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【横浜の不動産会社が解説】親が高齢者施設に入所したら住宅は売るべき?

投稿日時: 2021年9月9日

 

親が高齢者施設に入所し、その後住宅が利用されなくなるというケースがあります。

このような場合、子は親の住宅を売却すべきなのでしょうか?

また、もし売却するのであれば、どのようなことに注意すべきなのでしょうか?

詳しく解説しますので、今後このようなケースに遭遇する可能性がある方は参考にしてください。

 

住宅を売却すべきなのは親の高齢者施設への入所が“決まった”タイミング

 

親が高齢者施設に入所してから住宅を売却するのは、あまりおすすめできません。

 

どちらかと言うと、親の高齢者施設への入所が“決まった”段階で住宅を売却し、その後に入所するという流れの方が望ましいです。

なぜかと言うと、入所後に売却する場合、住宅が空き家と判断されてしまうことで、譲渡所得の控除などが受けにくくなるからです。

 

住宅の売却で利益が発生しても、3,000万円特別控除という優遇制度があるため、所得税や住民税は課税されないケースがほとんどです。

しかし、居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しない場合、こちらの特例を使うことはできません。

特例が利用できない場合、所得税や住民税の税率は所有期間が5年以内の場合約39%、5年超でも約20%と高額になります。

 

とはいえ、入居が決まったタイミングでの売却にも、注意点もあります。

では次は、どのような注意点があるのかを見ていきましょう。

 

親の高齢者施設への入所が決まったタイミングでの住宅売却の注意点

 

親が利用しなくなった住宅を子が売却する場合、必ずその住宅の所有者に許可を得なければいけません。

この場合、住宅の所有者は親だと考えるのが自然ですが、必ずしもそうとは限らないため、注意しましょう。

 

例えば、父親がすでに亡くなっており、母親が1人で生活している住宅などは、所有者が父親の名義になっている可能性があります。

この場合、父親に売却の許可を得ることはできないため、住宅の所有者を母親に変更し、その後母親に許可を取らなければいけません。

 

成年後見人制度を利用しなければいけないケースも

 

親の高齢者施設への入所が決まったタイミングで住宅を売却する場合は、親(所有者)の許可を取らなければいけないという話をしました。

 

ただし、場合によっては、認知症などが原因で親に意思決定能力がないこともあります。

親に意思決定能力がない場合、住宅売却の許可を得ることは困難であるため、子は“成年後見人制度”を利用することになります。

 

成年後見人制度とは、意思決定能力がない親の代わりに、後見人となる人物が法律行為を行うことができる制度です。

子が後見人を務めることもできますが、近年は弁護士や司法書士など、法律の専門家が後見人を務めることも多くなっています。

 

ちなみに、たとえ血の繋がった子であっても、以下に該当している方は後見人を務めることができませんので、注意してください。

 

・未成年

・過去に後見人を含む法定代理人を解任されたことがある方

・破産者で復権していない方

・被後見人に訴訟を起こした方とその配偶者および直系血族

・行方不明者 など

 

“復権”とは、破産宣告を受けて破産者に課された権利の制限を消滅させ、破産者の本来の法的地位を回復されることをいいます。

例えば、破産者は免責許可の決定が確定したときなどに復権します。

 

また、“直系血族”とは、父母や祖父母、子、孫などを指しています。

 

子が複数いる場合は特に早めに売却しよう

 

親が高齢者施設に入所したタイミングで住宅を売却するべきはない理由には、譲渡所得の控除などが受けにくくなる以外にも理由があります。

 

それは、子が複数いる場合に、トラブルが発生しやすくなるという理由です。

 

親の高齢者施設への入所が決まったタイミングであれば、まだ親から直接住宅の売却、売却益の分配について指示がもらえる可能性があります。

しかし、入所してしまうと、適切な指示を受けるのが難しくなり、親の意思決定能力がほとんどなくなってしまう可能性も高くなります。

 

また、子が複数いる場合、親の住宅を売却するには子全員の許可を得なければいけないため、意見がまとまらないことも考えられます。

つまり、子が複数いる場合は、親が高齢者施設に入所する前に子同士の意見をまとめ、早めに住宅売却や売却益の分配に関する指示をもらうべきだということです。

 

ただし、親の高齢者施設への入所が決まったタイミングで、すでに意思決定能力が乏しい場合、結局トラブルは起こりやすくなります。

よって、子が複数いる場合は、親の意思決定能力がしっかりしているうちに、高齢者施設への入所、住宅の売却について子全員を交えて話し合いをしておくべきです。

 

まとめ

 

ここまで、親の高齢者施設入所と住宅の売却について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

親が高齢者施設に入所した後に、住宅の売却手続きを開始していては遅いです。

子は入所が決まったタイミング、もしくは親が高齢になったタイミングで、いつでも住宅の売却ができるように準備しておかなければいけません。

その方が譲渡所得の控除も受けやすくなりますし、子同士で住宅の売却について揉める可能性も低くなります。

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