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【横浜の不動産会社が解説】長屋の価格相場や売却の注意点について

投稿日時: 2021年7月19日

 

不動産の売却を検討している方の中には、“長屋”の住宅を所有する方もいるでしょう。

こちらは、通常の一戸建てやマンション、アパートとは異なる特徴を持った物件であり、売却時のポイントも少し変わってきます。

ここからは、長屋を売却する場合の価格相場、売却の注意点などについて解説したいと思います。

 

長屋の概要

 

1つの建物の中に、複数の住戸が造られている集合住宅を“長屋”といいます。

戸建て物件のように独立して建っているわけではなく、隣家と壁を共有する構造になっています。

 

ただ、エントランスや廊下、階段といったものはすべて独立しているため、隣家と共有することはありません。

イメージとしては、一戸建てと集合住宅のちょうど中間といったところです。

 

ちなみに、近年建築されたものに関しては、2階建て以上になっているものもありますが、昔に建てられた長屋の多くは、木造の1階建てです。

 

長屋を売却する場合の価格相場

 

長屋を売却しようと考えている方は、どれくらいの価格で売れるのかについて気になっているかと思います。

結論からいうと、長屋売却時の価格相場は、一般的なマンション1室より2~3割ほど低くなります。

 

前述の通り、長屋は一軒家とは違い、1つ1つの建物が独立していません。

また、マンションなどの集合住宅のように、共用部分が存在しません。

そのため、建築コストが比較的安く、比例するように売却価格も低めになります。

 

もちろん、立地や築年数、規模などによって売却価格は変わってきますが、これらの条件が同じのマンション1室と比べると、少し価格は下がってしまうことを理解しておきましょう。

 

長屋を売却する場合の注意点

 

長屋を売却する場合は、以下の点に注意しましょう。

 

・住宅ローン審査について

・再建築について

 

住宅ローン審査について

 

築古かつ木造の長屋は、現行の建築基準法に適合していないことが考えられます。

よって、お世辞にも担保評価が高いとは言えず、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性があります。

 

買主が住宅ローンで購入資金の大部分を調達する場合、審査に通過しなければ、当然売買は不成立になってしまうため、注意しましょう。

 

もちろん、単純に通常の物件に比べて住宅ローン審査に通過しにくいことから、買主に敬遠され、なかなか購入希望者が現れないことも考えられます。

 

再建築について

 

長屋は再建築が非常に難しい物件です。

なぜなら、隣家と壁を共有していることにより、双方が協力しなければ、建て替えは実施できないからです。

 

また、長屋における各住戸のうち、特定の住戸のみを部分的に解体することを“切り離し”といいますが、隣家の持ち主にとっては、切り離しが行われている間、一時的に通常通りの生活をするのが困難な状況になりますから、建て替えに対して難色を示される可能性もあります。

 

このように、通常の物件よりも再建築が難しいことで、売り出し期間が長くなったり、内見希望者が現れても売買が成立しなかったりすることは大いに考えられます。

 

長屋を好条件で売却するための工夫

 

決して売りやすいとは言えない長屋を好条件で売却するためには、以下のような工夫が必要です。

 

・隣家等に許可を取っておく

・境界を確定しておく

 

隣家等に許可を取っておく

 

先ほど、長屋の売却が難しい理由として、再建築がしにくいことを挙げました。

ただし、売主が隣地等の持ち主に対し、売却前に再建築の許可を取っておけば、話は別です。

 

切り離しは隣家所有者にとって何のメリットもないものですから、許可を取るのは難しいですが、購入後、再建築できることが確定していれば、たとえ長屋であっても、購入希望者はある程度安心できるでしょう。

もちろん、このような場合には、多少売却価格を高めに設定できる可能性もあります。

 

境界を確定しておく

 

長屋は隣家と壁を共有する造りになっているため、境界が明確されていないケースも多いです。

また、このような状況の長屋は、購入後に境界トラブルが発生しやすいため、なかなか売却できません。

 

よって、必ず売主は売却前に、境界を確定しておきましょう。

 

どのような物件、土地であっても、それが売主の所有するものであれば、その範囲を示した“地積測量図”というものが必ず存在します。

こちらの書面を元に、隣家所有者と専門業者立ち会いのもと、明確に境界を決定します。

 

ちなみに、築年数が経過した長屋の場合、隣家との境界線が共通の壁、柱になっていることもあります。

このような場合、実際に建物を建てられる範囲は狭くなってしまうことがあるため、物件の内見時、購入希望者には必ず伝えておかなければいけません。

 

まとめ

 

ここまで、長屋の売却について、さまざまな観点から解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

長屋の中でも、特に築古の物件は、決して売却に向いているとは言えません。

しかし、売主が買主の立場になって工夫すれば、ある程度購入希望者は現れる可能性があるため、今後売却する予定なのであれば、早い段階から準備を進めておきましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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