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ARCHIVE 2020年03月

【横浜の不動産会社が解説】中古物件購入後のリノベーションについて

投稿日時: 2020年3月30日

 

中古物件を購入した後に、リノベーションをするという選択肢があります。

これは、うまくいけば新築物件の購入よりも安い費用で、同じくらい快適な物件に住める方法です。

ここからは、中古物件購入後にリノベーションをしようと考える方に向けて、ポイントや注意点について解説したいと思います。

 

事前に不動産会社に伝えよう

 

中古物件購入後のリノベーションをしたい方は、早めにその旨を不動産会社に伝えておきましょう。

そうすれば、リノベーションすることを前提とした最適な物件を紹介してもらえるでしょう。

 

集合住宅の中には、規約によってリノベーションできる範囲が限定されていたり、これから建て替えが行われようとしていたりするところもあります。

せっかくリノベーションを前提で購入したにも関わらず、上記のような物件だと、かなり損した気分になりますよね。

 

事前に不動産会社に伝えておけば、このような物件も避けて紹介してくれるでしょう。

 

構造上リノベーションできない物件がある

 

集合住宅のリノベーションをする場合、構造上壁や柱などを解体できないことがあります。

また、壁に配管が通っていることが理由で、取り壊しを規制されるケースも少なくありません。

 

そのため、中古物件購入後、壁を取り除いて広めの一室を作りたいと考えている方などは、上記のような物件を購入しないようにしましょう。

 

場合によっては耐震工事が必要

 

中古物件を購入し、リノベーションをする場合、理論上はできる限り安い物件を選ぶ方がお得です。

ただ、あまりに古い中古物件を購入すると、耐震性が弱い場合があり、そのときにはリノベーションよりも先に耐震工事をしなければいけません。

そうなると、結局思っていたよりコストがかかってしまいますよね。

 

したがって、古めの中古物件を購入する場合は、必ず耐震性についてチェックし、耐震工事が必要なのであれば、そのコストも考慮して購入を判断しなければいけません。

 

あらかじめ予算を設定しておこう

 

中古物件購入後にリノベーションをするのであれば、もちろん物件の取得費だけでなく、リノベーションの予算もあらかじめ設定しておきましょう。

 

また、その際には、他のさまざまな選択肢と比較して、本当にリノベーションが割安なのかどうかをチェックすることも重要です。

冒頭でも触れたように、中古物件購入後のリノベーションは、うまくいけばとてもお得に良い買い物ができる方法ですが、当然新築の購入より高くなってしまうケースもあります。

 

業者選びについて

 

中古物件購入後のリノベーションは、基本的には不動産会社ではなく、専門業者に依頼します。

ただ、一口にリノベーションの専門業者と言っても、得意な間取りや依頼費用には大きな違いがあるため、慎重に選定しなければいけません。

 

また、より理想に近い専門業者を選びたいのであれば、複数の業者に相談し、過去の施工事例などを見せてもらいましょう。

 

壁紙や床材選びには注意しよう

 

専門業者とリノベーションについて打ち合わせをする中で、使用する壁紙や床材を選ぶ場面があります。

 

このとき、一般的にはカタログなどで小さなサンプルを見せてもらうことになりますが、実際にサンプル通りの色になるとは限りません。

なぜなら、やはり小さいサイズと実際部屋に貼った大きいサイズでは、どうしても色味が変わってしまうためです。

つまり、実際には同じ色なのですが、イメージに差異ができてしまうということですね。

 

そのため、専門業者がショールームなどを提供しているのであれば、事前に壁紙や床材の色味をチェックしておきましょう。

また、ショールームがない場合は、サンプルのサイズを大きくしてもらいましょう。

 

リノベーションはやりすぎないのが吉

 

売り出されている中古物件の中から、自身にピッタリの物件を見つけ出すのは簡単ではありません。

その点、リノベーションをすれば、たとえ個性的な間取りでも作れる可能性がありますし、予算の範囲内で好きなところに手を加えられます。

 

ただ、中古物件購入後にリノベーションをする場合でも、あまりに独特な間取りにしすぎるのはおすすめできません。

なぜかと言うと、個性が強すぎる物件は、今後の売却において不利になってしまうためです。

つまり、万人受けしない物件になってしまうということですね。

 

より多くの買い手が付くのは、やはりシンプルで万人受けする物件です。

逆に個性が強い物件は、そこに新しく手を加えることが難しいため、敬遠されるでしょう。

 

そのため、将来的に売却することも見越してリノベーションをするのであれば、シンプルな部分も残しつつ行うようにしましょう。

 

まとめ

 

ここまで、中古物件購入後のリノベーションについて、さまざまな角度から解説してきましたが、いかがでしたか?

「購入後にリノベーションできないことに気づいた」「新築を購入するよりもコストがかかった」というような失敗はよく起こります。

そのため、他の選択肢よりも綿密な計画を立てなければ、この方法は成功しないと言えるでしょう。

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【横浜の不動産会社が解説】売却しやすい土地、売却しづらい土地

投稿日時: 2020年3月26日

 

現在、土地の売却を検討している方は、改めてその状態を確認してみましょう。

なぜなら、世の中には売却しやすい土地とそうでない土地があるからです。

状態を確認すれば、それが売却前にわかるということですね。

さて、どんな土地が売却向きで、どんな土地が向いていないのでしょうか。

 

売却しやすい土地の特徴は?

 

主に以下の特徴を持っている土地は、売却しやすいと言えます。

 

  • 立地条件が良い

規模の大きな駅やバス停、ショッピング施設などが近くにあったり、犯罪の発生が少なかったりするエリアの土地は、ニーズが高いため売却しやすいです。

 

また、病院や学校などの公共施設が近くにある土地も、これから住宅を建築しようと考える買い手が付きやすくなるでしょう。

 

  • 面積が広すぎない

面積が広ければ広いほど、売却しやすいと考えている方もいるかもしれませんが、それは間違いです。

なぜなら、あまりに広すぎると、住宅を建築する際に土地を持て余してしまったり、価格が高くなったりすることを懸念して、買い手が付きにくくなるためです。

 

買い手にとって本当に魅力的なのは、“程良い広さ”の土地です。

具体的には、都市部で30~40坪程度、郊外で50~70坪程度の土地がベストですね。

 

  • 整形地

形状が正方形や長方形に整えられている“整形地”も、売却しやすいと言えます。

なぜかと言うと、整形地は住宅を建築する際のデッドスペースができにくく、効率的に使えるためです。

 

  • 接道が南方にある

接道が南方にある土地は、住宅を建てたときの日当たり、風通しが良くなるため、売却しやすいでしょう。

実際、新しく設けられた住宅地(更地)は、接道が南方にある土地から売れていく傾向にあります。

 

売却しづらい土地って?

 

一方で、主に以下のような特徴を持っている土地は、売却しづらいでしょう。

 

  • 立地条件が悪い

例えば、最寄り駅が遠かったり、騒音が大きい地域にあったりする土地は、買い手に敬遠されやすくなります。

 

また、このような悪い立地にある土地は、売却しづらいだけでなく、値下げ交渉をされることも多くなるでしょう。

 

  • 広大地

先ほども触れたように、広すぎる土地は逆に使い勝手が悪いため、あまり売却には向いていません。

 

  • 不整形地

形状が三角形やL字型などになっている“不整形地”も、決して売却向きではありません。

 

例えば、三角形の土地に住宅を建築することを想像してみてください。

三角形の土地の真ん中に四角形の住宅を建築すると、脇や奥にデッドスペースが生まれてしまいますよね。

このような状況になることを、買い手の多くはとても嫌がります。

 

  • 接道が北にある

接道が北にある土地は、日中でもなかなか日が当たらないため、率先して購入する買い手はなかなか現れません。

 

不利な土地の売却確率をアップさせるには?

 

では、不利な特徴を持っている土地の売却確率をアップさせることはできるのでしょうか?

答えはYESです。

前述のような良くない特徴を持っていても、以下のようにアピールの仕方さえ工夫すれば、十分買い手が付く可能性はあります。

 

  • 立地条件が悪い土地のアピール方法

例えば駅が遠く、周辺にショッピング施設などもない土地を売る場合は、「閑静な雰囲気」「ゆったり過ごせる」というようなアピールをしましょう。

これは嘘でもなんでもないため、買い手にアピールしてもまったく問題ありません。

 

また、駅から離れている土地は、敷地や周辺の空間に余裕があるケースが多いです。

その場合は、「日当たりや眺望を確保できる」というところを積極的にアピールしていきましょう。

 

  • 不整形地のアピール方法

不整形地は、元々住宅地としては活用しにくいと考えられているため、とにかく「価格が安い」というところをアピールしていきましょう。

 

また、不整形地は“不整形地補正率”によって、整形地よりも土地評価が下がるため、固定資産税や都市計画税などの税金は安くなります。

もし売却するのであれば、その点のアピールも忘れないようにしましょう。

 

  • 接道が北にある土地のアピール方法

接道が南方にある土地で住宅を建築する場合、多くの方は、接道がある南側をリビングにします。

ただ、このようなレイアウトだと、外部からの目線が気になってしまいます。

 

一方、接道が北にある土地で住宅を建築する場合、たとえリビングを南側にしても、外部の目が気になることはありません。

そのため、「プライバシーが守られる」ということをアピールすれば、魅力を感じてくれる買い手は現れるでしょう。

 

まとめ

 

ここまで、売却しやすい土地とそうでない土地の特徴や、売りにくい土地のアピール方法まで一挙に解説しましたが、いかがでしたか?

売りやすい土地とそうでない土地が存在するのは事実ですが、前者が必ず売れて、後者が必ず売れないというわけではありません。

戦略を立てれば、どちらの土地でも多くの買い手を集めることができるのです。

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タワーマンションを購入する際に知っておきたいポイント

投稿日時: 2020年3月23日

 

その街のシンボルのように、堂々とそびえる“タワーマンション”。

そんなタワーマンションの購入に憧れを抱く方は、決して少なくないでしょう。

ある種、成功者の証のような意味合いを感じられますよね。

今回は、タワーマンションを購入する際に知っておきたいポイントをご紹介したいと思います。

 

タワーマンションを購入する際に知っておきたいポイント①~定義について~

 

“タワーマンション=高層マンション”というイメージを漠然と持っている方も多いかと思いますが、実際はどんな物件のことをタワーマンションと言うのでしょうか?

 

実は、“この条件を満たしたらタワーマンション”というハッキリした定義は存在しないのです。

つまり、「〇〇階以上はすべてタワーマンション」という風に、言い切ることはできないというわけですね。

 

ただ、一般的には、建築基準法において“超高層建築物”として扱われるマンションが該当するケースが多いです。

超高層建築物とは、基本的には60m以上の高さを誇る建築物を指し、これを階数で表すと大体20階程度になります。

 

そのため、20階以上のマンションは、タワーマンションという扱いになるのが一般的と覚えておきましょう。

ちなみに“高層マンション”は、それよりも少し低い14~15階建てくらいのマンションを指す場合が多いです。

 

タワーマンションを購入する際に知っておきたいポイント②~メリットについて~

 

タワーマンションを購入する際に知っておきたいのは、何と言ってもメリットについてです。

特に以下のようなメリットについては、必ず把握しておきましょう。

 

  • 眺望が良い

あくまで高層階の物件を購入した場合に限りますが、タワーマンションは非常に眺望が良いです。

特に広々とした物件であれば、家にいながらまるで高級ホテルのような雰囲気を味わえるでしょう。

 

また、眺望が良い(高さがある)ことによって、その分外部の視線を気にする必要がなかったり、害虫が入りにくかったりといったメリットも生まれます。

 

  • アクセスに優れている場合が多い

皆さんの思い描くタワーマンションは、どのような立地に建っているイメージでしょうか?

おそらく、規模の大きい駅の近くに、複数建ち並んでいるようなイメージの方が多いでしょう。

そのイメージは間違いではなく、実際タワーマンションの多くは、駅から徒歩数分の立地に建っているケースが多いです。

 

また、中には駅にダイレクトに繋がっている物件もあります。

 

  • セキュリティ性が高い

新築または築浅物件が多いというのも、タワーマンションの1つの特徴でしょう。

そのため、オートロックや住戸ごとに導入されるセキュリティシステムなどが付いていることも多く、セキュリティ性に関しては非常に優秀です。

 

  • 設備が充実している

タワーマンションの多くは、通常のマンションよりも設備が充実しており、共用部分に関しても豪華なケースがほとんどです。

 

例えば、エントランスに広々としたロビーが設けられていたり、場合によっては、入居者のみが使えるゲストルームやプールが付いていたりすることもあります。

 

  • 税制面で有利

タワーマンションは、快適な生活環境である反面、土地評価額は決して高くありません。

そのため、固定資産税等の税制面では有利であり、相続あるいは不動産投資目的で購入される方も多いです。

 

タワーマンションを購入する際に知っておきたいポイント③~デメリットについて~

 

タワーマンションにはたくさんのメリットが詰まっていますが、当然通常のマンションにはないデメリットもあります。

詳しく見ていきましょう。

 

  • 外出、帰宅に時間がかかる

特に高層階に住む場合は、外出や帰宅にとても時間がかかります。

エレベーターの移動時間が長いことや、1,000近い世帯が同じマンションに住んでいることなどが主な理由です。

 

  • 災害に弱い

タワーマンションの中には、免震構造が採用されている物件も多いですが、この構造は、地震の縦揺れにはあまり強くありません。

 

また、災害による停電が発生すると、当然エレベーターは停止してしまい、一時的にではあるものの、高層階に住む方は不便な生活に陥ります。

 

  • 独自の規制がある

通常のマンションでは、洗濯物をベランダに干すのが一般的ですよね。

ただ、タワーマンションでは、規制によって洗濯物を外に干せない場合もあります。

 

思い返してみてください。

皆さんがこれまで見てきたタワーマンションでは、ほとんど洗濯物が干されていなかったでしょう。

 

これは、景観の維持や落下の防止など、さまざまな理由から定められたルールであり、守らなければタワーマンションで生活することはできません。

 

まとめ

 

ここまで、タワーマンションを購入する際に知っておきたいポイントを紹介してきましたが、いかがでしたか?

タワーマンションは、誰もが憧れる物件というだけあって、購入費用が1億円を超えるケースも多いです。

いわゆる“億ション”ですね。

そのため、しっかりと知識を蓄えた上で購入しないと、後々取り返しのつかないことになるかもしれませんので、充分留意してください。

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住宅を購入する前に確認しておきたいことについて

投稿日時: 2020年3月19日

 

住宅の購入を考えている方は、さぞかし期待に胸が膨らんでいることでしょう。

ほとんどの方が始めての購入となりますから、ワクワクするのは当然ですよね。

では、住宅を購入するにあたって事前に確認しておきたいことには、一体どんなことが挙げられるでしょうか?

これから自らの城を持つ方は、ぜひ参考にしてください。

 

住宅を購入する前に確認しておきたいこと①~購入目的~

 

住宅を購入する目的は人それぞれです。

ただ、「同じ年代の方が購入しているから」「安い物件が見つかったから売れる前に」といったような理由で焦って購入すると、後悔することになりかねません。

 

そのため、住宅を購入する際は、事前に自身や家族の購入目的をまとめた上で、周りに流されないようにすることが大切だと言えます。

 

住宅を購入する前に確認しておきたいこと②~購入資金~

 

購入するのが新築物件なのか中古物件なのかによって、購入資金はかなり変わってきますが、いずれにせよ、購入前には明確にしておく必要があります。

自己資金のみで購入しようとする方は、特に意識しておきましょう。

 

自己資金のみで住宅を購入する際にかかるのは、物件そのものの購入費用だけではありません。

不動産会社に支払う仲介手数料、登記費用なども必要になります。

つまり、購入費用を明確にせず、少し高めの住宅を購入してしまうと、上記の費用が足りなくなる可能性があり、とても危険だということです。

 

もちろん、住宅ローンを利用して購入する場合も、購入資金を明確にしておかなければ、思いのほか借入額が大きくなってしまうことになりかねません。

 

住宅を購入する前に確認しておきたいこと③~家族計画~

 

家族計画とは、各世帯おける子どもの数、出産時期についての計画を言います。

 

例えば、将来たくさんの子どもに囲まれて生活したいという方は、あらかじめ広めの住宅を購入しなければいけません。

また、高齢者の方がいる世帯は、バリアフリー環境が整った住宅を購入することも考えましょう。

 

住宅を購入する前に確認しておきたいこと④~世帯年収~

 

住宅を購入する方の多くは、住宅ローンを利用します。

そのため、入居後しばらくの間は、ローンを返済し続けなければいけません。

そこで確認しておきたいのが、世帯年収です。

 

世帯年収の金額から、無理のない借入額を弾き出すことで、家計を圧迫することなくローンを返済できます。

また、奥さんの出産などにより、後々世帯年収が少なくなることも考慮しましょう。

 

住宅を購入する前に確認しておきたいこと⑤~年齢~

 

若いうちから住宅を購入すれば、早くから自身の城で快適に生活できます。

ただその反面、転勤あるいは家族構成の変化などによって、住宅に求めることが変わりやすくなります。

また、若いうちから住宅を購入することで、トータルでかかる修繕費などは高額になるでしょう。

 

そのため、早く自分の城が欲しいという方であっても、一度自身の年齢を再確認するのは大切だと言えます。

 

一般的な住宅購入のタイミングについて

 

住宅購入前には、上記のようにあらゆることを確認しなければいけません。

ただ、確認した結果、まだ自分が住宅を購入すべきかどうかわからない方は、一般的な購入のタイミングを参考にしてみましょう。

 

住宅の購入は、主に以下のようなタイミングで行われます。

  • 結婚するタイミング

カップルの8組に1組は、結婚するタイミングで住居を購入すると言われています。

 

  • 賃貸契約更新のタイミング

賃貸物件の契約は、ほとんどの場合2年に1度更新されます。

このタイミングで、家賃をこのまま支払い続けることに疑問を感じ、住宅を購入するという方も少なくありません。

 

  • 子どもが成長したタイミング

子どもが生まれたタイミングよりも、ある程度子どもが成長し、賃貸物件では手狭になってきたタイミングで住宅を購入するケースの方が多いです。

 

  • 各種制度が変更するタイミング

特例や社宅補助などの社内制度の変更があったタイミングで、住宅を購入する方も少なくありません。

つまり、「今のうちに住宅を購入して、住宅取得資金贈与の特例を利用したい!」というような方が、購入に踏み切るというケースですね。

 

2度目の住宅購入はセカンドライフのタイミングで

 

すでに住宅を購入したことがあり、今後2度目の購入を考えている方は、セカンドライフのタイミングがおすすめです。

つまり、定年退職を迎えたタイミングですね。

 

例えば、すでに子どもが自立しており、夫婦2人だけで生活するような世帯には、価値があるうちに現在の住宅を売却し、田舎の住宅に住み替えるというケースがよく見られます。

 

まとめ

 

ここまで、住宅を購入する前に確認しておきたいことを解説してきましたが、参考になりましたでしょうか?

冒頭でも触れましたが、これから自分の城を構えるにあたり、ワクワクしている方が多いかと思いますが、それだけで理想の住宅とは言えません。

冷静に現状と将来について確認し、購入すべきかどうか判断することで、初めて理想の城となるのです。

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価値が下がりにくい不動産にはどんな特徴があるのか?

投稿日時: 2020年3月16日

 

皆さんは、これから購入するマイホームに何を求めますか?

広さ、利便性、デザイン性など、求めるものは人によって異なりますが、“価値が下がりにくいかどうか”も、意識しておきたいポイントの1つと言えるでしょう。

そこで今回は、価値が下がりにくい不動産について解説していきます。

 

価値が下がりにくい不動産の特徴①~立地が良い~

 

将来的に価値が下がりにくいのは、やはり良い立地に建つ不動産です。

例えば、常にニーズの高い都市部にあったり、アクセス環境に優れていたりする物件ですね。

 

同じく不動産の価値を左右する大きな要素に“築年数”が挙げられますが、立地はリフォームやリノベーションによってカバーできるものではないため、重要度で言えばこちらの方が上だと言えるでしょう。

 

もちろん、常にニーズが高くアクセス環境に優れ、なおかつ治安も良いとなれば、今後大きく価値が落ちる心配はほとんどありません。

 

価値が下がりにくい不動産の特徴②~政策と相性が良い立地にある~

 

現時点ではそれほどニーズがなくても、今後近いうちに大規模な開発がされる立地の不動産は、数年後価値が上昇しているかもしれません。

 

また、近年は地方都市において、“コンパクト・プラス・ネットワーク”という取り組みが行われており、立地適正化区域の不動産は、価値を上昇させると予想されています。

ちなみに、コンパクト・プラス・ネットワークとは、医療・福祉・商業等の生活機能を確保し、高齢者が安心して暮らせるよう、コンパクトな街づくりを進める取り組みのことを言います。

 

つまり、政策との相性が良い立地にある不動産は、価値が下がりにくいということですね。

 

価値が下がりにくい不動産の特徴③~メンテナンスが行き届いている~

 

立地だけでなく、やはり建物自体の状態も優れていなければ、なかなか価値を維持することはできません。

そのため、例えば中古のマイホームを購入するのであれば、定期的なメンテナンスが施されている物件を選びましょう。

 

また、新築のマイホームを購入する場合も、入居後は継続的に老朽化を防ぐための取り組みをしなければいけません。

近年は、“ホームインスペクション(住宅診断)”を行うことで、メンテナンスするべき箇所がすぐわかるようになっているため、ぜひ実践してみてください。

 

価値が下がりにくい不動産を購入しないとどうなる?

 

例えば、将来的な価値のことを考えず、「静かなところで暮らしたい」という理由だけで、都市部から少し離れたところにマイホームを購入するとします。

確かに、郊外にマイホームを購入すれば、「静かなところで暮らす」という目的は達成できるかもしれませんが、アクセス環境に関しては、都市部よりも劣っている可能性が高いですよね。

 

また、郊外は都市部に比べて、施設や店舗が閉店しやすいです。

つまり、このマイホームには、今後価値が下がっていく未来しか見えないということです。

 

もちろん、先ほど解説したように、今後開発される予定がある立地なら、郊外であっても価値は下がらない可能性が高いです。

ただ、もし今後も特に開発が行われないのであれば、売却に不利な不動産を購入してしまうことにもなりかねません。

 

もっと言えば、子どもを持つ方が上記のような不動産を所有したまま亡くなったとき、どうなるでしょうか?

子どもたちは、なかなか買い手が付かず、売却しても大した利益にならない不動産を相続することになりますよね。

売れない期間が長ければ、その間は無駄に固定資産税を支払い続けることにもなります。

 

そのため、子どもの負担を減らすことを考えても、価値が下がりにくいマイホームを購入することはとても重要だと言えます。

 

戸建て物件とマンション、どちらの方が価値は下がりにくいのか?

 

では、戸建て物件とマンションでは、どちらの方が価値は下がりにくいのでしょうか?

結論から言うと、価値が下がりにくいのはマンションです。

正確には、「戸建て物件よりも、マンションの方が価値はゆっくり下がっていく」と言えますね。

 

不動産の価値の下がり幅は、構造によって多少異なりますが、戸建て物件の価値がゼロになるまでに20年を要するのに対し、マンションは40年以上もかかります。

つまり、マンションの方が、戸建て物件より2倍も価値を維持できるというわけです。

 

もちろん、マンションを購入すると、戸建て物件にはない管理費や修繕積立金がかかりますし、それらの費用は年々上昇していく可能性もあるため、「必ずマンションを購入すべき!」とまでは言い切れません。

 

ただ、価値の下がりにくさという点において、マンションの方が優れているということは事実です。

 

まとめ

 

ここまで、価値が下がりにくい不動産の特徴を中心に解説してきましたが、いかがでしたか?

マイホームを購入する際、将来売却することにまで頭が回らないという方は意外と多いです。

もちろん、生活に関するポイントを重視するのは正しいのですが、これからまさにマイホームを購入するという方は、本記事の内容を少しでも思い出していただけると幸いです。

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不動産売却をするにあたって重要な、良い担当者の特徴とは?

投稿日時: 2020年3月12日

 

不動産売却を成功させるには、優良不動産会社のサポートが必要不可欠です。

また、その不動産会社の中でも良い担当者についてもらうことで、成功率はさらにアップします。

せっかくなら、優秀な不動産売却のプロに付いてもらいたいですよね。

ここからは、良い担当者の特徴について解説していきたいと思います。

 

良い担当者の特徴①~宅地建物取引士(宅建士)である~

 

一つ目のポイントは、“宅地建物取引士(宅建士)”の資格を持っているかどうかです。

 

宅建士の資格を取得するには、不動産取引に関する知識を豊富に有する必要があります。

そのため、“宅建士=不動産取引の知識が多い人”である可能性は高いでしょう。

 

もちろん、資格のない担当者は知識が乏しいというわけではありませんが、不動産会社には、なるべく宅建士に付いてもらえるように依頼するべきです。

 

良い担当者の特徴②~対応が迅速である~

 

次に、電話やメールなどの問い合わせに対して、迅速に対応してくれるというところも、良い担当者の特徴だと言えます。

 

知りたい情報をすぐに提供してくれる担当者は、仕事に対する意識も高いことが多く、なおかつ今後良い関係性を築きやすいでしょう。

 

また、本人がわからないことをすぐ他の従業員や上司に質問し、折り返してくれる担当者も、非常に優秀です。

 

良い担当者の特徴③~不動産情報をしっかり把握している~

 

良い担当者の多くは、これから売り手の方が売却する不動産情報について、しっかり隅々まで把握しています。

 

この世には、1つとして同じ不動産が存在しません。

築年数や間取りがまったく同じであっても、劣化具合や周辺環境、ニーズの高さなどは、不動産によって大きく異なります。

 

そのため、担当者が不動産の情報を隅々まで把握しているということは、売却成功の絶対条件と言っても過言ではありません。

 

良い担当者の特徴④~デメリットまで教えてくれる~

 

不動産会社の目的は、不動産売買を仲介することによって、手数料を得ることです。

そのため、売り手に対して「売却してほしくない」と思っている担当者など1人もいません。

 

ただ、良い担当者は、そんな自らの立場を理解していながら、包み隠さず売却することのデメリットまで教えてくれます。

このような担当者は、売り手の気持ちも考慮した上で、不動産売却を客観視できているため、信頼性は高いと言えるでしょう。

 

良い担当者の特徴⑤~こまめに進捗具合を報告してくれる~

 

良い担当者は、売り出し中の不動産における進捗具合をこまめに報告してくれます。

 

専任媒介契約、あるいは専属専任媒介契約を結ぶ不動産会社の担当者には、定められた頻度で業務における報告をすることが義務付けられています。

ただ、一般媒介契約の場合は、この報告義務が定められていません。

 

つまり、一般媒介契約にも関わらず、こまめに報告をしてくれる担当者は、特に優秀だということですね。

 

良い担当者の特徴⑥~戦略に基づいた売却活動をしている~

 

良い担当者は、戦略に基づいた売却活動をしているため、購入希望者は見つかりやすくなります。

 

戦略に基づいて活動しているかどうかは、どのウェブサイトに不動産情報を掲載したのか、どの層をターゲットにしているのかなどについて、直接担当者に質問すればある程度わかるでしょう。

 

担当者に不満がある場合はどうすればいい?

 

では、担当者の対応に不満がある場合、売り手はどう対処すればいいのでしょうか?

いくつか対処法をお教えしますので、もし不満があるのであれば、以下のいずれかの方法を試してみてください。

 

  • 担当者の上司に相談する

現在付いている担当者の対応が良くなかったり、その人では解決できないような問題があったりした場合は、まず同じ不動産会社の上司に相談しましょう。

そうすれば、必ず何らかの対応はしてもらえます。

 

場合によっては、売り手から願い出る前に、担当者の変更を提案されることもあります。

 

  • 他社に相談する

別の不動産会社に対して、現在の担当者に関することを相談してみるのも良いでしょう。

専任媒介契約、あるいは専属専任媒介契約の場合、特定の1社以外と媒介契約を結ぶことはできませんが、相談をすることは規制されていません。

 

また、相談する不動産会社が変われば、これまでまったくなかった新しい発想の解決策が見つかる可能性もあります。

 

  • 担当者の変更を願い出る

さまざまな対処をした結果、それでも担当者の対応に代わりがなければ、思い切って不動産会社に対して、担当者の変更を願い出るべきでしょう。

特に、売却活動に支障をきたすような状況である場合は、早急に担当者を変更してもらうべきです。

 

まとめ

 

ここまで、不動産会社における良い担当者の特徴について解説してきましたが、いかがでしたか?

中には、取引の知識がまったくない方もいますから、優秀な担当者が付くかどうかは、成否に関わる非常に大きなポイントだと言えます。

また、担当者選びの前に、優良不動産会社を選定することも忘れてはいけません。

 

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長い間不動産が売却できないときの対処法について

投稿日時: 2020年3月9日

 

不動産売却というのは、売りに出してすぐに完了するものではありません。
長ければ、年単位で売れない場合もあります。
今後不動産売却をする予定の方は、万が一そうした状況に陥ってしまったらどうすればいいのか、今から気になりませんか?
そこで今回は、長い間不動産が売れない時の対処法について解説します。

 

長い期間不動産が売却できないときの対処法①~購入希望者すら現れない場合~

 

不動産が売却できないどころか、内見に訪れる購入希望者すら現れない場合もあります。
この状況が続いているようでは、言葉で不動産の良さをアピールすることもできないため、売却は程遠いと言えるでしょう。

 

そんなときに実践したい対策としては、主に以下のことが挙げられます。

 

① 広告内容を改善する
購入希望者すら現れないということは、不動産広告において、「一度内見に行きたい!」と思わせるような魅力が足りないことが予想されます。
そのため、広告内容の改善は、欠かせない対策だと言えるでしょう。

 

広告の文章に関しては、ターゲットを明確にし、それに向けたアピールポイントがしっかり記載されているかどうかをまず確認します。

 

また、広告の写真については、写りが暗い、枚数が少ないといったことが、購入希望者が現れない原因になっていることが多いです。
写真が暗いと、もちろん暗い物件という印象を与えてしまいますし、枚数が少ないと、「見せられない場所があるのか?」と変に勘繰られてしまうため、この点はきっちり改善しましょう。

 

② 売り出し価格の変更を検討する
内見にすら購入希望者が訪れない場合、その不動産の売却条件に問題があることも考えられます。
また、そんなときに真っ先に確認したいのが、売り出し価格です。

 

売り出し価格が相場から上に大きく乖離していると、当然購入希望者は集まりません。
逆に、あまりに相場と比べて安すぎると、「何か問題があるのではないか?」と思われてしまいます。

 

したがって、このような場合は、同じ時期に周辺エリアで売り出されている、間取りや築年数などが近い物件の売り出し価格をチェックし、適正価格なのかどうかを見極めましょう。
ただ、簡単に値下げしてしまうと、その後また値上げをするのは難しくなるため、あくまで慎重に行動しなければいけません。

 

長い期間不動産が売却できないときの対処法②~なかなか売却にまで至らない場合~

 

時折、内見に訪れる購入希望者は現れるものの、なかなか売却にまで至らないという場合は、以下のような、また別の対策を実践する必要があります。

 

① 内見の準備を徹底する
内見の準備を徹底することで、より良い状態の不動産を購入希望者に見せられるため、売却に至る可能性は高くなるでしょう。

 

具体的には、見えないところまで徹底的に掃除し、生活感をなくすためにモノを減らしておくことをおすすめします。
また、その不動産に住み続けている方には気づかないニオイなどもあるため、消臭も決して忘れてはいけません。

 

そして、第一印象で購入希望者をグッと惹きつけたいのであれば、ホームステージングを依頼するのも1つの方法です。
ちなみに、ホームステージングとは、家具や照明、緑などを用い、室内をモデルルームのように演出するサービスのことを言います。

 

② 内見当日の対応を振り返る
しっかり準備ができているにも関わらず、売却にまで至らないという場合は、内見当日の対応に問題があるかもしれません。

 

まず、内見当日に必ずやっておきたいことは、“室内の電気をすべて点灯させる”ということです。
そうすれば、明るい部屋だということが効果的にアピールできます。

 

また、内見当日は、必ずスリッパを履くようにしましょう。
こうすることで、「綺麗に使われている家だ」というアピールをすることが可能です。

 

もっと言えば、あらかじめ不動産における良いところ、周辺施設の情報をまとめて書類にしておき、内見当日はそれに沿って説明することをおすすめします。
これにより、伝えたいことを伝え忘れることはなくなりますし、購入希望者に「計画性のあるしっかりした人」という好印象を持ってもらいやすくなるでしょう。

 

長い期間不動産が売却できないとき、やってはいけないこととは?

 

たとえ、長期間不動産が売却できなくても、“大規模なリフォーム”をすることは、あまりおすすめできません。

 

確かに、リフォームをすれば、これまでより不動産を綺麗にできるため、購入希望者は増えるでしょう。
ただ、リフォーム費用は、基本的には売却価格に上乗せすることができません。

 

つまり、リフォームをすることで買い手が付いても、結局はリフォームせずに、少し低い価格で売却したのと同じ状況になるということです。

 

まとめ

 

ここまで、長い間不動産が売れないときの対処法をご紹介しました。
なかなか不動産が売れないときは、購入希望者は集まる状況なのか、それとも集まらない状況なのかを確認するところから始めてください。
その上で、それぞれの状況にあった対策を取り、少しずつ売却に繋がるようにレールを敷いていきましょう。
横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社【売却の窓口】がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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土地活用をする際の優先事項と土地活用法について

投稿日時: 2020年3月5日

 

土地活用は、ご自身が所有する土地の特徴を加味した上で、それに合ったものを選ぶことが大切です。

しかしそれだけではありません。

“何を優先するのか”を考慮することも大変重要になってきます。

ここからは、どんなことを優先して土地活用をすればいいのか、詳しく解説しましょう。

 

土地活用する際の優先事項

 

土地活用をするにあたって優先すべきことには、主に以下の4つのことが挙げられます。

  • 収益
  • 安定性
  • 初期費用の安さ
  • 節税

 

ただ、これらすべてを優先しようと考えると、なかなか様々ある土地活用法を1つに絞ることはできません。

そのため、自身が土地活用において、1番優先したいことを決定し、ピッタリの方法を見つけ出す必要があります。

 

言い換えれば、“自身が土地活用に何を求めているか”を明確にしなければいけないということですね。

 

それぞれの優先事項に合った土地活用法とは?

 

では、次は上記それぞれの優先事項に合った土地活用法とは、具体的にどんなものなのかについて解説しましょう。

優先事項に合った土地活用法を選べば、「こんなはずじゃなかった…」と後悔する可能性は低くなります。

 

収益を優先する方に合った土地活用法

 

土地活用において、収益を優先する方は非常に多いです。

特に、初めて土地活用を始めるという方は、「なるべく収益性の高い方法を選びたい!」と考えるのが自然でしょう。

 

ただ、収益性の高さを求めるのであれば、ある程度リスクを負うことは覚悟しなければいけません。

収益性が高い反面、それなりにリスクもある土地活用法として挙げられるものは、主に以下の通りです。

 

  • マンション経営(一棟マンション)
  • 戸建て物件経営
  • 店舗経営
  • 太陽光発電

 

収益のブレをある程度許容してでも、多くの利益を得たいという方は、上記の方法を検討するべきだと言えます。

 

安定性を優先する方に合った土地活用法

 

「土地活用に興味はあるけど、収益にバラつきがあるものは避けたい…」

このように考える方も多いでしょう。

 

収益性が高く、なおかつ安定した利益が得られる方法があれば1番良いのですが、残念ながらそんなに都合の良いものはありません。

安定性を優先するのであれば、どうしても収益性は低めになってしまいます。

 

また、安定性が高く、収益性が低い方法には、主に以下のようなものが挙げられます。

 

  • マンション経営(区分所有)
  • コインランドリー経営

 

「絶対に利益を上げる!」ではなく、「少しでも稼げれば良いな」という風に考えている方には、上記の土地活用法がおすすめです。

 

初期費用の安さを優先する方に合った土地活用

 

土地活用を始めるにあたって、「できるだけ初期費用をかけずに始めたい…」と考えることも、決して不自然ではありません。

どれだけ利回りが良くても、莫大な初期費用がかかる方法であれば、なかなか一歩を踏み出せませんよね。

 

初期費用があまりかからない方法には、主に以下のものが挙げられます。

 

  • 駐車場経営
  • 戸建て物件経営(空き家の状態が良い場合)

 

駐車場経営は、整地をして区切り線を引いたり、ロープを張ったりするだけで始められるため、初期費用はほとんどかかりません。

また、所有する空き家の状態が良ければ、大規模な修繕をする必要がなく、簡単なリフォームだけで戸建て物件経営を始められるため、初期費用は抑えられます。

 

節税を優先する方に合った土地活用法

 

節税を優先して土地活用法を選ぶ場合は、賃貸経営の中から選ぶことになります。

なぜなら、住宅用地に対しては、相続税や所得税など、あらゆる税金が優遇される制度が用意されているためです。

 

具体的には、以下のようなものですね。

 

  • アパート経営
  • マンション経営
  • 戸建て経営

 

ただ、節税のことばかり考えていると、肝心の経営に苦戦してしまい、結果的に損をしてしまうことも珍しくありません。

そのため、節税効果が期待できるのは、あくまで上記の土地活用に成功した場合のみであることを、忘れないようにしましょう。

 

“管理者”や“期間”についても考慮しよう

 

土地活用法を選ぶのであれば、“管理者”や“期間”を優先することも大切です。

 

例えば、自身で管理をしたいのか、それとも管理会社等に管理してもらいたいのかによって、自身にピッタリの方法は変わってきます。

駐車場経営などは、自身でも管理しやすいですが、一棟マンション経営などに関しては、管理会社に委託する方が無難でしょう。

 

また、どれくらいの期間土地活用をしたいのかによっても、選ぶべき方法は変わります。

例えば、比較的長期の貸し出しとなる定期借地などは、数年程度で土地活用を終了させたい方には適していません。

 

まとめ

 

ここまで、土地活用における優先事項と、各事項に合った土地活用法について解説してきましたが、いかがでしたか?

安い初期費用でスタートでき、安定して高い収益を得られ、なおかつ節税効果も高い土地活用法は、残念ながら存在しません。

そのため、何を優先するのか明確にすることは、決して欠かすことのできない前準備だと言えます。

 

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代表的な土地活用の方法にはどんなものがあるのか?

投稿日時: 2020年3月2日

 

「土地活用をしたいけれど、種類が多くて何を選べばいいのかわからない…」

このような悩みを抱えて、なかなか新たな一歩が踏み出せないという方は多いでしょう。

今回は、土地活用の中でも代表的なものの特徴について詳しく解説しますので、ご興味のある方はぜひ参考にしてくださいね。

 

代表的な土地活用①~賃貸経営~

 

代表的な土地活用の方法と言えば、やはり“賃貸経営”ですね。

賃貸経営は、主に“アパート経営”、“マンション経営”、“戸建て物件経営”、“オフィス経営”の4つに細分化され、それぞれが微妙に異なる特徴を持っています。

 

アパート経営は、比較的少ない初期費用で始められるものであり、マンション経営には、建物の設備や機能性、物件の収益性がアパートよりも優れているというメリットがあります。

 

また、戸建て物件経営は、主にファミリー層がターゲットとなるため、比較的入居者の質が高く、空室ができにくいというのが大きなメリットです。

 

そして、オフィス経営は、居住用物件よりも高い賃料を設定しやすく、初期費用を回収するまでに、それほど時間がかかりません。

 

例えば、相続した空き家の状態が良かったり、その空き家を建て替える余裕があったりする方は、賃貸経営を検討してみましょう。

 

代表的な土地活用②~駐車場経営~

 

駐車場経営も、土地活用の方法としてはとてもポピュラーですね。

大きなメリットとしては、建物を建築しなくても始められること、転用性が高いことが挙げられます。

 

また、駐車場は、基本的にどのエリアにおいてもニーズが高いため、立地の影響をあまり受けませんし、狭い土地でも実践可能だというところも魅力です。

 

そのため、狭い土地の使い道がなくて困っている方は、ぜひ駐車場経営を実践してみましょう。

土地を整地するだけでも、立派な駐車場が出来上がります。

 

代表的な土地活用③~太陽光発電~

 

太陽光発電は、ソーラーパネルを設置して電気を集め、電力会社に販売して利益を得るという土地活用法です。

他の土地活用と比べて、メンテナンスの頻度が少なく、1度スタートさせてしまえば、継続して安定収入が得られるというのがメリットです。

 

また、太陽光発電は利回りも高いため、周辺に日の光を遮るものがない、広大な土地を有している方は実践するべきでしょう。

 

代表的な土地活用④~トランクルーム経営~

 

トランクルーム経営は、個人や企業の物品を収納する、言わば“貸し倉庫”を経営することで、利益を得るという土地活用法です。

駐車場経営と同じく、初期費用が少ない、転用性が高いというメリットがあります。

 

日当たりが悪い、アクセス環境が悪い、あるいは騒音がひどいなど、人が生活する場所として、あまり適さないエリアに土地を所有している方は、トランクルーム経営を検討してみても良いでしょう。

 

代表的な土地活用⑤~定期借地~

 

定期借地は、店舗あるいは賃貸物件の経営者に対して、長期間土地を貸し出し、賃料を得るという土地活用法です。

借主である経営者が、更地に建物を建設し、事業を行うため、土地を所有する方は、一切初期費用を負担する必要がありません。

 

また、定期借地は、10~30年に渡って土地を貸し出すことになるため、長期間継続した安定収入を得ることも夢ではありません。

もちろん、定期借地契約が終了すれば、その土地は所有者の手元に返還されます。

 

長期間土地を貸し出すことになっても、問題ないという方におすすめの土地活用法ですね。

 

代表的な土地活用⑥~店舗経営~

 

所有する土地に店舗を建築し、経営者に貸し出すことによって利益を得るという方法です。

土地の所有者自らが建物を建築するというところが、定期借地とは異なる点です。

 

また、経営する店舗としてポピュラーなのは、やはりコンビニエンスストアですね。

比較的交通量が多い道路に面しており、なおかつ駐車場も完備できるような広い土地を所有する方は、この方法を選択すべきでしょう。

 

ちなみに、コンビニだけでなく、ラーメン店やファミリーレストラン、ドラッグストアやスーパーマーケットなどの経営を行うケースもあります。

 

土地を持っているだけでは意味がありません!

 

土地を所有しているのであれば、必ず何らかの形で土地活用をするべきです。

当然のことですが、使用していない土地は、ただ所有しているだけでは何の利益も生み出してくれません。

むしろ、固定資産税がかかり続けることによって、どんどん収支はマイナスになっていきます。

 

また、更地のまま所有している土地は、建物が建っている土地よりも、固定資産税が高額になってしまうため、早急に動き出すべきでしょう。

 

まとめ

 

ここまで、代表的な土地活用の特徴について解説してきましたが、マッチしそうな方法は見つかりましたか?

どの土地活用法を選べばいいかわからないという方は、まずご自身が所有する土地の現状を把握し、何が適しているか見極めるところから始めましょう。

そうすることで、今まで使用していなかった土地から効率的に利益を上げられる可能性が高くなります。

 

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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