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ARCHIVE 2020年07月

【横浜の不動産会社が解説】空き家売却における3つの選択肢

投稿日時: 2020年7月30日

 

空き家を相続したにも関わらず、そのまま放置しているというケースは決して少なくありません。

使用しない空き家はすぐ劣化しますし、周辺環境や近隣住民に対しても悪影響を及ぼすため、なるべく早く売却したいところですね。

今回は、空き家を所有する方に向け、売却時における3つの選択肢をご紹介したいと思います。

 

①“古民家付きの土地”として売る

 

空き家を売却する場合、まず“古民家付きの土地”として売り出すことを考えましょう。

つまり、空き家を取り壊さず、ほぼ相続したそのままの状態で売却するという方法ですね。

 

この方法のメリットとしては、まず解体費用を節約できるということが挙げられます。

また、近年は古い住宅を比較的安価で購入し、リノベーションをするという買主が増えているため、需要も決して少なくはないでしょう。

 

ただ、古民家付きの土地として売り出す場合、なかなか買い手が見つからなかったときに、次の手を打つのが難しくなります。

売却が長期化してから空き家を取り壊すと、それまで費やした時間が無駄になりますし、中途半端にリフォームをしたところで、買い手が見つかるとは限りません。

 

もちろん、売却が長期化すればするほど、空き家は想像以上の早さで劣化していくため、売り出し直後のアピールが肝心になってくるでしょう。

 

②“更地”として売る

 

空き家売却の際の選択肢としては、“更地”として売るということも挙げられます。

相続した空き家はすべて撤去して、土地のみで売り出すという方法ですね。

 

この方法であれば、「家を建てる土地がほしい」と考えている買い手をターゲットにしやすくなります。

また、駐車場経営をしたい方、その他の土地活用をしたい方にも、閲覧してもらえる可能性は高くなるでしょう。

 

もっといえば、すでに建物は存在しない状態で売り出すため、売却が長期化したからといって、どんどん売れにくくなるということはありません。

 

しかし、空き家を更地にして売るためには、当然解体費用が必要になります。

そして、更地にしたにも関わらず、結局買い手が見つからないということになると、当然かかった費用は無駄になってしまいます。

 

さらに、更地は建物付きの土地より固定資産税が高くなるため、売主は売却できるまで割高な税金を支払い続けなければいけません。

 

③業者に買い取ってもらう

 

空き家の売却には、業者による“買い取り”という選択肢もあります。

これは、不動産会社を介して買い手を探すのではなく、業者に直接空き家を売却するという方法ですね。

 

この方法のメリットは、なんといっても買い手を探さなくて良いところです。

最初から買主は業者と決まっているため、あらゆる売却戦略を立てる必要はありません。

 

また、業者の買い取りであれば、通常の空き家売却よりも期間を短縮できます。

一般的に、不動産売却には3~6ヶ月程度の期間が必要だといわれていますが、買い取りの場合、1ヶ月前後での売却も夢ではありません。

 

一方で、空き家を業者に買い取ってもらう場合、あまり良い価格は付かない可能性が高いです。

買い取り価格は、通常の売却価格よりも3割程度落ちるといわれているため、そこはあらかじめ留意しておきましょう。

 

そして、買い取りであれば100%空き家を売却できると考えている方もいるかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。

例えば、あまりにも築年数が古い空き家、過疎地にある空き家などは、専門業者でも取り扱えない場合があります。

 

空き家の売却時に注意したいこと

 

どの選択肢を選ぶかは人それぞれですが、空き家売却時には以下の注意点を押さえておきましょう。

 

①取り壊す前に建物内のものを処分しておく

更地の状態で空き家を売ろうと考えている方は、必ず取り壊す前に建物内のものを処分しましょう。

 

相続したまま放置している空き家の場合、家具や家電など大きな荷物が残っている可能性もあります。

ただ、その状態のまま解体してしまうと、瓦礫の量が多くなり、業者に解体を依頼する費用が高くなってしまうおそれがあります。

 

②名義を確認しておく

空き家を売却する際は、名義が売主自身になっているかどうかチェックしなければいけません。

空き家を売りに出せるのは、その物件の名義人本人だけであり、もし名義が被相続人のままになっているのであれば、早急に名義変更をする必要があります。

 

ちなみに、名義変更の申請は平日にしか行えない上に、必要書類も用意しなければいけないため、おそらく皆さんが思っている以上に手続きは楽ではありません。

もちろん、登記を司法書士に依頼するのであれば、手続きの煩雑さはなくなりますが、別途依頼料が発生します。

 

まとめ

 

近年、放置されたままになっている空き家はどんどん増加しています。

その中には、なかなか買い手が見つからず、結局売却を諦めてしまったというケースも多くあります。

今空き家を所有する皆さんはこのような状況にならないよう、早めに売却方法を決め、問題が発生する前に手放すことを心掛けましょう。

面倒だからといって、後回しにしてはいけません。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産会社の正しい選考基準とは?

投稿日時: 2020年7月27日

 

不動産売買は、不動産会社と二人三脚で進めていくものです。

ですから、売主または買主は、時間をかけてさまざまな点をチェックし、依頼先を選考しなければいけません。

では、不動産会社を選ぶ際は、一体どのポイントを基準にすれば良いのでしょうか?

詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

 

①地元の不動産事情に詳しいかどうか

 

不動産会社の選考基準としては、まず“地元の不動産事情に詳しいかどうか”が挙げられます。

たとえ、一般的な不動産売買や市場全体の知識が豊富でも、実際売り出す地域における情報を持っていなければ、なかなか売買活動はスムーズに進みません。

 

逆に、「このエリアはファミリー層が多い」「売り出し中のマンションが多い」といったような、各地域特有の情報を知ることができれば、不動産売買の方向性は固めやすくなります。

 

②担当者の対応は良いかどうか

 

“担当者の対応が良いか”という点も、重要な不動産会社の選考基準だといえます。

 

冒頭で「不動産売買は不動産会社と二人三脚で進めていくものだ」と言いましたが、ここで言う“不動産会社”は“担当者”のことを指しています。

つまり、対応が良い担当者が付いてくれなければ、なかなか理想的な売買にはたどり着けないということですね。

 

優れた担当者は、買主または売主の要望にスピーディーに応えるだけでなく、「この人なら信頼できる」と思える魅力を必ず持っています。

 

③査定価格は適切かどうか

 

不動産会社を選考する際には、事前に物件の査定価格を算出してもらうことになります。

このとき、“査定価格は適切かどうか”については、選考基準の1つとして必ずチェックしましょう。

 

また、“適切かどうか”というのは、“高い査定価格を提示してくれるかどうか”ではありません。

どれだけ査定価格が高くても、相場とあまりにもかけ離れている場合、正確性の高い査定が行われていない可能性があります。

 

④実績や専門性はあるかどうか

 

“実績や専門性はあるかどうか”も、不動産会社の重要な選考基準だといえます。

実績については、主に会社のホームページを見れば確認できますね。

具体的には、不動産売買の成約数、根拠に基づいた顧客満足度などが挙げられます。

 

また、専門性はあるかどうかに関しても、ホームページにおける企業概要・事業概要などをチェックすることで、大まかには把握できます。

不動産会社の専門業としては、主に“売却業”、“賃貸業”、“管理業”などが挙げられますが、不動産売買をするにあたっては、必ず売却業に強い会社を選ばなければいけません。

 

もっといえば、“一戸建て”の売買に強いのか、“マンション”の売買に強いのか、それとも“特殊な物件”に強いのかなどについても、併せて確認するべきです。

 

選考基準にしてはいけないポイントについて

 

前述したのは、不動産会社の選考基準にすべきポイントですが、逆に基準にしてはいけないポイントには、一体どんなことが挙げられるのでしょうか?

 

①知っている会社かどうか

 

“知っている会社かどうか”を基準に依頼先の不動産会社を選考するのは、あまりおすすめできません。

なぜなら、買主または売主が知っているということは、その不動産会社の信頼度とはまったく関係のないことだからです。

 

また、同様の理由で、“一般的に知名度が高いかどうか”で不動産会社を選ぶのも危険だと言えます。

 

②大手企業かどうか

 

“大手企業かどうか”を不動産会社の選考基準にするのも、あまり適切ではないでしょう。

 

大手の不動産会社は、当然信頼と実績を積み重ねた結果大手になったわけですから、依頼したくなるのも無理はありません。

ただ、大手にも得手不得手というものはあります。

 

ですから、「大手なら必ず不動産売買を成功させてくれる!」と考えるのは、少々安直だと言えるでしょう。

 

③仲介手数料は安いかどうか

 

“仲介手数料は安いかどうか”で不動産会社を選考するのも、もちろん良くありません。

 

不動産会社は、売買の仲介手数料を主な収入としていますが、これには報酬率というものが定められています。

そのため、不動産会社が安い仲介手数料で多くの収入を得ようとする場合は、担当者の負担を大きくしなければいけません。

 

つまり、仲介手数料が極端に安い不動産会社に依頼してしまうと、なかなか担当者からの返答が来なかったり、売却活動が停滞したりしやすいということですね。

 

もちろん、これは仲介手数料が安いすべての不動産会社に当てはまることではありませんが、手数料に関しては、基本的に“安かろう、悪かろう”と考えておきましょう。

 

まとめ

 

ここまで、不動産会社の正しい選考基準、間違った選考基準について解説してきましたが、いかがでしたか?

たとえ大手でなくても、豊富な知識と高い技術を持つ不動産会社は数多くあります。

もちろん、情報ネットワークの広さ、導入システムの新しさ、人員の豊富さなどに関しては、大手に軍配が上がるかもしれませんが、ネームバリューだけで不動産会社を選ぶのは極力控えましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却をする方必見!~内見時の心得~

投稿日時: 2020年7月23日

 

「購入希望者は現れるのに、なかなか契約してもらえない…」

このような悩みを抱える売主は、内見時にうまく物件をアピールできていない可能性があります。

今回は、売主が内見時に押さえておくべきポイントについて解説しますので、早急に契約を成立させたいという方は、ぜひ参考にしてください。

 

①玄関周りは綺麗にしよう

 

玄関周りは、いわばその物件の顔です。

また、もっとも最初に目に付く場所でもあるため、ドアや玄関の清掃は念入りに行っておきましょう。

 

もちろん、購入希望者に良い印象を与えるためには、玄関周りのものをなるべく減らしておくことも重要です。

靴が溢れ返っているような状態など、もってのほかですね。

 

ちなみに、マンションの売主は、ポーチなどの共用部分の清掃も忘れないようにしましょう。

 

②水回りの手入れも念入りに

 

購入希望者の中には、夫婦で内見に訪れる方も多いです。

また、主婦の方は、基本的に主人より家にいる時間が長いため、内見時のチェックが厳しくなります。

特に、キッチンや浴室等の水回りは、隅々までチェックされる可能性が高いため、ここの清掃や手入れは念入りに行っておきましょう。

 

具体的には、シンクやコンロ、レンジフードなどの汚れを除去するのはもちろん、臭いや湿気などを取り除くため、換気もしておくべきです。

 

③明るく見せる演出をしよう

 

明るい家は、購入希望者の印象を良くするため、内見時は玄関、廊下、居室、トイレなど、すべての電気を点けておきましょう。

また、照明が暗かったり、切れかけていたりするとマイナスイメージを与えてしまうため、事前に電気の状況をチェックし、最大限明るさをアピールできるようにすべきです。

 

ちなみに、日中の方が部屋の明るさは演出しやすくなります。

もちろん、外の光を取り入れるため、カーテンあるいはブラインドは開けておきましょう。

 

④小さな傷などは補修しておこう

 

購入希望者の中には、内見時に室内の小さな傷、汚れなどを見て、購入意欲が下がってしまうという方も少なくありません。

例えば、子どもが開けてしまった障子の穴や、畳についてしまったタバコの焦げ跡などですね。

 

特に、タバコの焦げ跡は、嫌煙家の方にとって大きなマイナスポイントとなるため、内見前に補修しておきましょう。

 

上記程度の傷、汚れの補修であれば、それほど高額な費用はかかりません。

 

⑤収納スペースは整理しよう

収納スペースは、購入希望者にとって重要なチェックポイントです。

特に、服をたくさん持っている方、子どもがいる方などは、できる限り広く、使い勝手の良い収納スペースを求めているでしょう。

 

また、もし売却しようとする物件にそのような収納スペースがあるのなら、なるべくアピールしなければいけません。

ただ、中にものがぎっしり詰まっていたり、整理整頓されていなかったりすると、良い収納スペースというイメージは与えられないため、注意が必要です。

 

ものが多く、どうしてもそこにしか収納できないのであれば、内見時だけでも別の場所に保管しておくことをおすすめします。

 

⑥庭、バルコニー、外壁の手入れも忘れずに

 

戸建て物件を売却する場合は、庭を綺麗にしておくのも重要です。

例えば、草木が伸び放題になっていたり、不要なものがたくさん置いてあったりすると、あまり良い印象は与えられません。

 

また、外壁に関しても、売主自ら汚れていないかチェックし、必要があれば清掃することをおすすめします。

市販の高圧洗浄機などがあれば、ある程度汚れは落ちるでしょう。

 

もちろん、バルコニーの清掃・整理も忘れてはいけません。

間違っても、室内にある邪魔なもの、印象が悪くなるものをバルコニーに出して、ごまかすようなことをしてはいけません。

 

&

⑦アピールポイントはまとめておこう

 

内見が始まる前はアピールポイントを把握していたとしても、いざ本番になると、どこからアピールすれば良いかわからなくなるというケースは意外と多いです。

また、このように頭の中だけで整理してしまうと、後々購入希望者への伝え忘れが発生する可能性も高くなります。

 

そのようなことをなくすために、売主は事前にアピールポイントをまとめておきましょう。

具体的には、書類にまとめておき、内見中ずっと持ち歩いておくことをおすすめします。

 

ちなみに、物件のアピールポイントは、建物以外にもたくさんあります。

例えば、“学校が近い”、“ショッピング施設が近い”、“閑静な住宅街にある”といった、周辺環境に関することも、れっきとした物件のアピールポイントです。

 

周辺環境に関しては、購入希望者から質問が飛ぶ可能性も高いため、建物の強みとあわせて、事前にまとめておきましょう。

 

まとめ

 

ここまで、契約成約率をアップさせるために、売主が知っておくべき内見時のポイントを解説してきましたが、いかがでしたか?

次々と購入希望者が現れる状況ならまだ良いですが、売れ残っている期間が長くなると、少しずつ内見に訪れる方は減少します。

したがって、毎回「これが最後の内見」という気持ちで、物件を効率的にアピールしていきましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】再建築不可物件をうまく売却するには?

投稿日時: 2020年7月20日

 

世の中には、売却しにくい物件、買い手が付きにくい物件というものが存在します。

いわゆる“訳アリ”の不動産ですね。

ただ、そのような物件でも、最大限の工夫をすることで十分売却できる可能性があります。

今回は、一般的あまり売却向きではないとされる、“再建築不可物件”をうまく売却する方法について解説しましょう。

 

再建築不可物件の概要

 

法律上、現在建っている建物を解体し、新たに建て直すことができない物件を“再建築不可物件”といいます。

具体的には、建築基準法で定められた幅員4mを超える道路に接していない土地、またはその道路に2m以上接していない土地は、建て替えができません。

 

もちろん、周囲に建築基準法上の道路がまったくない土地も、再建築不可物件の1つとして数えられます。

これは“袋地(無道路地)”とも呼ばれていますね。

 

再建築不可物件はなぜ売れないのか?

 

冒頭でも触れたように、再建築不可物件は決して買い手が付きやすい物件ではありません。

その理由としては、主に以下の2つのことが挙げられます。

 

①買い手のリスクが高いから

再建築不可物件では、原則建て替えをすることができません。

また、これは個人的な理由による建て替えに限ったことではなく、自然災害によって建物が倒壊してしまったときなどにも該当することです。

 

つまり、買い手は地震や台風などによって、住居を失ってしまったとしても、そこにもう1度住居を建てることはできないというわけですね。

このような状況になるのを懸念する買い手が多いことは、間違いなく再建築不可物件が売れない理由の1つだと言えます。

 

②住宅ローンを利用できない

買い手のほとんどは、不動産を購入する際に住居ローンを利用します。

ただ、対象物件が再建築不可物件である場合は、基本的に金融機関からの融資が受けられません。

 

なぜなら、再建築不可物件は担保評価が低く、決して金融機関にとって信頼できる物件ではないからです。

また、倒壊しても建て替えができないため、ローン返済が滞りやすいと判断されることも、金融機関の融資が受けられない理由です。

 

住居ローンは、不動産の買い手にとってはなくてはならない制度であり、これを利用するのが難しい再建築不可物件は、必然的に敬遠されがちになってしまいます。

 

再建築不可物件をうまく売る方法とは?

 

では、多くの売主が手を焼く再建築不可物件は、一体どうすればうまく売却できるのでしょうか?

おすすめの方法をいくつか見ていきましょう。

 

①隣地の持ち主に売る

再建築不可物件を売却するにあたって、必ず声をかけておきたいのが“隣地の持ち主”です。

特に、隣地も再建築不可物件である場合は、必ず打診しましょう。

 

なぜなら、隣地の持ち主が再建築不可物件を手に入れることで、建て替え可能な状態になる場合は、積極的に買い取ってくれる可能性が高いからです。

つまり、売主と隣地の持ち主にとって、win-winの不動産売買ができるということですね。

 

②隣地と共同で売る

自身の土地だけでなく、隣地も再建築不可物件である場合は、それらの土地を共同で売るということも検討すべきです。

これは、自身の土地と隣地を1つの土地にして、通常の再建築可能な物件として売り出し、ターゲットの幅を広げるという方法ですね。

 

もちろん、この方法を実践するためには、隣地の持ち主に許可を得る必要があります。

また、売却によって得た利益に関しては、しっかり分割しなければいけません。

 

③業者に買い取りをしてもらう

一般の買い手が見つからず、なおかつ隣地に買い取りや共同売却を断られてしまった場合は、最終手段として業者への買い取りを依頼しましょう。

 

また、依頼するのであれば、訳アリの不動産に強い買い取り業者が良いですね。

買い取り価格に関しては、基本的に一般の売却よりも安くなってしまいますが、なかなか買い手が付かないのであれば、こちらの方が現実的な手段だと言えるでしょう。

 

一方、建売業者やリノベーション業者の場合、再建築不可物件の買い取りに対応してくれることはほとんどありません。

なぜかというと、そのような業者が再建築不可物件を買い取っても、通常の物件のように転用するのが難しいからです。

 

更地にするのはNG

 

通常、建物が建っている状態でなかなか売れない土地は、更地にすればターゲットが広がるとされていますよね。

ただ、再建築不可物件は、決して更地にしてはいけません。

再建築不可物件の場合、建物をなくして売り出したからといって、その後新しい建物が建てられるわけではないため、ターゲットの幅は広がらないからです。

 

また、更地にしてしまうと、建物が建っていた場合に適用されていた税金の軽減措置はなくなり、売れるまでの間、高額な税金を支払い続けなければいけません。

 

まとめ

 

通常の不動産と同じような方法で、再建築不可物件の売却に苦戦している方は、ぜひ今回解説した内容を参考にしてください。

特に、隣地の持ち主にまだ声をかけていないという方は、なるべく早めに売却について相談することをおすすめします。

また、不動産を相続した方は、その物件が再建築不可物件でないか必ずチェックしておきましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】売却困難な戸建て住宅とは?

投稿日時: 2020年7月16日

 

一戸建てを購入しようとする方は、慎重に買うべきか見極めなければいけません。

なぜなら、その物件は将来売却するのが難しいものかもしれないからです。

また、すでに戸建て住宅を所有している方も、その物件が売れにくいかどうかを把握しておくことは大切です。

いずれにせよ、具体的にどのような戸建て住宅が売れにくいのでしょうか?

 

①不整形地にある戸建て住宅

 

“不整形地”に建っている一戸建ては、将来売却する際に苦戦するでしょう。

 

不整形地とは、簡単にいうと変わった形状をしている土地のことをいいます。

皆さんもよく目にするものでいうと、間口が狭くて奥の敷地が広くなっている“旗竿地”、文字通り三角形になっている“三角地”などが該当しますね。

 

また、なぜ不整形地の戸建て住宅が売れにくいのかというと、通常の土地(整形地)よりも建築の規制が多いからです。

つまり、建て替えをしたい方などには敬遠されやすいということですね。

 

ちなみに、旗竿地等の不整形地は、間口が狭いために建築用重機が敷地内に入れず、手作業でしか建築工事が行えないこともあります。

これにより、建築費用が高くついたり、工期が長くなってしまったりすることも、不整形地の一戸建てが好まれない理由だと言えますね。

 

②再建築不可物件の戸建て住宅

 

“再建築不可物件”に建つ戸建て住宅も、買い手探しには難儀するでしょう。

 

法律上、既存の建物を解体し、新しく建て直すことができない土地を再建築不可物件といいますが、これが敬遠されやすいのは、皆さんもよくお分かりだと思います。

再建築ができないと、買主は基本的に購入時建っている建物に居住するしかありません。

 

また、再建築不可物件では、自然災害等によって倒壊した建物を建て直すこともできないため、買主にとっては非常にリスクが高いものとなります。

 

もっといえば、再建築不可物件は物件担保としての評価が低いため、購入時に住宅ローンの対象とならないことも考えられます。

買主の多くは住宅ローンを利用し、戸建て住宅を購入しようと考えるため、これはかなりのデメリットですね。

 

③二世帯住宅

 

“二世帯住宅”も、将来スムーズに売却できない可能性は高いです。

なぜなら、建て売りの二世帯住宅を購入しようと考える方は、ほとんどいないからです。

 

二世帯住宅は、親世帯、子世帯が快適に暮らせるように、こだわりを持って設計されるものです。

つまり、すでに完成された二世帯住宅は、基本的には買い手の二世帯が住みやすいものではないということですね。

 

また、二世帯住宅は、通常の戸建て住宅よりも面積が広く、大きな建物である可能性が高いです。

そのため、売り出し価格も高くなりがちであり、一世帯で住むファミリーなどにはなかなか購入してもらえないでしょう。

 

④オリジナリティがありすぎる戸建て住宅

 

“オリジナリティ”があまりにも強い一戸建ても、売却には苦戦する可能性が高いです。

例えば、外装が鮮やかな色だったり、独特な間取りだったりする一戸建てですね。

 

戸建て住宅を購入しようとする方は、基本的にシンプルなデザイン・設計のものを求めています。

自分のライフスタイルや趣味に合わない家には、誰も住みたいと思いませんからね。

 

また、買主の中には、最初からリノベーションすることを前提に、中古の一戸建てを購入しようとする方もいます。

この場合も、シンプルな間取りの方が自由にリノベーションしやすいですよね。

 

つまり、将来戸建て住宅を売却するつもりなのであれば、汎用的なデザインを保って生活する方が良いということです。

逆に、オリジナリティ溢れる一戸建てにするなら、売却できないことも覚悟しておくべきでしょう。

 

⑤周辺施設が整っていない戸建て住宅

 

周辺施設が充実していない戸建て住宅も、売却は長期化するおそれがあります。

 

戸建て住宅の買主としては、圧倒的にファミリー世帯が多いです。

また、ファミリー世帯は単身世帯と比べて、周辺施設が充実しているかどうかに重点を置きやすいです。

例えば、「子どもの学校は近い方が良い」「買い物がしやすい環境が良い」「家族が体調を壊したときのために、病院は近い方が良い」などと考える世帯は多いですね。

 

もちろん、周辺施設だけでなく、“周辺環境”が良くない戸建て住宅も、ファミリー世帯相手にはなかなか売れなくなるでしょう。

ファミリー世帯の中には、幼い子どもがいるところも多く、そのような家庭では、住宅周辺の防犯性も重視されがちです。

 

そもそも、周辺施設が少なく、なおかつ周辺環境も良くない一戸建ては、単身世帯や余生を過ごす高齢者の方相手でも、なかなか購入してもらえないでしょう。

 

まとめ

 

現時点では、将来戸建て住宅を売ることを考えていない方もいるでしょう。

ただ、人生は何が起こるかわかりません。

例えば、やむを得ず住居を売却してでも、現金を確保しなければいけないときが来る可能性もあります。

そんなとき、「なかなか買い手がつかない」「ほとんど売却益が手に入らない」ということになると困るため、売却しやすい戸建て住宅を所有することは重要です。

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【横浜の不動産会社が解説】良い不動産売却の担当者を見極める5つの質問

投稿日時: 2020年7月13日

 

不動産を売却するためには、優れた不動産会社の担当者の協力が必要不可欠です。

ただ、初めて売却をする方は「本当にこの人に任せて大丈夫なの?」と不安に思うこともあるでしょう。

そんなときは、これから解説する5つの質問を担当者に投げかけてみてください。

そうすれば、本当にその方に任せても良いのかがわかります。

 

①査定額に関する質問

 

良い担当者かどうか見極めるには、まず提示された不動産の“査定額”に関する質問をしてみましょう。

 

査定額は、不動産会社によって微妙に異なる方法で算出されていますので、売主はその内容を聞いておきたいところですよね。

ただ、「どうしてこの査定額になったのですか?」と質問したにも関わらず、ハッキリとした答えが返ってこなかったり、丁寧に対応されなかったりした場合は、あまり優れた担当者とはいえません。

 

逆に、査定に用いたデータについて、計算式についてなど、細かく丁寧に答えてくれる担当者は、信頼できると判断して良いでしょう。

ちなみに、このときには、算出された査定額が相場と大きく乖離していないかどうかも、併せてチェックしておくべきです。

 

②売り出し物件の強みに関する質問

 

良い担当者かどうか見極めるためには、売主がこれから売り出す“物件”に関する質問も投げかけてみましょう。

具体的には、「私の売り出し物件のセールスポイントはどこですか?」という質問ですね。

 

この質問に対し、詰まることなくセールスポイントを解説し、売主を納得させられるような不動産会社の担当者は、とても優秀だといえます。

強みがわかっていなければ、売り出すターゲットの層、売却戦略などは明確にできませんからね。

 

逆に、誰が見てもわかるようなセールスポイントしか把握していないような答えが返ってきたときは、あまり期待しない方が良いでしょう。

 

③売却戦略に関する質問

 

“売却戦略”に関する質問をすることでも、担当者が優秀かどうかは見極めやすくなります。

 

不動産会社の担当者は、あらゆる方法で物件の売買を成立させようと考えます。

例えば、社内外のサイトや広告、レインズに物件を掲載したり、自社に登録している購入希望者に情報を発信したりといった方法ですね。

 

良い担当者であれば、「どんな戦略で売り出すのですか?」という質問に対し、上記のような取り組みに関することを丁寧に説明してくれます。

 

ただ、売却活動に一貫性がなかったり、前述のように売り出し物件のセールスポイントを把握していなかったりする担当者は、売却戦略に関する質問にはハッキリ答えられないでしょう。

 

④不動産会社の強みに関する質問

 

不動産会社は、どこも必ずといって良いほど強みを持っています。

例えば、「〇〇件以上の成約実績がある」「独自の不動産情報ネットワークを構築している」といったことは、大きな強みだと言えますね。

 

また、優秀な担当者は、「御社の強みはどこですか?」という質問に対し、すぐ上記のような強みを買主に伝えてくれます。

 

一方で、自身が所属している不動産会社の強みがわからない担当者は、当然上記の質問にうまく応えることができません。

自社の強みさえ把握していないとなると、売主は一気に依頼するのが不安になるかと思いますので、無理してその担当者を選ぶ必要はないでしょう。

 

⑤ハウスクリーニングに関する質問

 

優秀な担当者を見極めるのなら、売り出し物件における“ハウスクリーニング”に関する質問もしておくべきです。

 

初めて不動産売却をする方の中には、「物件売却の際は、ハウスクリーニングするのが当たり前だ」と思っている方もいるかもしれませんね。

ただ、実際そんなことはありません。

 

実際、業者によるハウスクリーニングを行わず、自主的に清掃だけ済ませた状態で、不動産を売却するという方はいます。

とはいえ、綺麗な状態で不動産を売却するに越したことはありませんから、売主の方はハウスクリーニングをするかどうか悩むでしょう。

 

そんなときは、不動産会社の担当者に対し、「私の売り出し物件はハウスクリーニングをするべきですか?」と質問することをおすすめします。

 

このとき、「もちろんした方が良い」「どちらでも構わない」など、簡潔な回答のみに留まる担当者は、あまり優秀ではないと判断できます。

逆に、ハウスクリーニングをすることのメリットとデメリットについて、費用についてなど、細かく丁寧に解説してくれる担当者は非常に優秀です。

 

これほど丁寧に対応してくれる担当者は、売主に対して本当に伝えたい情報を伝えようとしてくれています。

また、売主もその気持ちを感じ取ることができれば、「この人になら安心して任せられそう」と思うでしょう。

 

まとめ

 

売主がどれだけ努力、工夫をしても、やはりそれだけでは不動産売却の成功率は上がりません。

不動産会社の担当者がやるべきことをしっかり行い、売主に寄り沿った売却戦略を実行することで、初めて成功に近づきます。

また、大手不動産会社の担当者が必ずしも優秀だとは限りませんので、今回解説した質問は欠かさずに行いましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】住宅ローン減税の延長について

投稿日時: 2020年7月9日

 

不動産を購入する方にとって欠かせない制度といえば、なんといっても住宅ローンですよね。

また、そんな住宅ローンがお得に利用できる制度のことを“住宅ローン減税”といいます。

当制度にはいくつかの期間や期限が設定されていましたが、この度延長することが決定しましたので、今回はその点を中心に解説したいと思います。

 

住宅ローン減税の概要

 

住宅ローンを利用して不動産(住宅)を購入したとき、ローンの一部相当金額が所得税から差し引かれる制度を“住宅ローン減税”といいます。

具体的には、一定の間、住宅ローンの年末残高の一定割合相当金額を、毎年納める必要のある税金から差し引いてくれるというものです。

 

つまり、1度控除されたら終わりというわけではなく、毎年同じ控除が一定期間受けられるというわけですね。

 

ちなみに、上記の“一定期間”は10年となっていて、所得税から差し引けない場合、残りの金額は翌年の住民税からも控除されます。

また、所得税が給与からすでに差し引かれているサラリーマンの方などは、確定申告の手続きをすることで、納めた税金が返還されます。

 

とても減税効果の大きい制度であるため、これからマイホームを購入する方の多くは、「ぜひ利用したい!」と考えているでしょう。

 

消費税増税に伴う制度改正について

 

皆さんもご存知の通り、2019年には消費税が8%~10%に増税されました。

そして、この増税があった影響で、住宅ローン減税の制度は、以下のように改正されています。

 

・建物価格の2%追加減税

消費税が8%から10%に上がったことで、住宅ローン減税には、“建物価格の2%減税”という特例措置が追加されました。

これは、住宅ローン控除を10年間受けた後、11年目以降の3年に渡り、購入した不動産における建物価格の2%が返還されるというものです。

 

・控除期間の延長

先ほど、住宅ローン減税の控除期間は10年という話をしましたね。

ただ、上記の特例措置が追加されることにより、控除期間は実質13年目まで延長されることになりました。

 

新型コロナウイルス感染拡大に伴う制度改正について

 

今年、世界中を震撼させる“新型コロナウイルス”の感染拡大が発生しました。

また、新型コロナウイルスは、あらゆる企業や個人に多大な影響を与えていて、その中には住宅ローン減税の特例措置を受けるための要件を満たせなかった方も含まれています。

 

建物価格の2%追加減税には、2019年10月1日~2020年12月31日までに、購入した住居に住み始めた方のみ適用されるというルールがありました。

しかし、新型コロナウイルスの影響で外出できなかったり、住宅の建築が遅れたりした方は、上記の要件を満たすことができない可能性もあります。

 

このような状況を受けて、住宅ローン減税には制度改正が施されました。

具体的には、建物価格の2%追加減税について、新型コロナウイルスの影響により入居期限が過ぎてしまった場合でも、以下の要件をクリアすれば対象になれるという特例措置です。

 

・一定期日までに契約が行われていること

注文住宅を購入する場合:2020年9月末

分譲・既存住宅を購入する場合:2020年11月末

 

・新型コロナウイルスの影響で、注文住宅や分譲住宅、既存住宅に住み始めるのが遅れたこと

 

つまり、新型コロナウイルスの影響で購入物件への入居が遅れてしまっても、それが買主にまったく責任のないものであれば、問題なく住宅ローン減税の特例措置が受けられるというわけですね。

 

ただ、上記の要件をクリアすれば、入居期限が無制限に延長されるというわけではありません。

延長されるのは、当初の入居期限の1年後まで(2021年12月31日)です。

 

増改築が遅れた方が利用できる特例もあります

 

既存住宅を購入し、住宅ローン減税を受けるための入居期限は、物件取得の日から6ヶ月以内と定められています。

ただ、物件購入後に行った増改築工事等が、新型コロナウイルスの影響で遅れてしまい、期限までに入居できなかったという方もいるでしょう。

 

このような場合にも、利用できる特例はあるので安心してください。

具体的には、以下の要件をクリアすることで、入居期限が“物件取得の日から6ヶ月以内”ではなく、“増改築完了日から6ヶ月以内”に変更されます。

 

・以下のいずれかの期日までに増改築等の契約が行われていること

既存住宅購入の日から5ヶ月後まで、関連税制法案施行の日から2ヶ月後まで

 

・購入した既存住宅における増改築等について、新型コロナウイルスの影響で遅れが発生し、増改築後の住宅に住み始めるのが遅れたこと

購入した物件を増改築し、住み始めようと考えていた方は、上記の要件に当てはまっているか1度チェックしてみましょう。

 

まとめ

 

ここまで、住宅ローン減税のさまざまな期間・期限の延長を中心に解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

今回特に覚えておいて頂きたいのが、新型コロナウイルスの感染拡大に伴う期間・期限延長です。

コロナ感染拡大により、お得に住宅ローンを利用するのを諦めていたという方でも、まだまだ特例措置を受けられる可能性はあります。

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弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】投資用物件を安く手に入れる方法とは?

投稿日時: 2020年7月6日

 

不動産購入は、住居を購入するケースと投資用物件を購入するケースの大きく2つに分かれます。

ただ、どちらのケースでも、できる限り安く手に入れられるに越したことはありませんよね。

今回はとりわけ、投資用物件を安く購入する方法について解説したいと思いますので、これから不動産投資を始める方は、ぜひ参考にしてください。

 

安く購入しやすい物件を狙おう

 

不動産投資では、入居者に物件を貸し出すことで得られる賃料収入によって、毎月一定の利益を出すことができます。

ただ、初期費用が高くなってしまうと、回収までに時間がかかり、なかなか収支をプラスにすることはできません。

 

つまり、投資用物件の取得価格を少なくし、早くその費用を回収できる体制を作ることは、とても重要だということですね。

 

また、投資用物件を安く手に入れるためには、一般的な不動産よりも安く購入しやすい物件を狙いましょう。

具体的には、以下のような物件が挙げられます。

 

①任意売却物件

 

住宅ローン、あるいは固定資産税などの支払いが難しくなり、所有者が債務の返済を目的として売り出す物件を“任意売却物件”といいます。

任意売却物件は一般的な市場価格よりも1~2割程度安く購入できるため、初期費用を抑えたい方にはおすすめですね。

 

ただ、安いことにはそれなりの理由があるため、きちんと把握してから購入を検討するべきです。

 

まず、任意売却物件を購入する際は、売主だけでなく債権者(金融機関等)の承諾を得なければいけないため、手続きが少し煩雑になります。

また、住宅ローン等の支払いが困難な方が売り出す物件であるため、しっかりとメンテナンスされていない可能性も否定できません。

 

上記のようなデメリットも踏まえた上で、「それでも安く物件を手に入れたい!」という方のみ、任意売却物件の購入を検討しましょう。

 

②相続物件

 

安く購入しやすい物件としては、相続された物件もおすすめですね。

なぜなら、一般的な物件と比べて、価格交渉がしやすいからです。

 

相続物件の中には、親等から譲り受けた状態のまま、ほとんど使用されていないようなものも多く、そのような物件は相続人の方もあまり愛着を持っていません。

また、不動産はそのままでは分割しにくい財産であり、多少価格が安くなっても、早めに現金化したいと考える相続人の方は多くいます。

このような背景から、相続物件は価格交渉がしやすいというわけですね。

 

ただ、相続された物件は、地方に所在していることも多いです。

そのため、立地もしっかりチェックしなければ、不動産投資で十分な利益を上げるのは難しくなるでしょう。

 

③売れ残り物件

 

任意売却物件でもなく、相続物件でもない不動産の中にも、安く購入しやすいものはあります。

それが、長い間売れ残っている物件です。

 

数ヶ月経ってもなかなか売れない物件の売主は、新しい購入希望者の条件をできるだけ受け入れようと考えてくれるため、価格交渉にも応じてくれやすいでしょう。

 

また、なかなか売れない物件は、内装あるいは外装が清潔ではない可能性もありますが、見た目が悪いからといって、簡単に購入を見送ってはいけません。

なぜなら、そのような物件であっても、少しのリフォームで見違えるように綺麗になる可能性があるからです。

 

近年は、リフォームやリノベーションすることを前提に、安い中古物件を購入して、不動産投資を始めるというケースも増えています。

ちなみに、リフォームやリノベーションの費用を事前に試算しておけば、新築物件を購入するよりも安い価格で、状態の良い投資用物件を手に入れられる可能性があります。

 

④区分物件

 

投資用物件を購入しようとする方の中には、“物件購入=一棟物件”というイメージを持っている方もいるかもしれませんが、決してそんなことはありません。

区分物件でも、十分不動産投資は始められます。

 

むしろ、初めて不動産投資をする方の多くは、まず比較的安い区分物件の取得を目指しています。

 

また、「どうしても一棟まるごと欲しい!」という方は、まず区分物件で利益を出すことを目的としましょう。

区分物件での不動産投資に成功し、少しずつ利益を蓄えていくことができれば、いずれは一棟物件を購入できるかもしれません。

 

もちろん、ワンルーム物件を1室だけ貸し出すといったように、極端に収入が少ない不動産投資を行う場合、一棟物件の購入までにはかなりの時間がかかるでしょう。

そのようなことも考えるのであれば、所有する物件を2部屋、3部屋と徐々に増やしていき、月々の収入を増やすことで、一棟物件購入への足掛かりとするべきです。

 

まとめ

 

投資用物件の購入と居住用物件の購入は、まったくといって良いほど異なります。

つまり、これまで居住用物件の購入経験がある方でも、投資用物件を購入するときには、また1からポイントを押さえ直す必要があるということですね。

当然、安さだけを重視すると、まったく不動産投資で利益が出せないことも考えられるため、立地や周辺環境も考慮した上で購入する物件を選びましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】知らないとまずい不動産売却に関すること

投稿日時: 2020年7月2日

 

不動産売却をする際、「こんな時どうすれば良いの?」という状況に陥りやすいものです。

とはいえ、あまりに知識が不足していると、売主のみならず買主も困らせることになってしまいます。

そこで今回は、少しでもそのような状況を回避してもらうため、知らないとまずい不動産売却に関する知識についてレクチャーしましょう。

 

隣地との境界が見当たらない場合はどうする?

 

不動産の売主にとって、土地の境界を明確にすることは重要な義務です。

ただ、長年住み続けている住居、あるいは相続によって取得した住居などでは、隣地との境界が見当たらないということも珍しくありません。

 

もし、境界標が見当たらないのであれば、土地家屋調査士に依頼して、新たに境界標を設置しましょう。

また、設置する場合、隣地の持ち主に立ち会ってもらう必要があるため、ある程度時間がかかります。

したがって、早急に不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。

 

ライフラインの解約手続きはいつ行う?

 

売主は、実際買主に物件を引き渡すまでの間、その住居に住み続けることになります。

また、その間は当然水道、電気、ガスなどのライフラインが欠かせません。

したがって、売主がライフラインの解約手続きを行うのは、一般的に物件を引き渡す前日となります。

 

ただ、買主が決定した時点で、すでに使用されていない物件である場合は、引き渡し当日に解約しても差し支えないことがあります。

 

もちろん、引き渡し後は買主が住み始めるため、その後もまだ解約されていないと、売主がライフライン関係の費用を負担することになってしまいます。

そうはならないように注意しましょう。

 

不具合のあるエアコンは事前に修理すべき?

 

売却する物件に、不具合のあるエアコンが付いているとします。

この場合、売主は事前に修理しておくべきだと思いがちですが、必ずしもそうとは限りません。

なぜなら、修理するかどうかは、売主と買主の話し合いによって決定されるからです。

 

不動産売却時は、まず不動産会社の担当者が手配する“設備表”を活用し、買主に設備の状況を確認してもらいます。

また、このとき不具合があるエアコン等の設備に関しては、売主の負担で修理するか、引き渡し前に撤去する形になります。

 

したがって、不具合を見つけたからといって、売主は焦って修理する必要はありません。

 

夫婦共有名義の物件売却には特別な手続きがいる?

 

夫婦で1つの住居に住む場合、一般的に住居は夫か妻、どちらかの名義になっているケースが多いです。

ただ、中には夫婦共有名義の不動産を持っている方もいるでしょう。

 

また、不動産売却における売買契約書の締結、登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行わなければいけません。

したがって、夫婦共有名義の場合、実印や印鑑証明書などは夫婦それぞれが用意しなければいけないのです。

 

これは、夫婦共有名義の不動産を売るときの特別な手続きだと言えるでしょう。

少し煩雑ですが、覚えておかなければいけません。

 

借地権付き建物はどうやって売却する?

 

借地権とは、建物を建てるために、地代を支払って他人(地主)から土地を借りる権利をいいます。

つまり、建物自体は自身の所有物であるものの、土地は他人のものだという状況が、借地権付き建物だということですね。

 

また、借地権付き建物を売却する場合、借地契約の内容によって売却条件は変わってきます。

 

例えば、借地権が“賃借権”である場合は、建物の譲渡を地主に許可してもらわなければいけません。

ちなみに、許可をもらう際には、“譲渡承諾料”という費用がかかる場合もあります。

 

なお、買主が建物の増改築、建て替えなどを行う場合にも、地主の許可を得なければいけないことには変わりありません。

土地の借主が変わっても、地主との借地契約は継続しますからね。

 

したがって、借地権付き建物は、一般の買主にとって決して魅力的なものではなく、地主に直接買い取りを依頼するケースもよく見られます。

 

売却か賃貸かの判断はどのように行う?

 

不動産を所有する方が利益を得ようと考えるときの選択肢は、売却するか、賃貸物件として貸し出すかの2択になります。

また、売却か賃貸かの判断についてですが、今後その不動産に住む予定がない場合は、売却することをおすすめします。

 

逆に、今後売主自身や親族が居住するかもしれない場合は、賃貸物件として第三者に貸し出し、その物件とは別に住居を構えるのも良いでしょう。

 

もちろん、上記はあくまで簡単な目安であるため、最終的には物件の立地や築年数など、総合的に勘案して決定することを忘れてはいけません。

 

まとめ

 

ここまで、絶対に知っておくべき不動産売却に関する知識について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

不動産売却では、資金計画を立てるところから引き渡しまで、どれだけ理想通りかつスムーズに進めていけるかが成功の鍵を握ります。

また、買主や不動産会社とのトラブルリスクを極力抑えることも重要ですから、今回解説した知識は必ず身に付けておきましょう。

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