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ARCHIVE 2020年05月

【横浜の不動産会社が解説】地方の不動産はどんな人に需要があるのか?

投稿日時: 2020年5月28日

 

地方の不動産を所有する方の中には、売却を半ば諦めている方もいるかもしれませんね。

なぜなら、一般的に“需要がない”というイメージが強いからです。

ただ、実際そんなことはありません。

地方の不動産には、都市部にはない需要がありますので、今回はその点について詳しく解説したいと思います。

 

地方の不動産はどんな人に需要がある?

 

不動産会社に頼るばかりではなく、売主自身でも購入希望者を探すことで、地方の不動産が売れる可能性は高まります。

では、購入希望者を探す場合、具体的にどんな人をターゲットにすれば良いのでしょうか?

 

二地域住居に住みたい人

 

都市部と地方を行き来し、2つの生活拠点で過ごすスタイルを“二地域住居”といいます。

これは、「いきなり地方に移り住むのはハードルが高い」と感じる方や、「地方に住む両親の近くにも住居を構えたい」と考える方に需要があるものです。

 

二地域住居に住みたい方は、基本的に都市部以外に購入エリアを絞っているため、地方の不動産を売却したい方のターゲットとしてはピッタリですね。

 

サテライトオフィスを探している人(企業)

 

近年、企業では“サテライトオフィス”というものの設置が進んでいます。

これは、企業の本社・本拠地から離れた場所に設置する小規模なオフィスをいい、従業員の通勤時間・負担の減少や作業の効率化などを目的としています。

 

また、仮に地方であっても、通信環境が悪くないエリアの不動産であれば、十分サテライトオフィスとしての需要が見込めるでしょう。

企業の中には、民家をリノベーションしてオシャレなサテライトオフィスを作るところもあります。

 

古民家が好きな人

 

地方に古い不動産を所有する方は、古民家が好きで住みたいと思っている方を狙うのも良いでしょう。

特に、「長年地方でのんびり暮らすのが夢だった」というような方は、新しい設備が揃った住宅よりも、古民家で不便さを楽しみたいと考えるケースが多いです。

 

また、古民家といえば築100年以上の住宅をイメージされるかもしれませんが、築30~40年程度であっても、“古民家風”にアレンジして売却することは可能です。

 

民泊を経営したい人

 

インバウンド需要が年々増加している昨今、地方で民泊を経営しようと考える方は増えています。

なぜなら、地方は都市部のような大きなホテルが少なく、民泊が主要な宿泊施設として注目されているからです。

 

したがって、もし民泊経営を検討している方がいれば、地方の不動産を売却するチャンスかもしれません。

また、売主自身で民泊を経営し、実績を作ってから売り出せば、より魅力的に感じる購入希望者は増えるでしょう。

 

小商いをしたい人

 

利益を上げることを1番の目的とせず、自分のやりたいこと、楽しみながらやれることを手の届く範囲で行う働き方を“小商い”といいます。

 

また、このような働き方は近年地方でよく見られ、民家を一部改装して行われるケースが多いです。

例えば、民家の一部で小さなケーキ屋さんを開いたり、雑貨を販売したりするケースですね。

 

地方の不動産を売却したいのであれば、このような働き方を実現したい方もターゲットにするべきでしょう。

 

外国人労働者の社宅が必要な人(企業)

 

日本では、以前と比べて大幅に外国人労働者が増加しています。

また、これは地方も例外ではなく、むしろ農業や介護業、製造業などが盛んな地方の方が、外国人労働者は多いとされています。

 

ただ、そんなとき雇用主である企業が困るのが、社宅の確保です。

つまり、増加する外国人労働者の数に対して、社宅の確保が追い付いていないということですね。

 

したがって、地方の不動産を売却したい方は、「外国人労働者の社宅として使える住宅がほしい」と考える企業が周辺エリアにないか探してみましょう。

 

すぐ近くに住む人(近隣住民)

 

なかなか購入希望者が現れないという場合は、1度視点を変えて、近隣住民に買い取りを打診してみるのも良いですね。

例えば、すぐ隣の住人が「駐車場のスペースを作りたい」「住居の増改築をするために敷地を広げたい」などと考えている場合、更地にすることであっさり買い取ってくれる可能性もあります。

 

また、近隣住民だけでなく、すぐ近くで飲食店やクリニック等を営む方にも、1度買い取りを打診してみましょう。

もし、それらの飲食店やクリニック経営者の方が、「来客用駐車場を近くに作りたい」と考えている場合、スムーズに売却できるかもしれません。

 

もちろん、住居の状態が良かったり、設備がある程度整っていたりする場合は、建物を残した状態のまま売却できる可能性もあります。

 

まとめ

 

ここまで、地方の不動産における需要について解説してきました。

地方の不動産には、都市部にはないさまざまな需要があることをご理解いただけたでしょうか?

「地方だから」という理由で売却を諦めるのは、非常にもったいないです。

地方だからこそターゲットが絞りやすく、売却に向けたアピールポイントを明確にしやすいと考えることもできるはずです。

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【横浜の不動産会社が解説】住み替えに関する知識を身に付けよう

投稿日時: 2020年5月25日

 

「家族が増えたから広い家に住みたい」「子どもが独立したからもう少しコンパクトな家に引っ越したい」等、世の中には様々な理由で住み替えを希望しているケースがありますが、今後そうした方々はどのような点に留意するとよいのでしょうか。

今回は、住み替えに関する知識について詳しく解説しましょう。

 

売却と購入の順序について

 

住み替えを行う際、多くの方が悩むポイントがあります。

それは、先に現住居を売却するべきなのか、新住居を購入すべきなのかという点です。

 

これに関しては、双方のメリット・デメリットを理解した上で、自身に向いている方法を選択すると良いでしょう。

 

先に現住居を売却する場合、前もって新居の購入費用を確保できること、そして急いで売却する必要がないことが主なメリットとなります。

ただ、売却後の購入が遅れると、仮住まいを用意しなければいけなくなるのは、大きなデメリットだと言えるでしょう。

 

また、先に新住居を購入する場合のメリットとしては、仮住まいを用意する手間やコストを省けること、転居のスケジュールが立てやすいことなどが挙げられます。

しかし、売却に時間がかかると二重ローンになる可能性もあるため、注意が必要です。

 

住み替えと住宅ローンについて

 

順序はどうであれ、住み替えをする場合は最終的に現住居を売ることになります。

では、このとき現住居に住宅ローン残債がある場合でも、売却はできるのでしょうか?

 

答えはYESです。

住宅ローン残債があっても、売却自体は可能です。

 

ただ、売却完了時、すべての住宅ローンを一括で返済しなければいけません。

つまり、売却時に得た利益で完済できるように、あらかじめ計画を立てておかなければいけないということですね。

 

ちなみに、売却益で住宅ローンを完済できなかった場合は、残債を含めた“買い換えローン”を利用して売却することもできるため、一度利用要件を確認してみましょう。

 

売却と新住居完成のタイミングについて

 

すでに建築されている物件ではなく、新たに建てられる新住居への住み替えを行う方も当然います。

また、この場合の理想的な流れは、現住居の買い手が見つかると同時に新住居が完成し、引っ越しの準備を進めるというものになります。

 

では、新住居が未完成にも関わらず、先に現住居が売れてしまった場合はどうなるのでしょうか?

この場合は、住み替えを行う方が仮住まいを用意する方法、もしくは買い手への引き渡しを待つ方法のいずれかによって対処するケースが多いです。

 

ただ、すべての不動産会社で同じ対応になるとは限らないため、必ずどのように対処するのかは確認しましょう。

 

住み替えに関する減税措置について

 

現住居が購入時よりも高く売れ、売却益が出た場合、売主は譲渡所得税を負担しなければいけません。

ただ、売却したのが自宅である場合は、“3,000万円特別控除”が受けられます。

 

これは、売却益から3,000万円までを課税の対象外とできる制度であり、売却後に確定申告をすることで適用されます。

 

また、逆に現住居が購入時よりも高く売れず、売却損が出た場合には、“損益通算”をすることで譲渡損失を相殺できます。

ちなみに、損失通算の措置を受ける場合にも、売主は確定申告をしなければいけません。

 

これらの減税措置について事前に知っていれば、住み替えにおける大きな節税に繋がるため、利用要件を含めぜひ勉強しておきましょう。

 

住み替えをする時期について

 

住み替えをすることは決まっているものの、どの時期に行うべきかわからないという方もいるでしょう。

そんな方におすすめしたいのは、住居を購入して“10年経過したとき”に行う住み替えです。

 

住居を購入すると、“住宅ローン控除(住宅借入金と区別控除)”という制度を利用できます。

これは、所得税から控除が受けられる制度ですが、利用できる年数の上限は購入後10年間しかありません。

したがって、10年経過してから住み替えをすれば、もっとも税負担を減らせることになります。

 

また、マンションからの住み替えを行う場合は、“大規模な修繕”が行われる前を狙うべきです。

なぜなら、大規模な修繕が行われると、棟内での売り物件が増加し、ライバルが多くなってしまうからです。

 

仮住まいについて

 

住み替えを行う際、場合によっては仮住まいを用意しなければいけません。

また、このとき仮住まいとして賃貸すべきなのは、一般的な賃貸物件ではなくウィークリーあるいはマンスリーマンションです。

 

ウィークリーマンションやマンスリーマンションは、短期間でも問題なく借りられますし、初期費用もそれほどかかりません。

若干賃料相場が高かったり、ファミリー向けの物件が少なかったりというデメリットはありますが、一般的な賃貸物件に住むよりメリットは大きいでしょう。

 

まとめ

 

住み替えを単なる“住居の売却・購入”と考えている方は、段取りがうまくいかなかったり、良い条件で売却できなかったりする可能性が高いです。

ここは一つ、面倒かもしれませんが前もって知識を身に付けておき、なるべく失敗しない方法で住み替えをするようにしましょう。

是非とも売却から購入までの流れをスムーズに行い、新生活を豊かにしてください。

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【横浜の不動産会社が解説】マイホーム購入後にすべきこと

投稿日時: 2020年5月21日

 

マイホームの購入は、人生における一大イベントの1つです。

実際、決まる前からワクワクしている方も多いでしょう。

ただ、マイホームを購入した後にはすべきことが山ほどあります。

喜びに浸って、つい忘れてしまわないように注意してくださいね。

ここではマイホーム購入後の注意点を、具体的に解説します。

 

引っ越しする前にすべきことは?

 

マイホームを購入したら、現住居からの引っ越し作業に移ります。

まずは、この段階ですべきことについて解説しましょう。

 

①挨拶

これから住むマイホームの近隣住民に対する挨拶は、引っ越しをする前に済ませておくべきです。

なぜなら、引っ越しのトラックが道を狭くしたり、建築や引っ越し作業で音を出したりすることで、迷惑をかける場合があるからです。

 

②室内外の確認、撮影

マイホームの室内外における確認、撮影も、引っ越す前に行っておきましょう。

こうすることで、建築の不備などがあった場合、それが入居前からあったことを証明できます。

 

③ライフラインの名義変更

電気、ガス、水道の名義変更も、必ず引っ越し前に行いましょう。

また、ガスの開栓には立ち合いが必要であるため、できるだけ早めに予定を組んでおくべきです。

 

ちなみに、ネット回線工事の契約なども、このタイミングでしておくことをおすすめします。

 

④必要ないものの処分

マイホームを購入する方の中には、引っ越しに伴って家具等を新調するという方もいるでしょう。

その場合は、必ず引っ越し前に不必要な家具等を処分するべきです。

 

「とりあえず新居に運んでおこう」と考える方もいるかもしれませんが、荷物の量によって引っ越し代が高くなる可能性も考えると、早めに処分するのが得策と言えます。

 

⑤火災保険への加入

火災保険への加入も、引っ越し前に済ませておきましょう。

なぜなら、引っ越し前に加入していないと、住み始める時点での開始に間に合わない可能性があるからです。

 

また、もし住み始める時点に間に合わない場合、入居当日に火事が発生しても、その損害に関しては補償されません。

可能性としては低いですが、周辺の住宅からの延焼に巻き込まれることなども考えると、早めの加入は必要不可欠だと言えるでしょう。

 

引っ越し直後にすべきこととは?

 

続いては、マイホームに引っ越した直後にすべきことを見ていきましょう。

 

①住所変更

引っ越し直後に最優先で行うべきなのは、やはり住所変更です。

また、住所変更といっても、登録を変更すべきものは多岐に渡るため、まずはリストを作成した方が良いですね。

登録を変更しなければいけないものには、主に以下のものが挙げられます。

 

・住民票

・印鑑登録

・運転免許証

・金融機関、クレジットカード

・スマートフォン

・郵便物転送の手続き

・職場、学校への住所変更手続き など

 

②メーカー登録

マイホームのあらゆる設備には、”メーカー登録“というものが存在します。

これは、登録することで保証内容が良くなったり、部品の交換がスムーズになったりするサービスです。

 

ご存知ない方もいるかもしれませんが、とても便利なサービスであるため、忘れないうちに登録しておきましょう。

 

③保証期間のチェック

マイホームの各設備には、保証期間が存在します。

また、期間はメーカーによって異なるため、どれくらい保証されるのかについても、早めにチェックしておきましょう。

 

④不動産取得税の申請、納税

マイホームを購入した直後には、県税事務所に不動産取得税の申請をしなければいけません。

これは、マイホーム購入後60日以内に済ます必要があるもので、申請してから半年~1年以内に、各自治体から納税通知書が送付されるため、すぐ支払いましょう。

 

ちなみに、購入した家が条件を満たしていれば減税措置を受けられるため、その申請も忘れてはいけません。

 

⑤補助金の申請

マイホーム購入後には、補助金制度も利用できるため、これの申請もしっかり行いましょう。

これは、“すまい給付金”と呼ばれるもので、最大50万円まで住宅購入時の資金が援助されます。

 

申請はマイホームを購入してから1年以内にしかできないため、早めに済ませておくことをおすすめします。

 

引っ越した翌年にすべきこととは?

 

引っ越した翌年にすべきことには、確定申告が挙げられます。

 

マイホームを購入する方のほとんどは、住宅ローンを利用しているかと思いますが、住宅ローン減税を適用するには、必ず確定申告をしなければいけません。

例えば、2020年4月にマイホームを購入し、住み始めた方は、翌年の2~3月に確定申告を行います。

 

確定申告の時期は、税務署が大変混雑するため、早めに書類を作成するなどの準備をしておきましょう。

 

まとめ

 

今回は、マイホーム購入後にすべき主なことを一挙に解説しましたが、他にもたくさんすべきことはあります。

例えば、引っ越しの際は当然引っ越し業者を選定する必要がありますし、引き渡し後には荷解きやレイアウト決めも行わなければいけません。

マイホームを購入して嬉しい気持ちはわかりますが、すべて完了するまで気を緩めず、問題が発生しないように心がけてください。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産を売却しやすくするための宣伝文句

投稿日時: 2020年5月18日

 

売出し中の物件には必ず、“宣伝文句”というものが付いています。

例えば、郵便受けに投函されたチラシや不動産会社の店頭に貼られた広告等に、そのようなフレーズが見られますよね。

うまく不動産売却したいのであれば、その宣伝文句にひと手間加える必要があります。

今回は、具体的にどう工夫すべきか考えていきましょう。

 

不動産が売れやすくなる宣伝文句とは?

 

売り出し中の不動産における魅力的な宣伝文句とは、ずばり“購入希望者の心にピンポイントで刺さるもの”です。

 

不動産を購入しようとする方が魅力を感じるポイントは、住みやすさや広さ、周辺環境など、人によってさまざまです。

ただ、ターゲットをより絞った宣伝文句を付ければ、いずれかの購入希望者に刺さる可能性は高いでしょう。

 

例えば、最寄り駅がとても近い物件を売り出すケースで考えてみます。

このとき、「最寄り駅まで徒歩1分!」という宣伝文句を付ければ、駅チカであることを重視した方にアピールすることはできますが、ターゲットを絞ることはできません。

 

一方、「忙しい1人暮らしの新社会人に朗報!徒歩1分圏内に最寄り駅があるお家」という宣伝文句が付いていればどうでしょうか?

この場合、明らかに後者の方がターゲットを絞れていますし、こだわりを感じられますよね。

 

つまり、広く浅いターゲットに向けた宣伝文句よりも、狭く深い方が魅力は伝わりやすいということです。

 

宣伝文句を付ける流れについて

 

これからまさに不動産を売り出す方は、不動産会社の担当者と協力し、魅力的な宣伝文句を付けます。

 

また、すでに宣伝文句を付け、物件を売り出しているという方は、1度見直しをしてみましょう。

そのためには、まず不動産会社に相談し、現在の宣伝文句を考えているのは誰なのかを知る必要があります。

 

売り出し中の不動産における宣伝文句は、通常その物件の売却活動を行う担当者が考案し、決定しています。

ただ、担当者には複数の物件を担当している方も多く、あまり魅力的な宣伝文句が付いてないことも考えられます。

 

その場合は、事実を担当者に伝え、売主が協力して魅力的なフレーズを再び考えることが大事でしょう。

 

ターゲットの再確認も重要

 

すでに売り出している物件の宣伝文句を変えるのであれば、ターゲットの再確認も必ず行いましょう。

 

例えば、駅チカという大きな魅力を持っているにも関わらず、“ファミリー向け”という部分を全面に押し出しているような宣伝文句になっている場合は、少しもったいないと言えます。

なぜなら、駅チカということをもっとアピールしないと、ターゲットは“駅チカ希望のファミリー層”から“ファミリー層”へと広がってしまうからです。

 

また、不動産を売り出すエリアの特徴に合わせて、ターゲットを絞り込むという作業も重要です。

1人暮らしの方が多いエリアで、ファミリー層に猛アピールするのは効率が悪いですからね。

 

上記のような作業を行っていくことで、絞るべきターゲットはおのずと限定されてきます。

 

ライバル物件の宣伝文句もチェックしよう

 

どれほど担当者と協力し、時間をかけて考案したフレーズであっても、ライバル物件と内容が被っていては、伝えられる魅力は半減してしまいます。

したがって、いざ掲載する前に、条件が似ている物件の宣伝文句はチェックしておきましょう。

 

ただ、被らないように注意するとはいっても、不動産の宣伝文句は一般的に1行あるいは2行であるため、完全な差別化を図るのは難しいかもしれません。

もし差別化がうまく図れないのであれば、思い切って3行に分けてみたり、独特の言い回しをしてみたりと、ターゲットの目に留まりやすい内容にすることを心掛けましょう。

 

宣伝文句を付けるときの注意点

 

不動産に付ける宣伝文句は、どんな表現を用いても良いわけではありません。

中には、使用してはいけない言葉もあります。

 

詳しくすべての規制について解説すると長くなってしまうため、ここからは“不動産の表示に関する公正競争規約”において、禁止されている表現を見ていきましょう。

 

①他社や他の物件よりも優位に立つことを意味する言葉

例:抜群、日本一、日本初、業界一、当社だけ など(他社の実績、エリア全体の取引実績等を客観的な調査手法で実証していれば使用OK)

 

②一定の基準により選別されたことを意味する言葉

例:特選、厳選など(実際に一定の基準により選別されたことを示していればOK)

 

③全く欠けるところがないことを意味する言葉

例:絶対、万全、完全、完璧 など

 

④著しく人気が高く、売れ行きが良いという印象を与える言葉

例:完売など

 

⑤最上級を意味する言葉

例:最高、最高級、極、特級 など

 

⑥著しく安いという印象を与える言葉

例:お買い得、掘り出し物、破格、格安、激安 など

 

まとめ

 

初めて不動産を売り出す方の中には、「物件の状態が良ければ、自然と買い手は付く」と考えている方もいるかもしれませんね。

しかし不動産というのは、より多くの人に見られて初めて真価を発揮する、という側面も持ち合わせているのです。

もちろん、状態が良ければ買い手が付きやすいのは確かですが、ライバル物件が多いエリアの場合、より良い宣伝文句を付けなければ取り残されてしまう事も考えられます。

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【横浜の不動産会社が解説】住宅ローンのタイプとそれに向いている人

投稿日時: 2020年5月14日

 

初めて住宅を購入する際、買主は大きな選択を迫られますよね。

そう、住宅ローンの選択です。

もっとも、一口に住宅ローンといっても様々なタイプがありますから、どれが自分に向いているのか、事前に把握しておいた方が良いでしょう。

今回は、住宅ローンのタイプと、それに向いている人の特徴について解説します。

 

住宅ローンのタイプについて

 

まずは、住宅ローンにはどのようなものがあるのかを見ていきましょう。

数ある商品の中から闇雲に選ぶよりも、まずはタイプ別に、各々の特徴を把握していくことが先決です。

 

変動金利

 

返済期間中、定期的に金利の見直しが行われるタイプを“変動金利”といいます。

基本的には、もっとも金利が低く設定されているタイプですが、状況に応じて返済額が減ったり増えたりするのが特徴です。

 

もちろん、金利の上昇がなければ、ずっと低金利のまま利用し続けられますが、年々上昇を続けるという状況になると、少し返済が苦しくなるかもしれません。

ただ、どれほど高金利になったとしても、返済額は見直される前の125%までしか上がらないため、一気に支払いが困難になることはないでしょう。

 

ちなみに、125%を超える返済額は、次回の更新時に反映されます。

例えば、実際140%上がっている場合は、直近の更新時に125%、次回に15%アップするということですね。

 

固定金利

 

借入を行った時点において、返済中の金利が固定されるタイプを“固定金利”といいます。

また、固定金利はさらに細分化することができ、“固定金利期間選択型”と“全期間固定金利型”に分かれます。

 

前者は借入を行う際、どれくらいの期間固定金利で返済するのかを選ぶタイプです。

例えば、5年の商品を選んだ場合は、5年間ずっと同じ金額を返していけば良いわけですね。

 

一方、後者は借入をしたときから完済まで、金利が一定のタイプを指しています。

固定金利の住宅ローンは、すべてが上記の全期間固定金利型だと思っている方もいるかもしれませんが、その認識は正しくありません。

 

ちなみに、固定金利のメリットとしては、金利の上昇に左右されないことや収支計画が立てやすいことなどが挙げられます。

逆に、今後金利が下がるようなことになると、固定されている方が損をする可能性も否めません。

 

変動金利が向いている人は?

 

変動金利の住宅ローンに向いている方は、なんといっても”金利の上昇に対応できる方“です。

つまり、ある程度返済額が大きくなっても、それに対応できる経済力を持っていなければいけないということですね。

 

具体的には、共働きの夫婦や、子どもがある程度成長したとき、奥さんが働きに出られると予想されるファミリーなどが挙げられます。

 

逆に、借入金額が大きく、返済期間が長期に及ぶ方は、変動金利を利用しない方が良いでしょう。

また、普段から金利に無頓着な方や、繰り上げ返済あるいは借換えが適切に行える自身がない方などにも、あまりおすすめできません。

 

固定金利が向いている人は?

 

“借入金額が高額な方”、“返済期間が長くなる方”は、固定金利の住宅ローンを選びましょう。

固定金利は、最初に設定される金利がある程度高いものの、返済していく金額は一定期間、もしくは完済まで変わりません。

 

また、子どもの子育てが忙しく、なかなか金利情報などをチェックできない方にも、金利上昇の影響を受けない固定金利がおすすめです。

もちろん、単純に「ずっと同じ返済額でないと不安…」という方も、こちらのタイプを選ぶべきですね。

 

住宅ローンは金利以外もチェックしよう

 

住宅ローンのタイプは主に変動金利、固定金利の2種類ですが、金利だけで利用する商品を判断してはいけません。

 

例えば、全期間固定金利型ローンの代表格である“フラット35”は、銀行や信用金庫、保険会社など、あらゆる窓口で提供されています。

したがって、窓口ごとに金利、低数量、返済期間、融資率などは異なるため、そこもしっかりチェックするべきです。

 

また、住宅ローンにおける金利をチェックする場合は、現時点でものと“適用金利”の違いも把握しておかなければいけません。

選択した住宅ローンにおいて実際に適用されるのは、購入物件引き渡し時点の金利です。

 

つまり、最初に商品をチェックしたときと、融資実行時の金利は変わっている可能性があるということです。

 

他のタイプについて

 

では最後に、一般的な変動金利、固定金利以外の主な住宅ローンのタイプをまとめて紹介しましょう。

 

・フラット35S

完済まで固定金利のフラット35とは違い、一定期間(5~10年)金利が低いタイプです。

 

・ダブルフラット

返済期間の異なるフラット35を2種類借りられるタイプです。

 

・ペアローン

夫婦で別々に住宅ローンを借りる方法で、民間ローンや財形融資が対応しています。

 

まとめ

 

マイホーム購入に伴うローンの種類は、皆さんが思っている以上に多種多様です。

一見似ているように感じるものでも、細かい部分まで確認すると、まったく同じ商品はほぼ無いといって良いでしょう。

そこで、あらかじめどのようなタイプがあるのか理解しないことには、理想の住宅ローンの形が見えてきません。

本記事の内容をしっかりと把握しておきましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却失敗のパターン

投稿日時: 2020年5月11日

 

まだ体験したことがない方は、“不動産売却の失敗”と聞いても、イマイチイメージが湧かないかもしれませんね。

実際売主にならないとわからないことはたくさんあるため、これは致し方ないことです。

では、不動産売却の失敗には、一体どんなパターンがあるのでしょうか?

今後売主となる前に押さえておきましょう。

 

査定価格だけで不動産会社を決定してしまう

 

よくある不動産売却失敗のパターンに、“査定価格だけで不動産会社を決めてしまう”というケースがあります。

つまり、複数社に査定を依頼し、もっとも高い価格を提示した不動産会社と即契約を結んでしまうというケースですね。

 

もちろん不動産の売主は、1円でも高く売れることを望んでいます。

ただ、“査定価格=売却価格”ではありませんし、ずば抜けて高い価格を提示する不動産会社は逆に怪しいと判断できます。

 

したがって、不動産会社を決めるのであれば、事前に自身で相場を把握し、その相場に近い査定価格を出した会社の中で、もっとも条件の良いところを選ぶべきでしょう。

もっと言えば、それと併せて売買実績や運営期間、運営規模などもリサーチしておかなければいけません。

 

“大手だから”という理由だけで依頼してしまう

 

不動産会社だけに限らず、“大手=信頼できる”というイメージは各会社にありますよね。

ただ、「大手に依頼すれば不動産売却は失敗しない」と考えていると、後々痛い目に遭う可能性があります。

 

もちろん、大手不動産会社は運営規模も大きいですし、実績があるからこそその地位まで上り詰めていることに違いはありません。

しかし、不動産会社にも得意不得意があります。

例えば、一戸建ての売却が得意でも、マンションが不得意な不動産会社というのは、実際に存在します。

 

また、担当者のスキルも不動産売却の成否には大きく影響します。

したがって、たとえ大手であっても、担当者のスキルがイマイチであれば、簡単に売却には成功しません。

 

内見対策を怠ってしまう

 

不動産売却は、購入希望者に物件を見てもらい、気に入ってもらった上で初めて成功への道が拓かれます。

ただ、内見への対策を怠り、自ら売却のチャンスを逃してしまうというパターンは、非常に多く見られます。

 

内見時には、不動産の“第一印象”を大事にしなければいけません。

この第一印象で、売却に成功するか否かはほぼ決まると言って良いでしょう。

 

例えば、できる限り室内のものを減らして生活感を抑えたり、電球やライトを新しいものに取り換えて明るさを演出したりといった工夫をすることで、購入希望者の第一印象はかなり良くなります。

 

特別なリフォーム、修繕などは、基本的には必要ありません。

リフォームをしすぎると、不動産がシンプルさを失うため、逆に売却成立が遠ざかってしまうおそれがあります。

 

売却時期を間違えてしまう

 

不動産売却には、向いている時期と向いていない時期があります。

具体的には、1~3月は新生活シーズンのため、売却に向いていると言われていて、厳しい暑さになる8月前後は向いていないとされています。

 

したがって、たとえ状態の良い不動産であっても、買い手がつきにくい時期に売り出してしまうと、なかなか売却には至りません。

 

また、1~3月が売却に向いているといっても、1~3月に売り出していては遅いです。

不動産売却が完了するまでの期間は、通常3~6ヶ月程度かかると言われているため、売れる時期に売りたいのであれば、前年から準備しておかなければいけないのです。

 

「どうしてもすぐに現金が必要になった」「転勤までに売却しなければいけない」というような売却理由であれば、売れる時期にタイミングを合わすのは難しいかもしれませんが、それ以外の理由で売る方は、できるだけ1~3月に照準を合わせましょう。

 

売却費用がかかることを考慮していない

 

初めて不動産売却をする方の中には、売却によって得た利益がすべて自分のものになると思っている方もいるでしょう。

ただ、この認識は正しくありません。

 

不動産は、買うときだけでなく売るときにもそれなりの費用がかかります。

例えば、不動産会社に対して支払う仲介手数料、所有権移転に伴う登記費用などは、売却時には必要不可欠な費用です。

 

また、これらの費用がかかることを考慮していなければ、不動産を売却できたとしても、当然手元に残る利益は想定より少なくなります。

場合によっては、予想を大きく下回ることもあるでしょう。

 

不動産売却において、“思ったよりも利益が少なかった”というのは、失敗の1つだと言えます。

したがって、売却時にはどんな費用がかかるのかあらかじめ把握しておき、その分マイナスになるのを考慮した上で、売り出し価格を設定しましょう。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却失敗のパターンをいくつか見ていただきました。

これらの失敗に共通して言えることは、売主が事前に対策を取っていれば、比較的簡単に回避できるものだということです。

もちろん、不動産売却に絶対はありませんので、打つ手をすべて打っていても売れない可能性はありますが、売れる確率を上げる工夫は必要不可欠です。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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【横浜の不動産会社が解説】売却活動に関する疑問を解決します

投稿日時: 2020年5月7日

 

初めて不動産売却をする方は皆、同じような疑問を持っています。

それらを曖昧にしたまま売却活動をスタートさせるのは、誰でも不安ですよね。

そこで今回は、初めて不動産売却をする方の多くが抱える、売却活動の疑問を解決していきます。

本記事の内容を、少しでもお役立て頂ければ幸いです。

 

不動産会社による売却活動の内容は?

 

不動産売却初体験の方の多くは、「不動産会社はどんな売却活動をしているの?」という疑問を抱いています。

 

これに関しては会社によって微妙に内容が違うため、一概には言えませんが、大筋は同じです。

以下、不動産会社が売却活動して行うことがある主な業務をご紹介しましょう。

 

・自社サイトへの物件情報掲載

・各種住宅情報誌への情報掲載

・新聞折り込み広告の実施

・店頭での物件情報掲示

・REINSへの物件登録

・既存顧客への物件紹介

・オープンハウスの開催 など

 

依頼する不動産会社がどのような売却活動をするのにかについては、査定依頼時に確認しておきましょう。

 

査定価格と売り出し価格は同じ?

 

不動産売却前には、必ず不動産会社に査定価格を算出してもらわなければいけません。

また、「査定価格と売り出し価格は同じなの?」という疑問を持っている方も多いですが、これは間違いです。

 

査定価格は、あくまで売主が売り出し価格を決めるための参考価格です。

したがって、査定価格で売り出さなければいけないわけではありません。

 

また、どのように査定価格から売り出し価格を決定するのかについては、売主が置かれている状況を考慮するのが一般的です。

例えば、何らかの事情で早めの売却をしなければいけないという方は、査定価格に限りなく近い価格で売り出すのが安全でしょう。

 

リフォームしてから売却すべき?

 

初めて不動産売却をする方の中には、「リフォームをしてから売却すべきなの?」という疑問を持っている方も多いです。

確かに、リフォームによって不動産を綺麗な状態にした売り出した方が、買い手がつきやすそうな感じがしますね。

 

ただ、実際はリフォームをせずに売り出すのが一般的です。

近年は、自身でリフォームやリノベーションをすることを前提に、中古物件を購入するという買い手も多く存在するからです。

 

また、買い手にも好みがあるため、中途半端にリフォームをしてしまうと、万人受けする不動産ではなくなってしまう可能性もあります。

 

ただ、建物の状況によっては、少しだけリフォームをした方が早期売却につながることもあるため、そこは不動産会社に相談してから決定しましょう。

 

住みながらの売却活動は可能?

 

不動産の売主には、「住みながら売却活動はできるの?」という疑問を持っている方もいますが、これに関しては問題ありません。

多くの売主が、売却する物件に住んだままの状態で売却活動を行っています。

 

ただ、買い手に好印象を与えるためには、内見時になるべく生活感を見せない必要があります。

したがって、住みながらでも売却活動ができるとはいえ、買い手の心を掴むためには部屋を掃除したり、物を減らしたりする必要があるでしょう。

 

早急に売却したいときはどうすればいい?

 

「早急に不動産を売却するにはどうすればいいの?」という疑問は、まとまった資金が必要な方や、急に転勤が決まってしまった方などによくあります。

このような場合は、不動産会社の“買い取りサービス”を利用しましょう。

 

これは、不動産会社が直接不動産の買い手となる取引であり、一般的な仲介取引のように、買い手がなかなか見つからない状況になるのを防げるものです。

早く売りたい方にはピッタリの方法ですね。

 

しかし、不動産会社に買い取ってもらう場合、基本的に仲介取引より売却価格が安くなってしまうため、その点に関しては留意した上で判断しましょう。

 

近所に知られずに売却活動することは可能?

 

不動産売却をする方の中には、近隣住民に売却を知られたくないという方もいます。

例えば、離婚や近隣トラブルなどネガティブな理由での売却は、できる限りひっそり行いたいですよね。

 

また、「近所に知られずに売却活動できるの?」という疑問を抱く方も多いですが、これは可能です。

具体的には、不動産会社に対し、ウェブサイトへの掲載や近隣へのチラシ等の配布を抑えてもらうことができます。

 

その他には、不動産会社が所有する顧客情報の中から買い手候補をリストアップしてもらったり、会員のみが不動産情報を閲覧できるようしてもらったりできるところもあります。

 

もちろん、先ほども紹介した不動産会社による買い取りであれば、第三者に売却する不動産の情報が漏れることはありません。

 

まとめ

 

ここまで、不動産の売却活動におけるあらゆる疑問を解決してきました。

疑問だらけでパニックになっていたという皆様に、少しはスッキリしていただけたかと思います。

もちろん、不動産売却をしていると他にも疑問が山ほど出てくると思いますので、その都度解決し、理解しながら前に進んでいきましょう。

トラブルが起こってから疑問を解決しても、何の意味もありません。

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【横浜の不動産会社が解説】住宅の価格査定でチェックされる項目

投稿日時: 2020年5月4日

 

住宅の価格査定では、できる限り納得のいく金額を提示してもらいたいですよね。

ただ、中古の住宅は、あらゆる原因で購入時よりも査定価格が大きく下がってしまう場合があります。

では、不動産会社の価格査定では、主にどのような項目がチェックされているのでしょうか?

詳しく解説しましょう。

 

築年数

 

住宅の価格査定において、築年数は非常に重要な項目の1つです。

築浅であればあるほど買い手のニーズは高く、金融機関における担保としての評価も高くなるため、良い査定価格を提示してもらえるでしょう。

 

また、必ず築年数とセットでチェックされる項目としては、“残りの法定耐用年数”も挙げられます。

これは、物件の構造によって決まっている法定耐用年数が、査定する物件に何年残っているかということを指しています。

 

例えば、不動産会社に査定してもらう住宅が鉄筋コンクリート造の場合、法定耐用年数は47年であり、この残り年数が多いほど資産価値は高いと判断されます。

 

間取り

 

住宅の価格査定では、間取りもしっかりチェックされます。

 

簡単にいうと、シンプルな間取りほど査定価格が上がりやすく、逆に特殊な場合はあまり評価されません。

なぜなら、シンプルな間取りの方が買い手のニーズが高いからです。

 

もちろん、リフォームをすれば特殊な間取りでも買い手が付きやすくなりますが、その場合はより高い価格で売却し、工事費用を回収することも考えなければいけません。

 

周辺環境

 

近くに駅があるかどうか、ショッピング施設があるかどうかなども、住宅の価格査定では必ずチェックされます。

 

特に、乗降客数が多かったり、ターミナル駅の近くにあったりする住宅は、一般の買い手にも不動産投資家にも評価されやすいため、査定価格もある程度アップするでしょう。

 

採光、風通し

 

不動産会社の価格査定は、数字やデータだけを駆使して行うわけではありません。

担当者は住宅が建っている場所に直接訪れ、さまざまな項目をチェックした上で、査定価格を算出します。

 

また、現地ではその住宅の採光や風通しもしっかり確認されています。

一般的には、もっとも採光に優れていると言われる南向きの住宅が評価されやすいですね。

 

そして、風通しが良い住宅も、湿気がこもりにくくカビが生えにくいことなどから、査定価格が上がりやすくなります。

 

修繕履歴

 

住宅の価格査定では、その物件の修繕履歴もチェックされます。

適宜修繕が行われていない住宅は、雨漏りやシロアリ被害といったリスクが高いため、あまり良い価格を提示してもらえません。

 

逆に、必要な修繕をしっかり行ってきた住宅は、査定価格が上がりやすいだけでなく、担保としても評価されやすい傾向にあります。

 

細かい劣化状況

 

シミやカビ、ひび割れなどの細かい劣化状況も、査定価格には大きく影響します。

特に、ひび割れが多い住宅は損壊等のリスクが高いため、決して良い評価はされないでしょう。

 

また、売主はこのような細かい劣化に気づいていない場合も多く、査定前に確認しておかなければ、思いのほか低い価格を提示される可能性もあります。

 

査定価格が予想より低い場合はどうする?

 

不動産会社が提示した査定価格が予想を大きく下回っていた場合、売主はどう対処すべきなのでしょうか?

 

まず考えたいのは、別の不動産会社にもう1度査定を依頼するという方法です。

不動産会社によってチェック項目や重視するポイントは微妙に違いますし、当然担当者の力量も異なります。

 

したがって、まずは複数の不動産会社に査定価格を出してもらい、自身が売り出そうとする住宅における“本当”の査定価格を把握しましょう。

 

土地活用も選択肢に入れるべき

 

あらゆる不動産会社に査定を依頼しても、なかなか希望の査定価格に届かないというケースも考えられます。

そのときは、売却することばかり考えず、土地活用することも選択肢に入れてみましょう。

 

売却に向いていない住宅であっても、そこで土地活用をして成功すれば、結果的に売却成立時と同じくらいの利益が手に入るかもしれません。

土地活用の主な方法としては、賃貸経営や駐車場経営、トランクルーム経営などが挙げられます。

 

解体後の売却も視野に入れよう

 

土地活用を始めるほどの費用がなかったり、何らかの事情で融資を受けられなかったりする方は、住宅を解体して売却することも視野に入れましょう。

 

この方法であれば、築年数が数十年経過した古い住居を持つ方であっても、買い手の選択肢を広げることができます。

 

また、初めから住居や賃貸物件を建築しようと考えている買い手は、購入物件を更地に絞って探しているため、需要は決して少なくありません。

 

まとめ

 

今回、住宅の価格査定においてチェックされる項目を中心に解説しましたが、これはあくまで主なチェックポイントです。

公表はされていませんが、提示する査定価格が不動産会社ごとに違うことを考えると、各会社は他にもいくつかの項目を独自にチェックしている可能性が高いです。

したがって、査定後には必ずその価格になった根拠について質問しましょう。

 

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