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ARCHIVE 2020年08月

【横浜の不動産会社が解説】住宅ローンの未払い発生時に届く7つの通知書

投稿日時: 2020年8月31日

 

不動産購入時に利用する住宅ローンは、無理なく返済し続けられるように、慎重に借入額や期間等を決定するものですが、何らかの事情によって未払いが発生することもあります。

では、住宅ローンの未払いが発生すると、利用者の元にはどのような通知が届くのでしょうか?

ここからは、主な7つの通知書について解説します。

 

①督促状

 

住宅ローンの未払いが発生した場合、最初に届くのは“お知らせ”または“ご連絡”といった書面です。

この段階では、「うっかり入金を忘れていた」「違う口座に入金していた」というようなことも考えられます。

 

しかし、ここからさらに2ヶ月ほど未払いの状態が続くと、借入先金融機関から期限までに住宅ローンの未払い分、遅延金、遅延損害金の支払いを求める書類が届きます。

これが“督促状”ですね。

 

督促状が送付された時点で、住宅ローンの利用者は、金融機関にかなり悪いイメージを与えてしまっていると言えるでしょう。

 

②催告書

 

督促状の内容に従わず、そのまま過ごしていると、次は金融機関から“催告書”が送付されます。

これは、法的手続きに移るための前提になる書類、つまり金融機関からの“最後通告”であり、絶対に無視することは許されません。

 

「指定の期日までに未払い分の支払いがなければ、法的手続きに移りますよ」という内容が記載されていて、文面も督促状と比べてかなり厳しいものになっています。

 

③期限の利益の喪失通知書

 

催告書の内容にも従わない場合で、住宅ローンの未払い発生から6ヶ月経過すると、今度は“期限の利益の喪失通知書”が送られてきます。

 

あまり聞き馴染みのない“期限の利益の喪失”という言葉ですが、これは借入先金融機関が、「分割での支払いをもう待てない」ということを意味しています。

つまり、この書類は、住宅ローン利用者が未払い分を“一括払い”しなければいけないことを通知するものだということですね。

 

ここまで来ると、住宅ローン利用者の方は、競売へのカウントダウンが始まっていると考えて良いでしょう。

 

④代位弁済予告通知書

 

“代位弁済予告通知書”は、先ほど解説した期限の利益の喪失通知書とあわせて届く書面です。

金融機関によっては、“保証債務履行のご通知”という名称になっている場合もありますね。

 

住宅ローン利用者に代わり、保証会社が金融機関に未払い分の一括返済をすることを“代位弁済”といいますが、代位弁済予告通知書には、「近いうちに代位弁済を実施します」という意味が込められています。

 

そして、実際に代位弁済が実施された後には、“代位弁済通知書”が送付されます。

これが届いた時点で、住宅ローン利用者の未納分支払い先は、金融機関から保証会社に移ることになります。

もちろん、保証会社に対しても、ローン未納分は一括で返済しなければいけません。

 

⑤競売開始決定通知書

 

未払い分を肩代わりしてもらった保証会社に対し、その金額を支払わない期間が続くと、今度は“競売開始決定通知書”が届きます。

 

これは、保証会社が裁判所に競売申し立てを行い、受理されたことを伝える書面で、送付されてから3~5ヶ月の間に任意売却の手続きをしないと、実際に競売が始まってしまいます。

 

もちろん、ここまで来ている時点でかなり危険なのは変わりないですが、まだ競売によって自宅を失うという最悪の事態は防げる可能性があるため、早急に専門機関に相談しましょう。

 

⑥現況調査通知

 

競売開始決定通知書が送付された数週間後には、裁判所から“現況調査通知”が届きます。

 

裁判所は、物件を競売にかけるにあたって、競売基準価格の査定をする必要があり、この通知書には、執行官が現況調査に訪れる日時等が記載されています。

つまり、「あなたの物件を競売にかけるので、いろいろと調査させてもらいます」という内容の書類ですね。

 

現況調査では、執行官と不動産鑑定士が住宅ローン利用者の自宅を訪問し、写真撮影や周辺環境、道路等の調査が行われます。

 

⑦期間入札開始決定通知

 

裁判所による現況調査がすべて終了し、いまだに未払い分の支払いが確認されない場合は、“期間入札開始決定通知”が届きます。

これは、簡単に言うと、「物件の入札(競売)が始まりました」ということを伝える書類ですね。

具体的には、入札の開始期間、終了期間、入札の開札日等のスケジュールが記載されています。

 

もし、入札最終日に第三者によって物件が落札され、購入金額が支払われることになれば、所有権は購入者に移動します。

つまり、住宅ローンの未払いをそのままにしていた利用者は、強制的に住まいを失ってしまうということですね。

 

まとめ

 

ここまで、住宅ローンの未払い発生時に利用者のもとに送付される、7つの通知書について解説しました。

住宅ローンの支払いが困難になったときは、後回しにせず、早めに金融機関に相談したり、任意売却を検討したりしなければいけません。

1度そのタイミングを逃してしまうと、あっという間に競売が始まってしまうため、それだけは避けたいものです。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却に必要な各費用の目安

投稿日時: 2020年8月27日

 

不動産売却ではしばしば、「支出が多く、意外と手元に売却益が残らなかった」ということが起こります。

せっかく不動産を売るのであれば、できるだけ多くの利益を得たいですよね。

そこで今回は、予想以上に売却時の支出が多いことでショックを受けないためにも、不動産売却に必要な各費用の目安を学んでいきましょう!

 

①仲介手数料

 

売却の仲介を不動産会社に依頼する際、成功報酬として支払う金銭を“仲介手数料”といいます。

成功報酬であることから、買主との売買が成立したときに支払います。

 

仲介手数料は、依頼する不動産会社によって価格が異なりますが、宅建業法の規定があるため、上限額以上の支払いは求められません。

具体的には以下の通りです。

 

不動産の売却金額 仲介手数料の上限額
200万円以下の部分 売買金額の5%+消費税
200~400万円の部分 売買金額の4%+消費税
400万円以上の部分 売買金額の3%+消費税

 

不動産の売却金額が400万円を超える場合は、上記の上限に60,000円をプラスした金額が目安とされることが多いです。

 

②印紙代

 

経済取引などに関連して作成される文書にかかる流通税を“印紙代(印紙税)”といいます。

不動産売却では、売買契約書に所定の印紙を貼りつけて、消印することで税金を納めるという形になりますね。

 

これは、記載された契約金額によって、支払う金額が変わるものであり、最低200円、最大で48万円かかります。

ただ、売却する不動産の価格は、低くても1,000万円以上、高くても5億円以下に収まるケースが多いことから、1万円~6万円程度を目安に考えておくべきですね。

 

③抵当権抹消費用

 

住宅ローンを借りる際、購入する住宅の土地と建物には、金融機関による“抵当権”が設定されます。

ローン返済ができなくなった場合に備えて、金融機関が住宅を担保に取るためのものですが、不動産売却をする場合は、これを抹消しなければいけません。

このときにかかるのが、“抵当権抹消費用”ですね。

 

基本的に、抵当権の抹消は、その不動産の所有者自身が行うことではありません。

司法書士に依頼し、代わりに行ってもらうケースがほとんどです。

 

つまり、抵当権抹消費用は、“抵当権抹消費用+司法書士への依頼料”だということですね。

目安としては、大体5,000円~2万円程度です。

 

④ローン残債の返済費用

 

売却する不動産に住宅ローン残債がある場合は、実際買主に引き渡すまでにすべて返済しておかなければいけません。

このときには、すべての金額を繰り上げて一括で返さなければいけないため、場合によってはかなりの費用が必要になります。

 

ちなみに、一括繰り上げ返済は、ローン借入先の金融機関に依頼して行うものであるため、実施するには当然手数料がかかります。

手数料の金額は、金融機関によって異なりますが、数千円~3万円前後を目安に考えておくと良いでしょう。

 

⑤譲渡所得税

 

不動産の売却益に対してかかる税金を“譲渡所得税”といいます。

これは、所得税と住民税を足したものであり、所有期間が5年以内の場合は“短期譲渡所得”として売却益の39%、5年以上の場合は“長期譲渡所得”として売却益の20%が課税されます。

 

ちなみに、現在は上記の税金に加え、“復興特別所得税”も支払わなければいけません。

東日本大震災からの復興に用いるために創設された税金で、納税する義務がある方は、必ず支払うことになります。

 

⑥その他の費用

 

ここまで解説してきたのは、直接不動産売却に関係する費用の目安です。

ただ、不動産売却では、他にもさまざまな費用がかかります。

具体的には、以下のようなものですね。

 

・転居費用

不動産を売る以上、当然新しい住まいを見つける必要があります。

転居費用は、単身者なのかファミリーなのか、あるいは荷物の量によって大きく変わってきますが、4~5人家族であっても、20万円程度には収まるでしょう。

 

ちなみに、単身者の方であれば、2万円~3万円程度で転居できる可能性も十分にあります。

 

・リフォーム、クリーニング費用

売却する不動産は、基本的にリフォームを行わずにそのまま売り出します。

ただ、キッチンや浴室等の設備が破損・故障している場合などは、リフォームしなければなかなか買主は見つかりません。

水回りのリフォーム費用は、100万円前後を目安に考えておきましょう。

 

そして、売却前にハウスクリーニングを行い、買主の心象を良くしたいという方は、クリーニング代として5万円~20万円程度の費用が必要になります。

 

・測量費

境界確定、あるいは測量に関する費用は、基本的に売主が支払います。

このときにかかる費用は、市あるいは国の立ち会いの有無によって変わってきますが、大体30万円~80万円程度と考えておきましょう。

 

まとめ

 

“不動産売却=お金が手に入るもの”というイメージの方は、決して少なくないでしょう。

ただ、ここまでの内容を見ていただけるとわかるように、支出にはさまざまな種類があります。

もちろん、それで売却益がすべてなくなってしまうわけではありませんが、最初から“あまり手元に残らない”という感覚を持っていれば、大きく損をしたという気持ちにはならないでしょう。

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【横浜の不動産会社が解説】中古戸建ての購入時は境界をしっかり確認しよう

投稿日時: 2020年8月24日

 

中古戸建てを購入するにあたり、買主が確認すべき点は数多とあります。

明確な優先順位はありませんが、優先したい重要項目というのは確かに存在します。

その1つが、“境界”です。

ここからは、中古戸建て購入時の境界確認について解説しましょう。

派生として、確認を怠ると起こる揉め事についても、合わせてご紹介します。

 

境界の概要

 

一般的に、自身の土地と他人の土地の境目のことを“境界”といいます。

 

中古戸建ての売買を行う場合は、取引する物件の範囲はどこなのかを明確にするために、原則売主が境界を確定させなければいけません。

ただ、「確定してくれているだろう」と思い込んでいると、購入後思わぬ揉め事に巻き込まれてしまう可能性があります。

 

では、売主による境界確定が行われているかどうかは、一体どのようにチェックすれば良いのでしょうか?

 

まずは“境界標”があるかどうか確認しよう

 

境界確定後は、敷地に“境界標”が設置されます。

これは、簡単に言うと境界の目印となるもので、通常境界の折れ点に設けられることが多いですね。

 

中古戸建ての買主は、まずこの境界標が設置されているかどうかをチェックしましょう。

これさえあれば、とりあえずは“境界を確定している”という証拠になりますよね。

 

ただ、境界標をチェックする際は、その中古戸建ての“確定測量図”も併せてチェックしなければいけません。

確定測量図とは、隣地所有者の立ち会いのもとに境界を確定し、2つの土地の所有者の押印をした“境界確認書”が添付された測量図をいいます。

 

この書類には、現在残っている境界標の情報も記載されているため、数や場所などを現況と照らし合わせ、矛盾点が見つからなければ問題ありません。

 

しかし、少しでも曖昧な境界があったり、確定測量図の内容と現況が一致しなかったりする場合は、購入する前に必ず売主に確認しなければいけません。

 

境界標の種類にも注目すべき

 

確定測量図の内容と合った境界標があれば、基本的には問題ありませんが、より購入後の揉め事を避けるためには、その種類にも注目すべきです。

 

境界標と一口にいっても、その種類はさまざまです。

一般的なのは、金属やコンクリート製のものですが、古い戸建てには、石もしくは木製のものが設置されている可能性もあります。

 

石杭や木杭は、摩耗や腐朽によって境界点が見にくくなっていることも考えられるため、注意しなければいけません。

境界標が機能していなければ、設置されていても意味がないですよね。

 

ちなみに、境界標の表面にある刻印の種類によって、境界の示す意味は変わってきます。

例えば、矢印の場合はその先が境界点になりますし、十字の場合は交差する真ん中の点を境界とします。

 

境界標がなかった場合は?

 

現地を確認したにも関わらず、境界標が見つからなかったという場合、売主に確定測量図を持っているかどうか訪ねましょう。

 

先ほども登場した確定測量図ですが、これと“筆界確認書”という書類があれば、現時点で境界標がなくても、内容をもとに復元することができます。

ただ、確定測量図の作成時期が極めて古く、当時の隣地所有者が別の人物になっている場合などは、新たな隣地所有者が境界の合意を認識していない可能性があります。

この場合、境界標の復元には時間がかかる可能性が高いため、あらかじめ留意しておきましょう。

 

ちなみに、売主が確定測量図を持っていない場合は、法務局を訪れ、備え付けの測量図を調べることで、境界標を復元できる可能性があります。

 

境界の確認を怠るとどうなる?

 

前述のような境界の確認を怠ると、購入後に隣地所有者とのさまざまな紛争に巻き込まれることが予想されますので、注意が必要です。

具体的には、以下のような内容の紛争です。

 

・住宅の屋根が境界を越えている、超えていないで揉める

・2つの土地の間に置いたもの、構造物が境界を越えている、超えていないで揉める

・塀やフェンスを新設する際の設置位置をめぐる揉め事

・2つの土地の間にある既存の塀、フェンスの帰属先が不明で、管理責任を押し付け合う

・2つの土地の間にある既存の擁壁における補修費用を押し付け合う

・境界近くにおける落ち葉やゴミの清掃をめぐる揉め事

・水路との境界が明確でないことによる、災害時の復旧をめぐる揉め事 等

 

中古戸建ての購入時、境界の確認を怠るだけで、これだけ多くの揉め事に巻き込まれる可能性があるのです。

 

ましてや、購入後すぐに上記のような揉め事が起ころうものなら、隣地所有者との関係が悪くなり、とても住みにくさを感じてしまいますので、境界確認は絶対に忘れてはいけません。

 

まとめ

 

今回は、境界という少し難しい部分にフォーカスを当ててみました。

中古戸建て購入時の境界確認は、入居後の紛争を避けるための重要なポイントです。

物件の状況によっては、確認に少し時間がかかりますが、そこは面倒だと思わずにじっくりとチェックしましょう。

間違っても、境界が確定してない中古戸建てを焦って購入するようなことは控えてください。

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【横浜の不動産会社が解説】中古住宅購入後のトラブルについて

投稿日時: 2020年8月20日

 

“マイホーム=1から自分の家を建てる”というイメージがありますが、すべての方がそうとは限りません。

中には、中古住宅をマイホームとして購入する方もいます。

ただ、中古住宅の場合、購入後のトラブルが比較的起こりやすいと言われています。

ここからは、トラブルの種類や回避方法などについて解説しましょう。

 

中古住宅は購入後のトラブルが多い?

 

中古住宅は、当然新築に比べて建物が古く、設備もある程度使用されているケースが多いです。

それにより、必然的に購入後のトラブルも発生しやすくなります。

 

もっとも、すべての中古住宅に言えることではありませんし、事前にトラブルの種類、対処法を知っておけば、入居後の生活に支障をきたすこともありません。

 

どのようなトラブルが起こるのか?

 

中古住宅購入後に起こり得るトラブルは、“入居後すぐに気づくもの”、“ある程度経過してから気づくもの”の2種類に大別されます。

具体的には以下の通りですね。

 

①入居後すぐに気づくもの

・設備の不具合、故障

・建物自体の不備(窓が開きにくい等) 等

 

②ある程度経過してから気づくもの

・シロアリ被害

・雨漏り、水漏れ被害

・断熱材の欠損 等

 

中でも多いのは、やはり設備の不具合や故障、そしてシロアリや雨漏りによる被害ですね。

 

不備・不具合を見つけたらどうすれば良い?

 

購入後にトラブルが発生しているのを見つけたら、まずは真っ先に“記録”として残しましょう。

具体的には、写真や動画を撮ることをおすすめします。

 

例えば、雨漏りを発見しても、不動産会社に見てもらう際には一時的に収まっているかもしれません。

このような場合に、写真や動画、トラブルが発生した日付などが残っていれば、非常に便利です。

 

そして、問題の箇所について記録した後は、必ず当日に不動産会社に連絡しましょう。

営業日ではない場合は、電話ではなくメールで状況を伝えておくことで、早期の対応が期待できます。

 

トラブル発生時、やってはいけないことは?

 

前述のようなトラブルが発生したとき、絶対にやってはいけないのは、“連絡せずに様子を見ること”です。

2020年4月からの民法改正により、瑕疵担保責任から売主に対して厳しい(逆にいえば、今まで以上に買主側を守る)契約不適合責任へと変更になったとは言え、契約書の行使期限が短い場合も有ります。(これは違法ではない)

仮に、不備・不具合を報告した時に行使期限が過ぎていた場合、対応してもらえない可能性があるからです。

そうなってしまっては、自費で修繕しなければいけない為、痛い出費となってしまいます。

従って、不備・不具合を発見した際には、直ぐに不動産会社(売主)に報告するようにしましょう。

 

トラブルを回避するには?

 

中古住宅購入後に起こるトラブルをできるだけ回避するには、やはり「なぜトラブルが起こるのか」を知ることが大切です。

トラブル発生の原因として挙げられるのは、主に以下の2つです。

 

①購入時のチェックが甘い

買主における購入時のチェックが甘いと、当然購入時のトラブルは起きやすくなります。

 

例えば、シロアリや雨漏り、断熱材の状態などは、買主が目視で確認することができません。

ここまでしっかりチェックするには、ホームインスペクションを行う必要があります。

 

もちろん、ホームインスペクションには費用がかかりますが、中古住宅購入後のトラブルを回避する方法として、これは基本的なことです。

 

②売主の知識が少ない

日本で行われる不動産売買の多くは、新築物件の売買です。

中古住宅の売買も、それと同じくらい行われているイメージがありますが、実際は新築ほど多くありません。

 

つまり、中古住宅の売主の多くは、初めて中古物件を売却するような知識に乏しい方であり、これがトラブルに繋がってしまうというわけですね。

もちろん、買主がそれを補うほどの知識を身に付ければ良いだけの話ですが、やはり双方が不動産売買の知識を持っていないと、トラブルの発生率は上がってしまいます。

 

設備の不備・不具合を防ぐための対策

 

中古住宅における設備関連のトラブルを防ぐためには、必ず入居前に動作確認をしましょう。

ただ、ガスが通っていない状態の場合、給湯器等の動作確認はその段階ではできないため、ここに関してはガスが通り次第すぐにチェックします。

 

そして、なるべく早めに購入する中古住宅の状況を知りたいという方は、契約の数日~数週間前までに“告知書(物件状況報告書)”を受け取りましょう。

これは、売主が買主に対して、取引対象となる物件の状況を説明するための書面であり、早めに受け取ることで、入居までにトラブルを改善できる可能性があります。

 

まとめ

 

ここまで、中古住宅で起こり得るトラブルのことを中心に解説してきましたが、いかがでしたか?

入居後のトラブルは、もちろん新築物件であっても起こり得ます。

ですので、中古住宅を購入する際は殊更、その可能性が高いということを念頭に置き、ホームインスペクションをしたり、手続きを進めたりしなければいけません。

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【横浜の不動産会社が解説】新築マンションの購入を検討する皆さんへ

投稿日時: 2020年8月17日

 

これから夢のマイホームを購入する方の中には、一戸建てではなく新築マンションを選ぶ方もいるでしょう。

特に単身者の方には多いかもしれませんね。

もしも新築マンションを購入するのであれば、事前に流れをシミュレーションしておき、重要なポイントを押さておきたいところです。

ここで詳しく解説しましょう。

 

広告の見方について

 

新築マンションの広告には、オシャレなインテリアで飾られたモデルルームの写真や、豊かな緑に包まれた外観の写真などが掲載されています。

今後購入を検討している方は、これを見るだけでもワクワクしますよね。

 

ただ、本当にチェックしなければいけないのは、快適な生活をイメージさせる写真ではなく、広告に記載された物件の“詳細情報”です。

具体的には、物件概要や融資に関する事項などですね。

 

特に注意して見るべきなのは、融資に関する事項です。

「月々の〇万円のお支払いから」という記載がよくありますが、これはほとんどのケースで、以下のことを前提にした支払額となっています。

 

・もっとも安い価格の部屋の場合

・35年ローンを組んだ場合

・短期固定型で優遇金利を利用して計算した場合の当初の支払い額

・管理費、修繕積立金等の費用を含まない

 

つまり、その新築マンションの購入し、月々支払うことになる金額は、実際にはもう少し高くなるということですね。

広告を見るのであれば、このポイントは必ず押さえておきましょう。

 

申込証拠金、手付金について

 

新築マンションを購入する際には、“申込証拠金”という金銭が発生することがあります。

 

これは、「購入する意思があります!」ということを示すために、一時的に不動産会社に預けるお金です。

つまり、支払われるのは申し込み時だということですね。

金額でいうと、2~10万円程度に設定されるのが一般的です。

 

一方、手付金とは、新築マンションの購入代金の一部として、不動産会社に預ける金銭をいい、発生するのは売買契約時です。

金額は物件価格の5~10%程度のため、申込証拠金よりもかなり高いですね。

例えば、3,000万円の新築マンションの購入する場合でも、150~300万円もの手付金を用意しなければいけません。

 

ちなみに、申込証拠金は、実際そのマンションを購入することになったとき、手付金の一部に充当されます。

 

事前内覧会について

 

中古マンションの場合は、すでに建物が完成しているため、先に内覧をして、その後申し込みや売買契約に進んでいくのが一般的です。

しかし、新築マンションの場合、申し込み前の時点でまだ建物が完成していないことも珍しくありません。

そこで実施されるのが、“事前内覧会”です。

 

これは、売買契約を交わした後、つまり引っ越し前に行われる、新しく完成した新築マンションの“お披露目会”のことです。

買主の方は、ここで初めて完成したマイホームを見ることになるわけですね。

 

ちなみに、事前内覧会は完成した物件をただ単に見るだけでなく、不具合や問題がないかをチェックする場でもあります。

具体的には、以下の点をチェックしましょう。

 

・図面通りに施工されているか

・ドアやサッシ、キッチン設備などは問題なく動作するか

・クローゼット、カーテンレール、給気口などはしっかり固定されているか

・水漏れはしていないか

・点検口内にカビは発生していないか

・その他キズ、汚れはないか など

 

この時点で問題が見つかった場合は、入居までに改善してもらうよう、不動産会社に伝えておきましょう。

原則、入居後に補修等を行ってもらうことはできません。

 

入居予定日について

 

新築マンションには、「この日から入居できますよ」という“入居可能日”が定められています。

これはもちろん、建物が完成していない間は入居できないからです。

 

しかし、買主が引っ越しの日時を自由に決定できるようなシステムだと、各買主が同じ日(入居可能になった初日)に転居してくる可能性が高くなります。

せっかくマンションを購入したのであれば、誰もができるだけ早く入居したいと考えますから、これは当然のことですね。

 

ただ、1棟のマンションに対し、一気に引っ越しをする方が訪れると、周辺には引っ越し業者の車がたくさん停まることになりますし、各買主の引っ越しもなかなか進みません。

 

このような状況を防ぐために、新築マンションでは、事前に入居説明会を設け、そこで各買主における入居日時の調整が行われています。

つまり、入居可能日が定められているとはいえ、必ずしも最短で入居できるとは限らないということですね。

 

「すでに購入した物件なのに…」と納得いかない方もいるかもしれませんが、問題が発生する可能性を考えれば、これは致し方ありません。

 

まとめ

 

ここまで、新築マンション購入に押さえておくべき、重要なポイントをいくつか解説しましたが、いかがでしたか?

不動産を購入したことがない方にとっては、初めて聞く事実やポイントも多かったはずです。

本記事のポイントさえ押さえておけば、初めての新築マンション購入において、大きな失敗をする可能性は下がるでしょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却のポイントを段階ごとに解説します

投稿日時: 2020年8月13日

 

不動産売却では、いくつもの段階を1つずつ確実に踏んでいく必要があります。

もちろん、それらのステップには異なる注意点、意識すべきことがあるため、事前にすべて押さえておくのが望ましいですね。

今回は、特に忘れがちなポイントについて、段階ごとに解説していきたいと思いますので、ぜひ参考にしてみてください!

 

①売却計画を立てる際のポイント

 

不動産売却の計画を立てる際は、目的や必要金額、その他の条件などを明確にします。

ただ、ここで“売却期限”を設定し忘れる方は多いため、注意しましょう。

 

理想的なのは、明確に「〇月〇日までには売る」と決めておき、そこから逆算して、他の段階をクリアするまで期限も定めておくという方法です。

こうすることで、大きな計画の乱れが発生しにくくなります。

 

②査定、物件の確認、調査におけるポイント

 

査定や物件のチェック、調査におけるポイントは多岐に渡りますが、忘れがちなポイントとしては、やはり“設備”の確認が挙げられます。

 

売主の中には、これまでの生活で使っていた設備を残したまま、不動産を売却しようとする方もいるでしょう。

ただ、このとき設備の動作確認、劣化状況のチェックなどを怠ると、後々トラブルが発生するかもしれません。

 

権利関係や法律上の制限等と併せて、必ず確認しておきましょう。

 

③媒介契約時のポイント

 

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、各契約形態における特徴等をチェックするのはもちろん、売却活動に入る前に必要な書類に記入することも忘れてはいけません。

具体的には、“物件状況等報告書”への記入ですね。

 

物件状況等報告書とは、売却する不動産について売主が知っていることを記載し、買主に伝えるための書類をいいます。

これを記入し忘れると、買主に物件の劣化具合などを伝えられませんし、そもそも売却活動に入ってもらえません。

 

④売却活動開始直前におけるポイント

 

売却活動開始直前には、主に内見に備えた準備を行います。

このとき、室内を綺麗に清掃したり、物を片付けたりといった準備をする方は多いですが、必要な資料や書類等の準備も忘れないようにしましょう。

 

例えば、設備機器の仕様書や説明書などの書類は、購入希望者の質問に素早く答えるために必要なので、どこに置いてあるかわからない場合は、早めに見つけておくべきです。

 

⑤売却活動におけるポイント

 

売却活動開始後は、現在の購入希望者はどれくらいいるのか、何人くらいに物件情報を見てもらっているのかなどに気が行きがちです。

もちろん、そこに着目するのも大事なのですが、忘れてはいけないポイントとしては、不動産会社における売却活動の内容をチェックすることも挙げられます。

 

売却活動には、主にサイトへの物件掲載、オープンハウスの開催、紙媒体での情報発信などが挙げられますが、すべての不動産会社で、売主が思い描いている売却活動が行われているとは限りません。

納得いかない部分を改善してもらうためにも、必ずこれらの内容は確認しておきましょう。

 

⑥購入申し込み、売買契約におけるポイント

 

買主が決定し、いよいよ売買契約を締結するという段階になっても、まだ油断してはいけません。

売買契約時には、重要事項説明など注意すべきポイントがたくさんありますが、意外と見落としがちなのが、契約書に記載する買主の“決済希望日”についてです。

 

決済希望日とは、買主が残代金を支払える日のことをいいますが、これは基本的に法務局、金融機関が営業している平日の午前中に設定されます。

もし、法務局や金融機関の休日になっていれば、売主はその日に残代金を受け取れないため、注意しましょう。

 

⑦売買契約後におけるポイント

 

売買契約後、売主は物件の引き渡しに向けた準備を行います。

このとき、既存ローンの完済や引っ越しなど、さまざまな手続きをする必要があるため、とても忙しくなります。

 

ただ、引き渡しのことばかりでなく、“新居”に関することも、このタイミングで忘れずに考えておきましょう。

例えば、新居のレイアウト、各部屋の使用用途などですね。

 

これらのことを考えていないと、物件を引き渡した後、新生活のスタートでつまずいてしまいます。

 

⑧残代金決済、引き渡しにおけるポイント

 

買主に残代金を支払ってもらった後、物件を引き渡すことで不動産売却は完了します。

ただ、このときには他にも買主に渡すべきものがたくさんあるため、注意が必要です。

 

家の鍵や権利証などに関しては、渡し忘れる可能性は低いですが、管理規約や宅配ボックスのカードキー、ポストの暗証番号等は渡し忘れ、伝え忘れが起こりやすいため、事前に万全の準備をしておきましょう。

 

まとめ

 

不動産売却における各段階のポイントをすべて挙げると、非常に膨大な量になってしまいます。

今回解説したのはその中のほんの一部ですが、最低限、覚えていただけると幸いです。

もちろん、不動産会社や実際に不動産売却を経験した方などに相談すれば、自身では考えもしなかったポイントに気づける可能性があるため、積極的に力を借りましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】どちらが良い?~購入後のリノベーションVSリノベ済物件の購入~

投稿日時: 2020年8月10日

 

近年、住宅のリノベーションが行われる機会が増加しています。

テレビでも、タレントの方がDIYを行う番組がよく放送されていますよね。

では、中古物件を購入した後にリノベーションを実施するか、既にリノベーションされた中古物件を購入するかでは、どのような違いがあるのでしょうか。

早速、各々のメリットについて考えてみましょう。

 

購入後のリノベーションにおけるメリット

 

まずは、中古物件を購入し、買主が自らの手でリノベーションをすることのメリットからお話ししていきます。

 

①広い選択肢から物件を選べる

 

リノベーションすることを前提に購入する中古物件は、いわばこれから買主の手で変えていく物件です。

つまり、リノベーション可の物件であれば、細かい部分は気にしなくても良いということですね。

 

また、そうなると、当然より広い選択肢の中から中古物件を選べることになります。

これは非常に大きなメリットですね。

 

②理想の物件を手に入れられる

 

中古物件購入後にリノベーションをする場合、部屋の間取りやデザインなどは、すべて買主自身または家族にピッタリ合ったものとなります。

もちろん、物件によっては実現不可能な工事もありますが、基本的には購入後にリノベーションをする方が、理想の物件を手に入れられる可能性は高いでしょう。

 

住宅に関する希望や要望が多い世帯は、既存の理想的な物件を見つけられないことが多いため、これも大きなメリットですね。

 

③予算を自由に調整できる

 

中古物件購入後にリノベーションを行う場合、費用をかければかけるほど理想の物件に近づけることができます。

また、逆にできる限り予算を削減することも可能です。

 

つまり、事前にしっかりとシミュレーションしていれば、リノベーション済物件を購入するよりも、大幅にコストをカットできる可能性があるということですね。

 

リノベーション済物件購入におけるメリット

 

では続いて、既に前所有者によってリノベーションが施された物件を購入することのメリットについてお話ししていきます。

 

①完成した物件を事前に見学できる

 

リノベーション済物件は、当然工事がすべて完了した状態で売り出されています。

よって、完成した物件を事前に見学することができるため、入居後の生活はこちらの方がイメージしやすいでしょう。

 

また、中古物件購入後に行うリノベーションでは、「意外と部屋が狭くて思ったように工事ができない」ということも起こり得ますが、リノベ済物件の購入ではそのような心配もありません。

 

②すぐに入居できる

 

中古物件購入後にリノベーションを行う場合、工事にある程度時間がかかるため、すぐに入居することができません。

 

一方、すでにリノベーションが施された物件は、通常の物件と同じように、購入すればすぐに入居することができます。

結婚や転勤などのライフイベントの兼ね合いから、すでに新生活の始まる時期が決まっているような世帯は、こちらの方が便利ですね。

 

③費用を計算しやすい

 

リノベ済物件を購入する場合、購入後にリノベーションをするときのように、後々費用を調整することはできません。

 

ただ、その分後になって「思っていたより費用がかかった」ということは起こらないため、費用は計算しやすいです。

 

リノベーションをするのに向いている物件の特徴

 

ここまで解説した2つの選択肢のうち、中古物件購入後にリノベーションを選ぼうとしている方は、リノベーションに向いている物件の特徴を知っておきましょう。

具体的には以下の通りです。

 

①和室がある

 

和室がある物件は、リノベーション向きだといえます。

なぜなら、すでにリノベーションが施されている物件の多くは、和室が別の部屋等に変更されているからです。

 

つまり、和室があれば、まだまだ自分好みにカスタマイズする余地があるということですね。

 

②キッチンが壁付

 

近年のキッチンにおける主流は、対面式のカウンターです。

特に、幼い子どもがいる世帯等では、目が届くように対面式を採用するところが多いですね。

 

つまり、キッチンが対面式ではなく壁付タイプになっている物件は、まだリノベーションが行われていない可能性が高く、これから手を加えやすいということですね。

 

③築年数15年前後

 

中古物件購入後に行うリノベーションでは、物件価格にもある程度こだわる必要があります。

物件の購入価格を抑えられれば、それだけリノベーションにコストを費やせますからね。

 

ただ、築年数が古すぎると、管理状況や構造に問題が見つかる可能性もあるため、リノベーションすることが前提なのであれば、築15年前後の物件を購入するのがベストでしょう。

 

まとめ

 

ここまで、中古物件購入後のリノベーションと、リノベーション済物件のメリットをお話ししてきました。

どちらの方がおすすめとは一概に言えませんが、自由度を求める方には前者、早期の入居を求める方には後者が向いていると言えます。

また、別解としては、現在住んでいる住宅をリノベーションしたり、新築の注文住宅を購入したりすることも選択肢に入れておきましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】一戸建ての購入に関する疑問を解決します

投稿日時: 2020年8月6日

 

毎日遅くまで仕事をし、少しずつ貯金を積み重ねて、やっとの思いで一戸建ての購入に至ったという方もいるでしょう。

そのように苦労をしてきた方は、1つでも疑問を解消し、失敗することなくマイホームを手に入れたいと考えますよね。

今回は、一戸建てを購入しようとする方によくある疑問を解決したいと思います。

 

建売住宅と注文住宅、おすすめはどっち?

 

新築一戸建てを購入する際は、すでに建築されている建売住宅か、これから自身のプランに沿って建築していく注文住宅のどちらかを選択します。

どちらがおすすめなのかに関しては、人それぞれ考え方があるため一概には言えませんが、費用の計算を立てやすいのは間違いなく建売住宅ですね。

 

注文住宅の場合、大まかな予算はあらかじめ決めておくことができますが、細かい箇所に関しては、実際設計してみないとわからない部分が多いです。

また、場合によっては、建築後に外構、車庫等の工事費用が追加で発生する可能性もあります。

 

その反面、建売住宅は販売価格がすでに明らかになっているため、1度設定した予算から大きくぶれる心配は少ないでしょう。

 

もちろん、注文住宅は購入すべきではないとまでは言いませんが、建売住宅の方が計算は狂いにくいのは確かです。

 

一戸建て購入はどんな流れで行う?

 

一戸建てを購入する方の中には、住宅の購入を初めて体験するという方も多いです。

初めての場合、何から始めれば良いのかわかりませんよね。

 

一戸建て(建売住宅の場合)の購入は、基本的に以下のような流れで行います。

1つ1つクリアしていけば、大きな失敗を起こす心配もないでしょう。

 

①不動産サイトで建売住宅の情報をチェックする

②資金計画を練る

③現地を見学する

④物件を絞り込む

⑤購入申し込みを行う

⑥住宅ローンの事前審査を申し込む

⑦不動産売買契約を結ぶ

⑧住宅ローンの本審査を申し込む

⑨審査通過後、ローン契約を結ぶ

⑩物件を取得する

 

ちなみに、効率良く一戸建ての購入を進めていくためには、①と②、あるいは⑤と⑥などを並行して行うことをおすすめします。

 

建売住宅を選ぶ際、絶対にチェックしておきたいポイントは?

 

建売住宅を選ぶ際は、もちろん住みやすい間取りかどうか、広さは十分かどうかなどをチェックしますが、建物に関するポイントでいうと、“安全性”の確認は外せません。

具体的には、耐震性や地盤の強さ、過去近くで発生した災害、今後起こり得る災害のチェックですね。

 

また、周辺環境のチェックも忘れてはいけません。

例えば、カラオケやゲームセンター、パチンコ店など、大型の駐車場を擁する施設が近いと、人の出入りが激しく落ち着かない可能性がありますし、線路が近い場合は騒音や揺れが気になるケースがあります。

 

実際、建売住宅を購入した後では、なかなかすぐに引っ越すことが難しくなるため、失敗や想定外の出来事を防ぐには、必ず周辺環境も確認しておきましょう。

 

物件見学前にするべきことは?

 

物件見学をする前には、以下の3つの準備を忘れないようにしましょう。

 

①見学予約

物件の現地見学をする場合は、必ず事前に見学予約をしておかなければいけません。

予約せずに直接訪れると、不動産会社等の担当者が多忙だったり、そもそも鍵が開いていなかったりするため、注意が必要です。

 

②持ち物の準備

物件見学には、カメラや方位磁石、メジャーやメモ帳、ペンなどを持参します。

直前になって用意できないということを防ぐため、これらは見学前日までには必ず揃えておきましょう。

 

③資料請求

あらかじめ見学する物件の資料を請求し、間取りや設備等の仕様を簡単に把握しておくことは、意外と重要です。

なぜなら、前もって物件情報を頭に入れておくことで、限られた見学の時間を効率的に使えるからです。

 

中古の一戸建てを購入する際に重視すべきなのはどこ?

 

新築の建売住宅や注文住宅ではなく、中古の一戸建てを購入する場合も、まずは耐震性からチェックします。

その他でいうと、“リフォームできるかどうか”も重視したいですね。

 

新築一戸建ての場合、リフォームをするのはまだまだ先の話になりますが、中古の場合は入居後早い段階でリフォームを必要とすることもあります。

ただ、建物の造りが複雑だったり、隣家との距離が近すぎたりする場合は、満足な修繕や修理ができません。

 

また、リフォーム自体はできるものの、建物の構造や土地の問題などにより、費用がかさんでしまうというケースもありますので、注意してください。

買主自身でリフォームが難しいかどうか判断できない場合は、必ず不動産会社等の担当者に質問しましょう。

 

まとめ

 

一戸建てのマイホーム購入は、手続きを進めるだけで楽しいものです。

ただ、自分の家が手に入るというワクワクとドキドキで舞い上がってしまい、重要なポイントを見逃してしまうというケースは、往々にしてあります。

そうなると、楽しい夢の時間が一転悪夢のような時間に変わってしまうことも考えられるため、最低でも今回解説したポイントは押さえておきましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売買に必要な収入印紙に関すること

投稿日時: 2020年8月3日

 

不動産売買では、買主と売主が不動産売買契約書を交わします。

差し当たり、契約書には必ず“収入印紙”を貼付する必要があるのですが、その際のルールに関しては、あまり詳しくないという方も多いのではないでしょうか?

今回は、不動産売買に必要な収入印紙にスポットを当てて解決しますので、気になる方はぜひご覧ください。

 

収入印紙代を負担するのは買主、売主どっち?

 

売買契約等について定めた民法では、売買契約に関する費用は、買主と売主がそれぞれ偏りなく負担しなければいけないとされています。

もちろん、収入印紙代も売買契約に関する費用の1つのため、負担するのは買主と売主の両方です。

つまり、1つの売買契約書に貼られる収入印紙は2枚ということになりますね。

 

ちなみに、収入印紙代は“印紙税”という税金の一種であり、これは契約書に貼ることで納税されるという、少し変わったものです。

 

収入印紙を貼らなかったらどうなるのか?

 

先ほど触れたように、契約書に収入印紙を貼れば、税金を納めたことになります。

逆に言えば、貼らなかった場合は税金を納めていないことになり、ペナルティが科されるため、注意しましょう。

 

また、収入印紙を契約書に貼らなかった理由によって、ペナルティの重さは変わってきます。

具体的には以下の通りです。

 

・わざと貼付しなかった場合:納付すべき金額の3倍の罰金

・過失(貼り忘れ)等によって貼付しなかった場合:納付すべき金額の1倍の罰金

 

ちなみに、不動産売買契約書の収入印紙は、消印をすることで初めて有効なものと判断されます。

消印を忘れた場合は、本来納付すべき金額と同額の罰金を支払わなければいけないため、このルールもしっかり覚えておきましょう。

 

また、単にペンで“印”と表示したり、斜線を引いたりするだけでは、消印とは判断されません。

印章を押したり、署名をしたりすることで、初めてその収入印紙には消印がされたと認められます。

 

収入印紙はどこに貼れば良いのか?

 

収入印紙を貼付する位置に関しては、特に明確には定められていません。

つまり、どこに貼っても消印さえしっかりしていれば、無効なものにはならないということですね。

 

ただ、あまりにもわかりにくい位置に貼るのは常識的ではありません。

一般的には、契約書の表紙、あるいは1枚目の上部などに、明瞭にわかるように貼付します。

文字と被らないように、余白に丁寧に貼り付けましょう。

 

収入印紙の金額を間違えた場合、差額は返金される?

 

契約書に貼付する収入印紙の金額は、契約書の種類と記載された金額に応じて決定されます。

では、例えば5,000円分貼付すれば良いところを、間違えて10,000円分貼ってしまったような場合、差額は戻ってくるのでしょうか?

 

上記のような場合は、契約書を作成してから5年以内に、“印紙税過誤納確認申請書”と対象文書(契約書)を税務署に提出することで、差額の還付を受けられます。

 

ただ、差額を返還してもらうために手続きをするのは面倒なため、できる限り金額のミスは起こさないようにしましょう。

 

売買契約書以外でも収入印紙は必要なのか?

 

収入印紙は、印紙税法で定められた“課税文書”というものに貼付するものです。

また、不動産関連の書類には、売買契約書以外にも課税文書に該当するものがあり、それらを作成する際には、必ず収入印紙を貼らなければいけません。

具体的には、以下のような書類を作成する場合ですね。

 

・土地交換契約書

・売買契約変更合意書

・借地権譲渡契約書

・実測生産確認書

・領収書(営業に関するもののみ) など

 

個人取引でも収入印紙は必要なのか?

 

それほど多いケースではありませんが、不動産売買は不動産会社を介さず、個人間で行われることもあります。

また、たとえ個人取引であっても、売買契約書が存在する場合は、当然買主と売主両方が収入印紙を貼付しなければいけません。

 

ただ、口頭で結ばれた契約であれば、売買契約書は存在しないため、収入印紙を用意する必要もありません。

とはいえ、契約書がない不動産売買は後々トラブルが起きやすくなりますから、必ず契約書は作成しておくべきですね。

 

売買契約書に収入印紙を貼らなくても良いケースはあるのか?

 

売買契約書が存在する不動産売買において、収入印紙を貼らなくても良いのは、売買金額が10,000円を下回るときです。

1円でも10,000円を上回ると、わずかな金額ながら収入印紙を貼付する義務が発生します(200円)。

 

ただ、10,000円以下の不動産が売買されるケースなど、普通はありません。

どれだけ安くても、売買金額は数十万円~数百万円あるいはそれ以上になるケースがほとんどです。

 

つまり、売買契約書が交わされた不動産売買には、基本的に収入印紙がいらないケースは存在しないということですね。

 

まとめ

 

普段の生活において、あまり収入印紙に触れる機会がないという方もいるでしょう。

一般的には、それほど頻繁に購入、使用するものではありませんよね。

そのような方は特に、今回解説した内容をしっかり覚えておいてください。

もちろん、これまで不動産売買を経験したことがあるという方も、今一度少し細かいルールについては、再確認しておくことをおすすめします。

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