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ARCHIVE 2020年06月

【横浜の不動産会社が解説】不動産購入時のよくある質問にお答えします!

投稿日時: 2020年6月29日

 

これから不動産を購入しようとしている方の多くは、ある程度、予算の見通しが立っているものと思われます。

とはいえ、わからない点が多いままローンを組んだり、物件探しをしたりしてはいけません。

ここからは、初めて不動産購入をする方によくある質問にお答えしますので、参考にしていただければ幸いです。

 

自身に見合った購入予算はどう算出する?

 

不動産購入時には、自身に見合った購入予算を算出し、その範囲内で物件を購入するのが鉄則です。

これについては、今まで住宅の購入経験がない方でも、耳にしたことはあるでしょう。

ただ、実際その予算をどう算出するのかについては、理解していない方も多いかと思います。

 

購入予算に関しては、単純に現時点の年収と頭金だけでなく、今後の収入予想、生命保険料、教育費などの支払いも考えて算出しましょう。

もちろん、現在の貯金額、あるいは貯金残高の推移も計算に入れておく必要があります。

 

ライフプランって何?

 

これから不動産を購入する方は、“ライフプラン”という言葉を耳にする機会も多いでしょう。

「住宅購入にはライフプランの作成が大事」などと言われることも多いですが、このライフプランとは一体何なのでしょうか?

 

これは、簡単にいうと“人生設計”のことであり、今後予想されるライフイベントを書き出し、家計収支や夢などを具体的にして、不動産購入後のキャッシュフロー表等を作成することを指します。

 

近年は、不動産購入前に購入予算を見極める作業の一環として、このライフプランを作成する方が増加しています。

 

不動産に強いファイナンシャルプランナーを探すには?

 

購入予算の算出やライフプランの作成は、不動産に強い“ファイナンシャルプランナー”の力を借りることで、一気にスムーズに進むようになります。

ファイナンシャルプランナーは、お金や生活に関するアドバイスをくれるスペシャリストですが、不動産に特化したファイナンシャルプランナーは、一体どうやって探せば良いのでしょうか?

 

具体的な方法としては、“日本ファイナンシャル・プランナーズ協会”のホームページから、不動産分野に強い担当者を探すという方法が挙げられます。

また、各担当者が独自にホームページを持っている場合、そのURLも貼られているため、ジャンプしてより詳しい情報を手に入れましょう。

 

申込書を提出したら不動産は購入しなければいけない?

 

初めて不動産を購入する方の中には、申込書と売買契約書が混同している方も多くいます。

 

申込書は、あくまで購入の意思を示し、売主との交渉権を得るための書類であるため、提出後にやむを得ず契約をキャンセルしたい場合は、ペナルティなしで撤回できます。

したがって、1度申込書を提出したら、必ず不動産を購入しなければいけないわけではありません。

 

また、申込書を提出する時点では、売主に預かり金などを支払う必要もありませんので、安心してください。

 

ただ、まだ購入しようかどうか迷っている段階にも関わらず、申込書を提出するのは避けましょう。

売主の中には、買主から申込書が提出された時点で、このまま売買契約に進むものと考える方も多いため、予定を狂わせるようなことをしてはいけません。

 

中古住宅を購入する際のポイントは?

 

購入を検討している不動産が中古住宅である場合、注目すべき主なポイントとしては、やはり“瑕疵担保責任の期間”が挙げられます。

 

新築住宅の場合、瑕疵担保責任期間は10年とされていますが、中古住宅は売主が個人なのか、不動産会社なのかによって異なるため、注意しましょう。

具体的には、不動産会社が売主の場合、買主は購入から2年間、瑕疵担保責任を追及することができますが、個人の場合は2~3ヶ月と短くなってしまいます。

 

当然、瑕疵担保責任期間が経過した後に見つかった瑕疵(欠陥)については、買主負担で修復しなければいけません。

 

広告に掲載された物件はすべて仲介手数料がかかる?

 

不動産広告に掲載された物件を購入する場合、必ず仲介手数料がかかると考えている方もいるかもしれませんが、実際そんなことはありません。

 

不動産売買には、“取引形態”というものが存在します。

これは、“取引態様”とも呼ばれるもので、売主・代理・仲介(媒介)の3つに分かれます。

 

また、購入の際に仲介手数料がかかるのは、不動産広告における取引形態が“仲介(媒介)”になっているものだけです。

つまり、“売主”や“代理”になっている物件では、仲介手数料が発生しないというわけですね。

 

なぜなら、“売主”は不動産会社が直接買主に売却する取引形態であり、“代理”は不動産会社等から手数料をすでに受け取った企業等が、買主に売却する形態であるからです。

 

まとめ

 

みなさんの中には不動産以外にも、金額の大きな買い物をしたことがある方もいるでしょう。

ただ、不動産の購入はそれらの買い物とはまったく別物と考えましょう。

ただ単に“高い買い物”という感覚で住宅を買ってしまうと、購入後のローン返済が難しくなったり、生活の快適さが失われたりする危険性を孕んでいるため、注意が必要です。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売買でよく発生する揉め事とは?

投稿日時: 2020年6月25日

 

不動産売買では、取引相手との間でしばしば揉め事が起こります。

非常に大きな金額が動く取引であるため、ある程度は想定内と言えるでしょう。

ただ、どんな揉め事が起こりやすいのか事前に把握しておけば、快く売買を完了させられる可能性がぐんと上がります。

詳しく解説しますので、興味がある方はぜひご覧ください。

 

①境界に関する揉め事

 

一戸建てや土地の売買では、境界に関する揉め事がよく起こります。

例えば、売主が境界を明確にしようとしたものの、隣地の持ち主との意見が食い違い、売却前に確定できなかったというようなケースですね。

 

売主は、原則境界を確定しなければ物件を売ることができませんが、上記のようにそれが不可能な場合は、別の方法で売却を進めることができます。

それは、売主と買主、隣地の持ち主という3者立ち会いで行われる境界確認です。

 

つまり、売主と隣地の持ち主との間で交わされる“筆界確認書”が用意できない代わりに、買主に境界確認に立ち会ってもらい、合意書を締結することで、売却を進めるという方法ですね。

 

②地中埋設物に関する揉め事

 

土地の売買をする場合には、地中埋設物に関する揉め事もよく発生します。

 

地中埋設物とは、文字通り地中に埋まっているものを指し、具体的には以下のようなものが挙げられます。

 

・土壌汚染に繋がるようなもの

・建築工事に支障をきたす古い廃材

・放置されたままの浄化槽 など

 

売却する物件に地中埋設物があるかどうか、把握しているのは売主だけです。

したがって、地中埋設物が存在する場合は、必ず買主にその旨を伝えなければいけません。

仮に万が一、買主が物件購入後、埋設物の存在に気付いた場合、売主に“契約不適合責任”を追及することができます。

※以前は、売主の負担を軽減する“瑕疵担保責任”だったが、2020年4月1日の民法改正により、より売主に対して厳しい“契約不適合責任”に変更された。

 

③残置物に関する揉め事

 

残置物に関する揉め事も、不動産売買ではよく発生します。

残置物とは、物件の売主が退去の際に残した私物(家具・生活用品・付帯設備等の動産)をいい、中でも揉め事に繋がりやすいのが、エアコンやコンロといった付帯設備です。

 

売主は、売却する物件の付帯設備について、残っているのか残っていないのかを設備表に記載し、買主に告知しなければいけません。

ただ、買主には“残っている”と伝えているにもかかわらず、ついうっかり退去時にエアコン、コンロなどを持って行ってしまう売主がいます。

 

このようなことが起こると、買主からクレームが来ることは免れませんので注意しましょう。

 

また、不動産会社と意思疎通ができていなかった場合に備えて、設備表はなるべく売主自身が記入することをおすすめします。

 

④契約キャンセルに関する揉め事

 

契約キャンセルに関する揉め事も、不動産売買では非常によく起こります。

中でも、“買主が住宅ローンの審査に落ちたとき”の揉め事は、非常に事例が多いですね。

 

買主の多くは、不動産購入時に住宅ローンを利用します。

また、まだ住宅ローンの審査を受けていないにも関わらず、つい先に不動産売買契約を結んでしまう買主がいますが、これはNGです。

なぜなら、審査に落ちてしまうと、不動産の購入代金を支払えないからです。

 

したがって、先に売買契約を結ぶ場合は、買主と売主合意の上で、特約を設けなければいけません。

具体的には、買主が住宅ローンの審査に落ちたとき、売買契約が白紙になるという特約ですね。

 

これは、買主にとっても売主にとっても、リスクヘッジの役割を果たす特約となります。

 

⑤設備の故障に関する揉め事

 

不動産売買では、設備の故障に関する揉め事も多く発生します。

 

売主は、不動産を売却するとき、故障しているもしくは不具合のある設備について、きちん買主に告知しなければいけません。

仕組みとしては、残置物に関する告知と同じですね。

 

また、故障や不具合を伝えていなかった場合は、当然揉め事に発生してしまうため、注意しましょう。

この場合、故意であるかどうかは関係ありません。

 

ちなみに、故障や不具合があることを見逃さないためには、売主が設備表を作成する際、1つ1つの設備の動作確認を行うことが重要です。

 

⑥管理規約に関する揉め事

 

管理規約に関する揉め事は、マンションの売買でよく発生します。

具体的には、売主が買主に対し、正確な管理規約を伝えていないことによって、後々揉め事が起こってしまうというケースですね。

 

管理規約は、各マンションによって独自のものが定められています。

したがって、売主は改めて管理規約を見直し、正確な内容を伝えなければいけません。

 

また、伝えた内容が不十分だったり、間違っていたりする場合、マンションを購入した買主は思惑通りの生活を実現できない可能性もあります。

 

まとめ

 

不動産売買には、ある程度揉め事は付き物といっても過言ではありません。

最初から最後まで、1つも揉め事を起こさずに完了させることは、決して容易ではありませんが、売主もしくは買主の不手際、怠慢などをなくすことで、双方にとって限りなくノンストレスな不動産売買に近づけることはできます。

そのためには、良い条件で売却・購入することだけでなく、揉め事をなくすことにも注力しなければいけないのです。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売買において個人番号が必要な理由とは?

投稿日時: 2020年6月22日

 

2016年からスタートした“マイナンバー制度”では、個人の識別番号として“個人番号”が国民1人1人に与えられるようになりました。

また、近年は番号の提出を求められる機会も増加していて、それは不動産売買においても例外ではありません。

ではなぜ不動産売買では、個人番号を提出しなければいけないのでしょうか?

 

すべての不動産売買で個人番号が必要なわけではない

 

先ほど、不動産売買では個人番号を提出しなければいけないと解説しましたが、これはすべの売買に当てはまることはではありません。

正確には、売主が個人であり、なおかつ買主が法人または個人事業主(不動産業)である場合に提出する必要があります。

 

つまり、売主と買主がどちらも個人だったり、法人だったりする場合は、提出しなくても良いというわけですね。

簡単な早見表を用意しましたので、こちらでまずルールを把握しましょう。

 

売主

 

買主

 

個人番号の提出

 

個人 法人あるいは個人事業主

(不動産業)

必要
 

個人

 

個人 不要
 

法人

 

個人 不要
 

法人

 

法人 不要

 

ちなみに、売主が個人、買主が法人のケースでも、取引金額が100万円以下の場合は、個人番号を提出する必要がありません。

ただ、100万円以下で不動産を売買するということはまずないため、個人と法人の組み合わせの場合は、あらかじめ提出する準備をしておくべきでしょう。

 

個人番号の提出は義務なのか?

 

これから不動産売買をする方の中には、「なるべく個人情報を出したくない…」という方もいるでしょう。

 

ただ、安心してください。

不動産売買における個人番号の提出は、あくまで任意です。

したがって、前述の提出しなければいけない状況に該当していたとしても、絶対に出さなければいけないというわけではありません。

 

なぜ不動産会社は個人番号の提出を求めるのか?

 

では、不動産売買において、なぜ不動産会社は個人番号の提出を求めるのでしょうか?

その理由は、不動産会社が税務署に提出する“支払調書”を作成するにあたって、売主の個人番号が必要になるからです。

 

つまり、不動産会社は、不動産売買に関する手続きを代行するために、個人番号の提出を求めているというわけですね。

 

したがって、提出を拒否すること自体は構いませんが、そうすると不動産会社は、なぜ個人番号の記入がないのかについて、税務署に説明しなければいけなくなります。

また、それはもちろん不動産売買の成立が遅れることに繋がります。

 

このようなことを考えると、売主はたとえ個人情報を知られたくないとしても、不動産売買の際には言われた通り個人番号を提出するのが無難でしょう。

拒否したところで、何も良いことはありませんからね。

 

どうやって個人情報を提出すれば良いのか?

 

不動産会社に対して個人情報を提出する方法は2つあります。

 

1つは、顔写真が付いた“個人情報カード”のコピーを提出するという方法です。

これは、個人情報カード作成の手続きが済んでいて、手元にカードがある方のみが実践できる方法ですね。

 

そして、もう1つは“通知カード”、“顔写真付きの本人確認書類”のコピーをあわせて提出するという方法です。

この場合、個人情報や氏名のみが記載された通知カードと、顔写真付きの本人確認書類をセットにすることで、初めて提出が認められます。

 

ちなみに、顔写真が付いた個人番号カードの交付には一切手数料がかかりませんので、まだ持っていないという方は早めに発行手続きを済ませておきましょう。

 

提出の際に注意すべきことは?

 

不動産売買をするにあたって、個人番号を提出する際の注意点には、主に以下のようなことが挙げられます。

 

①委託業者から提出を求められる場合がある

個人番号は、必ずしも不動産売買を仲介してくれる不動産会社から提出を求められるとは限りません。

場合によっては、不動産会社が委託した業者から「提出してください」と連絡が来ることもあります。

 

この場合、初めて不動産売買をする方は、「提出して大丈夫なの?」と思うかもしれませんが、安心してください。

不動産会社が番号の収集のみを第三者に委託するというケースはとても一般的ですし、当然この方法で個人番号を集めることに違法性はありません。

 

ただ、委託業者から連絡が来たときは、念のため本当に業務を委託したのか、不動産会社に確認しておきましょう。

 

②個人から法人または個人事業主以外に売却する際は提出しない

何度も言うように、売主が個人番号を提出しなければいけないのは、買主が法人または個事業主である場合のみです。

したがって、買主が個人だったり、売主が法人だったりするにも関わらず、個人番号の提出を求められる場合は、拒否するようにしましょう。

 

そうしなければ、詐欺被害に遭う可能性も出てきてしまいます。

 

まとめ

 

これまで、不動産売買と個人番号の関連性についてイマイチ把握できていなかったという方は、ぜひこの機会に知っておきましょう。

また、顔写真が付いた個人番号カードを現在所有していない方は、取引における煩わしさを少しでも減らすため、早急に発行することをおすすめします。

1度発行すれば、不動産売買以外でもいろいろと役に立ちますよ。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却にかかる意外な費用とは?

投稿日時: 2020年6月18日

 

不動産を売却すれば、当然ですが、売主は売買代金を得ることができます。

ただ、「売買代金がいくら手に入るのか」ということばかり気にかけていると、ひょんなことから落とし穴にはまってしまう可能性があります。

みなさん、「どのような売却費用がかかるのか」への意識、薄れてはいないでしょうか?

 

印紙税

 

不動産売却にかかる意外な費用としては、まず“印紙税”が挙げられます。

これは、契約書や領収書などの文書を作成した場合に、印紙税法に基づいて課税される税金をいいます。

 

印紙税は、“税”という名称が付いているものの、他の税金のように納付書等で納めるわけではありません。

売却する不動産の価格に応じた額の印紙を契約書に貼り付ければ、それで納税は完了します。

また、売却価格とそれに応じた納税額は以下の通りです。

 

売却する不動産の価格 印紙税額
~100万円 500円
~500万円 1,000円
~1,000万円 5,000円
~5,000万円 10,000円

 

売却価格が高ければ高いほど、当然税額は大きくなるため、高額な不動産売買契約を結ぶ売主ほど、前もって金額を確認しておかなければいけません。

 

書類の取得費用

 

不動産を売却する際には、たくさんの書類を用意する必要があります。

このとき、取得する場所、手元に届くまでの期間などを気にする売主は多いかと思いますが、取得費用を気にしている方はあまりいないでしょう。

 

例えば、各自治体や法務局で取得する書類に関しては、1枚につき300~400円程度かかります。

また、耐震証明書など、検査を行ってもらった上で発行される書類は、検査費も込みで取得費用となるため、前もって確認しておきましょう。

 

後回しにしていると、不動産売却が滞ってしまう原因になります。

 

不用品の処理費用

 

不動産売却時には、基本的に売主がいらないものをすべて処分し、何も残っていない状態で物件を引き渡します。

したがって、不用品の処理費用は、当然売主が負担することになります。

これも、不動産売却にかかる意外な費用の1つですね。

 

例えば、家具や家電を捨てる際のゴミ処理券費用や、業者に引き取ってもらうための費用などが該当します。

 

ただ、これらの費用は、印紙税や書類の取得費用とは違い、場合によっては節約できる可能性があります。

買主に「家具や家電をそのままにしてほしい」を依頼された場合は、当然処理する必要がなくなりますし、比較的新しいものであれば、「買い取らせてほしい」と言われる可能性もゼロではありません。

 

もちろん、売主にも転居先での生活がありますので、買主からの家具・家電の買い取り依頼にすべて応じる必要はありません。

 

転居費用

 

“不動産を売却すること=ゴール”という考えを持ってしまっている方は、転居費用を計算に入れるのを忘れがちであるため、注意しましょう。

今住んでいる不動産を売却すれば、売主は当然住まいを失うため、新しい住居に引っ越すための費用は必要不可欠です。

 

また、売主は状況によって、2回分の転居費用を用意しなければいけないことも考えられます。

これは不動産売却後、新築物件に住み替えを行う場合に起こり得ることです。

つまり、売却時点でまだ新居が完成していないがために、それまで仮住まいに住まなければいけないケースですね。

 

もちろん、転居費用は時期によって大きく金額が変動するため、2回引っ越しを行う場合、なるべく業者の繁忙期は避けるようにしましょう。

 

登記費用

 

不動産売却時にかかる登記費用とは、主に“抵当権抹消登記”の費用を指しています。

 

不動産に設定された抵当権は、たとえローン残債がなくなったとしても、勝手に消滅することがありません。

売主が費用を負担し、手続きを行った上で抹消する必要があります。

 

また、抵当権抹消登記にかかる費用自体は微々たるものですが、基本的には売主自身が抹消することはありません。

その道のプロフェッショナルである司法書士に依頼し、代わりに抹消してもらうのが一般的です。

 

つまり、不動産売却時にかかる登記費用には、司法書士への依頼料も含まれているということですね。

ちなみに、その金額は数万円程度になることもあります。

したがって、抵当権抹消登記にかかる費用よりも、むしろこちらの費用を意識しておくべでしょう。

 

ハウスクリーニング代

 

不動産売却前には、リフォームやリノベーションを行わず、シンプルな間取りを維持することで、買主の幅が広がりやすくなります。

ただ、できる限り綺麗にしておく方がイメージは良くなるため、ハウスクリーニングは行った方が良いでしょう。

 

また、住宅におけるキッチンやレンジフード、バスルームやトイレなど、全面的にハウスクリーニングを行う場合、5~10万円程度の費用がかかります。

したがって、この費用もあらかじめ計算に入れておきましょう。

 

まとめ

 

不動産売却を成功させるには、いかに“想定外”をなくせるかがポイントになります。

例えば、「想定外の瑕疵が見つかった」「想定していたよりも売却期間が長くなった」というようなことですね。

これはもちろん、費用に関しても言えることです。

想定外の費用が必要になると、一気に不動産売却の計画が狂う可能性もあるため、注意しましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社【売却の窓口】がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】抵当権が付いている物件は購入して良いの?

投稿日時: 2020年6月15日

 

もしも、自身が購入しようとする中古物件に“抵当権”が付いてたなら、皆さんはどう思いますか?

おそらく、多くの方が「購入しても問題ないの…?」と不安を抱くことでしょう。

そこで今回は、抵当権の概要と併せ、抵当権付き物件は購入しても良いのかどうか、解説したいと思います。

 

抵当権の概要

 

債務者から返済される住宅ローンが滞ったとき、金融機関が確実に資金回収を行うために所有する権利を“抵当権”といいます。

これは物件に対して付されるもので、抵当権付きの物件を持つ方は、住宅ローンの返済が困難になっても、担保物件を売却して返済分を工面しなければいけません。

 

ただ、通常通り住宅ローンを返済している分には、住宅が急に売られるようなことはなく、物件の持ち主は通常通りの生活を送ることができます。

 

また、中古物件を購入する際、その物件に抵当権が付いているというケースは少なくありません。

なぜなら、売主が住宅ローンを残したまま売りに出し、引き渡し時に完済することは頻繁にあるからです。

 

抵当権付き物件は購入しても良いのか?

 

結論から言うと、抵当権が付いている中古物件を購入すること自体は、特に問題ありません。

ただし、そのような物件を購入するのであれば、買主は必ず3つの点をチェックする必要があります。

詳しく見てみましょう。

 

①住宅ローンの返済が完了しているかどうか

 

抵当権が付いた物件を購入する場合は、まず住宅ローンの返済が完了していることを確認しておきましょう。

 

抵当権付き物件には、すでに住宅ローンを完済しているにもかかわらず、抵当権が抹消されていないものもあります。

これは、抵当権抹消登記をするのが面倒だったり、登記費用を支払うのがもったいないと感じたりする売主が抹消を放置しているケースですね。

 

つまり、抵当権が付いた物件でも、ローン残債が0円であれば、購入時のリスクはほとんどないということです。

ちなみに、権利が付いているかどうかは、登記事項証明書を閲覧することで把握できますので、購入を検討するならまずここからチェックしましょう。

 

また、一度不動産に付されたものは、たとえローン残債が0であったとしても、自動的に抹消されることはありません。

したがって、必ず売主に抹消してもらいましょう。

 

このとき、不動産会社に相談すれば、買主と売主で揉め事が起こることなく、スムーズに抹消される可能性が高いです。

 

②引き渡し時に完済してもらえるかどうか

 

抵当権の概要で少し触れましたが、仮にローン残債がある物件であっても、引き渡し時に完済してもらえれば、購入しても問題ありません。

また、その際には売主負担で抵当権を抹消してもらうのが一般的です。

 

ちなみに、抹消されている場合、すでにローンの返済が完了したことが証明されます。

なぜなら、債権者である金融機関は、返済が終わらない限り、債務者の抵当権抹消を許可しないからです。

 

③売買契約書に停止条件が含まれているかどうか

 

抵当権の抹消は、基本的に物件の引き渡し日までに行われます。

ただ、抹消されなかったときのために備えて、買主は必ず売買契約書に“停止条件”が含まれているかどうか、改めて確認しましょう。

 

これは、特定の条件が成立したときに、契約内容を成立させるというものであり、買主が自身で契約書に盛り込まなければいけません。

 

例えば、抵当権抹消に関する停止条件は、“売主は所有権を移す前に、抵当権を抹消しなければいけない”という風に記載します。

また、こうすることで、もし引き渡し日に抵当権が抹消されていなかったとき、買主は売買契約の内容を不成立とすることが可能になります。

 

後々抹消されていないことがわかると、トラブルの原因になるため、この項目を契約書に含めるのは重要です。

 

抵当権付き物件を購入することのメリットは?

 

では、通常の中古物件ではなく、わざわざ抵当権付き物件を購入するメリットには、一体どんなことが挙げられるのでしょうか?

実は、積極的に抵当権が付いた物件を購入することには、特にこれといったメリットはありません。

 

取引の当事者同士で話し合い、抵当権が付いたままでの売買が成立した場合、買主は相場より安く中古物件を購入できる可能性はあります。

ただ、他人の抵当権を背負ったまま生活していくというのは、非常にリスクが高いです。

売主のローン返済が滞れば、買主は自身が所有する不動産を転売に競売にかけられてしまいますからね。

 

したがって、買主は最初から抵当権が付いた物件を狙うわけではなく、あくまで気に入った物件に偶然抵当権が設定されていたときに、購入するかどうか検討する程度に留めておきましょう。

 

まとめ

 

ここまで、抵当権が付いている物件の購入について解説してきました。

いかがでしたでしょうか?

本記事で学んでいただきたいことは、「抵当権付き物件すべてが危険なわけではない」ということと、「最初から抵当権付き物件を狙うのはおすすめしない」ということです。

また、買主は後々のトラブルを防ぐために、あらゆる確認や工夫をした上で購入するかどうか判断しましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却時の相談先とそれぞれのメリット

投稿日時: 2020年6月11日

 

売主は、様々な方の力を借りて、不動産売却をスムーズに行うことができます。

しかし、初めて売却する方の中には「相談しようにも、この悩みをどこへ問い合わせれば良いかわからない…」と、お困りの方も多いでしょう。

今回は、不動産売却時のお悩み別・相談先と、そこで解決するメリットについて解説します。

 

①税理士

 

不動産売却では、これまで経験したことがないような大きな金額が動きます。

それに伴い、税金の額が大きくなることも珍しくありません。

 

また、高額な税金を少しでも安くするための節税対策は、不動産売却における必須項目ですが、税理士に相談すればこの作業の負担が軽減されます。

具体的に、わかりやすく節税の方法をレクチャーしてくれるからです。

 

例えば、取得費の計算方法、利用できる特例などに関するアドバイスを税理士から受けていれば、売主の納税が困難になることはないでしょう。

 

②不動産鑑定士

 

不動産鑑定士は、公正・中立の立場から、理論に裏付けられた不動産の価値を求めることを主な業務としています。

また、不動産鑑定評価で培った豊富な経験と専門的知識を活かして、不動産売買の総合的なアドバイスも行ってくれます。

 

ちなみに、不動産鑑定士に鑑定を依頼すれば、“不動産鑑定書”を作成してもらえます。

これも1つのメリットですね。

 

不動産鑑定書は、鑑定評価額決定の理由などが記載された資料であり、今後相続等がある場合にはとても重宝します。

 

③土地家屋調査士

 

土地または建物に関する調査および測量を行う専門家として活躍するのが、土地家屋調査士です。

相談者の求めに応じて、登記申請の手続きや測量を代行してくれます。

 

また、不動産売却と境界に関するトラブルは切っても切れません。

例えば、形状が複雑な地方の土地や、隣地の持ち主がわからない土地などでは、特に境界トラブルが発生しやすくなります。

このような場合でも、土地家屋調査士に相談すれば、もっとも問題解決に近づける方法についてアドバイスしてくれるでしょう。

 

つまり、不動産売却時、境界に関する不安や悩み、トラブルなどがある場合は、迷わず土地家屋調査士の力を借りるべきだということですね。

 

④司法書士

 

裁判所や検察局、法務局などに提出する書類の作成、あるいは登記の手続き等を行うのが司法書士の仕事です。

不動産売却時においては、主に登記に関する専門家として活躍してくれますね。

 

例えば、相続した土地を分筆あるいは合筆しなければいけない場合などは、売主自身で登記を行うのがとても難しくなります。

ただ、司法書士に相談すれば、これらの作業に手間や時間をかける必要がありません。

 

もちろん、売主が不動産売却時に行う抵当権抹消登記、住所変更登記なども代行してくれます。

 

⑤弁護士

 

不動産売却時には、売主と買主との間で大きなトラブルが発生することもあります。

例えば、「売買物件に瑕疵があった」「売却代金の支払いがなかった」といったようなトラブルですね。

ただ、弁護士に相談すれば、これらのトラブルの大半は解決してくれます。

 

また、弁護士は他の士業に比べて、扱えるトラブルの内容がとても広いです。

依頼者に代わって相手方と交渉したり、裁判に出廷したりすることができる“代理人”としての働きを期待できるのは、基本的には弁護士しかいません。

 

ちなみに、司法書士も一部代理人としての業務が認められていますが、これは民事訴訟に限定されています。

つまり、刑事事件や行政事件は扱えないということですね。

 

そう考えると、広く不動産売却時のトラブルを解決してくれる存在として、弁護士がいかに重要なのかがわかります。

 

⑥不動産会社

 

不動産会社とは、法的には宅地建物取引業者のことを指し、主に宅地建物の売買、交換、貸借の代理、媒介を事業として行っています。

また、宅地建物取引業を行うには免許が必要で、事務所の所在する都道府県知事の許可を受けなければいけません。

 

したがって、不動産会社は、必然的に総合的な不動産の知識を持っているということになります。

つまり、不動産売却における細かい悩みなどに関しては、まず不動産会社に相談すべきだということですね。

 

また、不動産会社に相談すれば、他の相談先にはない情報を得ることもできます。

それは、“不動産売却自体のメリット”です。

 

例えば、不動産売却自体のメリットには、「ローンを完済できる」「他の住居への住み替えができる」「固定資産税等が軽減される」というメリットがあります。

ただ、初めて売却する方は、このような基本的なメリットも把握していない可能性があるため、必ず不動産会社の力を借りなければいけません。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却時に頼るべき相談先と、それぞれのメリットについて解説してきました。

売主は、売却時困ったときに備え、なるべく多くの相談先を利用できるよう準備しておきましょう。

また、どのケースでどの相談先に相談すれば良いのかに関しても、大まかに頭の中で整理しておくことをおすすめします。

そうすれば、不動産売却は2倍も3倍も楽になるでしょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社【売却の窓口】がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産購入の資金計画について

投稿日時: 2020年6月8日

 

不動産の購入は、人生における一大イベントの1つです。

したがって、購入前には綿密な資金計画を立てなければいけません。

計画に無理があり、購入後の生活が苦しくなってしまっては大変です。

そこで今回は、不動産購入の資金計画について詳しく解説しますので、興味がある方はどうぞご覧ください。

 

無理なく購入できる不動産の価格はどう算出する?

 

不動産購入の資金計画を立てるにあたって、無理なく購入できる不動産の価格を弾き出すことは重要です。

また、この価格は、自身の借入可能額と自己資金をプラスすれば算出できます。

 

具体的にいうと、毎月無理なく返済できる金額からローン借入可能額を算出して、それに今持っている自己資金を足せば良いわけですね。

 

ちなみに、借入可能額の計算が難しいという方は、不動産会社等が提供しているシミュレーション用のページを利用しましょう。

これを利用すれば、年収やローンの金利、返済年数などから、どれくらいまで借りられるのかを判断できます。

 

頭金の金額はどうすれば良い?

 

頭金とは、購入する不動産の価格から、住宅ローンの借入額を差し引いた金額を指します。

例えば、3,000万円の不動産を2,500万円の借入で購入する場合、残りの500万円が頭金となります。

つまり、自己資金の部分ですね。

 

また、頭金は一般的に不動産価格の20%程度用意するのが望ましいといわれています。

もちろん、フルローンで購入する場合、頭金は必要ありませんが、そうすると毎月の返済額は大きくなりますし、そもそも住宅ローン審査に通過しにくくなることも考えられます。

 

したがって、最初から不動産価格の20%は頭金を用意することを想定して、資金計画を立てましょう。

 

不動産購入時の諸経費にどんなものがある?

 

不動産購入の資金計画を立てるには、当然不動産自体の価格だけでなく、諸経費も考慮しなければいけません。

代表的な不動産購入時の諸経費には、不動産会社に支払う仲介手数料、登記の際にかかる登録免許税、火災保険料などが挙げられます。

 

また、ほとんどの方が住宅ローンを利用して不動産を購入するため、その際にかかる事務手数料も忘れずに計算に入れておきましょう。

 

ちなみに、これらの諸経費は、不動産価格の7~10%程度はかかるといわれています。

つまり、数千万単位の不動産を購入する場合は、数十万円単位になることもあるということです。

決して無視できない支出ですね。

 

不動産の持ち主になることでかかるコストは?

 

冒頭で少し触れたように、不動産購入の資金計画を立てなければいけない主な理由には、“購入後の生活を苦しくしないこと”が挙げられます。

したがって、資金計画は“不動産の持ち主になることでかかるコスト”も考慮した上で立てなければいけません。

 

具体的には、固定資産税や都市計画税などの税金ですね。

また、購入する不動産がマンションである場合は、管理費や修繕積立金などのコストもかかります。

 

自己資金はどうやって貯めれば良い?

 

不動産購入時の資金は、主に住宅ローンで賄うことになりますが、自己資金に余裕を持っておくに越したことはありません。

また、自己資金は主に貯蓄で増やしていくことになりますが、できるだけさまざまな方法を活用して貯めることをおすすめします。

 

例えば、企業の財形貯蓄制度を利用したり、比較的リスクが少ないとされる投資信託などの投資で増やしたりするのも1つの手ですね。

 

ちなみに、親から資金援助を受けると贈与税が発生しますが、借入であれば税金はかかりません。

しがたって、親から無利子無担保で資金を借りるということも、1つの選択肢として覚えてきましょう。

 

住宅ローンを利用する際の注意点は?

 

住宅ローンを利用する場合、不動産の購入資金を支払うタイミングと、融資が受けられるタイミングを合わせるようにしましょう。

 

不動産会社の提携ローンを利用する場合は、支払いと受け取りのタイミングを調整してくれますが、買主が自由に住宅ローンを選ぶ場合はそれがありません。

つまり、しっかり融資実行のタイミングを確認しておかなければ、「購入資金を支払わなければいけないのに、お金がない!」という状況にもなりかねないということです。

 

また、民間の住宅ローンを利用する際は、借入以外にどんなサービスを提供してくれるのかもチェックするべきです。

例えば、金融機関の住宅ローンであれば、ATMの時間外手数料が無料になる場合もあり、これらは長い目で見ると非常にありがたいサービスだといえます。

 

その他でいうと、住宅ローン利用時に加入することになる“団体信用生命保険”のオプション内容もチェックしておきましょう。

 

まとめ

 

不動産購入の資金計画を立てることは、“購入予算”を組むことだと考えている方もいますが、この考えは正しくありません。

購入予算を組むだけで終わってしまうと、購入後に後悔してしまう可能性は高くなります。

また、購入後のことをしっかり考えていないと、“老後破産”に陥ってしまう場合もあるため、30年あるいは40年先の未来を見据えて計画することはとても大切です。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産の“買い取り”にはメリットがたくさん!

投稿日時: 2020年6月4日

 

「なかなか買い手が見つからない…」

不動産売却をするにあたって、このような悩みを持つ方は多いと思います。

そんなときは、ぜひ1度不動産会社の“買い取り”を検討してみましょう。

買い取りには、通常の不動産売却にはないたくさんのメリットがあるからです。

詳しく解説しますので、ぜひご覧ください。

 

スピーディな売却が可能に

 

不動産会社の買い取りには、“スピーディな売却ができる”というメリットがあります。

 

通常の不動産売却の場合、売り出し中の物件に魅力を感じてくれる買主の登場を待たなければいけませんが、買い取りにはその必要がありません。

お互いの条件さえ合えば、売却は至ってスムーズに進みます。

 

もちろん、内見のために室内を綺麗にしたり、ホームステージングを検討したりする必要も一切ありません。

 

したがって、「早めに売却して現金を得たい!」という方が、買い取りによって理想の売却代金を達成できるのであれば、すぐにでも実施してもらうべきでしょう。

 

仲介手数料がいらない

 

仲介手数料は、不動産会社が売主と買主の間を取り持ってくれる“仲介取引”でのみ発生します。

したがって、直接不動産会社が買主となる買い取りでは発生しません。

これも大きなメリットですね。

 

例えば、数千万円単位の不動産を売却する場合、手数料だけで100万円前後かかってしまうこともありますが、買い取りではこれを節約できるのです。

もちろん、売却金額が高ければ高いほど、実質節約できる金額は大きくなります。

 

更地にしなくても売却できる

 

建物付きの土地を売り出す方の中には、更地にしてターゲットの幅を広げようと考える方もいるでしょう。

 

確かに、売れない不動産は更地にした方が良い場合もありますが、これには当然コストがかかります。

また、更地にすれば必ず売れるのかというと、そういうわけでもありません。

 

それなら、コストを費やさず、売れない建物が残ったままでも売却できる買い取りを選択するべきでしょう。

もちろん、建物の修復・修繕にコストをかける必要もありません。

 

境界を確定する必要がない

 

不動産売却時、売主は隣地との境界を確定しなければいけません。

ただ、不動産会社の買い取りを行う場合、この作業は不要です。

つまり、測量費とそれにかかる負担をなくすことができるというわけですね。

 

ただ、売却する不動産の地積測量図が法務局に存在しないとき、あるいは登記簿上の地積が古く正確でない場合ないときは、売主が”現況測量図面“を作成しておく必要があります。

 

瑕疵担保責任を負わなくても良い可能性がある

 

通常の不動産売却では、売主が“瑕疵担保責任”を負わなければいけません。

これは、売却する不動産に見えない欠陥があった場合、売主が責任を問われるというものです。

 

ただ、買い取りの場合、不動産をチェックするのはその道のプロフェッショナルである不動産会社です。

したがって、売主は瑕疵担保責任を負わずして、不動産を売却できる可能性があります。

 

つまり、買主が欠陥を見落とす可能性は低いため、売主は責任を負わずに契約できるというわけですね。

 

通常売却が難しい物件も売れる可能性がある

 

不動産の中には、一般の買主にはなかなか売れないものもあります。

例えば、建築に関してさまざまな制約がある“再建築不可物件”や、“市街化調整区域”にある物件などですね。

 

ただ、これが買い取りとなると話は変わってきます。

 

不動産会社は、1度買い取った不動産をあらゆる方法で再生したり、再販したりします。

そのような理由から、通常売却しにくい不動産であっても、基本的には買い取ってくれます。

 

長年売れにくい不動産を所有していた方にとっては、救世主のような存在になるかもしれませんね。

 

“買い取り保証”を利用するのもアリ

 

最初から不動産会社を買主として売却する方法は“即時買い取り”といいますが、買い取りにはこれ以外の形もあります。

それが“買い取り保証”です。

 

これは、一定期間通常の買主を探し、期間中に売却できなかった場合に、あらかじめ約束していた価格で不動産会社が買い取ってくれるというものです。

「買主が見つからなくても大丈夫」という心の余裕が生まれる方法のため、対応している不動産会社があればぜひ利用したいですね。

 

買い取りの注意点は?

 

不動産会社の買い取りを検討する売主には、1つだけ注意してもらいたいことがあります。

それは、通常の売却よりも買い取りの方が、売却価格が低くなってしまうということです。

これが買い取りにおける唯一のデメリットといっても過言ではありません。

 

具体的には、通常よりも2~3割安くなることを覚悟しておきましょう。

 

まとめ

 

不動産会社の買い取りは、売主のさまざまな悩みや不安を解消してくれます。

また、信頼性の高い不動産会社が買主になってくれれば、より安心して売却できますね。

ただ、売却価格が通常より低くなることを考えると、やはり即時買い取りよりも買い取り保証を選ぶのが賢明でしょう。

つまり、買い取りは売却に行き詰ったときの“救済措置”と考えておくのが賢明です。

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【横浜の不動産会社が解説】この費用、負担するのは売主or買主?

投稿日時: 2020年6月1日

 

不動産売買時には、あらゆるコストが発生します。

今後売主になる方、あるいは買主になる方の中には「売買時にかかるこの費用は、どちらが負担するのか?」という疑問を持つ方も多いでしょう。

今回はそんな疑問を解決するために、さまざまな不動産売買時の費用について、一体どちらが支払うべきなのかを解説します。

 

登記費用の負担は?

 

不動産売買時にかかる費用として代表的なものに、“登記費用”が挙げられます。

また、売買時の登記は主に“所有権移転登記”、“抵当権抹消登記”に分けられ、それぞれ支払うべき人物が異なります。

 

まず、所有権移転登記ですが、これに関しては一般的に買主が責任を持って行い、費用も負担しなければいけません。

 

一方、抵当権抹消登記は、売主が“何の権利もない状態で物件を引き渡す”という義務を果たすために行うものです。

したがって、必然的に費用を負担するのも売主になります。

具体的には、登録免許税と司法書士に支払う報酬ですね。

 

ちなみに、買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、金融機関によって抵当権設定登記が行われますが、これはもちろん買主負担です。

 

リフォーム費用の負担は?

 

では、不動産売買時にかかるリフォームの費用は、売主と買主どちらが負担するべきなのでしょうか?

これに関しては、買主が支払うケースが一般的です。

 

なぜなら、中古不動産の売買は、基本的に“現況引き渡し”となるからです。

現況引き渡しとは、名前の通り修繕やリフォームを行わず、売主が現状の状態でそのまま物件を譲渡することをいいます。

 

つまり、リフォーム費用を買主が支払うべきなのは、購入後にリフォームを行うケースが多いからだということですね。

 

もちろん、売主が費用を負担し、引き渡し前にリフォームを済ませるというケースもあります。

ただ、売却前のリフォームには費用が回収できないリスクなどがあるため、それほど行われることはありません。

 

住宅診断費用の負担は?

 

売買される不動産では、“住宅診断(ホームインスペクション)”が行われるケースもあります。

これは、住宅の設計や施工に詳しい専門家が、劣化状況や欠陥の有無などを診断するものであり、売買前に行うことで売主は売りやすく、買主は安心して買いやすくなります。

 

では、住宅診断費用の負担は、売主と買主のどちらが負担すべきなのでしょうか?

これに関しては、実は答えはありません。

売主と買主の協議によって決定するのが適切だと言えます。

 

ただ、実態としては、売主が住宅診断を依頼するケースが多いです。

つまり、売主が費用を負担してでも、買主に安心感を持ってもらおうと依頼する場合がほとんどだということですね。

 

契約書作成費用の負担は?

 

不動産売買を行う際は、当然売主と買主との間で売買契約書を交わします。

また、契約書の作成ももちろん無料ではありません。

特に約束もない場合は、売主と買主が費用を折半する形になります。

意外と知らない方も多いかもしれませんね。

 

もちろん、売買契約書の作成を弁護士に依頼した場合の費用も、基本的には売主と買主が折半します。

ただ、弁護士に依頼する場合は、あらかじめどちらの費用負担で行うかを取り決めているケースも多いです。

つまり、売主がすべて支払うケースもあれば、買主が単独で負担するケースもあるということですね。

 

ちなみに、契約の立会人に関する費用ですが、これはもし売主・買主の双方が合意して立会人を求めた場合であれば、“売買契約に関する費用”として、やはり当事者同士で折半するケースが多いです。

 

印紙税の負担は?

 

不動産売買契約書には、契約書の内容等に応じて収入印紙を貼付し、印紙税を収める必要があります。

また、印紙税は誰が負担するのかについてですが、これはハッキリと決まっているわけではありません。

 

ただ、一般的な売買契約書には、“契約書に貼付する収入印紙は、売主・買主が平等に負担するものとする”と記載されています。

つまり、売主と買主、それぞれが保有する契約書分を各自負担するのが通例だということですね。

 

ちなみに、複数の売買契約書を作成する場合は、作成した枚数分、収入印紙を貼付しなければいけないため、覚えておきましょう。

 

測量費用の負担は?

 

売買する不動産の測量費用も、不動産売買時にかかるものの1つです。

ただ、測量は“売買対象の土地の範囲を確定させる”という義務を売主が果たすために行うものです。

 

したがって、買主が測量費用を負担するというケースはほとんどありません。

抵当権抹消登記を売主が負担すべきであるのと、基本的には同じ考え方ですね。

 

まとめ

 

このように、不動産売買では想定外の支出が発生することが多いです。

例えば「登記費用が思ったより高かった」「税金が思ったより高かった」というようなケースですね。

これは、売主にも買主にも言えることです。

そのような支出の誤差をなくすためにも、売主と買主は各自、自身が負担すべき費用を前もって把握しておきましょう。

そうすれば、想定外の支出をもっと減らしていく事ができますよ!

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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