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ARCHIVE 2020年04月

【横浜の不動産会社が解説】不動産を売るべき人について

投稿日時: 2020年4月30日

 

不動産を売却するかどうかで悩んでいる方は、1度自身が置かれている立場を整理してみましょう。

そうしなければ、今このタイミングで売るべきなのかどうかを判断するのは難しいです。

そこで今回は、不動産を売却すべき方の特徴を解説しますので、迷っている方はぜひ参考にしてください。

 

まとまった資金が必要な人

 

何かしらの理由でまとまった資金が必要だという方は、不動産の売却を検討すべきだと言えます。

もちろん、これは自身が住む住居を別に確保していることが前提です。

 

例えば、空き家を相続したものの使い道がなく、なおかつ自身の住居をリノベーションしたいというような方は、空き家売却を検討しても良いかもしれませんね。

また、まとまった資金が用意できなければ、借金をするしか選択肢がないというような方も、使用していない不動産は売却すべきです。

 

今後不動産を使う予定がない人

 

先ほども少し触れましたが、相続した不動産などは、使い道がなくそのまま放置されているケースが多いです。

そのような不動産について、今後も使用する予定がないという場合は、できるだけ早めに売却しましょう。

 

誰も住んでいない不動産を所有し続けても、維持費はかかり続ける一方ですし、放置している間に老朽化はどんどん進んでいきます。

気付いたころには、とても売却できる状態ではなくなっていることも考えられるため、売るなら早めに判断しましょう。

 

価値が下がりそうな不動産を所有する人

 

不動産の価値が下がる理由は、老朽化だけではありません。

例えば、著しく人口が減少している地域の不動産などは、今後需要とともに価値が下がり続けることが予想できます。

したがって、そのような不動産を所有している方は、早めに売却して現金化することをおすすめします。

 

また、競合する不動産の数が多い場合も、今後価値が下がりやすくなると推測されるため、早めの売却を検討しましょう。

なぜなら、競合不動産が多いということは、そのエリアの不動産供給量が需要より多いということであり、高く売るのが難しくなるからです。

 

“争続”を避けたい人

 

争続とは、遺産相続を巡って争っている親族、あるいはその争いのことをいいます。

不動産は、相続財産の中では比較的均等に分けるのが難しいものであり、相続人のことを考えるのであれば、被相続人が生前に売却しても良いでしょう。

 

早めに現金化しておけば、不動産よりは争続に繋がりにくくなりますし、相続人は売却し、現金に換えるという手間を省くことができます。

 

離婚をした人

 

離婚したことをきっかけに、それまで夫婦で住んでいた不動産の売却を検討する方もいるでしょう。

もちろん、夫か妻のどちらかが住み続けるケースもありますが、このような場合はトラブルが起こりやすくなります。

 

例えば、ローン残高が残っていて、夫が債務者、妻が保証人になっている場合で考えてみましょう。

このとき、夫が住宅に住み続けるのであれば、基本的に夫がローンを返済していきますが、滞納が起こると返済は妻が負担しなければいけなくなります。

 

一方、離婚を機に不動産を売却し、売却益をローン返済に当てれば、上記のようなトラブルが起こることはありません。

 

頻繁に転勤をする人

 

仕事の関係上、頻繁に転勤をするという方も、不動産の売却を検討すべきです。

 

例えば、家族だけを持ち家に残し、転勤先で単身赴任をするというようなケースであればまだ良いのですが、1人で住む不動産を所有する場合、誰も住んでいない期間が生まれてしまいます。

したがって、あまりにも転勤が多い場合は、持ち家を売却して賃貸物件に住み替えましょう。

 

また、転勤などで所有する住宅を留守にする場合、“リロケーション”をする方もいます。

リロケーションとは、転勤の期間だけなど、あらかじめ賃貸借期間を限定した契約形態で、借主に物件を貸し出すことを指しています。

 

リロケーションが実践できれば、留守中の持ち家も無駄にはならないのですが、ローン残債がある持ち家の場合は基本的に賃貸できません。

 

部屋を持て余している人

 

子どもが独立し、部屋を持て余しているという方も、不動産を売却すべきです。

 

「いつか子どもが帰ってきたときのために…」と、広い家に住み続けているという方もいるかもしれません。

ただ、実際帰ってくるかどうかはわかりませんし、そのまま所有している限り、固定資産税や都市計画税はかかり続けます。

 

したがって、すでに子どもが独立し夫婦で生活しているという世帯は、売れるうちに不動産を売っておき、ある程度資産を確保した上で、もう少しコンパクトな賃貸物件に移ることをおすすめします。

 

まとめ

 

ここまで、不動産を売却すべき人の特徴を見てきましたが、いかがでしたか?

もし、自身に当てはまる特徴がある場合は、なるべく売却する方向で考えておきましょう。

また、売却するといっても、売り出してすぐ買い手がつくとは限らないため、書類の準備や不動産会社への相談など、すぐ売り出せるような準備だけでも早めに済ませておくことをおすすめします。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産の個人取引をおすすめできないワケ

投稿日時: 2020年4月27日

 

一般的な不動産売買では、売主と買主の間に不動産会社が入ります。

いわゆる“仲介取引”ですね。

また、不動産売買は、不動産会社を介さず売主と買主だけで行うことも可能ですが、これはハッキリ言っておすすめできません。

今回は個人取引の概要やメリットに触れながら、おすすめできない理由を解説していきましょう。

 

個人取引って何?

 

冒頭で触れたように、不動産会社を間に挟まず、売主と買主だけで不動産売買を進めていくことを“個人取引”といいます。

基本的には親子間や兄弟間など、身内同士の不動産売買において行われるケースが多いですね。

 

また、取引相手がすでに決定しているときにも、個人取引が行われる場合があります。

具体的には、以下のようなケースです。

 

・すぐ隣の土地に住んでいる方に売却するケース

・以前から土地を貸している借主に売却するケース

・借地人に底地を売却するケース など

 

ちなみに、近年はマッチングサイトなどを利用して売主または買主を探し、相手が見つかったら個人取引を行うという方もいるようです。

 

個人取引にはどんなメリットがある?

 

では、不動産の個人取引には、一体どんなメリットがあるのでしょうか?

 

①仲介手数料がかからない

個人取引の場合、間に不動産会社が入らないため、当然仲介手数料はかかりません。

仲介手数料は、最大で売買価格の3%となるため、数百万円単位で発生することも考えられます。

 

また、個人取引を行う方の中には、実際「仲介手数料を払いたくない!」と考える方も多くいます。

 

②自由に取引できる

不動産の仲介取引では、さまざまなルールを守らなければいけません。

例えば、専任媒介契約を結ぶ場合、他の不動産会社には売却依頼ができなくなりますし、専属専任媒介契約であれば、さらに制約は多くなります。

 

一方、個人取引は売主と買主でルールを取り決めるため、比較的自由な取引が実現できます。

 

個人取引をおすすめできない理由は?

 

不動産の個人取引には、いくつかのメリットがあることを解説しましたが、決しておすすめはできません。

なぜなら、デメリットをカバーできるほどのメリットがないからです。

具体的な個人取引のデメリットには、以下のようなことが挙げられます。

 

①揉め事が起こりやすい

不動産の個人取引における1番のデメリットは、なんといっても揉め事が起こりやすいことでしょう。

 

一般的な仲介取引において必要不可欠な不動産会社は、いわば不動産のプロフェッショナルです。

したがって、これまで積み上げてきた経験と知識を駆使して、揉め事の少ない不動産売買をアシストしてくれます。

 

一方、個人取引における買主と売主は、不動産のプロフェッショナルではありません。

また、ある程度知識を持っているとしても、不動産会社には敵わないため、どうしても揉め事が起こりやすくなってしまうのです。

 

特に、売買価格や契約書の内容、瑕疵などに関する揉め事は起こりやすく、これらの揉め事を事前に防ぐのも非常に難しいでしょう。

 

②住宅ローンを利用できない場合がある

不動産売買における買主は、基本的に住宅ローンを利用しますよね。

しかし、個人取引の場合、住宅ローンが利用できないことも考えられます。

 

なぜなら、個人取引において交わされた売買契約書は、不動産会社と交わされるものに比べて信頼性が低いからです。

つまり、「ちゃんとした取引なのか?」と疑われて、金融機関に融資を拒否される可能性があるということですね。

 

また、住宅ローンを利用する際、買主は重要事項説明書を提出しなければいけないこともあります。

ただ、この書類は瑕疵の有無を判断し、物件を評価する上でとても重要な書類のため、宅地建物取引士の記名・押印がなければ、正式な書類として扱われないことがあります。

 

③契約書の作成が大変

個人取引の場合、仲介取引と違って“必ず売買契約書を作成しなければいけない”というルールがありません。

つまり、口約束だけで不動産売買をしても構わないということですね。

 

ただ、数千万あるいは数億という単位の金銭が動く取引において、売買契約書を作成しないのはリスクが高すぎます。

ただでさえ揉め事が多い個人取引において、売買契約書が存在しないとなれば、「言った」「言わない」の押し問答が起こることは避けられないでしょう。

 

だからといって、個人で売買契約書を作成するのは、決して簡単なことではありません。

特に、不動産に関する知識に乏しい売主・買主が売買契約書を作成した場合、まず間違いなく見落としや誤表記などが出てくるでしょう。

 

もちろん、作成が難しいだけでなく、作り方を理解しながら作成するのには、単純に膨大な時間がかかります。

 

まとめ

 

たとえ親族間の不動産売買であろうと、すでに相手が決まっている取引であろうと、個人取引をするのは非常に危険です。

したがって、「不動産会社に依頼するのが面倒臭い」「仲介手数料を払いたくない」といった理由で個人取引を選ぼうとしている方は、1度考えを改めましょう。

個人取引をする方が、後々面倒になったり、金銭面で損をしたりする可能性は格段に高くなります。

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【横浜の不動産会社が解説】“袋地”の売却について解説します

投稿日時: 2020年4月23日

 

多くの種類がある土地の中でも、“袋地”は特に売却が難しいとされています。

ただ、相続した土地がそれに該当していた場合で、今後使用する予定もないというような場合は、何とかして処理しなければいけません。

今回は、袋地の概要と売却におけるポイントなどについて解説していきます。

 

袋地って何?

 

他の土地に囲まれ、公の道路に出られない土地、つまり周囲の道路に一切接していない土地を“袋地(ふくろち)”といいます。

道路とつながっていないため、出入りする際は接している周りの土地、あるいは私道の持ち主に許可を得なければいけません。

 

また、公の道路と接していても、接地面が2mを下回っていたり、接道の幅が4mに達していなかったりする場合は、袋地扱いとなります。

 

袋地の売却が難しいのはなぜ?

 

袋地の売却が難しい理由はいくつかあります。

1つずつ見ていきましょう。

 

①隣地、私道の持ち主が許可してくれなければ出入りできない

袋地に出入りするには、接している隣地や私道の持ち主に許可を得る必要があります。

ただ、この許可が必ず下りるとは限りません。

 

許可してくれなかった場合、袋地には自由に出入りできなくなりますし、勝手に隣地や私道を通過すると不法侵入になってしまいます。

 

買主からすれば、せっかく土地を購入したにも関わらず、自由に出入りできなければとても不便ですよね。

このような理由で、袋地はなかなか買い手が付かないのです。

 

②建て替えができない

袋地の売却が難しい理由には、“建て替えができない”ということも挙げられます。

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接している土地でないと建物を建てられないとされており、袋地はこの条件を満たしていないのです。

 

もちろん、すでに建っている建物は使用できますが、経年劣化や災害によって破損したとしても、それを取り壊して新しい家を建てることはできません。

 

袋地の売却方法について

 

袋地の売却方法は、主に以下の2つです。

 

①隣地、私道を購入してから売却する

袋地をそのまま売りに出しても、なかなか買い手は見つかりません。

ただ、隣地や私道を購入し、公の道路に接している状態で売却すれば、買い手が現れる可能性は高くなります。

こうすれば、自由に出入りできる上に、建て替えもできる可能性がありますからね。

 

ただ、この方法の難点は、隣地もしくは私道の持ち主が土地を売ってくれるとは限らないという点です。

 

②隣地や私道の持ち主に売却する

隣地、私道の持ち主が土地を買い取らせてくれないのであれば、その持ち主に対して袋地を売るというのも1つの手です。

買主からすれば、手頃な価格で自身の土地広げることができるため、うまくいけばお互いWin-Winな取引となるでしょう。

 

売却前にしておきたいこと

 

①隣地、私道の購入⇒売却と進む場合

隣地や私道を購入した後、まとめて売却したいのであれば、事前に袋地を査定してもらいましょう。

なぜなら、隣地や接する私道であれば、袋地と同じような査定結果になる可能性が高いためです。

 

つまり、袋地を査定することで、隣地や私道の価格もある程度把握できるということですね。

こうしておけば、隣地や私道の購入話を持ち掛けたとき、持ち主に法外な価格での買い取りを要求されるようなことはないでしょう。

 

②隣地や私道の持ち主に袋地を売却する場合

そのまま袋地を隣地、私道の持ち主に売る場合は、自身が所有する土地と併せて、周辺の土地価格(相場)もリサーチしておきましょう。

そうすれば、交渉時に大きく相場と乖離していないかがわかります。

 

それでも売れない場合は?

 

隣地や私道の購入が難航し、なおかつそれらの持ち主への売却も滞ってしまった場合は、他の買い手を探すことになるでしょう。

ただ、何度も言うように、袋地をそのまま売り出してもなかなか買い手は現れません。

 

そんなときは、再建築不可物件に強い買い取り業者に依頼することをおすすめします。

特に、仕事で忙しかったり交渉が苦手だったりする方は、ぜひこの方法で袋地を処理しましょう。

通常の売却と比べて、少し売却価格が低くなってしまうのが難点ですが、このまま所有し続けるよりは数段マシです。

 

また、何とか隣地や私道の持ち主を説得したいという方は、頼りになる担当者がいる不動産会社に頼む方法も試してみましょう。

土地の売買取引は、感情的にこじれてしまうとトラブルが発生しやすく、取り返しがつかないことにもなりかねません。

 

その点、不動産会社の担当者は冷静に話し合いをしてくれますし、専門知識も豊富であるため、袋地の持ち主が直接交渉するよりはずっと良いでしょう。

 

まとめ

 

今回は、少し変わった土地である袋地の売却について解説してきました。

単独では買い手が見つかりにくい袋地ですが、接する隣地や私道を購入し、まとめて売り出すことで魅力はグッと上がります。

また、その他にもいろいろな売却方法があるため、まずは各方法を1つずつ試すところから始めましょう。

もちろん、隣地や私道の持ち主と普段から良い関係を築いていれば、袋地を売却できる可能性はアップします。

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【横浜の不動産会社が解説】ホームステージングについて

投稿日時: 2020年4月20日

 

不動産売却をする際に利用したいサービスの1つに、“ホームステージング”が挙げられます。

近年はこれにより、理想的な条件で売却を成功させる売主が増加しているって、ご存知ですか?

そこで今回は、「ホームステージングって一体どんなサービスなの?」と気になっている方へ向け、その概要を解説しましょう。

 

ホームステージングって何?

 

売り出す物件の内装に工夫をし、価値を上昇させるサービスを“ホームステージング”と言います。

具体的には、新しい家具や照明、小物や植物などを用いて室内をモデルルームのようにし、内見に訪れた購入希望者に「ここに住みたい!」と思ってもらうようなサービスですね。

使用する家具や照明などに関しては、無事売買が成立した後、依頼した業者に返却します。

 

欧米では、何年も前からホームステージングが当たり前のように行われており、日本でも近年利用する方は増えています。

また、とあるアメリカの調査結果によると、ホームステージングを行って売り出した物件は、何もしていない物件よりも6%以上高い価格で売却できるとされています。

 

活用することのメリットについて

 

では、ホームステージングを活用することのメリットにはどんなことが挙げられるのかを見ていきましょう。

 

①他の物件との差別化ができる

例えば、同時期にほとんど同じ間取り、立地、価格の競合物件が売り出されていたとしましょう。

この場合は、できる限り競合物件と差別化を図り、少しでも自身が売り出す物件に注目してもらいたいですよね。

 

そんなときに役立つのがホームステージングです。

似たような条件の物件でも、清潔感や明るさ、オシャレさや豪華さがある方が、やはり内見時に購入希望者は注目してくれます。

 

②内見に訪れる人が増える

どれだけ魅力的な物件であっても、内見に訪れる方が増えないことには、その魅力はうまく伝えられません。

「うまくアピールできる自信があるのに、なかなか内見に来ない…」とやきもきしている方もいるでしょう。

 

ホームステージングは、そんなときにも役立ちます。

なぜなら、不動産が掲示、掲載する不動産広告には、ホームステージング後を行ったあとの写真を掲載できるためです。

 

つまり、写真の時点で魅力を感じてくれる方が増えることで、必然的に内見に来る方も増加するということですね。

 

デメリットはあるのか?

 

ハッキリ言って、ホームステージングを活用することにデメリットはほぼありません。

しいて挙げるとすれば、何もせず不動産を売り出す場合に比べて、費用がかかるということくらいでしょう。

 

ホームステージングは、主に専門業者が提供しているサービスであるため、当然実施するのには費用がかかります。

具体的には、15~30万円程度ですね。

 

ただ、一定の条件を満たす場合に限り、ホームステージング費用を負担してくれるという不動産会社もあるため、まったく費用がかからない可能性もあります。

また、数万円程度のプランから提供している専門業者もいるため、工夫の仕方によっては、費用に関しても大きなデメリットとはならないでしょう。

 

実施する際の流れについて

 

専門業者に対し、ホームステージングを依頼する場合の一般的な流れは以下の通りです。

 

①問い合わせ・相談

まずは業者に問い合わせ、ホームステージングを実施したい物件の詳細を伝えたり、予算について相談したりします。

 

また、このときには、在宅のまま実施するのか、退去後何もない状態で実施するのかについて伝えることも忘れてはいけません。

 

②物件調査

相談後には、専門業者が物件の現地調査に訪れます。

家の間取りや雰囲気によって、どのような家具、小物などを設置するべきなのかは異なりますので、これは非常に大事な作業だと言えますね。

 

③見積もりの提示・プランニング

物件調査の数日~1週間後、専門業者からおすすめのプランと料金見積もりが提示されます。

もちろん、このとき提示されたプランを必ず選択する必要はありません。

 

ちなみに、専門業者の中には、ホームステージング後の室内をCGで再現して提示してくれるところもあります。

 

④契約

プラン内容と料金を確認し、納得した場合は、そのまま契約へと進みます。

また、契約書に関しては、以下のポイントを必ずチェックしておきましょう。

 

・家具等のレンタルを延長する場合、料金はいつ支払うのか?

・レンタルする家具等が破損した場合、どんな保証がされるのか?

・レンタルする家具等の買い取りはできるのか? など

 

⑤作業開始

無事契約が成立すると、いよいよホームステージングが実施されます。

ほぼ1日かけて行われるのが一般的ですね。

 

ちなみに、このとき不動産広告に掲載するための写真も撮影することができます。

 

まとめ

 

ホームステージングと聞いて、「そんなサービス知らなかった!」という方も少なくないでしょう。

どんなサービスなのかを知れば、とにかく1度は実施してみたくなりますよね。

特に、長期間不動産が売れなくて悩んでいる方、そもそも内見に来る人が集まらない方などは、新しい戦略の1つとして採り入れてみることをおすすめします。

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マンション購入で失敗しないためのポイントについて

投稿日時: 2020年4月16日

 

マンションの購入は、人生における一大イベントの1つです。

誰もが理想的な住まいで有意義な暮らしをしたいはずですから、このような大きなイベントでは、是が非でも失敗したくありませんよね。

ここからは、マンション購入で失敗しないためのポイントについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

 

マンション購入で失敗しないためのポイント①~無理のない資金計画を立てる~

 

マンションを購入する方の多くは、住宅ローンを利用します。

そして、住宅ローンを利用する前には、無理のない資金計画を立てなければいけません。

 

無理のない資金計画は、現時点での収入はもちろん、結婚あるいは子どもの進学といったイベントにかかる費用を、できるだけ細かく把握することで立てられます。

もし、無理のある資金計画で住宅ローンを利用してしまったら、まだまだ残債があるにも関わらず、ローンの返済が困難になることも考えられるため、注意しましょう。

 

また、住宅ローンを利用するのであれば、利用する時期を考えなければいけません。

例えば、つい最近転職したばかりである場合、支払い能力が高くないと判断され、高金利の住民ローンとなってしまう可能性があります。

 

自分自身で資金計画が立てられないという方は、ファイナンシャルプランナーなどのプロフェッショナルに相談することをおすすめします。

 

マンション購入で失敗しないためのポイント②~価格相場を把握する~

 

マンションを含む不動産の価格相場は、その時々によって変化します。

そのため、マンション購入で失敗しないためには、購入時の相場をきちんと把握しておかなければいけません。

相場を知らなければ、割高のマンションを購入してしまうかもしれませんからね。

 

ちなみに、購入するマンションの価格は、他にも以下のようなものを参考に決定されます。

 

①過去に取引された、購入する物件と条件が似ている物件の価格

②不動産会社等が建築や広告宣伝などに費やした費用

 

こちらも把握しておくことで、割高物件を購入する可能性は低くなるでしょう。

 

マンション購入で失敗しないためのポイント③~住環境、管理体制をチェックする~

 

マンション購入で失敗しないためには、物件そのものをチェックするのも大切ですが、住環境や管理体制についてチェックするのも、同じくらい大切だと言えます。

どれだけ良い物件でも、住環境や管理体制が悪いと住みにくさを感じますし、なにより将来的に資産価値が低下しやすくなります。

そのため、以下の5つのポイントは、必ず購入前にチェックしましょう。

 

①駐車場やゴミ捨て場などの共用部分は綺麗かどうか

②どのような入居者がいるのか

③周辺の治安は良いかどうか

④スーパーなどのショッピング施設は近いかどうか

⑤学校は近いかどうか(子どもがいる世帯の場合)

 

マンション購入で失敗しないためのポイント④~災害の危険性についてチェックする~

 

マンション購入の際、意外と忘れてしまいがちなのが、災害の危険性についてのチェックです。

つまり、マンションを購入するエリアにおいて、地震や台風、津波や洪水などが発生したとき、どれくらいの被害が予想されるのかというチェックですね。

 

また、災害の危険性に関しては、“ハザードマップ”を閲覧することで誰でもチェックできます。

これは、自然災害による被害を予測し、被害範囲を地図化したものであり、大規模な災害が多発する昨今、不動産会社の店頭などで目にする機会も増えていています。

 

そして、災害の危険性についてチェックするのであれば、その物件に適用された“耐震基準”についても確認しておかなければいけません。

耐震基準は、1981年に現行の新耐震基準に刷新されましたが、築年数が経過した中古マンションの中には、刷新前の耐震基準が適用されているものもあるため、注意が必要です。

 

マンション購入で失敗しないためのポイント⑤~しっかり内見をする~

 

マンション購入に失敗する方の中には、いわゆる一目惚れのような感覚で、しっかり内見をせずに買ってしまうという方もいます。

そのため、内見をする際は、あらかじめ見ておきたいところをチェックリストにまとめ、確認漏れがないようにすることをおすすめします。

 

例えば、眺望や日当たり、風通しなどはもちろん、細かいところで言うと、生活動線や扉・窓の建て付けなどに関しても、内見ではチェックすべきでしょう。

 

また、マンションを1件しっかり内見しただけで満足してはいけません。

購入前には、少なくとも5件は内見で訪れるようにしましょう。

より念入りにチェックする方の中には、購入前に20件以上のマンションを見に行くという方もいるくらいです。

 

まとめ

 

ここまで、マンションを購入する際に失敗しないためのポイントをいくつかご紹介してきました。

多額の資金さえあれば、理想的なマンションが購入できると考えていたら大間違いです。

あらゆる計画、確認、把握をしなければ、購入後に経済面や精神面、体力面でも苦しむ可能性があるため、むしろ必要なのは資金よりも“知識”だと言えます。

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【横浜の不動産会社が解説】マンション購入時に重要事項説明書で確認したい10のコト

投稿日時: 2020年4月13日

 

マンションを購入する際は、不動産会社とともに重要事項説明書を見ながら、その物件に関する事項を確認します。

ただ、初めて売買契約をするという方は、どこをチェックすればいいのかイマイチわかりませんよね。

ここからは、マンション購入時に重要事項説明書で確認したい10の事項について解説します。

 

登記簿上の面積

 

重要事項説明書では、必ず“登記簿上の面積”を確認しましょう。

なぜなら、面積が50㎡を超える場合は住宅ローン控除を受けることができますが、超えない場合は受けられないからです。

 

また、よく販売図面に記載されたものを登記簿上の面積と勘違いしている方もいますが、これは“壁芯面積”であり、まったくの別物です。

ここをしっかりチェックしないと、マンション購入後に多額の税金を支払うことになるかもしれませんので、注意しましょう。

 

ペット飼育の可否

 

新しいマンションに動物を連れていきたい方、あるいはこれから飼育しようと考えている方は、必ずペット飼育の可否についてもチェックしましょう。

 

たとえ購入するマンションであっても、飼育が認められていない場合、勝手にペットを住まわすことはできません。

 

床のリフォームの可否

 

マンションの中には、購入時から床にカーペットが敷き詰められているところもあります。

また、このような物件は、通常のフローリングには変更できないという決まりになっているケースが多いです。

 

したがって、購入後にリフォームあるいはリノベーションをする予定がある方は、重要事項説明の段階で可能かどうかを明確にしておきましょう。

 

楽器演奏に関するルール

 

趣味でギターやピアノ等を演奏するという方は、楽器演奏に関するルールも細かくチェックしておきましょう。

 

マンションの中には、演奏自体は認められているものの、“〇時~〇時は禁止”というようなルールが設けられているところもあります。

 

駐車場・駐輪場の使用権利

 

車や自転車を所有する方は、マンション内の駐車場および駐輪場の使用権利があるかどうかを確認しておきましょう。

もしその段階で使用できないことがわかっていれば、早めに他の駐車・駐輪場所を確保できるからです。

 

また、サイズが大きい車を所有する方は、駐車場の高さや入口の幅なども確認しなければいけません。

 

庭・ルーフバルコニーに関するルール

 

各住戸には、ベランダあるいはバルコニーが備え付けられており、これらは無料で使用できます。

ただ、これ以外に各住戸専用の庭、ルーフバルコニーなどがある場合、使用に関するルールは必ずチェックしましょう。

 

専用庭やルーフバルコニーは、無料で使用できないものがほとんどです。

また、設置できる物などが制限されることもあります。

 

景観に関するルール

 

タワーマンションなどでは、“景観を損なう”という理由で、ベランダあるいはバルコニーに洗濯物を干すことが認められていない場合があります。

洗濯物を干さないという方はまずいないと思うので、この点はしっかり重要事項説明書で確認しましょう。

 

また、ベランダやバルコニーの外はダメでも、外から見えない部分ならOKのマンションや、代わりに屋上で洗濯物を干せるマンションもあります。

 

修繕積立金の滞納額

 

修繕積立金は、マンションで生活するにあたって継続的に支払わなければいけないものです。

また、中古マンションを購入する場合に、前所有者が修正積立金を滞納していた場合は、新しい所有者が引き継がなければいけません。

 

したがって、引き継ぐことになった場合は、どれくらいの金額が滞納されているのかを必ず確認しましょう。

 

瑕疵担保責任の有無

 

雨漏りやシロアリ被害など、売買した物件に通常では気づかない欠陥、不具合があった場合、売主が負担すべき責任を“瑕疵担保責任”と言います。

重要事項説明書では、上記のような欠陥や不具合が見つかったとき、買主からの損害賠償請求、補修要求に対応することについて記載されているかをチェックしましょう。

 

また、売主が瑕疵担保責任を負う期間がどれくらいなのかについても、必ず明確にしておかなければいけません。

どれだけ快適な生活を邪魔する瑕疵があったとしても、期間が終了した時点で、売主に責任を追及できなくなります。

 

契約キャンセルに関するルール

 

契約違反やローン特約など、売買契約のキャンセルに関するルールはしっかりチェックしましょう。

特に、ローン特約による解除は、重要事項説明書または契約書に記載がなければ適用されないため、必ず確認します。

 

ちなみに、ローン特約とは、ローンの審査前に不動産売買契約を結び、その後買主が融資を利用できなかった場合、手付金の放棄をせずに契約を解除できるというものです。

 

まとめ

 

マンションの購入時は、最低でもこれだけの重要事項について確認する必要があります。

また、他の重要事項についても、1つ1つ納得した上で契約を進めていかなければいけないため、なかなか骨が折れる作業と言えるでしょう。

それでも、後々被る不利益やトラブルのことを考えると、決して手を抜いてはいけない大事な作業になります。

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【横浜の不動産会社が解説】任意売却という選択肢について

投稿日時: 2020年4月9日

 

不動産を所有する皆さんは、“任意売却”という選択肢について、どれくらいのことをご存知でしょうか?

名前くらいしか知らないという方は、それが良いことなのか悪いことなのかさえ、ご存知ないかもしれませんね。

そこで今回は、任意売却の概要とメリット・デメリットを中心に解説していきます。

 

任意売却って何?

 

不動産を購入する際は、ほとんどの方が住宅ローンを利用しますよね。

その住宅ローンが返済できなくなり、売却してもローンが残ってしまう不動産を、借入先金融機関の許可を得て売却することを“任意売却”と言います。

 

つまり、借りたお金を返せなくなったことが理由の売却であるため、決して良いことではありませんね。

 

より具体的に言うと、まず住宅ローンを滞納・延滞した方は、分割して返済する権利を失ってしまいます。

これにより、借入先の金融機関には、ローンを一括で返済しなければいけなくなります。

 

ローンを一括で返済するには、当然不動産を売却して、大きな資金を確保しなければいけませんよね。

そのために、ローンの債務者は許可を得て不動産を売却し、売却益は金融機関によって回収され、ローン返済に充てられます。

これが任意売却です。

 

メリットについて

 

任意売却を行うことには、さまざまなメリットがあります。

詳しく見てみましょう。

 

①自分の意思が反映される

任意売却は、“競売”とは違い、金融機関に許可を得ること以外は、通常の不動産売買と同じように進められます。

したがって、売却価格などの売却条件に、売主自身の意思を反映させることができます。

 

②市場価格に近い価格で売れる

任意売却は通常の不動産売買と同じように進められるため、市場価格に近い価格で売れる可能性もゼロではありません。

 

③分割でローンを返済できる

任意売却を行っても、その不動産に残ったローンが消えるわけではありません。

売却益で返済しても残った分は、その後きっちり返していく必要があります。

ただ、このときの返済は分割で行える可能性もあるため、一括返済より負担は少なくなります。

 

デメリットについて

 

メリットだけを見ると、「任意売却は良い制度だ!」と思う方もいるかもしれませんが、もちろんデメリットもあります。

詳しく確認してみましょう。

 

①手間がかかる

不動産の競売であれば、裁判所がすべてを行うため、債務者自身が何か手続きしなければいけないことはありません。

ただ、任意売却の場合、債務者自身が売却手続きをするため、少し手間がかかります。

 

②許可が下りなければ進められない

借入先金融機関の許可が下りなければ、任意売却を行うことはできません。

また、任意売却の許可は金融機関だけでなく、住宅ローンの連帯保証人にも得る必要がありますが、ここで拒否された場合も実行することはできないため、覚えておきましょう。

 

任意売却後の生活について

 

任意売却をした後は、当然住居を失った状態になります。

そのため、まずは新しい住まいを探さなければいけません。

 

任意売却の場合、買主に不動産を引き渡す時期は交渉次第で延ばすことができます。

ただ、一般的には数ヶ月程度しか延ばせないため、任意売却と新しい住まい探しは同時に進めておくことをおすすめします。

 

また、引っ越しにかかる費用は、場合によっては売却益から捻出することも可能です。

 

依頼先について

 

任意売却をする際は、通常の不動産売却と同じように、不動産会社に依頼します。

ただ、すべての不動産が任意売却を扱っているのかというと、決してそうではありません。

むしろ、任意売却に対応しているところは決して多くはないため、依頼先の選定はより慎重に行う必要があります。

 

また、1社1社チェックしていると時間がかかるため、なるべく一括査定サイトを利用しましょう。

 

ブラックリストについて

 

皆さんは、“ブラックリスト”という言葉を聞いたことはありますか?

金融業界では、信用情報機関を通じて業者同士が事故情報を共有することで、借入申込者の事故情報の有無を確認できるようになっており、申込者に事故情報がある場合、通常の金融機関は資金を貸し出してくれなくなります。

 

このように、信用情報機関に事故情報が載っている状態を「ブラックリストに載る」と言います。

実際、金融機関が“ブラックリスト”というものを作成しているわけではありません。

 

では、任意売却をすると、ブラックリストに載ってしまうのでしょうか?

結論から言うと、ローンを滞納したことによる任意売却の場合は、ブラックリストに載ってしまいます。

 

ただ、離婚に伴う任意売却など、特殊なケースに関しては、実効してもブラックリストに載ることはありません。

 

まとめ

 

任意売却をするかどうか悩んでいる時点で、売主は決して良い状況ではないことが推測できます。

しかし、実践することで大きな負担から一時解放されることを考えたら、任意売却は良い選択肢の一つとも言えるでしょう。

ただ、任意売却をすれば自宅を失う上、ブラックリストに載る可能性があることは事実ですから、簡単に決断しないように注意したいものです。

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弊社【売却の窓口】がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】角部屋を高く売る方法とは?

投稿日時: 2020年4月6日

 

分譲マンションの中でも、角部屋は非常に売却しやすいと言われています。

なぜなら、中間部屋にはない多くのメリットを持っているからです。

そのような売却しやすい角部屋は、うまく購入希望者にアピールすることで、より高く売ることができますよ!

今回は、その方法を中心に解説していきましょう。

 

なぜ角部屋は売却しやすいのか?

 

分譲マンションの角部屋は、非常に人気の物件であり、売りに出せば複数の購入希望者が現れるケースも少なくありません。

皆さんも、”角部屋=良い部屋“というイメージを持っていることでしょう。

 

角部屋が売却しやすい理由は、主に以下の通りです。

 

①騒音に悩まされにくい

中間部屋は両隣に住戸があるため、場合によっては、2世帯の騒音に悩まされる可能性があります。

一方、角部屋は左右どちらかにしか住戸がないため、必然的に騒音に悩まされる可能性は少なくなります。

 

②プライバシーを確保しやすい

角部屋は廊下の1番端にあるため、基本的に部屋の前を他の住人が通過することはありません。

そのため、プライバシーを確保しやすく、不審者が現れても気づきやすくなります。

 

③風通しに優れている

左右に住戸がある中間部屋とは違い、角部屋には別方向の2面以上に窓が付いている場合があります。

そのため、開口部が広く風通しが良いため、カビも生えにくくなるでしょう。

 

④バルコニーが複数付いている場合がある

先ほども触れたように、角部屋には別方向の2面以上に窓が付いている場合があります。

また、それがバルコニーである場合、洗濯物を干すだけでなく、ガーデニングを楽しむなど使い道が広がるでしょう。

 

⑤日当たりが良い

角部屋は隣接する住戸が1つしかない分、中間部屋に比べて日当たりが良いです。

また、日当たりが良いだけでなく、方角によっては長い時間日が当たるというところもメリットですね。

 

特に売りやすいのは“南東向き”の角部屋

 

分譲マンションの角部屋は比較的どの向きでも売却しやすいですが、特に有利なのは“南東向き”の物件です。

なぜなら、太陽は南に昇り、南東向きが日中もっとも日当たりが良くなるためです。

 

ちなみに、他の方角の角部屋は、南西⇒北東⇒北西という順で徐々に評価が下がっていきます。

ただ、角部屋という条件を満たしているだけで、中間部屋よりも3%前後高く売れると言われているため、どの方角も比較的有利なことには変わりありません。

 

高層階であればさらに売りやすい

 

角部屋であり、かつ高層階にある分譲マンションは、さらに売りやくなります。

マンションは高層階であればあるほど、日当たりを妨げる建物が減り、眺めも良くなるためです。

 

また、周辺に同じ高さの建物がない場合、視線や犯罪、イタズラなどを気にする心配もありません。

 

どうすれば角部屋は高く売れるのか?

 

分譲マンションの角部屋を高く売るには、ずばり内見時、購入希望者からの質問に的確に回答し、良い点をアピールしましょう。

 

例えば、もっとも売りやすいとされている南東向きの角部屋であっても、「日中生活しているとき、眩しくないでしょうか?」といったように、痛いところを突いた質問をされることがあります。

この際は、「遮熱カーテンで眩しさは軽減できます」というように、日中眩しいことは大したデメリットではないことをアピールしましょう。

 

もし、現在使用している遮光カーテンが付いているのであれば、それも一緒に譲るなどの配慮も必要ですね。

 

風通しの良さは特にアピールしよう

 

角部屋の内見時、日当たりが良いことに関しては、強くアピールしなくても購入希望者が感じてくれます。

ただ、風通しの良さに関しては、実際に窓を開けないとわからないため、そこは意識してアピールしましょう。

 

特に、バルコニーから玄関、キッチンの窓などに風が通っている様子をアピールできれば、さらに高額売却に近づけるでしょう。

 

東向きの場合は朝日が差し込むことも強調しよう

 

東向きの角部屋を売却する場合は、早朝から朝日が差し込むこともアピールするべきです。

「朝早くから日の光を浴びることで、気持ち良く1日をスタートできる」という風に伝えれば、購入希望者も好感を持ってくれるでしょう。

 

また、実際に窓を開け、「この窓から朝日が差し込んできます」と説明し、朝日のイメージを持ってもらうのも効果的ですね。

 

専有面積が広いことも伝えるべき

 

分譲マンションの角部屋は、中間部屋よりも広い間取りであるケースが多いです。

ただ、他の住戸と同じ間取りであったとしても、アピールできる点はあります。

それは、“専有面積が広い”というところです。

 

まず、バルコニーは中間部屋より広いケースが多いですし、玄関前のスペースなども比較的広めに使えるでしょう。

 

まとめ

 

今回は、角部屋が売却しやすい理由と高く売却するためのポイントについて解説しました。

いかがでしたでしょうか?

本記事で学んでいただきたいことは、角部屋の中にもより売りやすい物件と売りづらい物件があるということです。

そして、それらの情報をもとに積極的にアピールすれば、より高く売れるということです。

もちろん、事前に角部屋のメリットを把握するのも忘れてはいけません。

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弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】マンション売却における8つの注意点

投稿日時: 2020年4月2日

 

マンションを売却する上で「売れなかったらどうしよう…」「何に注意すればいいのか分からない…」等、漠然とした悩みを抱えている方は多いでしょう。

ただ、悩んでいるだけでは前に進めません。

今回は、マンション売却における8つの注意点について解説しますので、是非ご覧ください。

 

①価格相場は事前に把握すべし

 

マンション売却をする際は、まず価格査定を依頼することになりますが、その前にある程度相場は把握しておかなければいけません。

なぜなら、把握しておかなければ、査定価格が適切なものなのかわからないためです。

 

また、相場を把握するための方法としては、同じエリア、間取りのマンションにおける取引事例を参考にする方法、あるいは数々の取引事例が掲載されたREINSのサイトをチェックする方法などがあります。

 

②複数の不動産会社に査定依頼すべし

 

価格査定をしてもらう不動産会社は、1社に絞らないようにしましょう。

なぜかと言うと、不動産会社にはそれぞれ得意分野というものがあるためです。

そのため、最初に依頼した不動産会社がマンション売却を苦手としている場合、適切な査定価格を出してもらえないことも考えられます。

 

したがって、価格査定をしてもらうのであれば、各不動産会社の得意分野を理解した上で、5~6社程度に依頼しましょう。

また、1社ずつリサーチしたり、電話連絡したりするのは手間になるため、必ず“一括査定サービス”を利用するべきです。

 

③担当者の能力を見極めるべし

 

マンション売却の強い味方となるのは、不動産会社の担当者です。

また、そんな担当者の能力を見極めるためには、以下のような質問をしてみましょう。

 

  • どんなときに売り出し価格を下げるのか?
  • どのような層をターゲットにするのか?
  • どのように広告活動を行うのか?

 

これらの質問に迅速に回答できる担当者であれば、理想に近いマンション売却が期待できます。

 

④訪問査定を実施すべし

 

先ほど話に出てきた価格査定は、不動産会社が過去の事例などからおおよその査定額を割り出す“机上査定”です。

ただ、より精密な査定価格を割り出してほしいのであれば、“訪問査定”を実施しましょう。

 

担当者が直接マンションをチェックし、室内の環境や設備、周辺状況などあらゆることを考慮した上で査定するのが訪問査定です。

 

⑤専任媒介契約を締結すべし

 

売主が、他の不動産会社に重複して依頼できない媒介契約を“専任媒介契約”と言います。

この契約であれば、担当者から売却に関する報告を頻繁に受けることができますし、なおかつ積極的に販売活動をしてもらいやすくなるため、初めてマンションを売却する方にはおすすめですね。

 

また、専任媒介契約を結べば、マンションの買い手が見つからなかったときに、不動産会社が買い取ってくれる可能性もあります。

 

⑥優良不動産会社の特徴を知るべし

 

優良不動産会社は、以下のような特徴を持っていることが多いです。

ぜひ選定の参考にしてください。

 

  • 周辺エリアの取引事例を豊富に提供してくれる
  • 査定額の根拠を説明してくれる
  • 他の不動産会社にも積極的に売り出し物件の情報を開示してくれる
  • 自社のホームページに十分な売却物件が掲載されている
  • 最初の査定額が相場から乖離していない
  • マンション売却のデメリットも教えてくれる
  • 売却を強引に勧めてこない
  • 売主の立場になって物事を考えてくれる など

 

⑦古いマンションは売り方を考えるべし

 

日本の中古住宅市場は、欧米などに比べると活発ではないため、築年数は査定額に大きく影響します。

ただ、築年数が古いからといって売れないわけではありません。

売り方を工夫すれば、買い手が見つかる可能性は高いです。

 

また、近年はリフォームやリノベーションをしてから売却するのもメジャーな手法となっていますが、大事なのは適正価格を付けて売り出すことです。

つまり、リフォームやリノベーションをしているからといって、大幅に売り出し価格を上げるべきではないということですね。

 

⑧売買契約書はくまなくチェックすべし

 

マンションの売買は、売買契約書に判を押した時点で成立してしまいます。

そのため、判を押す前に、契約書の内容に気になるところはないか徹底的にチェックしましょう。

 

また、重要事項に関しては担当者から説明があるため、チェックすべきなのは、売主自身が注視しないとわからない部分です。

例えば、“手付期日”が短めになっているかどうかは、必ず確認しておきましょう。

なぜなら、手付金を受け取る前に、買い手が他の安いマンションを見つけた場合、そちらに乗り換えられる場合があるためです。

 

まとめ

 

ここまで、マンション売却をする方が知っておきたい8つの注意点について解説しました。

いかがでしたでしょうか?

事前に注意点を踏まえておけば、マンション売却に対する漠然とした不安も、かなり解消されることでしょう。

もっとも、それだけで売却までスムーズに進行するわけではありませんが、成功率がアップすることは事実です。

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