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ARCHIVE 2020年10月

【横浜の不動産会社が解説】コロナ禍でも売れやすい不動産の特徴

投稿日時: 2020年10月29日

 

世間では、いまだに新型コロナウイルスが猛威を振るっています。

不動産の売主の中には、「こんな情勢の中、不動産なんて売れるの?」と不安に思っている方もいるでしょう。

ここからは、そんな不安を抱える売主のために、コロナ禍でも売れやすい不動産の特徴について解説します。

ぜひ参考にしてください!

 

在宅勤務のスペースが確保できる

 

コロナ禍でも売れやすい不動産の特徴としては、まず“在宅勤務のスペースが確保できる”ということが挙げられます。

 

コロナ感染拡大に伴い、在宅勤務制度を導入した企業は少なくありません。

よって、個室が多い間取りなどは多くの方に需要があるため、アピールの仕方次第では売れやすくなるでしょう。

具体的には、不動産広告に「快適な在宅勤務スペースあり」という風に記載することで、多くの方に閲覧してもらえる可能性が高いです。

 

電波が良い

 

コロナ禍でも売れやすい物件の特徴には、“電波が良い”ということも挙げられます。

 

これも、先ほど解説した在宅勤務が関係することなのですが、自宅で業務をするにあたって、やはり快適な電波・ネット環境は欠かせません。

会社によっては、オンライン会議などを行うこともあるため、その際に電波が悪ければ、業務に支障が出てしまいます。

 

もちろん、コロナの影響で積極的に外出できなくなったため、自宅でスマホやパソコンを使う方が増えているのも、電波が良い物件が売れやすい理由の1つです。

 

戸外空間が広い

 

“戸外空間が広い”という特徴を持った不動産も、コロナ禍で売れやすい物件の1つでしょう。

 

“戸外空間”とは、住宅に備えられた室内以外の空間をいい、具体的には庭やバルコニーなどの空間を指しています。

コロナの影響により、自宅で過ごす時間が圧倒的に増えている中、広い戸外空間があれば、ちょっとした外出気分を味わうことができます。

 

つまり、リフレッシュをする空間として、広い戸外空間が重宝される傾向にあるということですね。

 

リビングが広い

 

コロナ禍でも売れやすい不動産の特徴としては、“リビングが広い”ということも挙げられます。

 

もちろん、リビングが広い物件は多くの層に人気がありますが、コロナ禍ではその人気がより高くなっていると言えるでしょう。

なぜなら、これまでと比べて、親御さんたちが子どもと過ごす時間が長くなっているからです。

 

つまり、思いっきり子どもと遊べる空間として、広いリビングの需要が高まっているということです。

 

閑静な立地にある

 

コロナ禍でも売れやすい物件の特徴としては、“閑静な立地にある”ということも挙げられます。

これも、リビングが広い物件と同じくもともと人気のある物件ですが、在宅勤務が増えている昨今、より需要は増していると言って良いでしょう。

 

自宅での業務を初めて行う方は、「集中力が続かない…」「周りの音がうるさくて集中できない…」といった悩みを抱えることが多いです。

しかし、少しでも閑静な立地にあれば、そのような悩みは多少改善されます。

 

リノベーションによって付加価値を付けるのも有効

 

コロナ禍の不動産売却を成功させたいのであれば、リノベーションをして付加価値を付けるという選択肢もアリでしょう。

具体的には、以下のようなリノベーションを検討してみてください。

 

・玄関横に簡易な洗面所を設ける

・玄関横にコートハンガーを設ける

 

玄関横に簡易な洗面所を設ける

 

コロナの基本的な対策の1つに、“帰宅時の手洗い”、“手指消毒”が挙げられます。

しかし、実際は「帰宅してからわざわざ洗面所に行くのが面倒…」という方も少なくありません。

 

そこで提案したいのが、“玄関横に洗面所を設ける”というリノベーションです。

こうすることで、手洗いを忘れることはありませんし、煩わしさも軽減されます。

何より、今後もしばらくコロナ禍が継続すると予想される現状において、このような住宅は評価されやすいでしょう。

 

玄関横にコートハンガーを設ける

 

先ほど、コロナの基本的な対策には、手洗いと手指消毒が挙げられるという話をしました。

これと同じくらい重要なコロナ対策として、“服や所持品(バッグ、帽子など)の消毒”も挙げられます。

 

ただ、これこそ通常の間取りではとても煩わしく、なかなか実践できていないという家庭も多いでしょう。

よって、売主は玄関横に“コートハンガー”を設置し、消毒がしやすい環境を作って買主にアピールしましょう。

 

帰宅後、すぐに上着やバッグなどをかけられるハンガーがあれば、消毒は決して面倒ではありませんし、これから徐々に流行する可能性が高いインフルエンザの予防にも繋がります。

 

まとめ

 

「コロナ禍に不動産なんて売れない」と考えている方もいるかもしれませんが、決してそんなことはありません。

需要の高い物件を売り出したり、評価されやすいリノベーションをしたりすれば、十分買主が見つかる可能性はあります。

もちろん、売却を検討するのであれば、タイミングの見極めやターゲットの選定など、不動産売却時の基本的な対策も忘れないようにしてください。

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弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】住宅ローン審査に通りにくくなる意外な理由

投稿日時: 2020年10月26日

 

不動産購入時の住宅ローン審査は一般的に、“年収が低い”、“勤続年数が短い”、“高齢である”といった理由で、承認されにくくなってしまいます。

それ以外にも、場合によっては、少し意外な理由で落とされてしまうこともあります。

ここからは、あまり知られていない“審査に通りにくくなる理由”を見ていきましょう。

 

過去7年以内に債務整理をしている

 

住宅ローン審査に通りにくくなる意外な理由としては、まず“過去7年以内に債務整理をしている”ということが挙げられます。

 

債務整理とは、支払いが困難になった借金を減額したり、支払えないことを認めてもらったりするための手続きをいいます。

これを行ったという情報は、個人信用情報センター等において7年間開示されるため、住宅ローン申し込み時点から過去7年の間に実施していれば、「支払い能力が低い」と判断され、当然審査には通りません。

 

逆に言えば、過去に多大な借金を背負い、債務整理を行っていたとしても、それが7年以上前のことであれば、審査に通過する可能性はあります。

ただし、債務整理をした金融機関と、住宅ローンの申し込み先が同系列である場合、記録は残り続けるため、基本的には審査に通らないと考えておきましょう。

 

運転免許証番号の下一桁が4以上の数字になっている

 

運転免許証番号の下一桁が“4以上の数字”になっている場合も、住宅ローン審査には通りにくくなります。

 

審査を受ける際は、本人確認書類として運転免許証を提出することがあり、これにはそれぞれ番号が割り振られています。

この番号の下一桁は、免許証を“再発行”した回数を意味しています。

つまり、再発行の回数が多ければ多いほど、数字は大きくなるというわけですね。

 

免許証が何度も再発行されているとわかった場合、金融機関は「何か問題があるから、何度も再発行しているのではないか?」と考えやすくなり、審査に落ちる可能性も高くなってしまいます。

 

よって、再発行の回数が多い方は、パスポートや住民基本台帳カードなど、運転免許証以外のものを本人確認書類として提出しましょう。

 

キャッシング枠のあるカードを持っている

 

クレジットカードには、50~100万円程度のキャッシング枠が設けられていることがあります。

当然、キャッシング利用金額が多かったり、返済が滞っていたりする場合、住宅ローン審査は通りにくくなります。

 

しかし、たとえ枠を使っていなかったとしても、その機能が付いたクレジットカードを持っているだけで審査に通りにくくなる可能性があるため、注意しましょう。

これは、住宅ローンの借入先金融機関によって、「キャッシング枠と借金は同等」という見られ方をする可能性が高いからです。

 

住宅ローン審査を受けるなら、キャッシング機能付きのカードをあらかじめすべて解約しておきましょう。

 

健康保険証が国民健康保険

 

本来、企業は社員を社会保険に加入させなければいけません。

しかし、中にはすべての社員を社会保険に加入させず、各自に国民健康保険への加入を促しているところもあります。

 

この場合、国民健康保険に加入している社員の方は、不動産購入時の住宅ローン審査に通りにくくなってしまうため、注意しましょう。

なぜなら、「信用性の低い企業に勤めている」と判断されてしまうからです。

 

住宅ローン審査でチェックされるのは、申込者本人の属性だけではありません。

収入を得ている勤務先の規模や状況なども、チェックの対象となります。

 

よって、まだ社会保険証を持っていないという方は、義務であることを企業に伝え、早急に加入させてもらわなければいけません。

 

給与体系が歩合制

 

たとえ年収が高くても、勤務先の給与体系が歩合制の場合は、住宅ローン審査に通りにくくなります。

なぜなら、歩合制の場合、金融機関に「収入が安定していない」と判断されやすくなるからです。

 

一般的に、審査時に提出する源泉徴収票を見るだけでは、歩合制かどうかの判断はできません。

しかし、勤務先によっては、固定給と歩合給に分け、源泉徴収票を2種類発行するところもあります。

 

この場合、歩合給と把握されることも考えられるため、注意が必要です。

 

現住所の居住年数が1年未満

 

現住所の居住年数が1年未満の場合、金融機関に「何か問題があって頻繁に転居している」と判断され、審査に通りにくくなることがあります。

この場合は、なぜ転居の回数が多いのかについて、早めに金融機関に告知しておくことをおすすめします。

 

ただ、その住居が申込者本人、あるいは家族の持ち家である場合、信用力または返済能力が高いと判断されるため、居住年数が1年未満であっても審査に影響は出ません。

 

まとめ

 

ここまで、住宅ローン審査における“落とし穴”とも言える、審査に通りにくい以外な理由を見てきました。

たとえ審査に落ちたとしても、金融機関は基本的にその理由を細かく教えてくれません。

よって、前述のような意外な不承認理由を知っておかなければ、次の審査も理由がわからないまま落ちてしまう可能性があるため、注意しましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産の売却期間が延びてしまうケース

投稿日時: 2020年10月22日

 

不動産売買は、売り出してからすぐに成立するわけではありません。

当然、買主が見つかるまでには、ある程度の期間を要します。

もちろん、多くの売主は「早めに売りたい!」と考えますが、場合によっては売却期間が延びてしまうこともあります。

ここからは、売却期間が長くなるケースを中心に解説しましょう!

 

売却期間が延びる4つのケース

 

不動産を売り出し、売買契約が成立するまでの期間は、一般的に3~6ヶ月程度と言われています。

しかし、以下のケースでは、これよりも期間が延びてしまう可能性が高いです。

 

・売り出すタイミングを間違えている

・ローン返済が困難になる

・不動産会社の担当者が優秀でない

・ライバルが強力

 

売り出すタイミングを間違えている

 

売り出すタイミングを間違えると、売却期間は延びやすくなります。

具体的には、夏あるいは冬の時期に売り出すと、3~6ヶ月程度で売却できる可能性がかなり下がります。

 

逆に、新生活を始める方が多い春、転勤が増える秋に売り出せば、早めに買主が見つかるでしょう。

場合によっては、売り出してからすぐに買主が現れ、3ヶ月以内で引き渡しまで進める可能性もあります。

 

ローン返済が困難になる

 

住宅ローン残債がある不動産でも、引き渡しまでに完済すれば、売却することは可能です。

 

しかし、資金計画に狂いが生じたり、住み替え費用が思いの外かかったりすると、引き渡しまでにローン返済ができない可能性があります。

この場合、当然ローン返済が完了するまでは、売買を成立させられません。

つまり、売却期間は延びてしまうということです。

 

不動産会社の担当者が優秀でない

 

ベストなタイミングで売り出し、バッチリ資金計画が立てられていたとしても、不動産の売却期間は延びる可能性があります。

それは、不動産会社の担当者が優秀でない場合です。

 

不動産会社の担当者は、売主1人の不動産のみを担当しているとは限りません。

よって、他の担当物件にばかり力を入れるというケースも考えられます。

もちろん、単純に能力が低く、買い手が集まりやすい効果的な売買活動ができていないということもあります。

 

もし、担当者が優秀でないと判断できるのであれば、不動産会社に問い合わせ、変更を検討してもらいましょう。

 

ライバルが強力

 

とても条件の良い不動産であっても、ライバルとなる物件が強力だと、やはり売却期間は延びがちになります。

 

例えば、“駅チカ”という条件を全面にアピールし、不動産を売り出す売主がいるとしましょう。

このとき、同じような間取りの駅チカ物件で、より築年数が浅い物件、あるいは設備が充実している物件が売り出されていると、なかなか買主は見つかりません。

 

条件の良さで対抗するのが難しい場合は、あまり他の物件では見られない個性を追加するなどして、目に留まりやすくする必要があります。

 

売却期間が延びると何がまずいのか?

 

不動産の売却期間が延びると、売主はなかなか利益を得ることができません。

それだけでなく、以下のようなデメリットも生まれます。

 

・売れ残りのイメージが強くなってしまう

・不動産会社が積極的に売却活動をしてくれなくなる

 

売れ残りのイメージが強くなってしまう

 

売却期間が延びてしまうと、どうしても“売れ残り”のイメージが強くなります。

なぜなら、いつまでもポータルサイト等に不動産情報が掲載されるためです。

つまり、閲覧者の方に「この不動産、まだ売れていないのか…」というネガティブな印象を持たれてしまうということです。

 

そして、実際は何も問題がなくても、“売れ残り=問題がある”と判断されてしまう可能性が高く、そうなるとなかなか買主は現れません。

特に、1年以上売れていない不動産は、多くの買主の選択肢から除外されてしまうでしょう。

 

不動産会社が積極的に売却活動をしてくれなくなる

 

不動産会社の担当者は、1人でいくつもの物件を担当していることもあります。

その中からもっとも売れそうな物件に力を入れ、優先的に売却活動を行います。

 

つまり、売却期間が延びた物件は、力を入れてもなかなか売れる見込みがないため、あまり積極的にアピールしてくれなくなるということです。

これは非常に痛いですね。

 

買い取りなら早めの売却が可能に!

 

不動産売買は、不動産会社に仲介を依頼し、買主に物件を売り出すという形が一般的ですが、“買い取り”をしてもらうこともできます。

これは、買い取り業者に直接不動産を売るという形式であり、最初から買主が決まっているため、売却期間が長期化することはありません。

 

しかし、売却価格は相場の7~8割程度になるため、そこだけは前もって留意しておきましょう。

 

まとめ

 

不動産の売却期間は、ちょっとした間違いやトラブルによって、あっという間に長期化してしまいます。

一度売却期間が延び、マイナスイメージが付いてしまった物件を好条件で売り出すのは難しいため、前もって対策は取っておきましょう。

もちろん、早めに売却するためには、優秀な不動産会社の担当者を見極めることも忘れてはいけません。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却のリスクをケース別に解説します

投稿日時: 2020年10月19日

 

不動産売却を行う場合、多くの方はメリットに目が行きがちですが、リスクもきちんと把握しておかなければいけません。

“リスクを制する者が不動産売却を制す”と言っても過言ではないからです。

ここからは、ケース別に不動産売却のリスクを解説していきますので、ぜひ参考にしてください!

 

一般的な不動産売却におけるリスクとは?

 

まずは、すべての不動産売却に当てはまるリスクから解説しましょう。

具体的には以下の通りです。

 

・なかなか買い手が見つからない

・買主に契約をキャンセルされる

 

なかなか買い手が見つからない

 

不動産売却は買い手がいなければ成立しませんが、どれだけ好条件で売り出している不動産でも、なかなか買い手が見つからないということはあります。

特に、不動産売却市場が活発になる春先頃は、ライバルも多く、このような状況に陥りやすいでしょう。

 

少しでも買い手が見つからないリスクを防ぐためには、できる限り売り出し価格を相場に近いものにし、内見に力を入れるなどの工夫をしなければいけません。

 

買主に契約をキャンセルされる

 

不動産売却では、一度買主との間で成立した売買契約が、キャンセルによって破談になってしまうことがあります。

キャンセルされると、当然また一から買主を探さなければいけません。

 

これが“手付放棄”による解除であれば、売主は買主から預かっている手付金を受け取れるため、経済的なプラスは発生します。

しかし、“住宅ローン特約”による解除の場合、売主は買主に手付金を返さなければならず、すべて一からやり直しになってしまいます。

このリスクは必ず把握しておきましょう。

 

居住用不動産の売却におけるリスクとは?

 

続いては、居住不動産の売却におけるリスクに絞って解説していきましょう。

具体的には、以下のようなリスクです。

 

・引き渡しまでに次の住居を確保できない

・ダブルローンを支払わなければいけない可能性がある

 

引き渡しまでに次の住居を確保できない

 

居住用不動産を売却する場合、売主は次の住まいを確保しなければいけません。

もし、“売り先行”で買い替えを行うのであれば、売買契約が成立してから新しい住まいを探すことになります。

 

ただ、売却する居住用不動産の引き渡しまでに、新しい住居を確保できない場合は、仮住まいを用意しなければいけません。

すでに買主と引き渡し日が決まっている物件に、いつまでも住んでいるわけにはいかないですからね。

 

もちろん、仮住まいの用意には費用がかかるため、これは売り先行の買い替えにおけるリスクとして覚えておきましょう。

 

ダブルローンを支払わなければいけない可能性がある

 

居住用不動産の住み替えをするために、現在の住まいの住宅ローンと併せて、新居用の住宅ローンを組む場合があります。

これは、主に“買い先行”の買い替えで実施されることで、先に住宅ローンを組んで新居を購入し、後から現在の住まいを売却して、売却益でローン残債を返済するという方法です。

 

しかし、この方法には大きなリスクがあるため、注意しましょう。

それは、買主がなかなか決まらず、2つの住宅ローンを並行して支払わなければいけなくなるリスクです。

 

これは非常に負担が大きく、同時に新居を持て余すことにもなってしまうため、買い先行の買い替えを行う方は、慎重に新居購入のタイミングを見極めなければいけません。

 

土地の売却におけるリスクとは?

 

最後は、土地の売却におけるリスクを解説しましょう。

具体的には、主に以下のようなリスクが挙げられます。

 

・隣地とのトラブルが発生する

・解体費用が高額になる可能性がある

 

隣地とのトラブルが発生する

 

土地の中には、隣地との境界が複雑になっているものもあります。

例えば、境界杭が存在しない場合や、隣地の敷地の境界線付近に占有物がある場合などは、境界の確定までに時間がかかります。

特に、先代から受け継いだ土地の場合は、複雑な状態になっていることが多いですね。

 

このような土地の売却では、隣地の所有者と境界に関するトラブルが起こるリスクが高まります。

最終的にしっかり境界を確定させなければ、原則その土地を買主に譲ることはできませんので、覚えておきましょう。

 

解体費用が高額になる可能性がある

 

現在建っている建物を取り壊し、更地にして売却しようとする方もいるでしょう。

ただ、この場合は高額な解体費用がかかるケースがあるため、注意が必要です。

 

例えば、20~40坪の住宅を解体し、更地にする場合は、以下の解体費用がかかります。

 

  20 30 40
木造 80~100万円 120~150万円 160~200万円
軽量鉄骨造 120~130万円 180~195万円 240~260万円
重量鉄骨造 130~140万円 195~210万円 260~280万円
RC 120~160万円 180~240万円 240~320万円

 

まとめ

 

売主は、リスクを事前に把握し、常に最悪の事態を想定して不動産売却を進めましょう。

良いことばかり考えていると、実際問題が発生したときに、迅速に対応することができません。

もちろん、好条件での売却を目指すのは前提ですが、すべてが思い通りにいくことは基本的にはありませんので、ある程度の覚悟を持って不動産売却に臨んでください。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却に伴う家具・家電の処分について

投稿日時: 2020年10月15日

 

不動産売却をする際は、基本的に室内をスケルトン状態にし、買主に引き渡さなければいけません。

つまり、不必要な家具・家電に関しては、売主がすべて処分しなければいけないということです。

では、これらの家具・家電は、一体どのように処分すれば良いのでしょうか?

今回はその点を中心に、詳しく解説していきます!

 

一般的な家具・家電の処分方法について

 

家具・家電の一般的な処分方法には、以下が挙げられます。

 

・粗大ゴミとして出す

・不用品回収業者に引き取ってもらう

・買い取ってもらう

・オークションで売る

 

それぞれの方法について、もう少し詳しく見てみましょう。

 

粗大ゴミとして出す

 

不動産売却時、少しでも安く家具・家電を処分したい場合は、粗大ゴミとして自治体に出すのが一般的です。

サイズやエリアによって費用には多少違いがありますが、数百円~1,000円程度の処理券を貼り付ければ回収してくれます。

 

ただし、“家電リサイクル法”が定められている一部の家電については、引き取ってもらえないため注意しましょう。

具体的には以下のものが該当します。

 

・エアコン

・テレビ(ブラウン管、液晶・プラズマ)

・冷蔵庫、冷凍庫

・洗濯機、衣類乾燥機

 

他にも、2mを超える大きなものは回収してもらえないため、この場合は別の方法で処分することになります。

 

ちなみに、室外に運び出すのが困難な家具・家電に関しては、売主が自力で処分するのは難しいため、不用品回収業者に依頼した方が良いでしょう。

 

不用品回収業者に引き取ってもらう

 

これは、もっとも早く不要な家具・家電を処分できる方法です。

例えば、リサイクルできないほど古かったり、老朽化が進んでいたりする家具・家電であっても、不用品回収業者であれば引き取ってくれます。

もちろん、室内からの搬出も行ってくれるため、重量のあるものでも安心です。

 

ただ、不用品回収業者の引き取りには、高額な料金がかかるケースもあるため、安く処分したい方にはあまりおすすめできません。

1つの家具・家電の処分につき、数千円はかかると考えておきましょう。

 

買い取ってもらう

 

「不用品回収業者への依頼は高くなるから嫌だ」という方には、リサイクルショップへの依頼をおすすめします。

 

リサイクルショップは、店舗で販売するための商品を常に探しているため、状態の良い家具・家電であれば、数千円~数万円程度の高値で買い取ってくれることもあります。

費用がかかるどころか、逆に利益を得られる可能性もあるため、一度相談してみる価値はあるでしょう。

 

ただ、あまりにも汚れや傷が目立つもの、年式が古いものなどに関しては売り物にならないため、基本的には買い取ってくれません。

 

オークションで売る

 

不要な家具・家電の現金化にこだわるのであれば、オークションサイトあるいはフリマサイトを活用するのも良いでしょう。

特に、状態が良く、説明書やパッケージなども揃っているものであれば、高値で購入する方が現れるかもしれません。

 

ただ、この方法のデメリットは、家具・家電の発送手続きをすべて売主がしなければいけないというところです。

つまり、発送の準備をする時間がない方や、手続きが面倒だという方には向いていないということです。

 

家具・家電を処分せずに不動産を売却することはできる?

 

冒頭で、不動産売却は基本的に不要な家具・家電を処分してからでないとできないという話をしました。

ただ、例外もあります。

 

それは、売主が「家具・家電付きで購入しませんか?」と交渉し、買主が了承した場合です。

もちろん、不動産広告に“家財道具付き”と明記しておき、最初からそれが目当ての買主にターゲットを絞るのも良いでしょう。

 

もし、この方法での不動産売却が成功すれば、売主は家具・家電の処分費用を削減できますし、手間も一切かける必要がありません。

 

家具・家電を処分するのはいつ?

 

すべての家具・家電を処分してから不動産売却をする場合、2回のタイミングに分けて処分しましょう。

 

まず1回目は、購入希望者が内見に訪れる前です。

 

内見時、買主は家具・家電よりも、部屋の広さや風通し、日当たりなどを重点的にチェックします。

よって、あまりにも生活していたままの状態だと、それらのチェックの邪魔になってしまう可能性があるため、内見前には明らかに古かったり、故障していたりする家具・家電を処分しておきましょう。

 

そして、2回目の処分のタイミングは、売主が引っ越し作業をするときです。

もちろん、このときの処分は引っ越し作業と並行して行うことになるため、実際処分し始める前に、必要なものといらないものを区別しておきましょう。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却に伴う家具・家電の処分方法について、細かく解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

最後まで目を通していただいた方は、これで処分の仕方に迷ったり、時間の余裕がなくなったりすることはないでしょう。

また、不動産売却時に家具・家電を処分すべきなのかについては、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産を現金一括払いで購入するメリット・デメリット

投稿日時: 2020年10月12日

 

資金に余裕がある方の中には、キャッシュで購入代金を一括払いし、不動産を取得しようと考えている方もいるかもしれません。

つまり、住宅ローンを使わないという選択肢です。

ところで、不動産を現金一括払いで購入することには、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

ここで詳しく解説します!

 

現金一括払いのメリットについて

 

まずは、住宅ローンを利用せず、現金のみで不動産を購入するメリットを見ていきましょう。

具体的には、以下のことが挙げられます。

 

・住宅ローンに関する費用が一切かからない

・購入をスムーズに進められる

・欲しいときにすぐ手に入れられる

 

1つ1つ順番に見ていきましょう。

 

住宅ローンに関する費用が一切かからない

 

不動産を現金一括払いで購入すれば、当然住宅ローンに関する費用は一切かかりません。

ローン保証料や団信の保険料はもちろん、融資手数料や印紙代、抵当権登記費用などはすべて無料です。

 

住宅ローンを利用する場合、金利も毎月負担しなければいけませんが、一括購入であれば、これももちろん支払う必要がありません。

変動金利型の住宅ローンを利用する場合、金利の上昇によって、毎月のローン負担額が大きくなる可能性もありますから、これは非常に大きなメリットです。

 

購入をスムーズに進められる

 

不動産を現金一括払いで購入することのメリットとしては、“購入をスムーズに進められる”ということも挙げられます。

 

住宅ローンを利用する場合、不動産購入の手続きと併せて、ローンの申し込みや仮審査・本審査、契約手続きなどを行わなければいけません。

もちろん、1つの金融機関に相談するだけでは、条件の合った住宅ローンが見つからないこともあるでしょう。

 

一方、現金一括払いで購入すれば、上記のような時間はすべてカットできます。

気に入った物件があれば、細かいチェックをして申し込み、売買契約を結んで代金を払うだけで、不動産が自分のものになります。

 

欲しいときにすぐ手に入れられる

 

不動産の現金一括払いは、限られた方にしかできません。

不動産の購入費用はもちろん、購入時にかかるさまざまな諸費用も持ち合わせていなければならないからです。

 

ただ、一括払いであれば、欲しいときに欲しい物件にすぐ申し込めます。

もちろん、物件情報は細かくチェックしなければいけませんが、「他の購入希望者に先を越されてしまった!」ということは、比較的起こりにくいでしょう。

 

現金一括払いのデメリットは?

 

一方で、不動産を現金一括払いで購入することには、以下のようなデメリットもあります。

 

・資金ショートの危険性がある

・税務署からお尋ねが来る

・住宅ローン控除の対象外になる

 

詳しく見ていきましょう。

 

資金ショートの危険性がある

 

手元にまとまった資金があれば、それを不動産の購入費用に充てることができます。

ただ、どれだけ資金を持っている方であっても、一括払いをすれば、大きく自己資金が減少します。

 

これにより、今後生活費、教育費などを工面できず、資金がショートしてしまう可能性はゼロではありません。

 

特に、子どもの教育費用は、場合によっては想像以上に高くなることがあります。

たとえ現在は子どもがいなくても、不動産購入後には複数人の子どもを授かっているかもしれません。

 

不動産の現金一括購入は、そこまで考慮した上で、実際行うかどうか判断する必要があります。

 

税務署からお尋ねが来る

 

不動産を購入したという事実は、登記によって税務署に知られることになります。

その場合に、数千万円単位の大きな金額を支払っていることがわかると、税務署から“お尋ね”が来るかもしれません。

 

これは、税務署が発行する文書で、「どうやって購入資金を調達したのか?」ということを購入者に尋ねるために送付されます。

特に、親から資金援助を受け、現金一括払いをした場合に、「贈与税は納めているか?」ということを確認されることが多いです。

 

もちろん、資金援助に対して贈与税を支払っていれば、何の問題もありませんし、そもそも自身の貯蓄から購入資金を捻出した方にとっては、ほとんど関係のない書類と言えるでしょう。

 

ただ、住宅ローンを利用しての購入では、基本的には送られてこない文書のため、少しわずらわしさを感じるかもしれません。

 

住宅ローン控除の対象外になる

 

現金一括払いで不動産を購入する場合、“住宅ローン控除”の対象にはなれません。

これは、住宅ローンを利用した場合の金利負担を減らすために、10年間に渡って所得税から一定の金額が控除されるというものです。

 

もし、現金一括払いか住宅ローンを利用するかで悩んでいる場合は、金利を支払ってでも控除を受けるのが良いか、金利を支払わず控除も受けない方が良いか、事前にシミュレーションしましょう。

 

まとめ

 

このように、不動産を現金一括払いで購入することは、メリットだけでなくデメリットもあります。

手続きのわずらわしさやローン返済がないのは良いことですが、手元から一気に多額の資金がなくなるというのは、やはりそれなりのリスクを伴います。

もちろん、現金一括払いと住宅ローン、どちらを選択するかは買主の自由ですが、2つの選択肢を比較することは忘れないようにしましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却時に忘れがちな手続きについて

投稿日時: 2020年10月8日

 

不動産売却を完了させるには、いくつものステップを正しい順序で踏んでいかなければいけません。

しかし、いざ実際に始めてみると、大切な手続きをつい忘れてしまうということがよくあります。

ここからは、不動産売却を検討している方に向け、忘れがちな手続きについて解説します!

 

①住宅ローン残債の確認

 

不動産売却において、つい忘れてしまいがちな手続きには、まず”住宅ローン残債の確認“が挙げられます。

これは、実際売却活動を始める前にしておくべきことで、金融機関に確認すれば簡単に確認できます。

 

ちなみに、まだ残債があるという場合は、その不動産の抵当権を外すことができません。

売却益によって、残債を一括で返済できればOKですが、売却後でも一括返済が現実的ではないという場合は、すぐ不動産を売り出すべきではないでしょう。

 

②大まかなスケジュールの決定

 

続いて、不動産売却において忘れがちな手続きには、“大まかなスケジュールの決定”も挙げられます。

これは、売却することを決めたときに行うものです。

売買活動の開始から引き渡しまで、どう進めていくのかを決定しましょう。

 

ちなみに、不動産の売却活動は、平均で3ヶ月程度かかると言われています。

そして、売買契約を結んでから、実際物件を引き渡すまでには、1ヶ月程度が必要です。

なぜなら、引っ越しのための準備期間が必要になるからです。

 

これらのことを考慮すると、不動産売却の期間はトータルで6ヶ月程度必要だと考えるのが妥当でしょう。

 

③ホームインスペクションの実施

 

“ホームインスペクションの実施”も、不動産売却において忘れがちな手続きの1つです。

これは、住宅の設計や施工に詳しい専門家が、住宅のコンディションについて調査を行い、欠陥の有無や修繕すべき箇所、その時期などを客観的に診断するものです。

 

もちろん、売主は必ずしもホームインスペクションをしなければいけないわけではありません。

ただ、実施すれば売却活動において非常に有利になります。

 

なぜなら、ホームインスペクションが実施された不動産は、いわば“専門家によって安全性が認められた不動産”であり、買主を安心させられるからです。

 

特に、築年数が古い物件や木造物件などは、ホームインスペクションによって安心感を与えられるかどうかが、とても重要になります。

 

④銀行への連絡

 

不動産売却においては、“銀行への連絡”も忘れないようにしましょう。

これは、買主と売買契約を結んだ後に行う手続きです。

 

不動産に設定された抵当権は、買主に引き渡すタイミングで解除されます。

よって、引き渡しの席には売主の銀行担当者が同席することになります。

 

このとき、担当者は抵当権抹消のための書類を持参してくれますが、引き渡し日時を前もって連絡しておかなければ、当然担当者は準備ができません。

売買契約が決まったら、できるだけ早く銀行に連絡し、スケジュールが合わないといったトラブルを発生させないようにしましょう。

 

⑤引っ越しの準備

 

“引っ越しの準備”は、忘れがちというよりは“遅れがち”になる手続きです。

 

売主は、買主に不動産を引き渡すため、基本的に室内を何もない状態にしなければいけません。

もちろん、インテリアや生活用品だけでなく、ゴミもすべて処分します。

 

ただ、“売り先行”の住み替えを行う場合、この時点でまだ新居が決まっていない可能性があります。

その場合、新居探しで忙しくなり、住まいが決まったときにはすでに引き渡しの数日前になっているケースも少なくありません。

 

たとえ売り先行であっても、住まい探しと引っ越し準備を並行させることを意識しましょう。

 

取得するのを忘れがちな書類は?

 

不動産売却では、手続きだけでなく“書類”にも、取得を忘れがちなものがあります。

これらは必須書類ではありませんが、売却に役立つものであるため、忘れずに取得しましょう。

 

・修繕、リフォームの契約書

過去に売り出し物件の修繕やリフォームを行っているという場合、その旨がわかる契約書を用意しておくと良いです。

どの部分を修繕・リフォームしたのかわかる書類であれば、何でも構いません。

この書類があれば、不動産広告に「〇〇年にリフォーム済!」と表記することができます。

 

・パンフレット、図面

新築で購入した不動産であれば、売主はパンフレットや図面を持っている場合もあります。

できれば、この書類も用意しておきましょう。

これがあれば、建物や室内、仕様などの詳細情報が得られるため、売却活動がしやすくなります。

もし、手元にないのであれば、仲介してくれた不動産会社に問い合わせてみましょう。

 

まとめ

 

不動産売却には、前もって完璧に計画を立てたにも関わらず、うっかり手続きを忘れてしまったというケースが頻繁に見られます。

各種手続きについて、把握せずに売却活動を始めてしまうと大変です。

そうならないためにも是非、今回の記事を参考に、見落としが無いかどうか確認し、不動産売却を始めてみて下さい。

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弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】マンションから戸建てへの住み替えについて

投稿日時: 2020年10月5日

 

住み替えには、戸建てから戸建て、マンションからマンションなど、さまざまなパターンがあります。

中でも多いのは、マンションから戸建てへの住み替えです。

“マイホーム=戸建て”というイメージを持っている方が、やはり多いのでしょう。

そこで今回は、このパターンの住み替えにおけるポイントを解説します!

 

まずはマンションのローン残高をチェック!

 

マンションから戸建への住み替えを行う際、多くの方が不安に思うのは、なんといっても“資金”に関することですよね。

 

一般的に、マンションから戸建てに移る場合は、従来よりも部屋の規模やグレードが上がることが多いため、その分購入費用もかかりやすくなります。

そんなときに重要なのが、正しい“住み替え計画”を立てることです。

 

具体的には、まずマンションに残っているローン残高をチェックするところから始めましょう。

残高が一切ない場合は、売却益をそのまま戸建ての購入費用に充当できます。

 

逆に、まだローンが残っているという場合、基本的には完済しなければ住み替えができません。

もちろん、新居のローンと一本化できる“買い替えローン”を利用するという方法もありますが、これはローンの総返済額が大きくなる方法であるため、あまりおすすめできません。

 

月々の返済可能額を決めよう

 

マンションから戸建てに住み替える場合、新しい戸建て物件には長い間住み続ける可能性が高いです。

戸建てからの引っ越しは、そう簡単にはできませんからね。

 

もちろん、長い間住み続ける戸建てを買うのであれば、将来のことを考え、適切なローンの月返済可能額を決めなければいけません。

具体的には、月収の20%程度が理想でしょう。

 

賃貸物件の賃料は、月収の25%程度でも問題ないとされていますが、戸建てを購入する場合のローン返済額は固定資産税、修繕費、火災保険料などもかかるため、少し余裕を持って20%にしておくことをおすすめします。

 

ローンの返済期間は“定年時の年齢-現在の年齢”

 

マンションから戸建てへの住み替えでは、ローンの返済期間も慎重に決めなければいけません。

 

住宅ローンは、基本的に30~35年の長期に渡って返済するケースが多いですが、定年を迎えてもなお返済し続けるという状況は、できれば避けた方が良いでしょう。

定年後は、これまで仕事で得ていた収入が途絶えますし、身体を壊すリスクも大きくなりますからね。

 

つまり、住宅ローンの返済期間は、定年時の年齢から現在の年齢を引いた年数にすべきだということです。

例えば、定年が65歳、現在の年齢が40歳の場合は、返済期間を25年以内に抑えるようにしましょう。

 

マンション⇒戸建てにはどんなメリットがある?

 

マンションから戸建てへの住み替えには、主に以下のようなメリットがあります。

 

・自由な設計が可能になる

・固定費の負担が減る

・資産として遺せる

 

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

 

自由な設計が可能になる

 

マンションから戸建てに住み替えたからといって、必ず部屋が広くなるとは限りませんが、設計の自由度は間違いなくアップします。

 

例えば、玄関を吹き抜けにリフォームしたり、屋根裏部屋を設けたりといった設計は、戸建てでなければなかなか実現できません。

 

固定費の負担が減る

 

戸建てに住み替えることで、マンション住まいをする場合にかかる固定費は少なくなります。

具体的には、管理費や修繕費、駐車場代などが挙げられます。

 

もちろん、戸建てに住み替えることで新たにかかる固定費もありますが、上記の費用がかからなくなるということは、とても喜ばしいことでしょう。

 

資産として遺せる

 

マンションであっても戸建てであっても、購入したものであれば、後世に資産として残すことができます。

 

ただ、区分マンションの場合、老朽化したときに自由に修繕したり、建て替えをしたりするのは難しいです。

一方、戸建ては土地ごと購入している物件のため、古くなれば建て替えられますし、土地のみを資産として残すことも可能です。

 

戸建てでは近隣トラブルに注意しよう

 

マンションとは違い、戸建ては階上・階下に人が住んでいません。

よって、近隣トラブルは起こりにくいと思っている方も多いかもしれませんが、実は一概にそうとは言えないのです。

 

なぜなら、戸建てにはマンションのような明確な規則がないからです。

 

マンションの場合、ルールを守らない住人がいれば、管理会社・管理組合に相談し、改善を促すことが可能です。

しかし、戸建てにはそのシステムがないため、住人同士での話し合いは避けられません。

 

住み替え後のトラブルを防ぐためには、不動産会社などに相談し、近隣付き合いが良好かどうかチェックしておきましょう。

 

まとめ

 

現在、マンションから戸建てへの住み替えを目指し、必死に毎日働いているという方もいるでしょう。

もちろん、それに明確な目的があるのなら問題ありませんが、「マイホームと言えば戸建て」という風に、漠然とした理由での住み替えを考えているなら、少し考え直した方が良いかもしれません。

戸建てではなくても、快適な生活を送れる可能性は十分あります。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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【横浜の不動産会社が解説】住宅購入時にチェックしたい4つの要素

投稿日時: 2020年10月1日

 

住宅を購入する際には、必ずチェックしなければいけない要素があります。

それは、“立地”を構成する4つの要素です。

一口に立地といっても、あらゆる角度から見なければその良し悪しは判断できません。

ここからは、チェックすべき各要素について、細かく解説していきたいと思います!

 

住宅購入時にチェックすべき“立地を構成する要素”とは?

 

購入するのが戸建て住宅であっても、マンションであっても、基本的にチェックしなければいけない要素に違いはありません。

具体的には、以下の4つです。

 

・自然的要素

・社会的要素

・経済的要素

・行政的要素

 

では、それぞれの詳細を見ていきましょう。

 

①自然的要素

 

自然的要素とは、その住宅における自然環境の良し悪しを表す要素をいいます。

具体的には、以下のようなものが当てはまります。

 

  詳細
気候、気象 日照時間、降雨量、降雪・積雪量、温度、湿度、風向
土壌、地盤 地質・地盤の状態、地勢、埋め立て・盛土の有無
災害の発生 洪水、地滑り、土石流、津波に関する安全性と避難先の状態
景観、眺望 低地・高地・傾斜地、山や海の眺望、著名な施設や景勝地などの眺望

 

住宅購入時、災害の危険性や、眺めの良さなどはチェックする方も多いと思いますが、自然環境の良し悪しはそれだけでは判断できません。

上記の要素を細かくチェックして、より安全かつ住みやすい住宅を選びましょう。

 

②社会的要素

 

社会的要素とは、その住宅周辺の交通環境、商業施設などが整っているかどうか、将来需要があるエリアかどうかなどを表す要素を指しています。

非常に多くのチェック項目に分かれるため、必ず前もって把握しておきましょう。

具体的には以下の通りです。

 

  詳細
人口、世帯 人口の状態(現状、未来)、家族構成・世帯分離の状態(現状、未来)、高齢化の状況
教育、福祉 教育施設の状態(配置や通学の安全性)、社会福祉の状態
商業、業務 商店街、大規模商業施設、スーパーマーケット、コンビニエンスストア、銀行、郵便局、飲食店などの状況
道路、交通 街路の幅員・構造・混雑状況、駅前広場の有無、勤務先や学校までの距離、交通機関の充実度
都市、住宅 都市の形成、街並み、住宅地としての評価、公共施設の整備状況、趣味・娯楽を楽しむ機会
公害、騒音 騒音・大気汚染、土壌汚染、水質汚染、治安

 

家族に高齢者の方がいたり、子どもがいたりする場合は、必然的にこの要素におけるチェック項目が増加します。

ちなみに、今後人口が減ることが予想されるエリアの住宅は、あまり資産価値を維持できず、将来売却に苦戦する可能性があるため、注意してください。

 

③経済的要素

 

経済的要素とは、その住宅があるエリアにおいて、経済的な良い点があるかどうかを表す要素をいいます。

詳しくは以下の通りです。

 

  詳細
物価、賃金 物価・賃金の状況、雇用の機会と状態
税金、家賃 土地や建物にかかる税負担(評価額、税率)、住民税等の税負担、家賃水準
発展、衰退 発展や衰退の状態(開発、再開発、新規交通、新店舗)

 

この中でもっともチェックすべきなのは、やはり土地や建物にかかる税負担です。

長くそのエリアに住み続けようと考えている方は、なおさら細かくチェックする必要があるでしょう。

 

④行政的要因

 

行政的要因とは、その住宅があるエリアにおいて、どのような行政活動が行われているかを判断する要素をいいます。

具体的には、以下のような項目で構成されます。

 

  詳細
規制、政策 土地利用に関する計画・規制、土地・建物の構造・防災に関する規制、宅地・住宅に関する施策の状況
推進、優遇 子育て・共働き・高齢者・空き家に関する推進や優遇の状況、政策の持続性

 

行政により、政策や優遇制度が整備されているエリアは、住宅購入後の生活において、大きな恩恵を受けられる場合があります。

特に、共働きの家庭や子どもが多い家庭などは、細かくチェックしておきたいところですね。

 

もちろん室内のチェックも重要

 

住宅購入時は、前述した立地を構成する4つの要素とともに、当然室内のチェックもしなければいけません。

細かく見ていきましょう。

 

・水回り

中古物件の場合、蛇口のパッキンが老朽化して水漏れが発生したり、給湯器の故障で温水が出亡くなったりする可能性があります。

そのような状況に備えて、各設備のメーカーを確認しておきましょう。

 

・床

実際手で触って質感を確認し、不動産会社に素材の説明を受けましょう。

 

・ドア

重くしっかりした質感かどうか、開け閉めの具合はどうか、配置はどうかをチェックしましょう。

 

・階段

階段がある場合は、手すりが付いているか、ステップに滑り止めがあるかをチェックします。

 

・玄関

小さな子どもがいる世帯の場合、玄関を出てすぐに道路があると危険なため、必ず確認しておきましょう。

 

まとめ

 

“好立地”という言葉には、さまざまな意味があります。

例えば、周辺の商業施設が充実している住宅、緑が豊かな住宅、交通環境が整っている住宅などは、どれも“好立地”と言えます。

しかし、より良い住宅を購入したいのであれば、上記の条件を多くクリアしている物件を選べるよう、さまざまな角度から立地をチェックしましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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