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【横浜の不動産会社が解説】住み替えに関する知識を身に付けよう

投稿日時: 2020年5月25日

 

「家族が増えたから広い家に住みたい」「子どもが独立したからもう少しコンパクトな家に引っ越したい」等、世の中には様々な理由で住み替えを希望しているケースがありますが、今後そうした方々はどのような点に留意するとよいのでしょうか。

今回は、住み替えに関する知識について詳しく解説しましょう。

 

売却と購入の順序について

 

住み替えを行う際、多くの方が悩むポイントがあります。

それは、先に現住居を売却するべきなのか、新住居を購入すべきなのかという点です。

 

これに関しては、双方のメリット・デメリットを理解した上で、自身に向いている方法を選択すると良いでしょう。

 

先に現住居を売却する場合、前もって新居の購入費用を確保できること、そして急いで売却する必要がないことが主なメリットとなります。

ただ、売却後の購入が遅れると、仮住まいを用意しなければいけなくなるのは、大きなデメリットだと言えるでしょう。

 

また、先に新住居を購入する場合のメリットとしては、仮住まいを用意する手間やコストを省けること、転居のスケジュールが立てやすいことなどが挙げられます。

しかし、売却に時間がかかると二重ローンになる可能性もあるため、注意が必要です。

 

住み替えと住宅ローンについて

 

順序はどうであれ、住み替えをする場合は最終的に現住居を売ることになります。

では、このとき現住居に住宅ローン残債がある場合でも、売却はできるのでしょうか?

 

答えはYESです。

住宅ローン残債があっても、売却自体は可能です。

 

ただ、売却完了時、すべての住宅ローンを一括で返済しなければいけません。

つまり、売却時に得た利益で完済できるように、あらかじめ計画を立てておかなければいけないということですね。

 

ちなみに、売却益で住宅ローンを完済できなかった場合は、残債を含めた“買い換えローン”を利用して売却することもできるため、一度利用要件を確認してみましょう。

 

売却と新住居完成のタイミングについて

 

すでに建築されている物件ではなく、新たに建てられる新住居への住み替えを行う方も当然います。

また、この場合の理想的な流れは、現住居の買い手が見つかると同時に新住居が完成し、引っ越しの準備を進めるというものになります。

 

では、新住居が未完成にも関わらず、先に現住居が売れてしまった場合はどうなるのでしょうか?

この場合は、住み替えを行う方が仮住まいを用意する方法、もしくは買い手への引き渡しを待つ方法のいずれかによって対処するケースが多いです。

 

ただ、すべての不動産会社で同じ対応になるとは限らないため、必ずどのように対処するのかは確認しましょう。

 

住み替えに関する減税措置について

 

現住居が購入時よりも高く売れ、売却益が出た場合、売主は譲渡所得税を負担しなければいけません。

ただ、売却したのが自宅である場合は、“3,000万円特別控除”が受けられます。

 

これは、売却益から3,000万円までを課税の対象外とできる制度であり、売却後に確定申告をすることで適用されます。

 

また、逆に現住居が購入時よりも高く売れず、売却損が出た場合には、“損益通算”をすることで譲渡損失を相殺できます。

ちなみに、損失通算の措置を受ける場合にも、売主は確定申告をしなければいけません。

 

これらの減税措置について事前に知っていれば、住み替えにおける大きな節税に繋がるため、利用要件を含めぜひ勉強しておきましょう。

 

住み替えをする時期について

 

住み替えをすることは決まっているものの、どの時期に行うべきかわからないという方もいるでしょう。

そんな方におすすめしたいのは、住居を購入して“10年経過したとき”に行う住み替えです。

 

住居を購入すると、“住宅ローン控除(住宅借入金と区別控除)”という制度を利用できます。

これは、所得税から控除が受けられる制度ですが、利用できる年数の上限は購入後10年間しかありません。

したがって、10年経過してから住み替えをすれば、もっとも税負担を減らせることになります。

 

また、マンションからの住み替えを行う場合は、“大規模な修繕”が行われる前を狙うべきです。

なぜなら、大規模な修繕が行われると、棟内での売り物件が増加し、ライバルが多くなってしまうからです。

 

仮住まいについて

 

住み替えを行う際、場合によっては仮住まいを用意しなければいけません。

また、このとき仮住まいとして賃貸すべきなのは、一般的な賃貸物件ではなくウィークリーあるいはマンスリーマンションです。

 

ウィークリーマンションやマンスリーマンションは、短期間でも問題なく借りられますし、初期費用もそれほどかかりません。

若干賃料相場が高かったり、ファミリー向けの物件が少なかったりというデメリットはありますが、一般的な賃貸物件に住むよりメリットは大きいでしょう。

 

まとめ

 

住み替えを単なる“住居の売却・購入”と考えている方は、段取りがうまくいかなかったり、良い条件で売却できなかったりする可能性が高いです。

ここは一つ、面倒かもしれませんが前もって知識を身に付けておき、なるべく失敗しない方法で住み替えをするようにしましょう。

是非とも売却から購入までの流れをスムーズに行い、新生活を豊かにしてください。

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