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ARCHIVE 2020年09月

【横浜の不動産会社が解説】更地の状態で不動産売却をする際の注意点

投稿日時: 2020年9月28日

 

「建物が古くて、なかなか買い手が見つからない…」

そんな悩みを抱える方の中には、一度建物を取り壊し、更地の状態で売却することを考えた方もいるでしょう。

しかし、更地の状態で不動産を売却するのであれば、事前に注意点を押さえておかなければいけません。

詳しく解説しますので、ぜひ参考にご覧ください!

 

①固定資産税の金額が高くなる

 

固定資産税は、不動産を所有する方が必ず納めなければいけない地方税です。

基本的には、土地・建物ともに1.4%の税率が適用されますが、不動産の種類によっては、課税標準額が下がることもあります。

 

代表的な特例としては、“住宅用地の特例”が挙げられますね。

これは、居住用の建物1戸につき、200㎡までの部分は固定資産税の課税標準額が1/6に、200㎡を超える部分は1/3に引き下げられるというものです。

 

しかし、この特例は、建物を取り壊した時点で対象外となってしまいます。

つまり、更地には適用されないということですね。

 

もちろん、更地にして売却するとはいえ、実際買主の手に渡るまでは売主の所有物であるため、売却が長期化すると、負担する固定資産税の額はどんどん膨らんでしまいます。

 

②都市計画税が高くなる

 

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に費用に充てられる税金で、固定資産税と同じく、不動産の持ち主に課税義務のあるものです(市街化調整区域を除く)。

税率は固定資産税より少し低い0.3%ですが、これも特例によって下がることがあります。

 

ただ、この特例に関しても、建物がなくなった時点で適用外になってしまうため、注意しましょう。

 

これまで長い間特例が適用されていたという方は、特に税額が上がることの負担が大きくなると推測できます。

 

③再建築ができない可能性がある

 

売却しようとする物件が“再建築不可物件”の場合、一度建物を取り壊してしまうと、基本的には新しく建物を建て直すことができません。

 

再建築不可物件とは、具体的には建築基準法で認められている道路に接していない物件のことをいい、所有地がこれに該当する場合、安易に更地にしないように注意しましょう。

 

確認せずに建物を取り壊してしまうと、買い手候補は一気に減ってしまいます。

購入しても建物が建てられないわけですから、これは致し方ありませんね。

 

ちなみに、建築基準法で認められた道路とは、幅員4m以上の公道や位置指定道路等を指しています。

自身の所有する物件が再建築不可かどうかは、その物件があるエリアの役所に行き、建築指導課の窓口を訪ねることで確認できます。

「もしかしたら再建築不可物件かも?」という方は、必ず更地にする前に確認してくださいね。

 

④建て直す建物の規模が小さくなる可能性がある

 

不動産の中には、“既存不適格建築物”というものがあります。

これは、事実上建築基準法に違反しているものの、特例によって違法建築ではないとされている建物をいいます。

具体的には、接道義務を満たしていなかったり、建蔽率あるいは容積率をオーバーしていたりする建物です。

 

これを取り壊さず、現況のまま売却するという場合は、問題なく居住できるため、建物の状態が良ければ、ある程度買い手は現れるでしょう。

しかし、取り壊して更地にしてしまった場合、その後建て直す建物は、現行の法律で定められた建蔽率・容積率のものにしなければいけません。

 

つまり、前に立っていた建物よりも、規模を小さくしなければいけないということです。

 

そうなると、買い手の需要は一気に少なくなってしまいますので、既存不適格建築物である場合は、安易に更地にしてはいけません。

 

⑤取り壊しのコストがかかる

 

当然のことですが、建物を取り壊す際には、業者に依頼するためのコストがかかります。

業者やエリアによって、微妙に金額は異なりますが、構造別相場は以下の通りです。

 

・木造:1坪30,000~40,000円程度

・鉄骨造:1坪35,000~45,000円程度

 

1坪で上記の値段ですから、建物の規模が大きければ、取り壊し費用だけで100万円を超えてしまうこともあります。

そう考えると、決して安いコストではありませんね。

 

ちなみに、取り壊しにかかったコストは、その更地の売り出し価格にプラスすることができますが、価格が上がれば、当然買い手は現れにくくなります。

 

まずは不動産会社に相談を!

 

一度建物を取り壊すと、同じ建物を復元させることはできません。

よって、決断は慎重に下しましょう。

 

もし、取り壊しという選択肢が最善なのかわからないというのであれば、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

そうすることで、より的確な判断をしやすくなるでしょう。

 

まとめ

 

不動産売却において「売れないから建物を取り壊してしまおう!」と、安易に考えてはいけません。

売れない原因がまったく別のところにある場合、取り壊しを行っても何の意味もないからです。

建物の取り壊しは、売り出し価格や不動産広告の内容、担当者の状況や内見時の対応等を見直し、それでも買い手が現れない状況になって、初めて実行するかどうか考えるものです。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

 

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【横浜の不動産会社が解説】不動産購入時のローン審査でチェックされる主な5つの項目

投稿日時: 2020年9月24日

 

不動産購入時における心配事といえば、なんといっても「ローン審査に通過するかどうか」ですよね。

実際は通過する確率が高い方でも、初めて融資を受ける場合は、誰しもが不安に駆られるものです。

ここからは、不動産購入時のローン審査においてチェックされる、5つの項目を見ていきたいと思います!

 

①健康状態

 

不動産購入時のローン審査では、まず申込者の“健康状態”がチェックされます。

 

住宅ローンには、必要に応じて“団体信用生命保険(団信)”に加入できるタイプと、加入が義務付けられているタイプがあります。

後者の場合、健康状態が良くないと審査でつまずいてしまうため、注意しましょう。

具体的には、持病があると“告知事項”に該当し、一般的な団信には加入できず、ローンも利用できないことがあります。

 

ただ、金融機関では、持病がある方に向けた“ワイド団信”を取り扱っているところもあるため、不安な方はそちらの利用も検討してみましょう。

 

②年齢・勤続年数

 

不動産購入時のローン審査では、申込者の“年齢”や“勤続年数”もチェックされます。

各種ローンによって設けられている基準年齢をオーバーしていたり、基準の勤続年数に足りていなかったりする場合は、審査には通過しません。

 

もちろん、基準は商品によって異なりますが、一般的にはローン完済時の年齢が80歳を下回っている場合の方が、審査に通りやすいとされていますね。

例えば、35年ローンを借り入れる場合は、45歳までに申し込みをすべきということになります。

 

そして、勤続年数についてですが、これはあくまで“現在の勤務先で働いている年数”を指しています。

時々、“これまで働いてきた年数”と勘違いしている方が見られますが、そうではありませんので注意しましょう。

数十年勤務した企業を辞め、1年前に新しい企業に転職した場合でも、勤続年数は1年と判断されてしまいます。

 

③担保評価

 

不動産購入時のローン審査でチェックされる項目としては、購入物件の“担保評価”も挙げられます。

 

住宅ローンを利用する際は、購入対象となる物件に“抵当権”が設定されます。

これは、債権者である金融機関が、債務者であるローン利用者から滞納分を回収するために、物件を担保として確保する手続きです。

聞いたことがある方も多いかもしれませんね。

 

ただ、金融機関としては、担保として預かるからには、物件にある程度の価値を求める必要があります。

つまり、購入物件の担保評価が低い場合、ローンの滞納分を回収するには役不足と判断され、審査に落ちてしまう可能性があるということですね。

 

逆に、評価が高ければ高いほど、金融機関が快く融資をしてくれる可能性は高くなります。

 

④返済負担率

 

不動産購入時のローン審査では、申込者の“返済負担率”もチェックされます。

申込者の年収に対して、年間返済額がどれくらいの割合を占めているのかというパーセンテージですね。

 

これはもちろん、自己資金を多く投入する方ほど低くなり、ローンに頼っている部分が大きいと高くなります。

そして、高ければ高いほど、金融機関における「ローンを滞納してしまうのでは?」という不安が大きくなるため、審査においては不利な材料になりますね。

 

目安としては、20~25%を目指すようにしましょう。

例えば、年収が400万円の方であれば、80~100万円程度が、無理なく返済していける金額の割合だと考えられています。

 

もちろん、この割合を計算するためには、他の所有物のローン返済や貯蓄金額、今後のライフイベントにかかる費用等も考慮しなければいけません。

 

⑤個人信用情報

 

“個人信用情報”も、不動産購入時のローン審査でチェックされる項目の1つです。

 

これは、クレジットやローンの契約、申し込みに関する情報のことをいい、過去にクレジットカードの返済が遅れた方や、ローンを滞納した方などは、審査に通過しない可能性が高くなります。

特にクレジットの返済は、知らず知らずのうちに遅れてしまっている可能性もあるため、必ずローン申し込み前には、利用状況をチェックしておきましょう。

 

金融機関は、これらの情報を登録している“日本信用情報機構(JICC)”等に照会を依頼し、本当に融資をして良い相手なのかを判断します。

 

ちなみに、個人信用情報は、金融機関だけでなく、債務者となる申込者も事前に確認できます。

先ほども触れたJICCのほか、カード会社や銀行等が加盟している信用情報機関“CIC”などに依頼すれば、チェックは簡単です。

信用情報開示申込書等を取り寄せ、その後スマートフォンもしくは郵送により、欲しい情報を手に入れましょう。

 

まとめ

 

このように、不動産購入時のローン審査では、主に上記5つの項目がチェックされます。

これらに問題がなければ、比較的スムーズにローンの借入はできるでしょう。

しかし、実際は問題がなかったとしても、申し込み書類に不備が見つかった場合、手続きが遅れたり、「虚偽の申請をした」と見なされたりする可能性があるため、しっかりと最終確認を行ってから提出してください。

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【横浜の不動産会社が解説】離婚に伴う不動産売却の注意点

投稿日時: 2020年9月21日

 

あまり考えたくはないかもしれませんが、現在結婚されている方は、今後夫婦関係が悪化し、離婚に至る可能性もあります。

もちろん、それがきっかけで、現在の住まいを売却することもあるでしょう。

では、離婚に伴う不動産売却には、どのような注意点があるのでしょうか?

結婚している方に向けて、詳しく解説します!

 

ローンの支払いが残っている場合について

 

離婚をきっかけに、ローンの支払いがまだ残っている住宅を売却する際は、注意しなければいけません。

 

ローン残高がわずかであり、売却益によってすべて返済できる場合は問題ありませんが、逆に売却価格が残高を下回っている場合、売却後もローンの支払いは継続します。

もちろん、売却益でローンを返済できなければ、離婚後夫婦で分配する資金も少なくなってしまいます。

 

もっと言えば、残ったローンは売却後、夫か妻のいずれかが支払わなければいけないため、これがトラブルに繋がる可能性も否定できません。

 

売却期間について

 

すべての夫婦がそうとは限りませんが、離婚時はお互いの関係が悪化している可能性が高いです。

よって、「早く不動産を売却して別れたい」と考え、短期間で売却を済ませようとする夫婦も多いですが、これはおすすめできません。

 

なぜなら、短期間で売却しようとすると焦りや妥協が生まれ、あまり良い条件で売れない可能性が高いからです。

 

そして、想定内の期間で売れなかった場合は、値下げしなければなかなか買い手が付かなくなるため、最初から期間に余裕を持った売却活動を心掛けましょう。

 

売却理由の報告について

 

離婚が原因で売却するという理由は、なるべく購入希望者に伝えないことをおすすめします。

なぜなら、その理由が購入希望者の心象を悪くし、購入を見送られてしまう可能性があるからです。

特に、縁起を重視する方にとって、離婚は決して良い売却理由ではありません。

 

もちろん、不動産自体に瑕疵はないのですが、購入希望者に気持ち良く物件を購入してもらうための工夫として、離婚が原因ということは伝えないようにしましょう。

 

もし伝えるのであれば、「家族構成が変わったから」といったように、マイルドな伝え方をするべきですね。

 

売却益の分配について

 

離婚に伴う不動産売却によって得た売却益は、基本的に夫婦で1/2ずつ分配されます。

どちらが収入は多いかなどは関係ありません。

 

ただ、これはあくまで、売却する不動産が“共有財産”である場合に限られます。

共有財産とは、夫婦が協力して購入、取得した不動産や有価証券、車等のことをいいます。

 

つまり、夫か妻のいずれかが結婚前に購入した不動産は、財産分与の対象にはならないということですね。

ちなみに、結婚前にどちらかが購入した不動産であっても、結婚後に2人でローン返済を行っていた場合、その返済分については共有財産に該当するため、離婚後それぞれに分配されます。

 

売却のタイミングについて

 

離婚に伴う不動産売却は、離婚前と離婚後、どちらのタイミングで行うべきなのでしょうか?

結論からいうと、おすすめなのは“離婚後”です。

 

なぜなら、離婚届を提出し、戸籍を別々にしてから売却する方が、その後の財産分与がスムーズに進むからです。

逆に、離婚前に売却し、財産分与を行うと、その金額に対して贈与税等が課されてしまうため、注意しなければいけません。

 

ちなみに、基本的には離婚後の売却がおすすめですが、今後連絡が取れなくなると判断できるほど、お互いの関係が悪化している場合は、離婚前に売却した方が良いでしょう。

 

特に、共有不動産を売却する場合、離婚後に夫または妻と連絡が取れなくなると、売却活動は難航してしまいます。

こうなると、弁護士を交えての話し合い、場合によっては裁判所の判断によって、不動産の今後が決定することになるため、なかなか思惑通りには進みません。

 

売却を行う人物について

 

離婚時の不動産売却は、その物件の名義人が行います。

つまり、夫1人の名義になっている不動産を、妻の独断で売却するのは不可能だということですね。

もちろん、夫と妻の共有名義になっている物件は、夫婦共同で売却する必要があります。

 

不動産の名義人に関しては、当該物件の不動産売買契約書に記載があるため、前もって確認しておきましょう。

共有名義であれば、夫婦2人分の記名押印があるはずです。

 

ちなみに、夫婦共有名義の不動産において、いずれかが売却に反対している場合、“共有持分”のみを売却することは可能です。

ただ、共有不動産の持分だけを購入する買い手はそうそう現れませんし、この方法を実践すると夫婦でのトラブルも起こりやすくなるため、あまりおすすめできません。

 

まとめ

 

現段階では夫婦円満でも、今後関係が悪くならないという保証はありません。

よって、夫婦で持ち家に住んでいるという方々は、万が一に備えて、今回解説したことを覚えておきましょう。

この知識が役立つ日が来ないのが理想的ですが、実際離婚をすることになった場合は、できる限り問題なく、スムーズに財産分与できるようにしておくべきです。

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【横浜の不動産会社が解説】“北向き”のマンションをうまく売却するコツ

投稿日時: 2020年9月17日

 

中古マンションを売却する際、一般的に有利なのは“日当たりが良い”、“風通しが良い”という条件の揃った、南向きの物件です。

では、それとは真逆の方角にある“北向き”のマンションは、どんなアピールをして売却すべきでしょうか?

詳しく解説しますので、ぜひご覧ください!

 

まずは“部屋の涼しさ”をアピールすべき

 

北向きのマンションは、あまり日当たりが良くありません。

それにより、冬場は寒さを感じやすかったり、洗濯物が乾きにくかったりします。

 

ただ、これは”夏場は涼しい“と言い換えることができます。

つまり、部屋の中に長時間日の光が射し込まないことで、室温は上昇しにくくなるということですね。

 

北向きのマンションを売却するのであれば、この点は必ずアピールしましょう。

特に、現在のような暑い時期に行う売却であれば、部屋が涼しいことに魅力を感じてくれる買主も増える可能性が高いです。

 

購入希望者には“日焼けのしにくさ”も伝えるべき

 

北向きのマンションにおける“日当たりが良くない”という欠点は、“日焼けがしにくい”というメリットに変えて伝えることもできます。

 

日の光が強く射し込む部屋の場合、カーテンや窓際に設置されたインテリア、あるいは本棚の本などが日焼けしやすくなりますが、北向きの部屋にはその心配がありません。

 

お気に入りのインテリア等が日焼けで変色してしまうのは、とてもショックですよね。

よって、インテリアにこだわりを持っている方が購入希望者の場合は、このアピールポイントを強く打ち出していくことをおすすめします。

 

“眩しくない”ということも伝えるべき

 

北向きのマンションをうまく売却したいのであれば、“眩しくない”というメリットも伝えましょう。

 

眩しすぎる日の光は、ときに生活における大きな障害となることがあります。

例えば、窓際に勉強机やワークスペースがあるにも関わらず、常に日射しが強いと、眩しくてなかなか勉強、仕事に集中できません。

 

そして、深夜から仕事が始まり、日中に就寝する方にとっても、眩しさは大敵となるでしょう。

遮光カーテン等で、日光の眩しさはある程度抑えることができますが、真っ暗でないと眠れない方にとって、これは大きな苦痛となります。

 

つまり、購入希望者の考えや生活サイクルによっては、“眩しくない”ということを強くアピールしても良いということですね。

 

“エアコン代の安さ”もアピールしよう

 

比較的涼しい北向きのマンションは、他の方角の物件と比べて、夏場のエアコン代を節約しやすいです。

日光がよく当たる部屋の場合、室温が外と変わらない程度まで上昇することがあります。

このような状況だと、エアコンを付けずに過ごすのは厳しくなりますよね。

 

一方、北向きの場合、一気に日光によって室温が上昇することがありません。

 

北向きの部屋は意外と寒くない?

 

冒頭で、北向きのマンションは日当たりが悪いため、冬場は寒さを感じやすいという話をしましたね。

確かに、南向きの部屋などに比べて寒さを感じやすいのは事実ですが、耐えられないほど冷え込むということは考えにくいです。

なぜなら、マンションは戸建てとは違い、上下や左右にも部屋があるからです。

 

最上階あるいは角部屋の場合は別ですが、上下左右を挟まれている中間部屋であれば、北向きでもそこまで室温は大きく下がりません。

 

もし、購入希望者に冬場の寒さのことを訪ねられたら、上記の内容を伝え、不安を解消してあげましょう。

そうすれば、寒い時期が苦手な方でも、購入を検討してくれるかもしれません。

 

その他の売却のコツについて

 

北向きのマンションをうまく売却するには、デメリットをメリットに変えて伝えるだけでなく、“他の良いところに注目してもらう”という方法も有効です。

 

例えば、古い設備を最新のものに交換しておくことで、室内の魅力は高まります。

具体的には、水回りの設備交換はおすすめですね。

 

キッチンや浴室、洗面台等の設備を最新に交換すれば、単身者からファミリー層まで、幅広いターゲットに支持してもらえます。

 

ファミリータイプのマンションを売却する場合、内見する家族の多くは、奥さんが物件探しの主導権を握っています。

よって、水回りが綺麗な部屋ほど、評価が高くなるというわけですね。

 

その他で言うと、内見時にはなるべくエアコンを効かせておくようにしましょう。

なぜなら、そうしなければ“夏場は部屋が涼しい”というメリットをアピールできないからです。

 

いくら北向きとは言っても、夏場に窓をすべて閉め切っていると、どうしても室温は上がってしまうため、忘れないように注意してください。

 

まとめ

 

ここまでご覧いただいてわかるように、北向きのマンションは一般的に、誰もが欲しがるような優良物件とは言えません。

”北向き=住みにくい“というイメージを持っている方も多いでしょう。

ただ、人によってはそれがデメリットではなくメリットになる場合もあるため、売却の際は最後まで諦めず、良いところを積極的に伝えましょう。

もちろん、より良く見せるための工夫も必要です。

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【横浜の不動産会社が解説】住宅の買い替えは購入と売却、どちらが先?

投稿日時: 2020年9月14日

 

「もっと広い家に住みたい」といった理由で、住宅の買い替えを検討している方もいるでしょう。

このとき、皆さんを悩ませる問題の1つに「購入と売却、どっちを先にすべきか?」という点が挙げられますよね。

ここからは、先に購入する場合、先に売却する場合のメリット・デメリットを見ながら解説したいと思います。

 

先に購入する場合のメリット

 

まずは、先に新居を購入し、その後に現住居を売却することのメリットを見ていきましょう。

 

①仮住まいを用意する必要がない

先に新居を購入する場合、すでに次の住まいを確保した状態で、売却活動を行うことができます。

よって、仮住まいを用意する必要がなく、経済的にも気持ち的にも余裕が出るでしょう。

 

②納得いくまで買い手を探せる

先に新居を確保しておけば、納得いくまで良い条件を出してくれる買い手を探せます。

なぜなら、売却先行の場合とは違い、買い手が決まり次第引っ越せば良いからです。

 

「とにかく高く売りたい!」「良い買主に買い取ってほしい!」という方にとって、これは非常に大きなメリットになります。

 

先に購入する場合のデメリット

 

では、新居をあらかじめ確保しておくことには、一体どのようなデメリットがあるのでしょうか?

 

①多額の資金が必要になる

売却する住居にローンが残っている場合、購入する物件の住居ローンと支払いが重なってしまうことがあります。

よって、あまり経済的な余裕がないという方は、なかなか実現するのが難しいでしょう。

 

②売却を急がなければいけないこともある

先に新居を購入し、後で現住居を売却する際、場合によっては、売却を急がなければいけないことがあります。

これは、購入物件の残金決済までに、現住居を売らなければいけないというケースですね。

 

この場合は、好条件での売却があまり期待できないため、注意が必要です。

 

先に売却する場合のメリット

 

一方、現住居を先に売り、その後に新居を購入することには、どんなメリットがあるのでしょうか?

 

①売却益を購入資金に充当できる

先に現住居を売れば、その売却益を購入資金に充当できるため、資金プランは立てやすいです。

売却益は、実際売ってみたいといくらになるかわからないため、それを明確にした上で新居を探せるというのは、大きなメリットですよね。

 

②ローン返済が重ならない

売却後に購入するということは、住居ローン残債をすべて清算してから、新しいローンを組むということになります。

つまり、この形であれば、ローンの二重支払いは発生しないということになります。

 

先に売却する場合のデメリット

 

続いては、売却後に購入する場合のデメリットを見てみましょう。

 

①仮住まいが必要になる

現住居を売却した後、新居を購入するということは、売却後~購入・入居までの間、住まいを失うことになります。

ですから、この間は仮住まいを用意しなければいけません。

 

もちろん、すぐに新居が見つかれば良いですが、場合によっては当然難航することもあります。

この間にも、仮住まいとして用意した賃貸物件等の賃料は、どんどんかさんでいくことになります。

 

②引っ越しの手間が増える

先ほど、売却先行の場合は仮住まいが必要になるという話をしました。

これは、コスト面での負担が大きくなることを意味していますが、単純に引っ越しの手間が増えるという意味でもあります。

 

なぜなら、仮住まいを用意する場合、現住居から仮住まい、仮住まいから新居と、2回引っ越しをしなければいけなくなるからです。

特に、ファミリー層など、運ぶものが多い世帯にとって、これは大きな負担になるでしょう。

 

先に新居を購入すべき人は?

 

住居買い替えの際、先に新居を購入すべきなのは、以下に該当する方です。

 

  • 購入資金が十分にある方
  • 新居をじっくり選びたい方
  • 売却する住居が好条件で、売却が比較的スムーズに進むと想定できる方 など

 

先に新居を売却すべき人は?

 

一方、先に現住居を売却し、その後新居を購入すべきなのは、以下に当てはまる方です。

 

・売却益を購入資金に充てたい方

・明確な資金プランで買い替えをしたい方

・現住居の状態が良くなく、売却活動が長引くことが想定される方 など

 

購入と売却を同時に進めることはできるのか?

 

新居の購入、現住居の売却を並行することができれば理想的ですが、実際行うにはかなりの調整力を要します。

ハッキリ言って、現実的とは言い難いのです。

 

ただ、購入と売却のスケジュールを完璧に把握し、実際行動に移す前に疑問や問題を解決しておけば、100%不可能というわけではありません。

その際には、信頼できる不動産会社や、住居ローンの借入先金融機関の協力が必要不可欠となります。

 

まとめ

 

住居の買い替えは、新しい生活に向けた準備です。

ですから、先に新居を確保するのか、先に現住居を売却するのかについては、非常に大きな決断となります。

どちらが正解で間違いということはありませんが、本記事の内容を参考にしていただき、自身に合った方法を選びましょう。

そうすれば、買い替えに失敗する可能性は少なくなります。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産購入前に知っておきたい7つのコト

投稿日時: 2020年9月10日

 

不動産を購入する際、必ずと言っていいほど知っておいた方が良い事が、いくつか存在します。

それらを知っておくことで、購入のタイミングをある程度明確にできるでしょう。

特に、不動産購入について相談できる方がいない場合は、自分で知識を身に付けなくてはなりません。

ここからは、購入前に知っておくべき7つのコトについて解説しましょう。

 

みんなはどんなときに不動産を購入している?

 

不動産の購入理由としてもっとも多いのは、やはり「家族、子どものためにマイホームを持ちたい」という理由です。

その他で言うと、「結婚、出産を機にマイホームが欲しい」「今より広い家に住みたい」「老後のために家を買っておきたい」といった理由が多いです。

 

購入年齢に関しては、30~40代が非常に多いです。

なぜなら、30~40代は結婚や出産、子どもの進学等、不動産の購入に繋がるライフイベントが起こりやすいからです。

 

何歳までに不動産を購入すべき?

 

年齢を重ねた方でも不動産の購入は可能ですが、できるだけ早めに購入した方が有利だと言えるでしょう。

 

住宅ローンは、長ければ35年もの間、支払い続けなければいけません。

ただ、30歳までに不動産を購入すれば、一般的に定年退職となる65歳までにローンを完済できます。

 

そして、住宅ローン利用時には“団信”といって、返済中に万が一のことがあった場合に、保険金により残りのローンが弁済される保障制度に加入することになります。

しかし、これは持病等で加入できないこともあるため、若くて健康な身体のうちに入っておくのが得策と言えるでしょう。

 

子供が小さいうちに不動産を購入するメリットは?

 

子どもがまだ幼児の段階で不動産を購入するメリットとしては、子どもの“コミュニティづくり”ができるということが挙げられます。

 

幼稚園への入所前に不動産を購入する場合、多くはそのエリアの幼稚園に入り、次に近くの小学校に進学することになるでしょう。

このような流れを作ることで、子どもは少なくとも義務教育が終了する9年程度、同じコミュニティで過ごすことができます。

 

ただ、第2子のことも考える場合、引っ越し後すぐに家族構成が変化して、間取り等に不便なところが生じないように、あらかじめ計算した住宅を購入しなければいけません。

 

頭金をしっかり貯めてから購入すべき?

 

住宅ローン利用時の頭金は、多ければ多いほど良いです。

ただ、貯蓄も少なく、頭金を十分に用意できなくても、住宅ローン控除を活用することによって、不動産を購入することが可能となる場合があります。

 

住宅ローン控除を活用することで、10年間(場合によっては13年間)所得税が控除されます。

具体的な控除額に関しましては、当社のファイナンシャルプランナーがシミュレーションしますので、一度、ご相談下さい!

 

ここ数年は、頭金を用意しないお客様が多く、住宅ローン控除を上手く活用する方が増えています。

 

今後不動産の価格はどうなる?

 

近年、全国的に地価や不動産の価格は少しずつ上昇しています。

これは、震災復興、オリンピック開催に向けた工事の影響で、建築費が高くなっていることが大きな理由ですね。

 

ちなみに、新型コロナウイルスの影響でオリンピックは延期となりましたが、これによって必ずしも不動産価格が下がるとは限りません。

むしろ、都心では不動産価格の上昇が長引く可能性もあるとされています。

 

金利が下がったタイミングで購入すべき?

 

金利が下がれば、当然住宅ローンの返済における負担は軽減されます。

しかし、現在日本の金利は超低水準で推移しているため、今後さらに低下するとは考えにくいです。

 

もちろん、金利はありとあらゆる要因によって変動するため、現在の超低金利がいつまで継続するのかはわかりません。

ただ、今後もしばらくはこの状況が続くと見て良いでしょう。

 

ちなみに、金利のことを気にせずに住宅ローンを利用したい方には、“全期間固定金利型”をおすすめします。

これは、全返済期間を通し適用金利を固定するタイプで、どれだけ期間中に金利が変動しようと、一切影響を受けません。

他のタイプに比べて、適用金利は若干高めではありますが、ライフプランは立てやすいでかと思います。

 

何月に不動産を購入すべき?

 

新生活が始まる前の1~3月、転勤が増える9~10月は、なかなか割安な物件が手に入りません。

好条件の不動産があったとしても、ライバルが多いため、すぐに売れてしまいます。

 

お得に不動産を購入できるという観点で言うと、12月頃に購入し、年内に入居するのがおすすめです。

なぜなら、こうすることで、最も残高が多い状態で“住宅ローン控除”を受けられるからです。

 

住宅ローン控除では、ローンの年末残高に応じた控除額が所得税から差し引かれるため、12月31日までに入居すればお得というわけです。

 

まとめ

 

これから不動産を購入する方は、前述した7つのコトを必ず覚えておいてください。

そうすれば、計画が狂ったり、購入後に後悔したりする可能性は下がります。

もちろん、購入前には物件のチェックポイントや不動産の種類、各エリアの特徴などについても、把握しておかなければいけません。

このあたりは、ぜひ足を使ってリサーチしてみましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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【横浜の不動産会社が解説】住宅ローン利用時、頭金は必要なのか?

投稿日時: 2020年9月7日

 

住宅ローンを利用する際、多くの方が一度は考える“頭金”。

「そもそも用意する必要はあるのか?」「あるとすれば、どれくらいの金額が必要か?」等、気になる点が多いですよね。

そこで今回は、住宅ローンにおける頭金の必要性についてご説明しましょう。

また、頭金を用意するメリット・デメリット等もあわせて解説します!

 

頭金の概要

 

住宅購入の費用には、主に金融機関から借り入れたローンを当てますが、購入費用のうち自己資金で賄う部分を“頭金”といいます。

つまり、自分で現金を用意して支払う部分ですね。

 

一般的には、物件価格のおよそ2割が相場とされていますが、これは必ずしも用意しなければいけないものではありません。

例えば、3,000万円の住宅を購入する場合、審査にさえ通過すれば、頭金を一切用意せず、金融機関から3,000万円全額を借り入れることも可能です。

 

頭金を用意することのメリットは?

 

では、頭金を用意することのメリットには、一体どんなことが挙げられるのかを見ていきましょう。

 

①返済額が少なくなる

頭金を多く用意すればするほど、当然住宅ローンの返済額は少なくなります。

ローンを返済する際は、金利もプラスされるため、ここの負担も同時に減らせるというのは、非常に大きなメリットですね。

 

②金利上昇の影響を受けにくくなる

金融機関から借り入れたローンにかかる金利は、元金に対してかけられます。

つまり、頭金の金額を大きくし、融資額を減らすことで、金利上昇の影響は受けにくくなるということですね。

 

現在、日本は世界的に見ても“超低金利国家”ですが、将来的に金利が上がる可能性は十分にあるため、このリスクヘッジは必要だと言えます。

 

③審査で有利になる

頭金を用意すれば、住宅ローンの審査で有利になります。

なぜなら、自己資金があることを金融機関にアピールすることで、信頼を勝ち取りやすくなるからです。

 

もちろん、審査の際は勤務先や勤続年数など、他の要素も考慮されますが、資金が潤沢なことをアピールして損はありません。

 

④値下がり時のリスクが小さくなる

住宅ローンの利用時、頭金を用意することで、住宅が値下がりした際のリスクが小さくなります。

 

逆に、頭金なしで借り入れると、ローン残債がある状況で住宅を売却しなければいけなくなった場合、売却益だけでは完済できず、窮地に立たされてしまう可能性も否定できません。

 

頭金を用意することのデメリットは?

 

一方、住宅ローン利用時に頭金を用意することには、一体どんなデメリットがあるのでしょうか?

 

①リスクに対応しにくくなる

日々の生活には、病気やケガ、自然災害など、さまざまなリスクが潜んでいます。

手元にある程度現金を残しておけば、これらのリスクにも対応できますが、貯蓄の大半を住宅ローンの頭金に充ててしまうと、万が一のときに対応しにくくなります。

 

②住宅の購入が遅れる

先ほど、住宅における頭金の相場は、物件価格のおよそ2割程度と言いましたが、住宅は非常に高額なものです。

ですから、たとえ2割程度とはいえ、最低でも数百万円単位は用意しなければいけません。

 

老後資金あるいは教育資金など、他の用途の貯蓄もしながら、これだけの自己資金を貯めるのは決して楽ではありませんし、時間もかかります。

つまり、自己資金を用意することにより、住宅の購入が遅れる可能性があるということですね。

 

頭金は用意すべきなのか?

 

結論から言うと、“住宅ローンの頭金は用意するに越したことないが、そこまで気にする必要がない”です。

確かに、金利変動へのリスクヘッジをするべきなのですが、以前よりも住宅ローン控除が充実しているためです。

この住宅ローン控除を最大限に活かし、頭金を入れなくても負担なく購入できるプランを勧めるため、何が何でも頭金を用意しましょう、とはならないのです。

実際に、当社のお客様も頭金を用意せず、住宅ローン控除を最大限に活かして購入される方が多いです。

 

当社は最適なプランをご提案します

 

当社には専属のファイナンシャルプランナーが在籍しており、プロの目から、お客様に合ったプランをご提案させて頂きます。;

上述したように、今では住宅ローン控除が充実していますので、それを上手く活用することで頭金が必要無い場合もあるのです。

勿論、頭金を用意する方がお客様にとって最適であると判断した場合、そのようなご提案もさせて頂きます。

 

大事なのは、ご提案させて頂いたプランのメリットとリスクをお客様自身がしっかりと把握して頂き、納得して頂くことです。

 

当社では、メリットを最大限に活かし、リスクを最小限に抑えたプランをご提案します!

 

まとめ

 

ここまで、住宅ローンの頭金について解説してきました。

確かに、将来的な負担の大きさやリスクについて考えた場合、十分な頭金を準備するに越したことはないでしょう。

ただ、頭金を用意せず上手く住宅ローン控除を活用する、という方法も選択肢の中に入れておくことも大事です。

ここ数年は、住宅ローン控除が充実しているため、むしろ頭金を用意しないお客様が急増しているのが現状です。

是非、ご検討下さい!

 

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】5つの不動産評価額について知ろう

投稿日時: 2020年9月3日

 

不動産には、その土地の価格を表す“不動産評価額”というものが存在します。

これは更に5つに分類され、いずれも不動産の価格を示すものなのですが、1つとして同じ意味のものはありません。

今回は、そんな5つの不動産評価額について、詳しく解説していきたいと思います。

 

①固定資産税評価額

 

これは、固定資産税を賦課するための基準となる評価額をいいます。

つまり、不動産の持ち主は、この価格をもとに算出された税金を納めなければいけないということですね。

 

土地の場合は時価の約70%、建物の場合は建築費(請負工事金額)の約50~60%程度になることが多いです。

 

ちなみに、都市計画税や不動産所得税、登録免許税等の税金も、固定資産評価額をもとに金額が決定されます。

 

そして、固定資産税評価額はずっと同じ金額なわけではありません。

3年に1度見直しが行われるため、その度に不動産の持ち主が支払う固定資産税の金額も変わります。

 

②路線価

 

これは、市街地的形態を形成する地域における、路線に面する宅地の評価額(1㎡あたり)をいいます。

簡単にいうと、公示価格や売買取引の実例、さらには不動産鑑定士による評価等を参考に弾き出した土地の価格ですね。

 

この評価額は、相続税や贈与税、地価税といった税金を算出する際に用いられ、毎年7月に最新のものが発表されています。

 

ちなみに、2020年の路線価における全国平均は、前年よりも1.6%上回っていて、5年連続の上昇という結果になりました。

実に21都道府県が、昨年の同時期よりも路線価をアップさせていて、上昇が大きい都道府県は、インバウンド向けの観光や復興による再開発が影響していると言われています。

 

③公示地価

 

これは、毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地価格をいいます。

毎年3月に、国土交通省が発表しています。

 

不動産の持ち主や、これから不動産を購入する方が、単純に土地の価格を知りたいときや、土地取引の指標として用いられることが多いですね。

全国に設置された標準地に対し、不動産鑑定士が現地を調査した上で算定するという方法が採用されています。

 

ちなみに、2020年の最新データによると、日本一公示地価が高い標準地(宅地)は、東京都港区赤坂1-14-11となっています。

そして、公示地価ランキングトップ10は、すべて東京都の標準地が占めています。

東京都の宅地が、いかにずば抜けて高級なのかというのがわかりますね。

 

④基準地価

 

これは、各都道府県の調査をもとにして、9月下旬に公表される地価指標をいいます。

正式名は“都道府県基準地標準価格”といい、7月1日時点の土地価格の調査結果が反映されています。

 

先ほど解説した公示地価との違いは、基準となる日付と、対象になるエリアです。

公示地価の対象となる標準地には、都市計画区域外が含まれていません。

一方で、基準地価は都市計画区域外も含めて、全国の土地の評価額を算出しています。

 

適正な地価を知りたいとき、あるいは地価の動向を知りたいときには、この評価額を見るのが一般的ですね。

ちなみに、発表されるのは毎年9月であるため、今年の基準地価はまだ明らかになっていません。

 

⑤実勢価格

 

これは、不動産売買において、実際取引が成立する価格、あるいは取引されている価格をいいます。

わかりやすくいうと“時価”ですね。

 

取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格となります。

例えば、3,000万円で購入したい買主と、4,000万円で売却したい売主がいるとしますよね。

このとき、双方で交渉が行われた結果、3,500万円で売買契約が成立したら、取引される不動産の実勢価格は3,500万円ということになります。

 

取引がない場合には、周辺の取引事例、公的データなどから推定します。

 

ちなみに、不動産広告に掲載されているのはあくまで“販売価格”であり、実際取引が成立するまでは、売主の”希望価格“に過ぎません。

必ずしもその価格が実勢価格になるわけではありませんので、注意しましょう。

 

各不動産評価額の調べ方

 

それぞれの不動産評価額の調べ方は、以下の通りです。

 

・固定資産税評価額

毎年、不動産の持ち主の手元に届く“納税通知書”には、細かい固定資産税評価額が記載されています。

もし、納税通知書を持っていないのであれば、対象となる不動産を管轄する役所等に赴き、”固定資産評価証明書“を取得することで確認できます。

 

・路線価、公示地価、基準地価

これら3つの不動産評価額は、すべて“全国地価マップ”というサイトでチェックできます。

とても便利ですね。

チェックしたい評価額を選び、不動産の住所を入力するか、もしくはマップ上で不動産がある場所を探すだけでOKです。

 

まとめ

 

ここまでご覧になった方はもうお分かりのように、不動産評価額はさまざまな場面に登場します。

1つ1つの意味を理解するのはもちろんですが、各々がどのような場面で利用するのかについても、合わせて把握しておかなければいけません。

もし、各評価額についてもっと詳しく知りたいのであれば、不動産会社の担当者など、信頼できる方に相談することをおすすめします。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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