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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却時に必要な“境界線確定測量”とは?

投稿日時: 2021年9月16日

 

不動産売却をする際、売主は問題なく円滑に売却できるように、売却する不動産に関するさまざまな作業を行う必要があります。

その作業の1つが、“境界線確定測量”です。

ここからは、不動産売却時に必要な境界線確定測量の概要と、どのような段階を踏んで行われるのかを中心に解説します。

 

不動産売却時に必要な“境界線確定測量”の概要

 

境界線確定測量とは、名前の通り、異なる土地の境界線を確定するために実施される測量のことをいいます。

 

建物には、必ずその建物が建っている土地があり、その土地には必ず隣接する別の土地が存在します。

これらの土地との境界線を事前に明確しておくことで、後々隣地の持ち主とのトラブルなどに巻き込まれる可能性が低くなります。

 

また、境界線確定測量によって、不動産の売り出し価格を算出する際に必要な面積を確定させることができます。

「登記簿で面積を確認すればいいのでは?」と思う方もいるかもしれませんが、現在登記簿に記載されている情報が、最新のものであるとは限りません。

 

よって、登記簿の情報が間違っていないか確認するためにも、境界線確定測量は必ず実施するべきなのです。

 

不動産売却に必要な境界線確定測量における5ステップ

 

不動産売却時の境界線確定測量は、主に以下のような段階を踏んで行われます。

ちなみに、一般的には不動産仲介業者から紹介してもらった業者に依頼するケースが多いですが、売主が自身で土地家屋調査士を探し、依頼することも可能です。

 

・事前調査

・測量開始

・境界線の確定

・境界杭の設置

・書類の作成

 

事前調査

 

法務局または役場から、公図や登記簿、地積測量図などさまざまな情報を収集します。

 

また、このタイミングで、売却する物件において、過去隣地の持ち主とのトラブル発生した過去があるかどうか調べておくことをおすすめします。

その他、境界線の確定に関係する人物が誰なのかについても、あわせてチェックしておきましょう。

 

測量開始

 

依頼した土地家屋調査士によって、境界線確定測量が実施されます。

実際に境界線を明確にする際は、必ず売主が立ち会いをしなければいけないため、スケジュールはしっかり押さえておきましょう。

 

境界線の確定

 

測量されたデータを基に、境界線の確定が行われます。

 

境界線を確定する場合は、売主だけでなく、隣地の持ち主など境界線の確定に関係するすべての人物が立ち会う必要があります。

これらの人物全員が確定に合意しない限り、境界線は明らかにならないため、注意してください。

 

境界杭の設置

 

晴れて境界線が明確になった後は、隣地との境界を示すための“境界杭”が設置されます。

 

境界杭が示す境界点と境界点を結んだ線で囲まれた範囲が、隣地の所有者からの異議申し立てのない“売主の所有地”の範囲になります。

 

書類の作成

 

最後に、明確になった境界線の情報を基に測量図を作成したり、登記簿に反映させるための書類を作成したりします。

これで、境界線確定測量は完了です。

 

境界線確定測量にかかる期間はどれくらい?

 

境界線確定測量が完了するまでには、依頼からおよそ3~4ヶ月程度かかると言われています。

また、隣地の持ち主など、境界線の確定に関わる他の人物がなかなか合意してくれない場合は、さらに長期化することが考えられます。

 

そのため、不動産を売却することを決めた時点で、早めに依頼しておくことをおすすめします。

もちろん、日頃からコミュニケーションを取り、隣地の持ち主と良い人間関係を築いておくことも重要です。

 

境界線確定測量が必要ない土地ってどんな土地?

 

前述の通り、境界線確定測量は、売主が必ず実施すべきことの1つです。

ただし、これにはいくつかの例外があります。

 

まず、ここ最近分譲されたばかりの土地を売却する場合、法務局に分筆後の正確な地積測量図が保管されている可能性があります。

このような場合、地積測量図を基に境界をチェックすることができるため、基本的には境界線確定測量を行う必要がありません。

 

ちなみに、地価の低い広大な土地や、土地価格よりも測量費用の方が高くなりそうな土地、あるいは行政の承認まで時間がかかる土地を売却する場合、売主はついつい境界線確定測量をしようかどうか迷ってしまうでしょう。

 

しかし、このような場合でも、隣地が存在する以上は、トラブルを避けるために境界を確定しておくべきだと言えます。

双方の合意があったとしても、境界が確定していなければ、完全にトラブルから逃れることはできません。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却時に必要な“界線確定測量について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

境界線をめぐってトラブルが発生するというケースは、不動産売却において非常によく見られます。

もちろん、境界線確定測量を行うにはコストがかかりますが(35~80万円程度)、トラブルによって不動産売却が長期化するリスクを減らすためにも、必ず実施しておきましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却の確定申告をプロに依頼するメリットや流れ

投稿日時: 2021年9月13日

 

不動産売却において利益が発生した場合、売主には必ず確定申告をしなければいけません。

しかし、初めて不動産売却後の確定申告をする方の中には、「自分で行うのは難しい」などの悩みを抱えている方もいるでしょう。

今回はそのような方々に向けて、不動産売却の確定申告をプロに依頼するメリット、流れを解説します。

 

不動産売却の確定申告をプロに依頼するメリットについて

 

不動産売却の確定申告におけるプロとは、基本的には“税理士”のことを指しています。

また、税理士に確定申告を依頼することには、以下のようなメリットがあります。

 

・安心して確定申告ができる

・仕事への影響が少なくなる

・税務調査に対応してくれる

 

安心して確定申告ができる

 

不動産売却の確定申告を始めて行う場合、「問題なく申告できるのか?」という不安に駆られる方も多いでしょう。

専門家に依頼すれば、そのような不安は解消されます。

 

確定申告を当事者の代わりに行うという行為は、プロである税理士にしか認められていない行為です。

また、不動産売却の確定申告を代わりに行うことも多い税理士は、確定申告について熟知しています。

 

そのため、期限に遅れないことはもちろんのこと、必ず不備のない内容で申告してくれます。

 

仕事への影響が少なくなる

 

不動産売却の確定申告をプロに依頼することには、仕事への影響が少なくなるというメリットもあります。

 

普段仕事が忙しい方は、なかなか確定申告の準備や手続きに費やす時間がありません。

そのような方々が、無理に時間を削って確定申告の準備・手続きを行えば、仕事に影響が出てしまうことも考えられます。

 

不動産売却の確定申告におけるプロフェッショナルは、そのような影響も軽減してくれます。

 

税務調査に対応してくれる

 

もし、申告内容に対して税務調査が行われることになったとしても、不動産売却の確定申告におけるプロは、当事者とのやり取りをすることで、柔軟に対応してくれます。

 

また、仮に申告が難しい状況になった場合でも、迅速かつ適切なアドバイスをもらうことができます。

 

不動産売却の確定申告をプロに依頼する際の流れ

 

不動産売却後の確定申告をプロに依頼する場合、基本的には以下のような流れになります。

 

・依頼の連絡をする

・必要書類を送付する

・申告内容を確認する

・書類等の返却、依頼料の支払い

 

依頼の連絡をする

 

不動産売却の確定申告について、依頼したい旨を税理士に伝えます。

 

確定申告は2月からスタートしますが、前年の12月頃からすでにシーズンはスタートしているので、できれば1月頃までには依頼するようにしましょう。

 

必要書類を送付する

 

見積もりを出してもらい、その内容に問題がなければ、不動産売却の確定申告に必要な書類を送付しましょう。

書類以外でいうと、通帳のコピーや請求書なども送付する必要があります。

 

申告内容を確認する

 

不動産売却の確定申告に必要な準備が整ったら、一般的には税理士による書類の提出が行われます。

その前に、一度申告内容をチェックしましょう。

 

また、税金を支払う必要がある場合は、支払いの方法についてもチェックします。

 

書類等の返却、依頼料の支払い

 

不動産売却の確定申告が完了したら、税理士から書類等を返却してもらいます。

そして、このタイミングで、あらかじめ決められた依頼料を支払います。

これで、不動産売却の確定申告は完了です。

 

不動産売却の確定申告をプロに依頼する際の費用

 

不動産売却の確定申告には、“白色申告”と“青色申告”の2種類があります。

簡単に違いを解説すると、白色申告は比較的手間がかからないシンプルな申告方法で、青色申告は細かく複雑な申告方法です。

 

青色申告の方が手間はかかりますが、白色申告よりも控除が受けやすいというメリットがあります。

白色申告による不動産売却の確定申告を専門家に依頼する場合は、5~10万円程度の費用がかかるのが一般的です。

 

一方、青色申告の場合は、記帳のみ本人が行う場合と、記帳も代行してもらう場合、そして年間の利益によって費用に違いが出ます。

おおよその目安として、白色申告の2倍ほど費用がかかると考えておきましょう。

 

税理士選びのポイント

 

不動産売却の確定申告を依頼する税理士は、以下の特徴を満たしている方を選びましょう。

そうすることで、より理想の確定申告が実現できます。

 

・不動産の知識が豊富

・相場通りの依頼料を設定している

・柔軟な対応が可能

 

ちなみに、“柔軟な対応”とは、複数の税理士を抱えていることにより、すぐに要望に応えてくれるような対応を指しています。

逆に、どれほど実績のある税理士であっても、個人事務所の場合は対応が遅れる可能性があります。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却の確定申告をプロに依頼するケースについて、さまざまなことを解説してきました。

税理士は税理士ならではの安心感があり、依頼することで仕事における影響も減らすことが可能です。

ただし、プロへの依頼には費用がかかるため、初めて不動産売却後の確定申告を行う場合は、まずは無料相談から始めることをおすすめします。

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【横浜の不動産会社が解説】親が高齢者施設に入所したら住宅は売るべき?

投稿日時: 2021年9月9日

 

親が高齢者施設に入所し、その後住宅が利用されなくなるというケースがあります。

このような場合、子は親の住宅を売却すべきなのでしょうか?

また、もし売却するのであれば、どのようなことに注意すべきなのでしょうか?

詳しく解説しますので、今後このようなケースに遭遇する可能性がある方は参考にしてください。

 

住宅を売却すべきなのは親の高齢者施設への入所が“決まった”タイミング

 

親が高齢者施設に入所してから住宅を売却するのは、あまりおすすめできません。

 

どちらかと言うと、親の高齢者施設への入所が“決まった”段階で住宅を売却し、その後に入所するという流れの方が望ましいです。

なぜかと言うと、入所後に売却する場合、住宅が空き家と判断されてしまうことで、譲渡所得の控除などが受けにくくなるからです。

 

住宅の売却で利益が発生しても、3,000万円特別控除という優遇制度があるため、所得税や住民税は課税されないケースがほとんどです。

しかし、居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しない場合、こちらの特例を使うことはできません。

特例が利用できない場合、所得税や住民税の税率は所有期間が5年以内の場合約39%、5年超でも約20%と高額になります。

 

とはいえ、入居が決まったタイミングでの売却にも、注意点もあります。

では次は、どのような注意点があるのかを見ていきましょう。

 

親の高齢者施設への入所が決まったタイミングでの住宅売却の注意点

 

親が利用しなくなった住宅を子が売却する場合、必ずその住宅の所有者に許可を得なければいけません。

この場合、住宅の所有者は親だと考えるのが自然ですが、必ずしもそうとは限らないため、注意しましょう。

 

例えば、父親がすでに亡くなっており、母親が1人で生活している住宅などは、所有者が父親の名義になっている可能性があります。

この場合、父親に売却の許可を得ることはできないため、住宅の所有者を母親に変更し、その後母親に許可を取らなければいけません。

 

成年後見人制度を利用しなければいけないケースも

 

親の高齢者施設への入所が決まったタイミングで住宅を売却する場合は、親(所有者)の許可を取らなければいけないという話をしました。

 

ただし、場合によっては、認知症などが原因で親に意思決定能力がないこともあります。

親に意思決定能力がない場合、住宅売却の許可を得ることは困難であるため、子は“成年後見人制度”を利用することになります。

 

成年後見人制度とは、意思決定能力がない親の代わりに、後見人となる人物が法律行為を行うことができる制度です。

子が後見人を務めることもできますが、近年は弁護士や司法書士など、法律の専門家が後見人を務めることも多くなっています。

 

ちなみに、たとえ血の繋がった子であっても、以下に該当している方は後見人を務めることができませんので、注意してください。

 

・未成年

・過去に後見人を含む法定代理人を解任されたことがある方

・破産者で復権していない方

・被後見人に訴訟を起こした方とその配偶者および直系血族

・行方不明者 など

 

“復権”とは、破産宣告を受けて破産者に課された権利の制限を消滅させ、破産者の本来の法的地位を回復されることをいいます。

例えば、破産者は免責許可の決定が確定したときなどに復権します。

 

また、“直系血族”とは、父母や祖父母、子、孫などを指しています。

 

子が複数いる場合は特に早めに売却しよう

 

親が高齢者施設に入所したタイミングで住宅を売却するべきはない理由には、譲渡所得の控除などが受けにくくなる以外にも理由があります。

 

それは、子が複数いる場合に、トラブルが発生しやすくなるという理由です。

 

親の高齢者施設への入所が決まったタイミングであれば、まだ親から直接住宅の売却、売却益の分配について指示がもらえる可能性があります。

しかし、入所してしまうと、適切な指示を受けるのが難しくなり、親の意思決定能力がほとんどなくなってしまう可能性も高くなります。

 

また、子が複数いる場合、親の住宅を売却するには子全員の許可を得なければいけないため、意見がまとまらないことも考えられます。

つまり、子が複数いる場合は、親が高齢者施設に入所する前に子同士の意見をまとめ、早めに住宅売却や売却益の分配に関する指示をもらうべきだということです。

 

ただし、親の高齢者施設への入所が決まったタイミングで、すでに意思決定能力が乏しい場合、結局トラブルは起こりやすくなります。

よって、子が複数いる場合は、親の意思決定能力がしっかりしているうちに、高齢者施設への入所、住宅の売却について子全員を交えて話し合いをしておくべきです。

 

まとめ

 

ここまで、親の高齢者施設入所と住宅の売却について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

親が高齢者施設に入所した後に、住宅の売却手続きを開始していては遅いです。

子は入所が決まったタイミング、もしくは親が高齢になったタイミングで、いつでも住宅の売却ができるように準備しておかなければいけません。

その方が譲渡所得の控除も受けやすくなりますし、子同士で住宅の売却について揉める可能性も低くなります。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却を代理人に任せるケースとポイント

投稿日時: 2021年9月6日

 

不動産売却は、基本的にその不動産の所有者が行うものですが、所有者本人が何かしらの理由で手続きできない場合、代理人に任せることが可能です。

今回は、不動産売却を代理人に任せるケース、そして代理人に任せるときのポイントを解説しますので、気になる方はぜひ参考にしてください。

 

不動産売却を代理人に任せるケース4選

 

不動産売却を代理人に任せるケースは、主に以下の通りです。

 

・不動産が離れた場所にある場合

・売却の時間を確保できない場合

・売却するのが面倒な場合

・離婚した配偶者と会いたくない場合

 

不動産が離れた場所にある場合

 

所有者が、売却したい不動産から離れた場所に住んでいる場合、代理人に任せることがあります。

こちらは、遠方で暮らす親が亡くなり、相続した家を売却したいときなどによくあるケースです。

 

また、不動産の所有者が高齢で、契約のために移動するのが難しい場合なども、こちらに該当します。

 

売却の時間を確保できない場合

 

仕事が忙しい、入院をしているなどの理由により、なかなか不動産売却の時間を確保できない場合も、代理人に任せることがあります。

 

売却するのが面倒な場合

 

不動産を売却するには、不動産仲介会社との打ち合わせや手続きなど、さまざまな段階を踏まなければいけません。

 

単純に、このような作業を面倒だと感じる場合も、代理人に任せることがあります。

 

離婚した配偶者と会いたくない場合

 

離婚に伴う不動産売却をする際、その不動産が共有不動産になっていると、離婚後もお互いが顔を合わせなければいけないことがあります。

 

このとき、離婚した配偶者と顔を合わせたくないという場合は、代理人に売却手続きを任せることで、顔を合わせずに済みます。

 

不動産売却を代理人に任せるときのポイント

 

代理人を立てれば、不動産の所有者は売却に関するすべて、あるいは一部の作業・手続きを代わりに行ってもらうことができます。

例えば、最終的な売買契約の手続きのみを代理人に任せ、そこに至るまでの作業・手続きは、すべて所有者が行うということも可能です。

 

ただし、不動産売却を代理人に任せるのであれば、以下のポイントは必ず押さえておきましょう。

 

・代理人の選出について

・委任状について

 

代理人の選出について

 

不動産売却における代理人は“任意代理人”に当たるため、基本的には誰でもOKです。

しかし、当然ながら信頼できる人物を選出する必要があるため、可能であれば両親、または兄弟などの親族に任せることをおすすめします。

 

また、代理人は司法書士や弁護士などの専門家からも選出できるため、必要に応じて検討しましょう。

 

ちなみに、代理人が付与された権限の範囲で、さらに代理人を立てる場合を“復代理人”といいます。

こちらも、代理人と同じ効力を持っています。

 

委任状について

 

不動産売却を代理人に任せるには、委任状を作成する必要があります。

口約束で代理人を立てることはできませんので、注意してください。

 

こちらの委任状には、不動産の情報や所有者、代理人のサイン・押印はもちろん、どの作業・手続きまでを任せるのかについても、詳しく記載しておきましょう。

 

また、委任状には権限の範囲とあわせて、代理人にしてほしくない禁止事項を明記することもできます。

ただし、あまりも権限を狭めると、取引がスムーズに進まないことも考えられるため、“記載された以外の内容は、所有者に都度相談する”と記載することをおすすめします。

 

その他、記載すべき内容には、主に以下のようなものが挙げられます。

 

・売却条件(売却価格、キャンセル料、引渡し日など)

・有効期限

・登記申請について

 

委任状に不備があると、本来任せるつもりだった業務を任せられなくなる可能性もあるため、隅々までチェックしながら作成しましょう。

 

ちなみに、見落としがちなポイントとしては、文末に“以上”と明記されているかどうかという点が挙げられます。

こちらは、“以上”で文末を締めくくることで、第三者による追記などを防ぐためのものであるため、必ず記載しておきましょう。

 

代理人が手続きを進めるために所持しておくべきものは?

 

代理人が不動産売却を進めていくにあたって、現場に訪れたり、不動産仲介業者などと手続きをしたりする場合、必ず先ほど解説した委任状を所持しておく必要があります。

そのほかには、印鑑証明、住民票なども必要になります。

 

また、近年は、不動産売却を代理人が行う場合でも、最終的に不動産仲介業者などが、所有者に意思確認を取るというケースが増えています。

よって、上記のような場に代理人が立ち会うときは、代理人と所有者がすぐに連絡を取れるような状況にしておくことも重要です。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却を代理人に任せるケース、そして代理人に任せるときのポイントを見ていただきましたが、いかがでしたでしょうか?

諸事情により、不動産売却の手続きをするのが困難な所有者にとって、代理人の存在はとても大きいです。

ただし、中途半端な任せ方をしてしまうと、トラブルが発生し、うまく不動産を売却できなかったり、かえって手間が増えたりする可能性もあるため、注意してください。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産の売り時はさまざまな角度から分析しよう

投稿日時: 2021年9月2日

 

不動産の売却を検討している方は、“売り時”について一度は考えたことがあるかと思います。

実は、不動産の売り時は、さまざまな角度から分析できることをご存じでしょうか?

今回は、少しでも不動産を高く売却したいという方に向けて、売り時の分析方法について解説したいと思います。

 

不動産の売り時を分析する方法4選

 

不動産の売り時は、以下のような角度から分析することが可能です。

 

・季節から分析する

・築年数から分析する

・所有期間から分析する

・路線価から分析する

 

季節から分析する

 

不動産の売り時を分析するにあたって、“季節”から分析するというのは非常にポピュラーな方法です。

転居が増える季節の前は、不動産のニーズが多くなることで売却価格も上がりやすくなるため、必然的に不動産の売り時ということになります。

 

また、転居が増える季節は、4月と9月下旬です。

4月は新生活がスタートする季節であり、特に子どもがいる世帯の多くが転居を考えます。

つまり4月の直前、2~3月は、非常に不動産を売却しやすい時期だということです。

 

ただし、4月に入ると多くの方は転居を済ませてしまい、一気にニーズは少なくなるため、注意しなければいけません。

 

一方、9月の下旬は、転勤に伴う転居が増える季節です。

よって、ファミリー世帯だけでなく、単身者における不動産のニーズも多い時期ということになります。

 

9月の前半に転勤が決まり、9月末に転居をするというケースが多いため、不動産の売り時は9月上旬~中旬だと言えます。

 

ちなみに、不動産の売却には、通常3~6ヶ月程度かかるとされています。

そのため、例えば2~3月頃の売却を目指すのであれば、前年の8~11月頃には売却活動を開始しなければいけません。

 

築年数から分析する

 

不動産の売り時は、“築年数”から分析することもできます。

 

戸建物件は、築年数が15年を超えると一気に売却価格が下がります。

そこから築年数30年くらいまで価格は下がり続け、それ以降売却価格にほとんど変化はありません。

 

また、築年数が15年を超えると一気に売却価格が下がる理由は、そのあたりから設備の不備が多く見られるようになるからです。

したがって戸建物件を売却するのであれば、築年数15年以内で売却することをおすすめします。

 

一方、マンションは新築物件の売却価格が極端に高く、そこから築年数20年前後まで売却価格は低下し続けます。

ただし、戸建物件と同じで、やはり築年数15年からの売却価格の下がり具合は大きくなります。

逆に、築年数6~15年あたりは緩やかに売却価格が下がるため、マンションを売却するのであればこの時期がおすすめです。

 

所有期間から分析する

 

不動産の売り時を分析する方法には、“所有期間”から分析するという方法もあります。

 

不動産売却をして利益を得た場合、売主はその利益の額に応じた所得税を納めなければいけません。

そして、課税される所得税の税率は、不動産の所有期間に応じて定められています。

 

基本的に、所有期間が短い不動産を売却したときの所得税の方が、税率は高くなります。

所有期間5年以下の場合、所得税と住民税を合わせた税率が約39%になるのに対し、5年以上の場合は、所得税と住民税を合わせても税率は約20%にしかなりません。

 

また、居住用の不動産(マイホーム)を売却する場合、所有期間が10年を超えていると、軽減税率の措置を受けることができます。

つまり、最低でも所有期間が5年以上のタイミングで、不動産を売却するべきだということです。

 

ちなみに、売却する不動産が居住用の場合、3,000万円の特別控除を受けられるため、そもそも所得税が発生することはほとんどありません。

事業用の不動産などの売却を考えている方は、所有期間から不動産の売り時を分析してみることをおすすめします。

 

路線価から分析する

 

不動産の売り時は、“路線価”から分析することも可能です。

 

路線価とは、土地につけられる公的価格の一種であり、道路に面している土地1㎡あたりの評価額を指しています。

路線価を0.8で割った額が、不動産におけるおおよその公示価格になるため、路線価は不動産相場を考える上で、とても重要な指標とされています。

 

また、路線価が上昇しているタイミングは、公示価格が上昇しているタイミング、つまり不動産を高く売れる時期であり、今後不動産売却をする方は、こちらの指標を逐一チェックしておかなければいけません。

 

ちなみに、路線価は国税庁のホームページに“路線価図・評価倍率表”として公開されているため、いつでも自由に閲覧できます。

もちろん、過去のデータと比較することで、どれくらい上がっているのか、下がっているのかを確認することも可能です。

 

まとめ

 

ここまで解説したように、不動産の売り時はさまざまな角度から分析することができます。

また、不動産の売り時には、売却価格が上がりやすくなるだけでなく、買い手も見つかりやすいため、スムーズな売買の成立が期待できます。

事前にどの時期を狙って売却するのかを決定し、しっかりその時期に売却できるような事前準備をしておきましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却後もマイホームに住み続けられる制度とは?

投稿日時: 2021年8月30日

 

ネガティブな理由で不動産を売却する方の中には、「今後もこの家に住み続けたい」と考える方も多いでしょう。

そんな方々におすすめなのが、不動産売却後もマイホームに住み続けることができる制度です。

具体的にどのような制度なのか解説しますので、不動産売却の前に1度チェックしてみてください。

 

不動産売却後もマイホームに住み続けられる制度について

 

不動産売却後マイホームに住み続けることができる制度とは、“リースバック”のことを指しています。

 

流れとしては、まずリースバックをサービスとして提供する業者、あるいは不動産投資を行う投資家に対して、不動産を売却します。

所有者は自身からリースバック業者または別の不動産投資家に変わるため、継続して住むために、売却した方は賃料を支払います。

この仕組みにより、不動産売却後もマイホームに住み続けられるということです。

 

つまり、自身が所有する不動産ではなくなってしまうものの、“賃貸物件”として売却後も住み続けることができるというわけです。

 

また、リースバックにおける賃料は、しばらくの間不動産の売却益によってカバーできるため、数ヶ月~数年は実質賃料なしで住むことができます。

さらに、リースバックでは、今後経済状況に余裕ができた場合、1度売却した自身の不動産を買い戻すことも認められています。

 

この制度は、経済状況は苦しいものの、マイホームを手放したくないという方に多く利用されています。

 

不動産売却後も住み続けるための条件について

 

不動産売却後もマイホームに住み続けられるリースバックを利用するためには、いくつかの条件をクリアしなければいけません。

 

まず、賃料の支払い能力に関しては、絶対に必要です。

リースバックを利用することは、賃貸物件に住むのと同じことであるため、当然賃料を継続して支払えるのかどうかは厳しくチェックされます。

 

リースバックにおける年間の賃料は、不動産の売却価格の1割程度が相場とされています。

不動産の売却価格が高いほど賃料も高くなるため、状態が良い物件を売却すれば得、古い物件を売却すれば損というわけではありません。

 

また、安定した職業に就いているかどうかは、リースバックではあまり重視されないケースが多いです。

ある程度の支払い能力があれば、正社員だけでなく、契約社員や派遣社員、個人事業主やパートの方でもリースバックを利用できます。

 

ちなみに、リースバックにおいて不動産を売却する際は、その不動産における名義人すべての同意、署名・捺印が必要になります。

 

リースバックの注意点について

 

不動産売却後もマイホームを手放さずに済むリースバックでは、基本的に賃料未払いを発生させることができません。

1度でも支払いが遅れてしまうと、強制的に物件からの退去を命じられることになるので、注意しましょう。

 

また、先ほども少し触れたように、リースバックにおける年間の賃料は、売却価格の1割程度が相場です。

よって、周辺エリアにおける賃貸物件の賃料よりも、金額が高くなる可能性があることも考慮しておきましょう。

つまり、賃貸物件としては割高になるということです。

 

そして、リースバックでは売却益を得ることができますが、売却益と言っても、その金額は通常の売却価格に比べて3割前後低くなります。

リースバック業者または不動産投資家は、後々不動産を再売却する義務が発生するため、最初の売却価格が低くなってしまうことは致し方ありません。

 

そのため、少しでもマイホームを高く売却したいという方にとっては、あまり向いていない方法だと言えるでしょう。

 

リースバックでよくあるトラブル

 

リースバックでよくあるトラブルには、まず“賃料の値上げ”が挙げられます。

こちらは、リースバック業者から賃料の値上げを打診されるというケースであり、実際行われると、売主の経済的負担はかなり大きくなる可能性があります。

 

また、リースバックした物件を無断で売却され、その後の賃貸借契約を拒否されるという、極めて悪質なケースもあります。

 

ただし、これらのトラブルが発生する可能性は、実績のあるリースバックに依頼することで、かなり抑えられます。

よって、リースバック業者を選ぶ際は、ホームページにおいて運営期間や取引実績、顧客満足度などのデータを必ずチェックしましょう。

 

まとめ

 

ここまで、マイホームを手放したくない方におすすめの“リースバック”について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

リースバックは、確かに便利かつ画期的な制度ですが、賃料が支払えなくなると強制的に退去しなければいけませんし、契約後に賃料がアップすることも考えられます。

よって、利用を検討している方は専門業者に問い合わせ、リースバックができる状況なのかどうかを判断してもらいましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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【横浜の不動産会社が解説】マイホーム購入前になくしておきたい勘違いについて

投稿日時: 2021年8月26日

 

これから念願のマイホームを購入しようとする方は、ワクワクした気持ちでいっぱいかと思います。

しかし、事前に不動産購入における勘違いをなくしておかなければ、スムーズにマイホームを取得できない可能性があるため、注意してください。

今回は、よくある勘違いについて解説しましょう。

 

マイホーム購入時のよくある勘違い7選

 

初めて不動産を購入する方は、以下のような勘違いをしがちであるため、事前に事実を把握しておきましょう。

 

・不動産広告について

・仲介手数料について

・ライフプランについて

・片手仲介について

・購入申込書について

・不動産会社の担当者について

・自己資金について

 

不動産広告について

 

初めてマイホームを購入する方は、“A社が広告を出している物件は、A社からしか購入できない”と考えている方もいますが、こちらは大きな勘違いです。

A社が広告を出している物件であっても、B社が同じ物件の広告を出していれば、当然B社からでも購入できます。

 

もちろん、複数の不動産会社が取り扱う物件を購入する場合は、各社の評判を比較し、もっとも良いサポートを受けることができそうな不動産会社を選ばなければいけません。

 

仲介手数料について

 

不動産会社を介してマイホームを購入する場合、買主は当然仲介手数料を支払わなければいけませんが、こちらに対する勘違いをしている方は多いです。

具体的には、“不動産会社に提示された仲介手数料は、必ず支払わなければいけない”という勘違いです。

 

仲介手数料は、不動産会社によって設定金額が異なりますが、“物件価格の3%+60,000円”という上限が存在し、これ以上の金額を定めることは禁止されています。

つまり、買主がもし法外な仲介手数料を提示された場合、支払う必要はないということです。

 

ライフプランについて

 

マイホームの購入前には、ファイナンシャルプランナーなどに相談し、ライフプラン設計を実施する方も多いです。

ただ、こちらに対し“住宅に関するプラン”という勘違いをしている方は多いため、注意しましょう。

 

ライフプランは、住宅に関することだけでなく、人生におけるすべてのライフイベントにおける収支などを明確にするものです。

つまり、住宅に関することだけを考慮していても、それはライフプラン設計には該当しないということです。

 

片手仲介について

 

不動産売買における“片手仲介”とは、物件の売却依頼を受けた不動産会社と、購入依頼を受けた不動産会社が異なる取引手法をいいます。

つまり、1つの不動産会社が、買主か売主のいずれか片方を仲介するということです。

 

また、初めてマイホームを購入する方の中には、片手仲介に対し、「複数の不動産会社を介しているから、仲介手数料が高額になる」という認識を持っている方もいますが、こちらは大きな勘違いです。

 

片手仲介であっても、著しく仲介手数料が高額になることはありません。

仲介手数料率は、仲介物件の価格に対して常に一定ですので、安心してください。

 

購入申込書について

 

マイホーム購入時には、購入申込書に記入することになりますが、こちらの書類に関する勘違いをしている方も多いです。

 

購入申込書は、あくまで購入の意思を示すためのものであり、正式な契約を結ぶための不動産売買契約書とは異なります。

そのため、記載したからといって、必ずしもその不動産を購入しなければいけないわけではありませんし、購入を断ったからといって、罰則を受けることもありません。

 

不動産会社の担当者について

 

初めて不動産を購入する方は、不動産会社の担当者に対し、“セールスマン”のようなイメージを持っている方もいるかもしれませんが、こちらも大きな勘違いです。

 

不動産会社の担当者は、買主のスムーズなマイホーム購入をサポートするパートナーであり、買主の意見を無視して、物件を勧めてくるようなことはありません。

 

もし、希望の条件に合っていない物件をしつこく勧めてくるような担当者に当たった場合は、早急に依頼する不動産会社を変更すべきです。

 

自己資金について

 

マイホーム購入時には、必ず潤沢な自己資金を用意しておかなければいけないと思っている方もいるかもしれませんが、実際はそうとは限りません。

 

自己資金が一切なくても、買主の属性や預貯金などに問題がない場合は、フルローンでマイホームを購入することが可能です。

つまり、自己資金のみで購入できるようになるまで待たなくても、マイホームは手に入るということです。

 

ただし、フルローンでマイホームを購入すれば、当然毎月の返済負担は大きくなりますし、その他の維持費やライフイベントでかかる費用も考えると、物件価格の2~3割程度は自己資金を用意しておいた方が良いでしょう。

 

まとめ

 

マイホームを購入するにあたってもっとも重要なことは、不動産売買の仕組み、流れについて把握しておくことです。

こうすることで、購入時のトラブルに対して迅速に対処できたり、悩みを解決できたりする可能性はアップします。

もちろん、購入手続きの中でわからないことがあった場合は、すぐ不動産会社などに質問しなければいけません。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】郊外でマイホームを購入するメリット・デメリット

投稿日時: 2021年8月23日

 

マイホームを購入する際、どのエリアで物件探しをするかについては、早い段階で決定しなければいけません。

また、このとき都心部ではなく、郊外でのマイホーム購入を検討する方もいますが、こちらの選択肢には一体どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

郊外の定義とあわせて解説します。

 

郊外の定義について

 

これからマイホームを購入する方の中には、郊外の定義について、イマイチよく理解できていないという方もいるかもしれません。

 

郊外とは、一般的に“都市部に隣接するエリア”を指す言葉です。

都心へのアクセスが良く、駅前には大型商業施設があり、その周辺に住宅地が広がっている、“住むための街”といったようなイメージです。

いわゆる“ベッドタウン”と呼ばれるエリアは、郊外と考えて問題ありません。

 

また、郊外と似たような言葉に“田舎”や“地方”などがありますが、これらは都市部から距離のある場所で、アクセス環境が不便である反面、田園風景が広がる自然環境に囲まれたエリアをいいます。

 

このように、田舎や地方との違いを比較すると、郊外というエリアのイメージがしやすくなるかと思います。

 

ちなみに、“都市部”は郊外とは異なり、住宅街だけに限らず、オフィス街や繁華街なども含まれるエリアをいい、限られた地域に人口が集中しているという特徴があります。

 

郊外でマイホームを購入するメリットは?

 

郊外でマイホームを購入するメリットとしては、主に以下のことが挙げられます。

 

・物件の購入費用が安い

・広い物件が多い

・季節の変化を感じやすい

 

物件の購入費用が安い

 

郊外でマイホームを購入するメリットは、なんといっても都市部に比べて、物件の購入費用が安いという点です。

 

もちろん、田舎と比べると著しく安いわけではありませんが、ある程度生活の利便性も兼ね備えていることを考えると、郊外でのマイホーム購入は非常にお得だと言えるでしょう。

また、購入費用が抑えられるということは、購入後の主なランニングコストである固定負担税の金額も抑えられるということになります。

 

ちなみに、郊外の一戸建てには駐車場付きの物件も多く、そのような物件を購入する場合は、月々の駐車場代も負担する必要がありません。

 

広い物件が多い

 

郊外の一戸建ては、都市部に比べて面積が広い傾向にあります。

よって、広めのマイホームでゆったりとした暮らしをしたい方にはおすすめです。

 

ちなみに、郊外の一戸建てが広い理由には、主に庭付きや駐車場付きの物件が多いこと、土地や建築の条件がそれほど厳しくないことなどが挙げられます。

 

季節の変化を感じやすい

 

郊外エリアは、街路樹が建ち並んでいたり、大きな公園があったりすることも多く、都市部に比べて季節の変化を感じやすいというメリットもあります。

 

郊外でマイホームを購入するデメリットは?

 

一方、郊外でのマイホーム購入には、以下のようなデメリットもあります。

 

・通勤、通学の負担が大きい

・資産価値が下がりやすい

・計画停電の対象になりやすい

 

通勤、通学の負担が大きい

 

郊外エリアは、都心へのアクセス環境に優れているケースが多いですが、通勤や通学にかかる時間、負担に関しては、どうしても都市部より大きくなってしまいます。

 

ただし、始発駅に近いエリアに住む場合は、混雑する時間帯の電車でも、座って通勤、通学できるというメリットがあります。

また、電車やバスなどを利用せず、車で通勤するという方は、道路が込みやすい都市部ではなく、郊外の方がかえってストレスは少なくなるかもしれません。

 

資産価値が下がりやすい

 

郊外における中古の一戸建ては、都市部と比べると需要が高くありません。

よって、購入時から売却時までに資産価値が下がりやすく、希望通りの金額では売却できない可能性があります。

 

もちろん、購入後近くに大型のショッピングセンターができたり、駅が開通したりした場合は、利便性とともに資産価値も上昇することが期待できますが、これくらいの出来事がない限り、飛躍的に価値を上昇させる可能性は低いです。

 

計画停電の対象になりやすい

 

郊外エリアは、都市部に比べて災害時における計画停電の対象になりやすいです。

 

こちらは、あらかじめ定められた時間やエリアの送電を強制的に止める措置であり、この間は当然生活に支障が出てしまいます。

 

郊外でのマイホーム購入がおすすめの方

 

前述のメリットを踏まえると、郊外でのマイホーム購入は、以下のような考えを持つ方におすすめだと言えます。

 

・ゆったりとした広い家で暮らしたい

・緑が多く、のびのびとした環境で子育てをしたい

・自宅の庭でガーデニングを楽しみたい

・住宅ローンやランニングコストを無理なく支払いたい など

 

まとめ

 

ここまで、郊外でマイホームを購入することのメリット・デメリットを見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

当然のことですが、住まいの立地条件は「都心だから」「郊外だから」と単純に考えられない部分もあるため、マイホームの購入時は、生活スタイルと照らし合わせながら、総合的に判断した上で購入エリアを決定しましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】独身の方がマンションを購入するメリット・デメリット

投稿日時: 2021年8月19日

 

「賃料を支払うのがもったいない」「自身の所有する資産が欲しい」

このような理由により、マンションの購入を検討している独身の方は少なくありません。

では、独身の方がマンションを購入することには、果たしてどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

詳しく解説します。

 

独身の方がマンションを購入するメリット3選

 

独身の方であっても、十分な収入や貯蓄がある方、安定した職業に就いている方などは、マンションの購入を検討することがあります。

また、購入のメリットとしては、主に以下のことが挙げられます。

 

・老後の心配が少なくなる

・生命保険の代わりになる

・資産運用ができる

 

老後の心配が少なくなる

 

賃貸物件に居住する間は、当然賃料が発生し続けます。

一方、独身のうちにマンションを購入し、現在の仕事を定年退職するまでにローンを完済すれば、老後賃料で生活費が圧迫される心配はありません。

 

今後、受け取れる年金の金額はますます少なくなっていくことが考えられるため、大きな費用を負担せず、住居を確保できるというのは大きなメリットです。

 

生命保険の代わりになる

 

独身の方がマンションを購入する場合、基本的には住宅ローンを利用します。

また、住宅ローンに加入する際には、“団体信用生命保険(団信)”という保険に加入するケースも多いです。

 

こちらは、住宅ローンを返済している最中に死亡してしまった場合に、保険会社がローン残債の返済を負担してくれるという保険です。

つまり、マンションを購入するために住宅ローンを組むことは、実質生命保険の代わりになるということです。

 

資産運用ができる

 

独身の方がマンションを購入すれば、当然賃貸物件では実現できなかった資産運用が実践可能です。

 

例えば、マンション購入後に結婚し、もっと広い物件に移らなければいけなくなったときには、そのマンションを売却し、転居費用に充てることができます。

また、独身時に購入したマンションを賃貸物件として貸し出し、賃料収入を得ることで、新居の購入費用や住宅ローン返済費用に充当することも可能です。

 

独身の方がマンションを購入するデメリット3選

 

独身の方がマンションを購入する場合、以下のようなデメリットがあることも理解しておきましょう。

 

・売却に苦戦する可能性がある

・好きなタイミングで転居できない

・老後生活に合わない可能性がある

 

売却に苦戦する可能性がある

 

独身のときに購入したマンションは、結婚などのタイミングで売却できるという話をしましたが、単身者用物件は、なかなか買い手が見つからないことがあります。

理由は簡単で、ファミリー層よりも独身でマンションを購入する方の方が、圧倒的に少ないからです。

 

もちろん、今後独身でマンションを購入する方が増加する可能性はありますが、現段階で単身者用物件の需要がそれほど多くないことについては、理解しておきましょう。

 

好きなタイミングで転居できない

 

賃貸物件の場合、解約予告期間のルールさえ守れば、基本的には自身の好きなタイミングで転居できます。

 

一方、購入したマンションの場合、買い手が付かなければ基本的には転居できませんし、その買い手がいつ見つかるかもわかりません。

つまり、好きなタイミングで転居するのは難しいということです。

 

老後生活に合わない可能性がある

 

独身の方の中には、もちろん今後結婚するつもりがないとう方もいます。

このような方は、購入したマンションを終の棲家にしようと考えているかもしれませんが、購入物件が老後生活に合わない可能性は十分にあります。

 

例えば、現在会社勤めをしている方は、会社の近くや駅の近くなど、仕事のしやすさを中心とした物件選びをするでしょう。

しかし、老後生活では、閑静な環境や病院の近くなど、生活のしやすさが重要になってきます。

 

よって、独身の方が終の棲家としてマンションを購入する場合は、仕事のしやすさと生活のしやすさ、両方を重視した物件選びをしなければいけません。

 

【番外編】独身の方が一戸建てを購入するという選択肢

 

独身の方が購入する住宅は、マンションだけとは限りません。

中には、一戸建ての購入を検討している方もいるでしょう。

 

独身の方が一戸建てを購入すれば、広々とした空間で、マンションほど周囲のことを気にせず生活ができます。

また、楽器やガーデニングなどの趣味も楽しみやすくなりますし、収納スペースにも基本的には困りません。

 

一方で、自治体の役割や近所付き合いなど、マンションでの生活よりも面倒なことは増加しますし、掃除や庭の手入れなど、メンテナンスの負担が増えることもデメリットだと言えます。

 

まとめ

 

独身の方であっても、デメリットよりメリットが上回っているのであれば、マンションを購入しても構いません。

しかし、「賃料を支払いたくない」などの理由のみで、特にデメリットを理解せずに購入することは避けましょう。

もちろん、今後少しでも結婚の可能性がある方は、今購入するか、結婚後に購入するかについて、一度冷静になって考える必要があります。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却時における制限の種類について

投稿日時: 2021年8月16日

 

競合物件にはない独自の魅力を持っている不動産ほど、売却時には購入希望者が集まりやすくなります。

一方で、通常の物件にはない“制限”を持っている不動産は、使い勝手の悪さから、あまり買い手が付きません。

今回は、不動産売却時における制限の種類について解説したいと思います。

 

不動産売却時における制限5選

 

不動産売却時、売却しにくくなったり、売り出し方法を変えなければいけなくなったりと、何かしらの影響が出る可能性がある制限には、主に以下のものが挙げられます。

 

・再建築不可

・建蔽率

・容積率

・絶対高さ制限

・農地法

 

再建築不可

 

通常の不動産は、既存の建物を建て替えたり、敷地内に新たな建築物を建てたりすることが可能です。

よって、“再建築不可”になっている不動産は、買い手に敬遠されやすくなります。

 

再建築不可物件は、名前の通り再建築が認められていませんし、基本的には敷地内に新たな建築物を建てることもできません。

また、再建築不可物件は、以下のような戦略で売却するのも難しいでしょう。

 

・リノベーションを希望する買い手に安価で売り出す

・更地にして高値での売却を目指す

 

再建築不可物件でリノベーションを行うことは、決して不可能ではありませんが、通常の不動産よりも制限を気にしながら行わなければいけないのは事実です。

もちろん、建物を取り壊したところで、そこに新しい建物は建築できないため、高値で売れるどころか、むしろこの方法の方が売却は不利になるでしょう。

 

建蔽率

 

“住宅の1階部分の建築面積(床面積)を敷地面積の〇%以下にする”という制限を“建蔽率”といい、こちらは“建築面積/敷地面積×100%”という式で算出されます。

 

建物を建てたり、規模の大きいリノベーションを行ったりする場合には、作成した設計図を行政に提出し、建築許可を得なければいけません。

しかし、このとき地域ごとに定められた建蔽率を床面積が超えてしまっていると、その許可申請は却下されます。

 

また、不動産売却時、買い手が集まるのを建蔽率が妨げる可能性もゼロではありません。

例えば、リノベーションを前提とした不動産売却を行う場合、建蔽率の関係でリノベーションができず、売り出し方法を変更しなければいけないことも考えられます。

 

容積率

 

“住宅における延べ床面積を敷地面積の〇%以下にする“という制限を“容積率”といいます。

建蔽率と似通っていますが、対象が延べ床面積となっているところに違いがあり、“総床面積/敷地面積×100%”という式で算出できます。

 

例えば、容積率150%のエリアで、100㎡の土地を持つ場合、その物件における建築可能な延べ床面積(総床面積)は150㎡となります。

これ以上の延べ床面積での建築はできません。

 

また、不動産売却を行う物件においては、容積率の関係で、“2階建てまでなら増改築可能だが、3階建ては難しい“ということが起こり得ます。

そのため、最初からほぼ上限の容積率になっている不動産は、増改築を検討している買い手に良いイメージを与えることができません。

 

ただし、一部の用途地域では、容積率の制限が緩和されていることもあるため、不動産売却を実施する前には、必ず当該物件の所在地における容積率を確認しておく必要があります。

 

絶対高さ制限

 

建築基準法によって定められている、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域に建築可能な建築物の高さに関する制限を“絶対高さ制限”といいます。

具体的には、上記のエリアにおいて、10~12mと定められています。

 

したがって、当該エリアでの不動産売却では、「10~12m以上に不動産を増改築したい」という買い手をターゲットにすることはできません。

例えば、元々小規模だった建物を増改築し、4階建て、5階建てのオフィスとして使用したい方などです。

 

ただ、戸建て住宅の売却時に関しては、3階建て以上の増改築を望む買主はなかなか現れませんので、絶対高さ制限が売却を妨げることはあまりないでしょう。

 

農地法

 

不動産売却時は、“農地法”の制限を受けることもあります。

 

農地の売却は、農業委員会の許可を前提として締結されます。

そして、農地として売却する場合は、農地法第3条による“売買(所有権移転)許可”、農地以外で売る場合は農地法第5条による“転用許可”を取らなければいけません。

中でも、転用は許可を取るのが非常に難しいです。

 

つまり、農地を農地以外として売却する際には、農地法という制限がネックになる可能性があるということです。

 

ちなみに、転用の許可を得るには、“立地基準”と“一般基準”という2つの項目をクリアしなければいけません。

 

立地基準は、農地の区分によって転用の許可・却下を決めるもので、市街地に近い農地ほど、基本的には許可を得やすくなります。

 

また、一般基準は、その農地の転用目的の必要性・確実性などにより、許可と却下が判断されるものです。

例えば、「とりあえず農地を更地にしておきたい」などの転用理由は、一般基準を満たしていないと判断されてしまいます。

 

まとめ

 

前述の通り、不動産売却時には、さまざまな制限の影響を受けることがあります。

具体的には、希望する層をターゲットにできなかったり、売却期間が長くなってしまったりするため、この機会にぜひ覚えておいてください。

もちろん、制限によって売却に苦戦している場合は、早い段階で不動産会社などに相談し、戦略を考える必要があります。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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