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CATEGORY 売却 ARCHIVE 2020年06月

【横浜の不動産会社が解説】不動産売却にかかる意外な費用とは?

投稿日時: 2020年6月18日

 

不動産を売却すれば、当然ですが、売主は売買代金を得ることができます。

ただ、「売買代金がいくら手に入るのか」ということばかり気にかけていると、ひょんなことから落とし穴にはまってしまう可能性があります。

みなさん、「どのような売却費用がかかるのか」への意識、薄れてはいないでしょうか?

 

印紙税

 

不動産売却にかかる意外な費用としては、まず“印紙税”が挙げられます。

これは、契約書や領収書などの文書を作成した場合に、印紙税法に基づいて課税される税金をいいます。

 

印紙税は、“税”という名称が付いているものの、他の税金のように納付書等で納めるわけではありません。

売却する不動産の価格に応じた額の印紙を契約書に貼り付ければ、それで納税は完了します。

また、売却価格とそれに応じた納税額は以下の通りです。

 

売却する不動産の価格 印紙税額
~100万円 500円
~500万円 1,000円
~1,000万円 5,000円
~5,000万円 10,000円

 

売却価格が高ければ高いほど、当然税額は大きくなるため、高額な不動産売買契約を結ぶ売主ほど、前もって金額を確認しておかなければいけません。

 

書類の取得費用

 

不動産を売却する際には、たくさんの書類を用意する必要があります。

このとき、取得する場所、手元に届くまでの期間などを気にする売主は多いかと思いますが、取得費用を気にしている方はあまりいないでしょう。

 

例えば、各自治体や法務局で取得する書類に関しては、1枚につき300~400円程度かかります。

また、耐震証明書など、検査を行ってもらった上で発行される書類は、検査費も込みで取得費用となるため、前もって確認しておきましょう。

 

後回しにしていると、不動産売却が滞ってしまう原因になります。

 

不用品の処理費用

 

不動産売却時には、基本的に売主がいらないものをすべて処分し、何も残っていない状態で物件を引き渡します。

したがって、不用品の処理費用は、当然売主が負担することになります。

これも、不動産売却にかかる意外な費用の1つですね。

 

例えば、家具や家電を捨てる際のゴミ処理券費用や、業者に引き取ってもらうための費用などが該当します。

 

ただ、これらの費用は、印紙税や書類の取得費用とは違い、場合によっては節約できる可能性があります。

買主に「家具や家電をそのままにしてほしい」を依頼された場合は、当然処理する必要がなくなりますし、比較的新しいものであれば、「買い取らせてほしい」と言われる可能性もゼロではありません。

 

もちろん、売主にも転居先での生活がありますので、買主からの家具・家電の買い取り依頼にすべて応じる必要はありません。

 

転居費用

 

“不動産を売却すること=ゴール”という考えを持ってしまっている方は、転居費用を計算に入れるのを忘れがちであるため、注意しましょう。

今住んでいる不動産を売却すれば、売主は当然住まいを失うため、新しい住居に引っ越すための費用は必要不可欠です。

 

また、売主は状況によって、2回分の転居費用を用意しなければいけないことも考えられます。

これは不動産売却後、新築物件に住み替えを行う場合に起こり得ることです。

つまり、売却時点でまだ新居が完成していないがために、それまで仮住まいに住まなければいけないケースですね。

 

もちろん、転居費用は時期によって大きく金額が変動するため、2回引っ越しを行う場合、なるべく業者の繁忙期は避けるようにしましょう。

 

登記費用

 

不動産売却時にかかる登記費用とは、主に“抵当権抹消登記”の費用を指しています。

 

不動産に設定された抵当権は、たとえローン残債がなくなったとしても、勝手に消滅することがありません。

売主が費用を負担し、手続きを行った上で抹消する必要があります。

 

また、抵当権抹消登記にかかる費用自体は微々たるものですが、基本的には売主自身が抹消することはありません。

その道のプロフェッショナルである司法書士に依頼し、代わりに抹消してもらうのが一般的です。

 

つまり、不動産売却時にかかる登記費用には、司法書士への依頼料も含まれているということですね。

ちなみに、その金額は数万円程度になることもあります。

したがって、抵当権抹消登記にかかる費用よりも、むしろこちらの費用を意識しておくべでしょう。

 

ハウスクリーニング代

 

不動産売却前には、リフォームやリノベーションを行わず、シンプルな間取りを維持することで、買主の幅が広がりやすくなります。

ただ、できる限り綺麗にしておく方がイメージは良くなるため、ハウスクリーニングは行った方が良いでしょう。

 

また、住宅におけるキッチンやレンジフード、バスルームやトイレなど、全面的にハウスクリーニングを行う場合、5~10万円程度の費用がかかります。

したがって、この費用もあらかじめ計算に入れておきましょう。

 

まとめ

 

不動産売却を成功させるには、いかに“想定外”をなくせるかがポイントになります。

例えば、「想定外の瑕疵が見つかった」「想定していたよりも売却期間が長くなった」というようなことですね。

これはもちろん、費用に関しても言えることです。

想定外の費用が必要になると、一気に不動産売却の計画が狂う可能性もあるため、注意しましょう。

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弊社【売却の窓口】がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却時の相談先とそれぞれのメリット

投稿日時: 2020年6月11日

 

売主は、様々な方の力を借りて、不動産売却をスムーズに行うことができます。

しかし、初めて売却する方の中には「相談しようにも、この悩みをどこへ問い合わせれば良いかわからない…」と、お困りの方も多いでしょう。

今回は、不動産売却時のお悩み別・相談先と、そこで解決するメリットについて解説します。

 

①税理士

 

不動産売却では、これまで経験したことがないような大きな金額が動きます。

それに伴い、税金の額が大きくなることも珍しくありません。

 

また、高額な税金を少しでも安くするための節税対策は、不動産売却における必須項目ですが、税理士に相談すればこの作業の負担が軽減されます。

具体的に、わかりやすく節税の方法をレクチャーしてくれるからです。

 

例えば、取得費の計算方法、利用できる特例などに関するアドバイスを税理士から受けていれば、売主の納税が困難になることはないでしょう。

 

②不動産鑑定士

 

不動産鑑定士は、公正・中立の立場から、理論に裏付けられた不動産の価値を求めることを主な業務としています。

また、不動産鑑定評価で培った豊富な経験と専門的知識を活かして、不動産売買の総合的なアドバイスも行ってくれます。

 

ちなみに、不動産鑑定士に鑑定を依頼すれば、“不動産鑑定書”を作成してもらえます。

これも1つのメリットですね。

 

不動産鑑定書は、鑑定評価額決定の理由などが記載された資料であり、今後相続等がある場合にはとても重宝します。

 

③土地家屋調査士

 

土地または建物に関する調査および測量を行う専門家として活躍するのが、土地家屋調査士です。

相談者の求めに応じて、登記申請の手続きや測量を代行してくれます。

 

また、不動産売却と境界に関するトラブルは切っても切れません。

例えば、形状が複雑な地方の土地や、隣地の持ち主がわからない土地などでは、特に境界トラブルが発生しやすくなります。

このような場合でも、土地家屋調査士に相談すれば、もっとも問題解決に近づける方法についてアドバイスしてくれるでしょう。

 

つまり、不動産売却時、境界に関する不安や悩み、トラブルなどがある場合は、迷わず土地家屋調査士の力を借りるべきだということですね。

 

④司法書士

 

裁判所や検察局、法務局などに提出する書類の作成、あるいは登記の手続き等を行うのが司法書士の仕事です。

不動産売却時においては、主に登記に関する専門家として活躍してくれますね。

 

例えば、相続した土地を分筆あるいは合筆しなければいけない場合などは、売主自身で登記を行うのがとても難しくなります。

ただ、司法書士に相談すれば、これらの作業に手間や時間をかける必要がありません。

 

もちろん、売主が不動産売却時に行う抵当権抹消登記、住所変更登記なども代行してくれます。

 

⑤弁護士

 

不動産売却時には、売主と買主との間で大きなトラブルが発生することもあります。

例えば、「売買物件に瑕疵があった」「売却代金の支払いがなかった」といったようなトラブルですね。

ただ、弁護士に相談すれば、これらのトラブルの大半は解決してくれます。

 

また、弁護士は他の士業に比べて、扱えるトラブルの内容がとても広いです。

依頼者に代わって相手方と交渉したり、裁判に出廷したりすることができる“代理人”としての働きを期待できるのは、基本的には弁護士しかいません。

 

ちなみに、司法書士も一部代理人としての業務が認められていますが、これは民事訴訟に限定されています。

つまり、刑事事件や行政事件は扱えないということですね。

 

そう考えると、広く不動産売却時のトラブルを解決してくれる存在として、弁護士がいかに重要なのかがわかります。

 

⑥不動産会社

 

不動産会社とは、法的には宅地建物取引業者のことを指し、主に宅地建物の売買、交換、貸借の代理、媒介を事業として行っています。

また、宅地建物取引業を行うには免許が必要で、事務所の所在する都道府県知事の許可を受けなければいけません。

 

したがって、不動産会社は、必然的に総合的な不動産の知識を持っているということになります。

つまり、不動産売却における細かい悩みなどに関しては、まず不動産会社に相談すべきだということですね。

 

また、不動産会社に相談すれば、他の相談先にはない情報を得ることもできます。

それは、“不動産売却自体のメリット”です。

 

例えば、不動産売却自体のメリットには、「ローンを完済できる」「他の住居への住み替えができる」「固定資産税等が軽減される」というメリットがあります。

ただ、初めて売却する方は、このような基本的なメリットも把握していない可能性があるため、必ず不動産会社の力を借りなければいけません。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却時に頼るべき相談先と、それぞれのメリットについて解説してきました。

売主は、売却時困ったときに備え、なるべく多くの相談先を利用できるよう準備しておきましょう。

また、どのケースでどの相談先に相談すれば良いのかに関しても、大まかに頭の中で整理しておくことをおすすめします。

そうすれば、不動産売却は2倍も3倍も楽になるでしょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産の“買い取り”にはメリットがたくさん!

投稿日時: 2020年6月4日

 

「なかなか買い手が見つからない…」

不動産売却をするにあたって、このような悩みを持つ方は多いと思います。

そんなときは、ぜひ1度不動産会社の“買い取り”を検討してみましょう。

買い取りには、通常の不動産売却にはないたくさんのメリットがあるからです。

詳しく解説しますので、ぜひご覧ください。

 

スピーディな売却が可能に

 

不動産会社の買い取りには、“スピーディな売却ができる”というメリットがあります。

 

通常の不動産売却の場合、売り出し中の物件に魅力を感じてくれる買主の登場を待たなければいけませんが、買い取りにはその必要がありません。

お互いの条件さえ合えば、売却は至ってスムーズに進みます。

 

もちろん、内見のために室内を綺麗にしたり、ホームステージングを検討したりする必要も一切ありません。

 

したがって、「早めに売却して現金を得たい!」という方が、買い取りによって理想の売却代金を達成できるのであれば、すぐにでも実施してもらうべきでしょう。

 

仲介手数料がいらない

 

仲介手数料は、不動産会社が売主と買主の間を取り持ってくれる“仲介取引”でのみ発生します。

したがって、直接不動産会社が買主となる買い取りでは発生しません。

これも大きなメリットですね。

 

例えば、数千万円単位の不動産を売却する場合、手数料だけで100万円前後かかってしまうこともありますが、買い取りではこれを節約できるのです。

もちろん、売却金額が高ければ高いほど、実質節約できる金額は大きくなります。

 

更地にしなくても売却できる

 

建物付きの土地を売り出す方の中には、更地にしてターゲットの幅を広げようと考える方もいるでしょう。

 

確かに、売れない不動産は更地にした方が良い場合もありますが、これには当然コストがかかります。

また、更地にすれば必ず売れるのかというと、そういうわけでもありません。

 

それなら、コストを費やさず、売れない建物が残ったままでも売却できる買い取りを選択するべきでしょう。

もちろん、建物の修復・修繕にコストをかける必要もありません。

 

境界を確定する必要がない

 

不動産売却時、売主は隣地との境界を確定しなければいけません。

ただ、不動産会社の買い取りを行う場合、この作業は不要です。

つまり、測量費とそれにかかる負担をなくすことができるというわけですね。

 

ただ、売却する不動産の地積測量図が法務局に存在しないとき、あるいは登記簿上の地積が古く正確でない場合ないときは、売主が”現況測量図面“を作成しておく必要があります。

 

瑕疵担保責任を負わなくても良い可能性がある

 

通常の不動産売却では、売主が“瑕疵担保責任”を負わなければいけません。

これは、売却する不動産に見えない欠陥があった場合、売主が責任を問われるというものです。

 

ただ、買い取りの場合、不動産をチェックするのはその道のプロフェッショナルである不動産会社です。

したがって、売主は瑕疵担保責任を負わずして、不動産を売却できる可能性があります。

 

つまり、買主が欠陥を見落とす可能性は低いため、売主は責任を負わずに契約できるというわけですね。

 

通常売却が難しい物件も売れる可能性がある

 

不動産の中には、一般の買主にはなかなか売れないものもあります。

例えば、建築に関してさまざまな制約がある“再建築不可物件”や、“市街化調整区域”にある物件などですね。

 

ただ、これが買い取りとなると話は変わってきます。

 

不動産会社は、1度買い取った不動産をあらゆる方法で再生したり、再販したりします。

そのような理由から、通常売却しにくい不動産であっても、基本的には買い取ってくれます。

 

長年売れにくい不動産を所有していた方にとっては、救世主のような存在になるかもしれませんね。

 

“買い取り保証”を利用するのもアリ

 

最初から不動産会社を買主として売却する方法は“即時買い取り”といいますが、買い取りにはこれ以外の形もあります。

それが“買い取り保証”です。

 

これは、一定期間通常の買主を探し、期間中に売却できなかった場合に、あらかじめ約束していた価格で不動産会社が買い取ってくれるというものです。

「買主が見つからなくても大丈夫」という心の余裕が生まれる方法のため、対応している不動産会社があればぜひ利用したいですね。

 

買い取りの注意点は?

 

不動産会社の買い取りを検討する売主には、1つだけ注意してもらいたいことがあります。

それは、通常の売却よりも買い取りの方が、売却価格が低くなってしまうということです。

これが買い取りにおける唯一のデメリットといっても過言ではありません。

 

具体的には、通常よりも2~3割安くなることを覚悟しておきましょう。

 

まとめ

 

不動産会社の買い取りは、売主のさまざまな悩みや不安を解消してくれます。

また、信頼性の高い不動産会社が買主になってくれれば、より安心して売却できますね。

ただ、売却価格が通常より低くなることを考えると、やはり即時買い取りよりも買い取り保証を選ぶのが賢明でしょう。

つまり、買い取りは売却に行き詰ったときの“救済措置”と考えておくのが賢明です。

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【横浜の不動産会社が解説】地方の不動産はどんな人に需要があるのか?

投稿日時: 2020年5月28日

 

地方の不動産を所有する方の中には、売却を半ば諦めている方もいるかもしれませんね。

なぜなら、一般的に“需要がない”というイメージが強いからです。

ただ、実際そんなことはありません。

地方の不動産には、都市部にはない需要がありますので、今回はその点について詳しく解説したいと思います。

 

地方の不動産はどんな人に需要がある?

 

不動産会社に頼るばかりではなく、売主自身でも購入希望者を探すことで、地方の不動産が売れる可能性は高まります。

では、購入希望者を探す場合、具体的にどんな人をターゲットにすれば良いのでしょうか?

 

二地域住居に住みたい人

 

都市部と地方を行き来し、2つの生活拠点で過ごすスタイルを“二地域住居”といいます。

これは、「いきなり地方に移り住むのはハードルが高い」と感じる方や、「地方に住む両親の近くにも住居を構えたい」と考える方に需要があるものです。

 

二地域住居に住みたい方は、基本的に都市部以外に購入エリアを絞っているため、地方の不動産を売却したい方のターゲットとしてはピッタリですね。

 

サテライトオフィスを探している人(企業)

 

近年、企業では“サテライトオフィス”というものの設置が進んでいます。

これは、企業の本社・本拠地から離れた場所に設置する小規模なオフィスをいい、従業員の通勤時間・負担の減少や作業の効率化などを目的としています。

 

また、仮に地方であっても、通信環境が悪くないエリアの不動産であれば、十分サテライトオフィスとしての需要が見込めるでしょう。

企業の中には、民家をリノベーションしてオシャレなサテライトオフィスを作るところもあります。

 

古民家が好きな人

 

地方に古い不動産を所有する方は、古民家が好きで住みたいと思っている方を狙うのも良いでしょう。

特に、「長年地方でのんびり暮らすのが夢だった」というような方は、新しい設備が揃った住宅よりも、古民家で不便さを楽しみたいと考えるケースが多いです。

 

また、古民家といえば築100年以上の住宅をイメージされるかもしれませんが、築30~40年程度であっても、“古民家風”にアレンジして売却することは可能です。

 

民泊を経営したい人

 

インバウンド需要が年々増加している昨今、地方で民泊を経営しようと考える方は増えています。

なぜなら、地方は都市部のような大きなホテルが少なく、民泊が主要な宿泊施設として注目されているからです。

 

したがって、もし民泊経営を検討している方がいれば、地方の不動産を売却するチャンスかもしれません。

また、売主自身で民泊を経営し、実績を作ってから売り出せば、より魅力的に感じる購入希望者は増えるでしょう。

 

小商いをしたい人

 

利益を上げることを1番の目的とせず、自分のやりたいこと、楽しみながらやれることを手の届く範囲で行う働き方を“小商い”といいます。

 

また、このような働き方は近年地方でよく見られ、民家を一部改装して行われるケースが多いです。

例えば、民家の一部で小さなケーキ屋さんを開いたり、雑貨を販売したりするケースですね。

 

地方の不動産を売却したいのであれば、このような働き方を実現したい方もターゲットにするべきでしょう。

 

外国人労働者の社宅が必要な人(企業)

 

日本では、以前と比べて大幅に外国人労働者が増加しています。

また、これは地方も例外ではなく、むしろ農業や介護業、製造業などが盛んな地方の方が、外国人労働者は多いとされています。

 

ただ、そんなとき雇用主である企業が困るのが、社宅の確保です。

つまり、増加する外国人労働者の数に対して、社宅の確保が追い付いていないということですね。

 

したがって、地方の不動産を売却したい方は、「外国人労働者の社宅として使える住宅がほしい」と考える企業が周辺エリアにないか探してみましょう。

 

すぐ近くに住む人(近隣住民)

 

なかなか購入希望者が現れないという場合は、1度視点を変えて、近隣住民に買い取りを打診してみるのも良いですね。

例えば、すぐ隣の住人が「駐車場のスペースを作りたい」「住居の増改築をするために敷地を広げたい」などと考えている場合、更地にすることであっさり買い取ってくれる可能性もあります。

 

また、近隣住民だけでなく、すぐ近くで飲食店やクリニック等を営む方にも、1度買い取りを打診してみましょう。

もし、それらの飲食店やクリニック経営者の方が、「来客用駐車場を近くに作りたい」と考えている場合、スムーズに売却できるかもしれません。

 

もちろん、住居の状態が良かったり、設備がある程度整っていたりする場合は、建物を残した状態のまま売却できる可能性もあります。

 

まとめ

 

ここまで、地方の不動産における需要について解説してきました。

地方の不動産には、都市部にはないさまざまな需要があることをご理解いただけたでしょうか?

「地方だから」という理由で売却を諦めるのは、非常にもったいないです。

地方だからこそターゲットが絞りやすく、売却に向けたアピールポイントを明確にしやすいと考えることもできるはずです。

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【横浜の不動産会社が解説】住み替えに関する知識を身に付けよう

投稿日時: 2020年5月25日

 

「家族が増えたから広い家に住みたい」「子どもが独立したからもう少しコンパクトな家に引っ越したい」等、世の中には様々な理由で住み替えを希望しているケースがありますが、今後そうした方々はどのような点に留意するとよいのでしょうか。

今回は、住み替えに関する知識について詳しく解説しましょう。

 

売却と購入の順序について

 

住み替えを行う際、多くの方が悩むポイントがあります。

それは、先に現住居を売却するべきなのか、新住居を購入すべきなのかという点です。

 

これに関しては、双方のメリット・デメリットを理解した上で、自身に向いている方法を選択すると良いでしょう。

 

先に現住居を売却する場合、前もって新居の購入費用を確保できること、そして急いで売却する必要がないことが主なメリットとなります。

ただ、売却後の購入が遅れると、仮住まいを用意しなければいけなくなるのは、大きなデメリットだと言えるでしょう。

 

また、先に新住居を購入する場合のメリットとしては、仮住まいを用意する手間やコストを省けること、転居のスケジュールが立てやすいことなどが挙げられます。

しかし、売却に時間がかかると二重ローンになる可能性もあるため、注意が必要です。

 

住み替えと住宅ローンについて

 

順序はどうであれ、住み替えをする場合は最終的に現住居を売ることになります。

では、このとき現住居に住宅ローン残債がある場合でも、売却はできるのでしょうか?

 

答えはYESです。

住宅ローン残債があっても、売却自体は可能です。

 

ただ、売却完了時、すべての住宅ローンを一括で返済しなければいけません。

つまり、売却時に得た利益で完済できるように、あらかじめ計画を立てておかなければいけないということですね。

 

ちなみに、売却益で住宅ローンを完済できなかった場合は、残債を含めた“買い換えローン”を利用して売却することもできるため、一度利用要件を確認してみましょう。

 

売却と新住居完成のタイミングについて

 

すでに建築されている物件ではなく、新たに建てられる新住居への住み替えを行う方も当然います。

また、この場合の理想的な流れは、現住居の買い手が見つかると同時に新住居が完成し、引っ越しの準備を進めるというものになります。

 

では、新住居が未完成にも関わらず、先に現住居が売れてしまった場合はどうなるのでしょうか?

この場合は、住み替えを行う方が仮住まいを用意する方法、もしくは買い手への引き渡しを待つ方法のいずれかによって対処するケースが多いです。

 

ただ、すべての不動産会社で同じ対応になるとは限らないため、必ずどのように対処するのかは確認しましょう。

 

住み替えに関する減税措置について

 

現住居が購入時よりも高く売れ、売却益が出た場合、売主は譲渡所得税を負担しなければいけません。

ただ、売却したのが自宅である場合は、“3,000万円特別控除”が受けられます。

 

これは、売却益から3,000万円までを課税の対象外とできる制度であり、売却後に確定申告をすることで適用されます。

 

また、逆に現住居が購入時よりも高く売れず、売却損が出た場合には、“損益通算”をすることで譲渡損失を相殺できます。

ちなみに、損失通算の措置を受ける場合にも、売主は確定申告をしなければいけません。

 

これらの減税措置について事前に知っていれば、住み替えにおける大きな節税に繋がるため、利用要件を含めぜひ勉強しておきましょう。

 

住み替えをする時期について

 

住み替えをすることは決まっているものの、どの時期に行うべきかわからないという方もいるでしょう。

そんな方におすすめしたいのは、住居を購入して“10年経過したとき”に行う住み替えです。

 

住居を購入すると、“住宅ローン控除(住宅借入金と区別控除)”という制度を利用できます。

これは、所得税から控除が受けられる制度ですが、利用できる年数の上限は購入後10年間しかありません。

したがって、10年経過してから住み替えをすれば、もっとも税負担を減らせることになります。

 

また、マンションからの住み替えを行う場合は、“大規模な修繕”が行われる前を狙うべきです。

なぜなら、大規模な修繕が行われると、棟内での売り物件が増加し、ライバルが多くなってしまうからです。

 

仮住まいについて

 

住み替えを行う際、場合によっては仮住まいを用意しなければいけません。

また、このとき仮住まいとして賃貸すべきなのは、一般的な賃貸物件ではなくウィークリーあるいはマンスリーマンションです。

 

ウィークリーマンションやマンスリーマンションは、短期間でも問題なく借りられますし、初期費用もそれほどかかりません。

若干賃料相場が高かったり、ファミリー向けの物件が少なかったりというデメリットはありますが、一般的な賃貸物件に住むよりメリットは大きいでしょう。

 

まとめ

 

住み替えを単なる“住居の売却・購入”と考えている方は、段取りがうまくいかなかったり、良い条件で売却できなかったりする可能性が高いです。

ここは一つ、面倒かもしれませんが前もって知識を身に付けておき、なるべく失敗しない方法で住み替えをするようにしましょう。

是非とも売却から購入までの流れをスムーズに行い、新生活を豊かにしてください。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産を売却しやすくするための宣伝文句

投稿日時: 2020年5月18日

 

売出し中の物件には必ず、“宣伝文句”というものが付いています。

例えば、郵便受けに投函されたチラシや不動産会社の店頭に貼られた広告等に、そのようなフレーズが見られますよね。

うまく不動産売却したいのであれば、その宣伝文句にひと手間加える必要があります。

今回は、具体的にどう工夫すべきか考えていきましょう。

 

不動産が売れやすくなる宣伝文句とは?

 

売り出し中の不動産における魅力的な宣伝文句とは、ずばり“購入希望者の心にピンポイントで刺さるもの”です。

 

不動産を購入しようとする方が魅力を感じるポイントは、住みやすさや広さ、周辺環境など、人によってさまざまです。

ただ、ターゲットをより絞った宣伝文句を付ければ、いずれかの購入希望者に刺さる可能性は高いでしょう。

 

例えば、最寄り駅がとても近い物件を売り出すケースで考えてみます。

このとき、「最寄り駅まで徒歩1分!」という宣伝文句を付ければ、駅チカであることを重視した方にアピールすることはできますが、ターゲットを絞ることはできません。

 

一方、「忙しい1人暮らしの新社会人に朗報!徒歩1分圏内に最寄り駅があるお家」という宣伝文句が付いていればどうでしょうか?

この場合、明らかに後者の方がターゲットを絞れていますし、こだわりを感じられますよね。

 

つまり、広く浅いターゲットに向けた宣伝文句よりも、狭く深い方が魅力は伝わりやすいということです。

 

宣伝文句を付ける流れについて

 

これからまさに不動産を売り出す方は、不動産会社の担当者と協力し、魅力的な宣伝文句を付けます。

 

また、すでに宣伝文句を付け、物件を売り出しているという方は、1度見直しをしてみましょう。

そのためには、まず不動産会社に相談し、現在の宣伝文句を考えているのは誰なのかを知る必要があります。

 

売り出し中の不動産における宣伝文句は、通常その物件の売却活動を行う担当者が考案し、決定しています。

ただ、担当者には複数の物件を担当している方も多く、あまり魅力的な宣伝文句が付いてないことも考えられます。

 

その場合は、事実を担当者に伝え、売主が協力して魅力的なフレーズを再び考えることが大事でしょう。

 

ターゲットの再確認も重要

 

すでに売り出している物件の宣伝文句を変えるのであれば、ターゲットの再確認も必ず行いましょう。

 

例えば、駅チカという大きな魅力を持っているにも関わらず、“ファミリー向け”という部分を全面に押し出しているような宣伝文句になっている場合は、少しもったいないと言えます。

なぜなら、駅チカということをもっとアピールしないと、ターゲットは“駅チカ希望のファミリー層”から“ファミリー層”へと広がってしまうからです。

 

また、不動産を売り出すエリアの特徴に合わせて、ターゲットを絞り込むという作業も重要です。

1人暮らしの方が多いエリアで、ファミリー層に猛アピールするのは効率が悪いですからね。

 

上記のような作業を行っていくことで、絞るべきターゲットはおのずと限定されてきます。

 

ライバル物件の宣伝文句もチェックしよう

 

どれほど担当者と協力し、時間をかけて考案したフレーズであっても、ライバル物件と内容が被っていては、伝えられる魅力は半減してしまいます。

したがって、いざ掲載する前に、条件が似ている物件の宣伝文句はチェックしておきましょう。

 

ただ、被らないように注意するとはいっても、不動産の宣伝文句は一般的に1行あるいは2行であるため、完全な差別化を図るのは難しいかもしれません。

もし差別化がうまく図れないのであれば、思い切って3行に分けてみたり、独特の言い回しをしてみたりと、ターゲットの目に留まりやすい内容にすることを心掛けましょう。

 

宣伝文句を付けるときの注意点

 

不動産に付ける宣伝文句は、どんな表現を用いても良いわけではありません。

中には、使用してはいけない言葉もあります。

 

詳しくすべての規制について解説すると長くなってしまうため、ここからは“不動産の表示に関する公正競争規約”において、禁止されている表現を見ていきましょう。

 

①他社や他の物件よりも優位に立つことを意味する言葉

例:抜群、日本一、日本初、業界一、当社だけ など(他社の実績、エリア全体の取引実績等を客観的な調査手法で実証していれば使用OK)

 

②一定の基準により選別されたことを意味する言葉

例:特選、厳選など(実際に一定の基準により選別されたことを示していればOK)

 

③全く欠けるところがないことを意味する言葉

例:絶対、万全、完全、完璧 など

 

④著しく人気が高く、売れ行きが良いという印象を与える言葉

例:完売など

 

⑤最上級を意味する言葉

例:最高、最高級、極、特級 など

 

⑥著しく安いという印象を与える言葉

例:お買い得、掘り出し物、破格、格安、激安 など

 

まとめ

 

初めて不動産を売り出す方の中には、「物件の状態が良ければ、自然と買い手は付く」と考えている方もいるかもしれませんね。

しかし不動産というのは、より多くの人に見られて初めて真価を発揮する、という側面も持ち合わせているのです。

もちろん、状態が良ければ買い手が付きやすいのは確かですが、ライバル物件が多いエリアの場合、より良い宣伝文句を付けなければ取り残されてしまう事も考えられます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却失敗のパターン

投稿日時: 2020年5月11日

 

まだ体験したことがない方は、“不動産売却の失敗”と聞いても、イマイチイメージが湧かないかもしれませんね。

実際売主にならないとわからないことはたくさんあるため、これは致し方ないことです。

では、不動産売却の失敗には、一体どんなパターンがあるのでしょうか?

今後売主となる前に押さえておきましょう。

 

査定価格だけで不動産会社を決定してしまう

 

よくある不動産売却失敗のパターンに、“査定価格だけで不動産会社を決めてしまう”というケースがあります。

つまり、複数社に査定を依頼し、もっとも高い価格を提示した不動産会社と即契約を結んでしまうというケースですね。

 

もちろん不動産の売主は、1円でも高く売れることを望んでいます。

ただ、“査定価格=売却価格”ではありませんし、ずば抜けて高い価格を提示する不動産会社は逆に怪しいと判断できます。

 

したがって、不動産会社を決めるのであれば、事前に自身で相場を把握し、その相場に近い査定価格を出した会社の中で、もっとも条件の良いところを選ぶべきでしょう。

もっと言えば、それと併せて売買実績や運営期間、運営規模などもリサーチしておかなければいけません。

 

“大手だから”という理由だけで依頼してしまう

 

不動産会社だけに限らず、“大手=信頼できる”というイメージは各会社にありますよね。

ただ、「大手に依頼すれば不動産売却は失敗しない」と考えていると、後々痛い目に遭う可能性があります。

 

もちろん、大手不動産会社は運営規模も大きいですし、実績があるからこそその地位まで上り詰めていることに違いはありません。

しかし、不動産会社にも得意不得意があります。

例えば、一戸建ての売却が得意でも、マンションが不得意な不動産会社というのは、実際に存在します。

 

また、担当者のスキルも不動産売却の成否には大きく影響します。

したがって、たとえ大手であっても、担当者のスキルがイマイチであれば、簡単に売却には成功しません。

 

内見対策を怠ってしまう

 

不動産売却は、購入希望者に物件を見てもらい、気に入ってもらった上で初めて成功への道が拓かれます。

ただ、内見への対策を怠り、自ら売却のチャンスを逃してしまうというパターンは、非常に多く見られます。

 

内見時には、不動産の“第一印象”を大事にしなければいけません。

この第一印象で、売却に成功するか否かはほぼ決まると言って良いでしょう。

 

例えば、できる限り室内のものを減らして生活感を抑えたり、電球やライトを新しいものに取り換えて明るさを演出したりといった工夫をすることで、購入希望者の第一印象はかなり良くなります。

 

特別なリフォーム、修繕などは、基本的には必要ありません。

リフォームをしすぎると、不動産がシンプルさを失うため、逆に売却成立が遠ざかってしまうおそれがあります。

 

売却時期を間違えてしまう

 

不動産売却には、向いている時期と向いていない時期があります。

具体的には、1~3月は新生活シーズンのため、売却に向いていると言われていて、厳しい暑さになる8月前後は向いていないとされています。

 

したがって、たとえ状態の良い不動産であっても、買い手がつきにくい時期に売り出してしまうと、なかなか売却には至りません。

 

また、1~3月が売却に向いているといっても、1~3月に売り出していては遅いです。

不動産売却が完了するまでの期間は、通常3~6ヶ月程度かかると言われているため、売れる時期に売りたいのであれば、前年から準備しておかなければいけないのです。

 

「どうしてもすぐに現金が必要になった」「転勤までに売却しなければいけない」というような売却理由であれば、売れる時期にタイミングを合わすのは難しいかもしれませんが、それ以外の理由で売る方は、できるだけ1~3月に照準を合わせましょう。

 

売却費用がかかることを考慮していない

 

初めて不動産売却をする方の中には、売却によって得た利益がすべて自分のものになると思っている方もいるでしょう。

ただ、この認識は正しくありません。

 

不動産は、買うときだけでなく売るときにもそれなりの費用がかかります。

例えば、不動産会社に対して支払う仲介手数料、所有権移転に伴う登記費用などは、売却時には必要不可欠な費用です。

 

また、これらの費用がかかることを考慮していなければ、不動産を売却できたとしても、当然手元に残る利益は想定より少なくなります。

場合によっては、予想を大きく下回ることもあるでしょう。

 

不動産売却において、“思ったよりも利益が少なかった”というのは、失敗の1つだと言えます。

したがって、売却時にはどんな費用がかかるのかあらかじめ把握しておき、その分マイナスになるのを考慮した上で、売り出し価格を設定しましょう。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却失敗のパターンをいくつか見ていただきました。

これらの失敗に共通して言えることは、売主が事前に対策を取っていれば、比較的簡単に回避できるものだということです。

もちろん、不動産売却に絶対はありませんので、打つ手をすべて打っていても売れない可能性はありますが、売れる確率を上げる工夫は必要不可欠です。

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【横浜の不動産会社が解説】売却活動に関する疑問を解決します

投稿日時: 2020年5月7日

 

初めて不動産売却をする方は皆、同じような疑問を持っています。

それらを曖昧にしたまま売却活動をスタートさせるのは、誰でも不安ですよね。

そこで今回は、初めて不動産売却をする方の多くが抱える、売却活動の疑問を解決していきます。

本記事の内容を、少しでもお役立て頂ければ幸いです。

 

不動産会社による売却活動の内容は?

 

不動産売却初体験の方の多くは、「不動産会社はどんな売却活動をしているの?」という疑問を抱いています。

 

これに関しては会社によって微妙に内容が違うため、一概には言えませんが、大筋は同じです。

以下、不動産会社が売却活動して行うことがある主な業務をご紹介しましょう。

 

・自社サイトへの物件情報掲載

・各種住宅情報誌への情報掲載

・新聞折り込み広告の実施

・店頭での物件情報掲示

・REINSへの物件登録

・既存顧客への物件紹介

・オープンハウスの開催 など

 

依頼する不動産会社がどのような売却活動をするのにかについては、査定依頼時に確認しておきましょう。

 

査定価格と売り出し価格は同じ?

 

不動産売却前には、必ず不動産会社に査定価格を算出してもらわなければいけません。

また、「査定価格と売り出し価格は同じなの?」という疑問を持っている方も多いですが、これは間違いです。

 

査定価格は、あくまで売主が売り出し価格を決めるための参考価格です。

したがって、査定価格で売り出さなければいけないわけではありません。

 

また、どのように査定価格から売り出し価格を決定するのかについては、売主が置かれている状況を考慮するのが一般的です。

例えば、何らかの事情で早めの売却をしなければいけないという方は、査定価格に限りなく近い価格で売り出すのが安全でしょう。

 

リフォームしてから売却すべき?

 

初めて不動産売却をする方の中には、「リフォームをしてから売却すべきなの?」という疑問を持っている方も多いです。

確かに、リフォームによって不動産を綺麗な状態にした売り出した方が、買い手がつきやすそうな感じがしますね。

 

ただ、実際はリフォームをせずに売り出すのが一般的です。

近年は、自身でリフォームやリノベーションをすることを前提に、中古物件を購入するという買い手も多く存在するからです。

 

また、買い手にも好みがあるため、中途半端にリフォームをしてしまうと、万人受けする不動産ではなくなってしまう可能性もあります。

 

ただ、建物の状況によっては、少しだけリフォームをした方が早期売却につながることもあるため、そこは不動産会社に相談してから決定しましょう。

 

住みながらの売却活動は可能?

 

不動産の売主には、「住みながら売却活動はできるの?」という疑問を持っている方もいますが、これに関しては問題ありません。

多くの売主が、売却する物件に住んだままの状態で売却活動を行っています。

 

ただ、買い手に好印象を与えるためには、内見時になるべく生活感を見せない必要があります。

したがって、住みながらでも売却活動ができるとはいえ、買い手の心を掴むためには部屋を掃除したり、物を減らしたりする必要があるでしょう。

 

早急に売却したいときはどうすればいい?

 

「早急に不動産を売却するにはどうすればいいの?」という疑問は、まとまった資金が必要な方や、急に転勤が決まってしまった方などによくあります。

このような場合は、不動産会社の“買い取りサービス”を利用しましょう。

 

これは、不動産会社が直接不動産の買い手となる取引であり、一般的な仲介取引のように、買い手がなかなか見つからない状況になるのを防げるものです。

早く売りたい方にはピッタリの方法ですね。

 

しかし、不動産会社に買い取ってもらう場合、基本的に仲介取引より売却価格が安くなってしまうため、その点に関しては留意した上で判断しましょう。

 

近所に知られずに売却活動することは可能?

 

不動産売却をする方の中には、近隣住民に売却を知られたくないという方もいます。

例えば、離婚や近隣トラブルなどネガティブな理由での売却は、できる限りひっそり行いたいですよね。

 

また、「近所に知られずに売却活動できるの?」という疑問を抱く方も多いですが、これは可能です。

具体的には、不動産会社に対し、ウェブサイトへの掲載や近隣へのチラシ等の配布を抑えてもらうことができます。

 

その他には、不動産会社が所有する顧客情報の中から買い手候補をリストアップしてもらったり、会員のみが不動産情報を閲覧できるようしてもらったりできるところもあります。

 

もちろん、先ほども紹介した不動産会社による買い取りであれば、第三者に売却する不動産の情報が漏れることはありません。

 

まとめ

 

ここまで、不動産の売却活動におけるあらゆる疑問を解決してきました。

疑問だらけでパニックになっていたという皆様に、少しはスッキリしていただけたかと思います。

もちろん、不動産売却をしていると他にも疑問が山ほど出てくると思いますので、その都度解決し、理解しながら前に進んでいきましょう。

トラブルが起こってから疑問を解決しても、何の意味もありません。

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【横浜の不動産会社が解説】住宅の価格査定でチェックされる項目

投稿日時: 2020年5月4日

 

住宅の価格査定では、できる限り納得のいく金額を提示してもらいたいですよね。

ただ、中古の住宅は、あらゆる原因で購入時よりも査定価格が大きく下がってしまう場合があります。

では、不動産会社の価格査定では、主にどのような項目がチェックされているのでしょうか?

詳しく解説しましょう。

 

築年数

 

住宅の価格査定において、築年数は非常に重要な項目の1つです。

築浅であればあるほど買い手のニーズは高く、金融機関における担保としての評価も高くなるため、良い査定価格を提示してもらえるでしょう。

 

また、必ず築年数とセットでチェックされる項目としては、“残りの法定耐用年数”も挙げられます。

これは、物件の構造によって決まっている法定耐用年数が、査定する物件に何年残っているかということを指しています。

 

例えば、不動産会社に査定してもらう住宅が鉄筋コンクリート造の場合、法定耐用年数は47年であり、この残り年数が多いほど資産価値は高いと判断されます。

 

間取り

 

住宅の価格査定では、間取りもしっかりチェックされます。

 

簡単にいうと、シンプルな間取りほど査定価格が上がりやすく、逆に特殊な場合はあまり評価されません。

なぜなら、シンプルな間取りの方が買い手のニーズが高いからです。

 

もちろん、リフォームをすれば特殊な間取りでも買い手が付きやすくなりますが、その場合はより高い価格で売却し、工事費用を回収することも考えなければいけません。

 

周辺環境

 

近くに駅があるかどうか、ショッピング施設があるかどうかなども、住宅の価格査定では必ずチェックされます。

 

特に、乗降客数が多かったり、ターミナル駅の近くにあったりする住宅は、一般の買い手にも不動産投資家にも評価されやすいため、査定価格もある程度アップするでしょう。

 

採光、風通し

 

不動産会社の価格査定は、数字やデータだけを駆使して行うわけではありません。

担当者は住宅が建っている場所に直接訪れ、さまざまな項目をチェックした上で、査定価格を算出します。

 

また、現地ではその住宅の採光や風通しもしっかり確認されています。

一般的には、もっとも採光に優れていると言われる南向きの住宅が評価されやすいですね。

 

そして、風通しが良い住宅も、湿気がこもりにくくカビが生えにくいことなどから、査定価格が上がりやすくなります。

 

修繕履歴

 

住宅の価格査定では、その物件の修繕履歴もチェックされます。

適宜修繕が行われていない住宅は、雨漏りやシロアリ被害といったリスクが高いため、あまり良い価格を提示してもらえません。

 

逆に、必要な修繕をしっかり行ってきた住宅は、査定価格が上がりやすいだけでなく、担保としても評価されやすい傾向にあります。

 

細かい劣化状況

 

シミやカビ、ひび割れなどの細かい劣化状況も、査定価格には大きく影響します。

特に、ひび割れが多い住宅は損壊等のリスクが高いため、決して良い評価はされないでしょう。

 

また、売主はこのような細かい劣化に気づいていない場合も多く、査定前に確認しておかなければ、思いのほか低い価格を提示される可能性もあります。

 

査定価格が予想より低い場合はどうする?

 

不動産会社が提示した査定価格が予想を大きく下回っていた場合、売主はどう対処すべきなのでしょうか?

 

まず考えたいのは、別の不動産会社にもう1度査定を依頼するという方法です。

不動産会社によってチェック項目や重視するポイントは微妙に違いますし、当然担当者の力量も異なります。

 

したがって、まずは複数の不動産会社に査定価格を出してもらい、自身が売り出そうとする住宅における“本当”の査定価格を把握しましょう。

 

土地活用も選択肢に入れるべき

 

あらゆる不動産会社に査定を依頼しても、なかなか希望の査定価格に届かないというケースも考えられます。

そのときは、売却することばかり考えず、土地活用することも選択肢に入れてみましょう。

 

売却に向いていない住宅であっても、そこで土地活用をして成功すれば、結果的に売却成立時と同じくらいの利益が手に入るかもしれません。

土地活用の主な方法としては、賃貸経営や駐車場経営、トランクルーム経営などが挙げられます。

 

解体後の売却も視野に入れよう

 

土地活用を始めるほどの費用がなかったり、何らかの事情で融資を受けられなかったりする方は、住宅を解体して売却することも視野に入れましょう。

 

この方法であれば、築年数が数十年経過した古い住居を持つ方であっても、買い手の選択肢を広げることができます。

 

また、初めから住居や賃貸物件を建築しようと考えている買い手は、購入物件を更地に絞って探しているため、需要は決して少なくありません。

 

まとめ

 

今回、住宅の価格査定においてチェックされる項目を中心に解説しましたが、これはあくまで主なチェックポイントです。

公表はされていませんが、提示する査定価格が不動産会社ごとに違うことを考えると、各会社は他にもいくつかの項目を独自にチェックしている可能性が高いです。

したがって、査定後には必ずその価格になった根拠について質問しましょう。

 

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【横浜の不動産会社が解説】不動産を売るべき人について

投稿日時: 2020年4月30日

 

不動産を売却するかどうかで悩んでいる方は、1度自身が置かれている立場を整理してみましょう。

そうしなければ、今このタイミングで売るべきなのかどうかを判断するのは難しいです。

そこで今回は、不動産を売却すべき方の特徴を解説しますので、迷っている方はぜひ参考にしてください。

 

まとまった資金が必要な人

 

何かしらの理由でまとまった資金が必要だという方は、不動産の売却を検討すべきだと言えます。

もちろん、これは自身が住む住居を別に確保していることが前提です。

 

例えば、空き家を相続したものの使い道がなく、なおかつ自身の住居をリノベーションしたいというような方は、空き家売却を検討しても良いかもしれませんね。

また、まとまった資金が用意できなければ、借金をするしか選択肢がないというような方も、使用していない不動産は売却すべきです。

 

今後不動産を使う予定がない人

 

先ほども少し触れましたが、相続した不動産などは、使い道がなくそのまま放置されているケースが多いです。

そのような不動産について、今後も使用する予定がないという場合は、できるだけ早めに売却しましょう。

 

誰も住んでいない不動産を所有し続けても、維持費はかかり続ける一方ですし、放置している間に老朽化はどんどん進んでいきます。

気付いたころには、とても売却できる状態ではなくなっていることも考えられるため、売るなら早めに判断しましょう。

 

価値が下がりそうな不動産を所有する人

 

不動産の価値が下がる理由は、老朽化だけではありません。

例えば、著しく人口が減少している地域の不動産などは、今後需要とともに価値が下がり続けることが予想できます。

したがって、そのような不動産を所有している方は、早めに売却して現金化することをおすすめします。

 

また、競合する不動産の数が多い場合も、今後価値が下がりやすくなると推測されるため、早めの売却を検討しましょう。

なぜなら、競合不動産が多いということは、そのエリアの不動産供給量が需要より多いということであり、高く売るのが難しくなるからです。

 

“争続”を避けたい人

 

争続とは、遺産相続を巡って争っている親族、あるいはその争いのことをいいます。

不動産は、相続財産の中では比較的均等に分けるのが難しいものであり、相続人のことを考えるのであれば、被相続人が生前に売却しても良いでしょう。

 

早めに現金化しておけば、不動産よりは争続に繋がりにくくなりますし、相続人は売却し、現金に換えるという手間を省くことができます。

 

離婚をした人

 

離婚したことをきっかけに、それまで夫婦で住んでいた不動産の売却を検討する方もいるでしょう。

もちろん、夫か妻のどちらかが住み続けるケースもありますが、このような場合はトラブルが起こりやすくなります。

 

例えば、ローン残高が残っていて、夫が債務者、妻が保証人になっている場合で考えてみましょう。

このとき、夫が住宅に住み続けるのであれば、基本的に夫がローンを返済していきますが、滞納が起こると返済は妻が負担しなければいけなくなります。

 

一方、離婚を機に不動産を売却し、売却益をローン返済に当てれば、上記のようなトラブルが起こることはありません。

 

頻繁に転勤をする人

 

仕事の関係上、頻繁に転勤をするという方も、不動産の売却を検討すべきです。

 

例えば、家族だけを持ち家に残し、転勤先で単身赴任をするというようなケースであればまだ良いのですが、1人で住む不動産を所有する場合、誰も住んでいない期間が生まれてしまいます。

したがって、あまりにも転勤が多い場合は、持ち家を売却して賃貸物件に住み替えましょう。

 

また、転勤などで所有する住宅を留守にする場合、“リロケーション”をする方もいます。

リロケーションとは、転勤の期間だけなど、あらかじめ賃貸借期間を限定した契約形態で、借主に物件を貸し出すことを指しています。

 

リロケーションが実践できれば、留守中の持ち家も無駄にはならないのですが、ローン残債がある持ち家の場合は基本的に賃貸できません。

 

部屋を持て余している人

 

子どもが独立し、部屋を持て余しているという方も、不動産を売却すべきです。

 

「いつか子どもが帰ってきたときのために…」と、広い家に住み続けているという方もいるかもしれません。

ただ、実際帰ってくるかどうかはわかりませんし、そのまま所有している限り、固定資産税や都市計画税はかかり続けます。

 

したがって、すでに子どもが独立し夫婦で生活しているという世帯は、売れるうちに不動産を売っておき、ある程度資産を確保した上で、もう少しコンパクトな賃貸物件に移ることをおすすめします。

 

まとめ

 

ここまで、不動産を売却すべき人の特徴を見てきましたが、いかがでしたか?

もし、自身に当てはまる特徴がある場合は、なるべく売却する方向で考えておきましょう。

また、売却するといっても、売り出してすぐ買い手がつくとは限らないため、書類の準備や不動産会社への相談など、すぐ売り出せるような準備だけでも早めに済ませておくことをおすすめします。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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