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ARCHIVE 2020年11月

【横浜の不動産会社が解説】不動産広告作成時のポイント・ルール

投稿日時: 2020年11月30日

 

買主に物件情報を伝える際に欠かせないツールとして、“不動産広告”が挙げられます。

売主は、不動産会社に依頼することで広告を作成できますが、情報さえ伝われば、あとはどうでもいい良いというわけではありません。

ここからは、不動産広告作成時のポイント・ルールを見ていきましょう。

 

必ず記載したい2つの項目について

 

不動産広告には、必ず記載したい項目があります。

よって、最初不動産会社が作成した広告に、以下の2つの項目が含まれていなければ、改めて依頼し直すことをおすすめします。

 

・物件の図面、周辺情報

・ターゲット層

 

物件の図面、周辺情報

 

不動産広告によって、買主に物件の魅力を伝えることは確かに重要です。

しかし、まずは“どんな物件なのか”を伝えることを重視しなければいけません。

 

よって、売り出す物件の図面やそれを数字にしたデータ、周辺施設、公共交通機関などの情報は、細かく記載しましょう。

こうすることで、広告を閲覧した方に、当該物件での生活をイメージしてもらいやすくなります。

 

ターゲット層

 

不動産広告には、“どの層をターゲットにしているのか”についても、必ず記載しましょう。

単身世帯向けなのか、それともファミリー世帯向けなのかを記載するだけでも、非常に見やすい内容になります。

 

もちろん、さらにピンポイントでターゲットを絞り込めば、ピッタリ条件に当てはまる世帯が魅力を感じてくれるでしょう。

例えば、“小さなお子様がいるファミリー世帯におすすめ!”、“アクセス環境を重視する独身男性必見!”という風に記載すれば、内見に来てもらえる確率は上がります。

 

意識したい3つのポイントについて

 

不動産広告を作成する際は、以下の3つのポイントも意識しましょう。

 

・外観の写真を大きめに載せる

・売主の写真を載せる

・行動してもらうための文章を載せる

 

外観の写真を大きめに載せる

 

不動産広告には、物件情報だけでなく、外観の写真も大きめに載せなければいけません。

外観は購入希望者の方がもっとも最初に見る部分であり、そこを見やすくすることによって、好印象を持ってもらえるでしょう。

 

売主の写真を載せる

 

物件そのもの、または周辺環境の写真をたくさん載せるのも良いですが、できれば売主の写真も掲載しましょう。

なぜなら、事前に売主の顔がわかるようにしておくことで、広告を見た方に安心感を持ってもらえるからです。

 

もちろん、写真の掲載が逆効果になってしまっては意味がないので、このときにはできる限り身なりを整えた、笑顔の写真を載せるようにしましょう。

 

行動してもらうための文章を載せる

 

不動産広告には、“内見実施中”、“内見歓迎”といった言葉を載せることもありますが、これでは少しアピールに欠けます。

 

より購入希望者にアピールするには、“行動してもらうための文章”を掲載する必要があります。

具体的には、以下のような文章です。

 

「いつでもぜひ、内見にお越しください!」

「ご家族で内見にお越しください!お待ちしております!」

 

不動産広告作成時のルールについて

 

不動産広告は、あらゆる手を使って魅力的なものに仕上げる必要がありますが、それはルールの範囲内で行わなければいけません。

よって、以下のルールは必ず覚えておきましょう。

 

・誇大広告

・広告開始時期

・取引態様の記載

 

誇大広告

 

これは、実際以上に利点を強調している広告を指す言葉です。

不動産広告では、客観的な根拠がないにも関わらずメリットを断定したり、実際より有利であるかのように誤解させたりする以下のような表示を禁止しているため、記載しないように注意しましょう。

 

・値上がり確実

・最大規模

・最高級

・当社だけ

・格安

・今だけの厳選物件 など

 

広告開始時期

 

不動産広告は、売主が不動産会社に作成を依頼した後に公表されますが、広告の開始時期には決まりがあります。

宅地の造成あるいは建物の建築に関する工事の完了前については、工事に際して必要な開発許可、建築確認を取った後でないと、広告を開始してはいけません。

 

例えば、売り出す物件を大規模なリフォーム後に売るような場合は、その工事が完了してからしか広告を出せないということになります。

 

取引態様の記載

 

不動産売買には、“取引態様”というものが存在します。

これは、不動産会社が土地・建物の売買を実施する場合の立場を表したものをいい、以下の3つに分かれます。

 

・売主

・代理

・仲介(媒介)

 

不動産広告には、これを必ず記載しなければいけないというルールがあるため、覚えておきましょう。

ちなみに、多くの不動産売買における取引態様は“仲介(媒介)”になります。

 

まとめ

 

ここまで、不動産広告に関するあらゆるポイント・ルールを見てきましたが、いかがでしたか?

売主の中には、不動産会社が作成した広告にしっかり目を通さず、不動産会社任せになっている方もいるでしょう。

しかし、より物件の魅力を伝えたいのであれば、積極的に広告のブラッシュアップに協力しなければいけません。

もちろん、その際はきちんとルールを守りましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】マンション売却における失敗事例

投稿日時: 2020年11月26日

 

マンション売却には、典型的な失敗がいくつか存在します。

人生において不動産売却を経験する回数はそう多くありませんから、分からない事がたくさんあっても致し方ありません。

しかし、事前に失敗事例を知っておくだけでも、先人と同じ轍を踏む可能性は下げられますよね。

ここからは、具体的な失敗事例を見ていきましょう。

 

スケジュールに余裕がなくなる

 

マンション売却における失敗事例としては、まず、“スケジュールに余裕がなくなる”ということが挙げられます。

 

特に初めての売却では、書類集めや各種手続きなど、1つ1つの作業に時間がかかり、気が付いたら時間が足りなくなっていたというケースがよくあります。

 

ちなみに、マンション売却にかかる期間は3ヶ月程度と言われていますが、知識を身に付ける時間なども含めると、実際には3ヶ月では足りません。

つまり、なるべく早く売り出せる準備を整えておき、そこから3ヶ月間、売却活動に注力するべきだということです。

 

最低売却価格を決めていない

 

マンション売却における典型的な失敗には、“最低売却価格を決めていない”ということも挙げられます。

 

最低売却価格とは、売主が「最低でもこの価格で売りたい!」と考える価格のことであり、これを決めていないと、マンション売却は長期化しやすいです。

 

例えば、3,000万円でマンションを売却したい売主は、3,000万円で購入してくれる買主が現れるまで待ちますよね。

しかし、“3,000万円で売ること”ばかりを考えていると、2,900万円、2,800万円などで購入したい買主が現れても、スルーしてしまうことになります。

 

一方、「3,000万円で売りたいけど、2,800万円で購入してくれる人が現れたら売ろう」という風に、最低売却価格をあらかじめ決めておけば、スムーズなマンション売却が実現できますし、売却の長期化によって、極端に売値が下がる心配もありません。

 

買主の属性をチェックしていない

 

マンション売却における失敗事例には、“買主の属性をチェックしていない”ということも挙げられます。

 

マンションの買主における職業、年収などの属性は、当然千差万別です。

買主が決定したのであれば、不動産会社に依頼し、職業だけでも把握しておきましょう。

 

なぜなら、買主が収入の不安定な職業に就いている場合、住宅ローン審査に通過できず、一度成立した売買契約が白紙になってしまう可能性があるからです。

これは、買主がローン審査に落ちた場合に、売買契約をなかったことにできる“住宅ローン特約”が効力を発揮することが理由です。

 

高額な売り出し価格を設定してしまう

 

マンション売却でありがちな失敗としては、“高額な売り出し価格を設定してしまう”ということも挙げられます。

 

すべての売主は、「少しでも良い条件でマンションを売却したい!」と考えますよね。

しかし、あまりにも周辺相場と乖離した売り出し価格を設定してしまうと、多くの買主に敬遠されてしまいます。

 

ちなみに、「最初の売り出し価格が高すぎた場合は、後で下げれば良い」と考えている方もいるかもしれませんが、この考えは正しくありません。

なぜなら、これまで高額だった売値を急に下げると、買主に「この物件には何か問題がある」と勘繰られてしまうからです。

 

不適切なタイミングで売り出す

 

マンション売却における失敗事例としては、“不適切なタイミングで売り出す”ということも挙げられます。

 

例えば、中古マンションのニーズが比較的多いのは、新生活スタート前の2~3月頃とされています。

逆に、夏場や年末年始などは買主の数が少ないため、なかなか思い通りの売却ができません。

 

もちろん、2~3月が売り時だからといって、その時期から売却活動を初めてはいけません。

スケジュールの項目でも触れたように、不動産売却は売却活動だけでも3ヶ月程度はかかるものです。

 

よって、2~3月の成約を目指すためには、最低でも前年の年末頃までに、売却活動を始められる準備を整えなければいけません。

 

内見準備が不十分

 

“内見準備が不十分”ということも、マンション売却においてよくある失敗の1つです。

 

マンションの内見は、購入希望者の第一印象を決める極めて重要なイベントです。

よって、ここの準備が不十分な売主は、間違いなく売却を長引かせてしまうでしょう。

 

例えば、内見時には、なるべく清潔なイメージを持ってもらうために、ある程度室内から物を撤去しなければいけません。

しかし、売主の中には、「掃除さえしておけば、良いイメージを与えられるだろう」と勘違いしている方もいるため、注意しましょう。

 

もちろん、購入希望者の印象を良くするためには、清掃やモノの撤去だけでなく、照明の新調や窓の開放などの工夫もしなければいけません。

 

まとめ

 

ここまで、今後マンションを売却する方に向け、失敗事例をいくつかご紹介しましたが、参考になりましたでしょうか?

くまなく目を通していただいた方はもうお分かりの通り、前述の失敗に関しては、事前に把握していれば防げるものがほとんどです。

この機会にぜひ学んでいただいて、理想のマンション売却を実現しましょう!

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【横浜の不動産会社が解説】住宅ローンの返済が困難になる原因

投稿日時: 2020年11月23日

 

不動産を購入する際、大半の方は住宅ローンを利用します。

しかし、何かしらの理由で計算が狂い、返済していくのが困難になるというケースは少なくありません。

では、住宅ローンの返済が難しくなる原因としては、一体どんなことが挙げられるでしょうか?

対策と併せて解説しますので、ぜひご覧ください!

 

住宅ローンの返済が困難になる主な原因とは?

 

何の計算もせず、住宅ローンを組む方などいません。

借り入れた当時は、ほとんどの方が完済できることを確信した上で、金融機関と契約しているはずです。

 

しかし、日々生活していると、イレギュラーな出来事が起こることもあります。

住宅ローンの返済は、主に以下のような出来事に遭遇したことが原因で、困難になっている人が多いです。

 

・収入の減少、リストラ

・教育費用、介護費用の増加

・離婚

 

それぞれの項目について、詳しく解説しましょう。

 

収入の減少、リストラ

 

住宅ローンを利用する際には、当然自身の収入とのバランスを考慮します。

「この年収なら、〇〇円くらい借りられる(返済できる)」といったように、返済計画を立てるということです。

 

しかし、これはあくまで、完済時まで収入が減少しなかった場合のシミュレーションです。

よって、住宅ローンを借り入れるのであれば、今後収入が減ったり、職を失ってしまったりするリスクも想定して、返済プランを立てなければいけません。

 

実際、収入減少やリストラのことを考慮しておらず、返済が困難になったという方は多くいます。

 

教育費用、介護費用の増加

 

住宅ローン利用時は、今後の人生における支出も考慮しなければいけません。

返済は問題なくできたとしても、他の費用が捻出できなければ、生活に支障が出てしまうでしょう。

 

特に、教育費用や介護費用に関しては、想定以上の金額がかかることをあらかじめ考慮しておきましょう。

例えば、子どもが公立ではなく私立の学校に進学する場合や、急に両親の介護が必要になった場合などは、思ったよりも支出が大きくなる可能性があります。

 

もちろん、これらの支出増加が原因で、住宅ローン返済が困難になる可能性もゼロではありません。

 

離婚

 

住宅ローンを組んで不動産を購入したにもかかわらず、残債があるうちに離婚してしまった場合も、返済が難しくなる可能性があります。

 

なぜなら、離婚すると世帯収入は減少する可能性が高いですし、持ち家や住宅ローン返済に対する意欲も減退してしまいがちだからです。

離婚後も、住宅ローンを完済まで滞りなく支払ったというケースの方が、もしかすると少ないかもしれません。

 

もちろん、離婚を想定して住宅ローンを利用する方はいないと思いますが、このような形でも影響が出るということは覚えておきましょう。

 

住宅ローン返済が困難になった場合の対策

 

少しでも住宅ローンの返済が難しいと感じたら、すぐに対策を取らなければいけません。

具体的には、返済の負担が大きいことにより、1~2ヶ月ほど生活が困窮している段階で、以下の対策を取るべきです。

 

・借入先への相談

・ローン借り換え

・個人再生手続き

・不動産売却

 

借入先の相談

 

住宅ローンの滞納が発生しそうな段階にまで至っている方は、まず借入先の金融機関に相談してみましょう。

そうすることで、“リスケ”をしてもらえる可能性があります。

 

リスケとは、“リスケジュール”の略であり、ローンの返済額を一定期間のみ減額してもらえる制度を指しています。

これだけでも、かなり状況は良くなるでしょう。

 

ローン借り換え

 

返済が困難になってきている方は、非常に金利が高い住宅ローンを利用している可能性があります。

よって、もう少し条件の良い別のローンへの“借り換え”も検討してみましょう。

 

もし、低金利の住宅ローンに借り換えることができれば、キャッシュフローは大幅に改善する可能性があります。

 

しかし、借り換えは無料で行えるものではありません。

一般的には、借り換え手数料や印紙代といったコストが数十万円単位でかかるため、なるべく貯蓄が少なくなる前に実践したいところです。

 

個人再生手続き

 

他の借金を抱えていることが理由で、ローン返済が困難になっている方は、 “個人再生”の手続きをすることも検討しましょう。

これは、住宅ローンなどの例外を除く、すべての債務の返済額を大幅に減額してもらい、分割で支払っていく手続きをいいます。

 

つまり、他の借金を減額してもらい、少しでも住宅ローン返済に資金を充てられるようにするということです。

 

不動産売却

 

住宅ローン返済が難しい場合には、不動産を売却し、その売却益で完済するという選択肢もあります。

しかし、売却益でもローンを完済できないと判断される場合、この方法は有効ではありません。

 

まとめ

 

ここまで、住宅ローンの返済が困難になる原因と対策について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

住宅ローンは非常に大きな金額になるため、今後の収入や支出、ライフイベントなど、あらゆることを想定して借り入れなければいけません。

そして、返済が難しくなった場合はすぐに行動し、八方塞がりにならないことを強く意識しましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】転勤が決まったとき、持ち家はどうする?

投稿日時: 2020年11月19日

 

せっかくマイホームを購入したにもかかわらず、急に転勤が決まってしまうというケースがあります。

この場合、基本的には別の物件に移り住むことになりますが、果たして持ち家の処理はどうすれば良いのでしょうか?

ここからは、マイホームを持つ方が転勤になった場合の選択肢と、判断のポイントについて解説します。

 

急な転勤が決まったときの選択肢について

 

単身赴任であれば、残された家族はマイホームに住み続けることになるため、基本的には問題ありません。

しかし、家族全員で転居する場合、どうしても持ち家を持て余してしまいます。

この場合、基本的には以下の2つの選択肢からいずれかを選ぶことになります。

 

・売却

・保有

 

売却

 

誰もが最初に思いつく選択肢としては、やはり“売却”が挙げられます。

愛着のあるマイホームを売却するのは心苦しいですが、転勤先で新たな住居を購入する場合は致し方ありません。

 

もっとも、売却益は新居の購入費用に充てられるため、ある程度メリットはある選択肢だと言えます。

住宅ローン残債よりも高値で売却することができれば、転勤先での新生活に向けて、まとまった費用を手に入れることができるかもしれません。

 

もちろん、売却すれば以下の費用を負担する必要もなくなります。

 

・メンテナンス費用

・固定資産税

・火災保険料 など

 

しかし、急な転勤だと思うように売却活動ができず、売却価格が下がってしまう可能性があります。

これは大きなデメリットですね。

 

価格査定や、取引する不動産会社の選定といった売却に必要な段取りは、転勤先への転居前に完了させる必要がありますので、多くの方は相当限られた時間の中で準備することになります。

売却を検討している方は、必ず覚えておきましょう。

 

保有

 

売却せず、空室のまま保有し続けるというのも1つの選択肢です。

保有すれば、近くのエリアに再び転勤になった場合に、また慣れ親しんだマイホームに住むことができます。

転勤は1回とは限りませんからね。

 

ただ、定期的に換気したり、清掃したりしなければ、住宅は驚くほどの速さで老朽化します。

もちろん、維持管理費や交通費などがかかり、金銭的な負担が大きくなるのもデメリットです。

 

もっと言えば、そのまま保有する場合、適切な管理ができなかったときのリスクは計り知れません。

それは、“特定空き家”に認定されるリスクです。

 

特定空き家とは、“空き家等対策特別措置法”に定められているもので、そのまま放置した場合に、以下のことが懸念される空き家を指しています。

 

・倒壊等著しく保安上危険になるおそれがある

・著しく衛生上有害となるおそれがある

・著しく景観を損なっている

 

特定空き家に指定された後、自治体から改善の勧告を受けると、“住宅用地の特例措置”の対象から除外され、固定資産税の優遇措置が適用されなくなる関係から、固定資産税額はおおよそ更地状態と同様の最大6倍となる可能性があります。

 

さらに、自治体からの命令に応じず、違反となってしまった場合、最大50万円以下の過料を負担しなければいけません。

 

つまり、適切な管理ができる自信を持っている方以外は、住宅をそのまま保有すべきではないということです。

 

売却と保有、判断のポイントは?

 

では、売却と保有で迷った場合は、一体どこを見て判断すれば良いのでしょうか?

以下のポイントに着目することで、判断はしやすくなります。

 

・住宅ローンの状況

・転勤の期間

 

住宅ローンの状況

 

持ち家の住宅ローンが残っている状態で転勤が決まった場合は、売却することをおすすめします。

なぜなら、この状況で新しい住居を購入してしまうと、経済的にかなり苦しくなってしまうからです。

 

ただ、マイホームを購入した直後に転勤が決まってしまった場合、すぐに売却するのはあまりにもったいないですよね。

この場合は、マイホームを保有したままの状態にし、転勤先で新しい物件を購入せず、賃貸物件に入居しましょう。

 

そうすれば、念願のマイホームをすぐ手放すことにはなりませんし、経済的な負担もある程度軽減されます。

 

転勤の期間

 

最初から転勤の期間が決まっていて、なおかつそれが1年などの短期間の場合は、そのまま持ち家を保有しましょう。

短期間で戻って来られるにも関わらず、売却するのは非常にもったいないです。

 

逆に、5~10年程度の長期転勤が決まった場合は、維持管理のために訪れるのも大変になるため、売れるうちに売っておいた方が良いでしょう。

 

ちなみに、本社自体が移転になった場合や、これまで勤務していた支社が閉鎖になった場合なども、同じ勤務エリアに戻ってくる可能性は低いため、売却することをおすすめします。

 

まとめ

 

普段会社員として勤務している方の中には、「いつ転勤を言い渡されるかわからない…」という方もいるでしょう。

よって、少しでも転勤の可能性がある方は、その際に持ち家をどう処理するのかについて、早めに考えておくことをおすすめします。

もちろん、売却と保有におけるメリット・デメリットを理解した上で判断するのは大前提です。

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【横浜の不動産会社が解説】東向き不動産のメリット・デメリット

投稿日時: 2020年11月16日

 

これから不動産を購入する方の中には、方角を気にしている方もいるでしょう。

一般的に、日当たりが良い南向きの物件は人気であり、そのメリットを知っている方も多いでしょうが、他の方角のメリットについては、意外と知られていません。

今回は、“東向き”の不動産におけるメリットとデメリットを中心に解説します!

 

東向き不動産のメリットについて

 

まずは、東向きの不動産にどのようなメリットがあるのかを見てみましょう。

 

・朝日が入りやすい

・夏場は快適に過ごせる

 

朝日が入りやすい

 

朝、太陽は東から昇ります。

よって、東向きの不動産には、もっとも朝日が入りやすい方角だというメリットがあります。

 

朝日をしっかり浴びることは身体にも良いですし、朝の目覚めがあまり良くない方にとっても、大きなメリットですね。

 

夏場は快適に過ごせる

 

東向き不動産の場合、強い日が射し込むのは、主に朝の時間帯のみです。

それ以外の時間帯は、強い日光に照らされることもありません。

 

つまり、日中日が射し込みにくいことにより、室温も上がりにくいということです。

このような理由により、暑さの厳しい夏場でも快適に過ごせます。

もちろん、夏場の生活環境が良くなるだけでなく、冷暖房費もかかりにくくなります。

 

東向き不動産のデメリットについて

 

では、東向き不動産のデメリットには、一体どのようなことが挙げられるでしょうか?

主なデメリットは以下の通りです。

 

・日が射し込む時間が短い

・夜間は冷えやすい

・午後から洗濯物が乾きにくい

 

日が射し込む時間が短い

 

東向き不動産には、朝日が入りやすいという大きなメリットがありますが、その時間は決して長くありません。

 

エリアによって微妙に異なりますが、一般的には朝6~8時の2時間くらいしか光が射し込まないケースが多いです。

 

夜間は冷えやすい

 

先ほども触れましたが、東向きの不動産では、主に朝の時間帯しか強い日光が射し込みません。

 

よって、日中の日差しで室内が暖まることは基本的になく、冬場の夜間などは特に冷えやすくなるでしょう。

当然、その分冷暖房費もかかりやすくなります。

 

午後から洗濯物が乾きにくい

 

普段仕事で忙しい単身者の方などは、仕事から帰宅し、夜に洗濯物を干して、翌日の朝には取り込めるように段取りをすることもあるでしょう。

 

しかし、東向きの不動産において、そのような段取りを組むことは難しいです。

理由はもちろん、午後~早朝までほとんど日が当たらないからです。

特に気温が低い冬場は、浴室乾燥機などを使用しない限り、思ったように洗濯物を乾かせないでしょう。

 

東向き不動産を購入すべきなのはどんな人?

 

ここまで解説した特徴を踏まえると、以下のような方が東向きの不動産を購入すべきだと言えます。

 

・朝、強い日光で目覚めたい人

・普段家を空けることが多い人

 

朝、強い日光で目覚めたい人

 

朝、強い日光を浴びて目覚めたい方は、東向きの不動産がおすすめです。

起きる瞬間から日光を浴びることで、爽やかな1日の始まりになりますし、体内から“セロトニン”という幸せホルモンが大量に生成されることで、夜の睡眠の質向上にも繋がります。

 

もちろん、単純に普段から寝坊しがちの方にとっても、一瞬で身体を起こすことができる東向きの不動産は向いていると言えるでしょう。

 

普段家を空けることが多い人

 

これから不動産を購入しようとする方の中には、「できるだけ、日中にも日が当たる家に住みたい…」という方もいるでしょう。

このような方に、東向きの不動産は向いていません。

つまり、家にいる時間が長い方ですね。

 

しかし、逆に日中あまり家にいない方は、東向きの“日中日が当たりにくい”というデメリットを感じないため、購入を検討しても良いでしょう。

 

午後から活動する方には西向きがおすすめ

 

午後から1日の活動が始まるという方は、東向きだと少し不便になります。

なぜなら、まだ寝静まっている朝の時間に、日の光が強くなるからです。

もちろん、カーテンをしていればある程度光は防げますが、明るさがストレスになる可能性は否めません。

 

そのような方は、東向きではなく西向きの不動産を購入することをおすすめします。

西向きの不動産は、午後からの日当たりが良く、反対に午前中の日当たりはほとんどありません。

よって、日射しが睡眠の邪魔をすることはありませんし、午後から洗濯物を干してもよく乾きます。

 

しかし、西向きの場合、夕方の西日が真横から入ってくるため、非常に眩しく、夏場の室温はかなり上昇します。

もちろん、その分冬場の夕方は暖かくなりますが、これらの特徴は事前に押さえておかなければいけません。

 

まとめ

 

ここまで、東向き物件のメリット・デメリットをご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか?

もちろん、不動産を購入する際は、方角以外にも要素として考えなければならない点が多々あるでしょう。

しかし、購入後に部屋の寒さや暑さや洗濯物の乾きにくさなどを感じると、日々の生活で大きなストレスを抱えてしまうことになりますよね。

自分に向いている物件はどの方角か、購入前に考えてみましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】売れない物件を放置しない方が良い理由

投稿日時: 2020年11月12日

 

相続した空き家がとても古かったり、再建築不可物件だったりする場合は、売却に苦戦する可能性が高いでしょう。

このような物件は、決して使い勝手が良いとは言えないからです。

しかし、売れないからといって、何となくそのまま保有し続けてはいけません。

ここからは、売れない物件を放置しない方が良い理由について解説します!

 

売れない物件を放置すべきではない理由は主に3つ

 

古い空き家や再建築不可物件、地方の物件などは、需要が低く使い勝手も良くないため、買い手が付きにくいケースが多いです。

それでも、なんとか売却するための活動をしたり、可能な土地活用を模索したりしなければいけません。

その理由としては、主に以下のことが挙げられます。

 

・無駄な費用がかかる

・土地価格が下落する可能性がある

・近隣トラブルが起こる可能性がある

 

無駄な費用がかかる

 

これは、放置すべきではない一番の理由と言っても過言ではありません。

 

土地を所有する方は、毎年必ず固定資産税、都市計画税を支払うことになります。

もちろん、実際その土地や建物を使用しているか否かは関係ありません。

誰も住んでおらず、老朽化も進んでいるような物件を所有し続けているだけでも、税金を納めなければいけないのです。

これほど無駄なことはありませんよね。

 

ちなみに、一応不動産会社を介し、物件を売り出しているという場合でも、なかなか買い手が見つからない場合、前述の税金は発生し続けます。

売り出したからといって、所有者が変更になるわけではないのですね。

 

土地価格が下落する可能性がある

 

売れない物件を放置していると、当然少しずつ価格は下落します。

特に誰も住んでいない建物は、恐ろしいほどの早さで老朽化していくため、あっという間に値段が付かないほど価値を下げることもあります。

 

一方、建物がなく、土地のみの状態で放置している場合、それほど大きな劣化は見られません。

しかし、土地も価格が下がる可能性は十分あります。

 

例えば、売れないまま放置している間に、その土地があるエリアで人口が減り続けたとしましょう。

この場合、土地の需要はどんどん下がっていくため、必然的に土地の価格も下がりやすくなります。

 

近隣トラブルが起こる可能性がある

 

売れない空き家、再建築不可物件などを放置すると、近隣トラブルに繋がるおそれもあるため、注意しましょう。

 

先ほども触れたように、人が住んでいない建物は、私たちの想像を超えるスピードで老朽化していきます。

そして、まったく管理をせずに放置していると、当然土地に草木が生い茂ったり、害虫が発生したりする可能性も高くなります。

 

このような状況は、当該エリアの景観を損ねたり、近くに住む住民の生活に悪影響を与えたりするため、トラブルの引き金になることも珍しくありません。

 

もちろん、誰かが見張っているわけでもありませんから、勝手にゴミを投棄されたり、火をつけられたりする可能性もあります。

一方、定期的にメンテナンスに訪れたり、売却活動を積極的に行ったりすれば、基本的にこのような状況にはなりません。

 

売れない物件を売るためのステップ

 

売れない空き家や再建築不可物件は、放置せず早急に手放すことをおすすめします。

しかし、通常の不動産と同じような方法ではなかなか買い手が付かないため、以下のステップを踏んで売却に少しでも近づきましょう。

 

・相場通りの価格で売り出す

・売れやすい状況に整える

 

相場通りの価格で売り出す

 

なかなか売れない物件を売るためには、まず“相場通りの価格で売り出す”ということを試してみましょう。

 

一般的に、不動産を売り出す際は、相場価格を調べ、それよりも少しだけ高い売り出し価格を付けることが多いです。

なぜなら、不動産売買では買い手から値引き交渉をされる可能性が高いからです。

 

しかし、売れない物件を相場より高い価格で売り出しても、見向きもされないでしょう。

よって、まずは相場通りで売り出し、最終的に少し相場を下回ったとしても、売買を成立させることを最優先に考えるべきです。

 

売れやすい状況に整える

 

草木が生い茂っていたり、ボロボロの空き家が建っていたりする物件は、たとえ立地が良かったとしても、なかなか売却できません。

よって、まずは清掃やメンテナンスを行い、綺麗な見た目に整える必要があります。

 

ちなみに、地方の売れない物件の中には、土地が広大すぎて宅地に向かず、なかなか買い手が付かないというものもあります。

この場合は、分筆あるいは分割を検討しましょう。

 

一戸の建物を建てるのに適したサイズにすることで、ある程度買い手が集まることが期待できます。

 

まとめ

 

相続した空き家等が、自身の住まいから離れた場所にある場合、ついつい放置しがちになります。

しかし、そのまま放置しても何も良いことはありませんし、後々本腰を入れて売却しなければいけないのであれば、早いうちから行動するに越したことはありません。

間違っても、何年も放置し続けて、売却も活用もできない土地にはしないようにしましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売買セミナーに参加しよう

投稿日時: 2020年11月9日

 

不動産売買では「思ったより成約条件が良くなかった」「売買成立まで時間がかかった」というケースがよくあります。

このような失敗をしたくないという方は、ぜひ“不動産売買セミナー”に参加しましょう。

今回は、不動産売買セミナーの概要と、参加すべき理由について解説していきます!

 

不動産売買セミナーとは?

 

不動産売買セミナーは、さまざまな不動産のプロが開催するもので、主にオフィスビルの会議室などで行われます。

以下の企業、機関が主催していることが多いですね。

 

・不動産仲介会社

・建築会社(デベロッパー)

・金融機関

・個人投資家 など

 

ちなみに、不動産売買セミナーが開催される目的は、主催者によって異なります。

 

例えば、不動産仲介会社の場合は、セミナー参加者から売買の仲介を依頼してもらうことで、利益を得ることを主な目的としています。

一方で、金融機関が開催するセミナーは、不動産購入時のローン契約を促す目的で行われることが多いです。

 

不動産売買セミナーに参加すべき意図は?

 

では、これから不動産売買をする方は、なぜセミナーに参加した方が良いのでしょうか?

その理由は至ってシンプルで、独自に行う情報収集や勉強にはないメリットがあるからです。

具体的には、以下のようなメリットです。

 

・プロの意見を聞ける

・新しい情報を得やすい

・気軽に参加できる

・疑問はその場で解決できる

・他の参加者と交流できる

 

プロの意見を聞ける

 

不動産売買セミナーのメリットは、なんと言っても“プロの意見を聞ける”という点です。

 

不動産仲介会社や金融機関等が主催するセミナーには、専門知識や不動産関連の資格を有した方が講師として参加していて、それらのプロの意見は、普段なかなか聞くことができません。

これは、セミナーに参加した方だけの特権です。

 

新しい情報を得やすい

 

不動産売買に関する情報収集、勉強に用いる主な媒体といえば、やはり書籍が挙げられます。

しかし、書籍は短期間で続々と新しいものが販売されるため、「あの本で学んだ法律は、法改正前のものだった」ということが起こるのも珍しくありません。

 

一方で、不動産売買セミナーに参加すれば、必ずその時点での最新情報を得ることができます。

もちろん、選ばれた不動産のプロが教えることですから、信憑性も高いです。

 

気軽に参加できる

 

不動産会社等に対し、直接不動産売買に関する相談をするという場合、基本的には1対1の話し合いになるため、少し気が引けるという方もいるでしょう。

 

そんな方でも、不動産売買セミナーなら気軽に参加できます。

なぜなら、セミナーは1人の講師と複数人の参加者という形で行われることが多いからです。

 

ちなみに、無料で参加できるものが多いというのも、気軽に参加しやすい理由の1つと言えるでしょう。

 

疑問はその場で解決できる

 

不動産売買セミナーの中には、終盤に質疑応答の時間を設けているものもあります。

よって、意見を聞く中で疑問が生じても、すぐその場で解決できる可能性が高いです。

 

一方、書籍の場合は、読んでいる途中でわからないことがあっても、その場ですぐ解決することはできません。

 

他の参加者と交流できる

 

同じテーマの不動産売買セミナーに参加している参加者は、いわば同じような悩みや疑問を持っている方ばかりです。

つまり、セミナーの場で交流を深めることで、新たな知識を得られる可能性もあるということです。

 

場合によっては、目から鱗が落ちるようなことがあるかもしれませんね。

 

不動産売買セミナーに参加する際の心得

 

不動産売買セミナーに参加する恩恵を最大限大きくしたいという方は、以下のことを心掛けましょう。

 

・参加目的を整理する

・適した内容のセミナーを選ぶ

・時間に余裕がある日に参加する

 

参加目的を整理する

 

自身がなぜ不動産売買セミナーに参加するのかについては、必ず整理しておきましょう。

 

目的がハッキリしていなければ、どのセミナーを受けるべきなのかわかりませんし、受講後の充実感を得ることもできません。

 

適した内容のセミナーを選ぶ

 

不動産売買セミナーには、初心者向けに広く浅い内容を取り扱っているものもあれば、中~上級者向けにコアなテーマで行っているものもあります。

 

よって、自分のレベルに適した内容のものを選ばなければ、退屈な時間になってしまったり、何もわからないまま終わってしまったりする可能性があるため、注意しましょう。

 

時間に余裕がある日に参加する

 

不動産売買セミナーに参加するなら、なるべく時間に余裕がある日を選びましょう。

 

なぜなら、時間に限りがある場合、大事なところで退出しなければいけなくなったり、疑問を解決できないままになってしまったりするからです。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売買セミナーの重要性について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

セミナーへの参加で得られるものは非常に多く、開催頻度も非常に多いため、ぜひ一度近隣の開催状況をチェックしてみましょう。

もちろん、不動産売買を成功させたいのであれば、セミナーで得た知識を活かせるように努力することも大切です。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】リノベーション済物件の良い点・悪い点

投稿日時: 2020年11月5日

 

中古不動産には、現況のまま引き渡されるものと、すでにリノベーションが済んだものの2種類があります。

前者は買主が購入後に手を加えることも多いのに対し、後者はそのままの状態で住むのが一般的です。

今回は、リノベーション済の中古物件の良い点・悪い点を解説しましょう。

 

リノベーション済物件の良い点

 

すでにリノベーションが済んでいる中古物件の良い点には、主に以下のことが挙げられます。

 

・割安である

・設備が新しいケースが多い

・ローンを一本化できる

 

割安である

 

リノベーション済物件の中には、大規模な工事によって新築同様のグレードになっているものもあります。

ですが、当然新築物件よりは価格が安いケースが多いため、割安に感じられることも多いでしょう。

具体的には、新築の同じ条件の物件と比べて、2割程度購入価格が安くなります。

 

うまく物件選びをすれば、新築よりもグレードが高いリノベーション済物件を安く購入できる可能性もあるため、これは非常に良い点です。

 

設備が新しいケースが多い

 

リノベーション済物件に備え付けられている設備は、新しいものであるケースが多いです。

例えば、以下の設備に関しては、新しいものに交換されている可能性が高いです。

 

・キッチン設備

・浴室設備

・トイレ設備

・電灯

・扉

・フローリング など

 

これらの新しい設備があることで、入居後すぐに快適な生活が実現できますし、まるで新築に入居したかのような気分を味わうことも可能です。

 

ローンを一本化できる

 

現況のまま引き渡される中古物件では、購入後にリノベーションされることがありますが、この場合は以下のように、異なるローンを利用するケースが一般的です。

 

・物件購入費用の調達⇒住宅ローン

・リノベーション費用の調達⇒リフォームローン

 

ローン商品の中には、住宅ローンとリフォームローンが一体化されているものもありますが、種類はそれほど豊富ではありません。

 

一方、リノベーション済物件を購入する場合、リノベーション費用は必要ないため、利用するのは住宅ローンだけで済みます。

 

リノベーション済物件の悪い点

 

続いては、リノベーション済物件にどのような悪い点があるのかを見てみましょう。

具体的には、以下のことが悪い点として挙げられます。

 

・耐震性が低い場合がある

・独特な物件は売却しにくい

・今後リノベーションが不要とは限らない

・共用設備は古いままの可能性がある

 

耐震性が低い場合がある

 

リノベーション済物件は、新築同様のグレードになっているケースがあるという話をしました。

しかし、それはあくまで仕様やデザインの話です。

 

例えば、築40年前後の中古物件の場合、新耐震基準が適用されていないことがあり、このような物件は、いくら外見が綺麗でも、耐震性には不安が残ります。

もちろん、耐震補強がされていればある程度の耐震性が保障されますが、築年数が古い場合は、慎重に購入するかどうか判断しましょう。

 

独特な物件は売却しにくい

 

不動産を購入する際は、「どれだけ安く買えるか」「どれだけ設備が整った物件を買えるか」ということばかり考えていてはいけません。

「将来売れるかどうか」「活用できるかどうか」も、重要なチェックポイントです。

 

しかし、リノベーション済物件の中には、前所有者の好みやライフスタイルが強く反映されているものもあります。

よって、あまり売却や活用には向いていません。

 

売れやすい、もしくは貸し出しやすいのは、万人受けするシンプルなデザインの住宅であるため、売却時のことを重視する方、将来貸し出すことを想定している方にとっては、適した物件とは言えないでしょう。

 

今後リノベーションが不要とは限らない

 

「リノベーション済物件を購入すれば、もうリノベーションは必要ない!」と考えている方もいるかもしれませんが、これは大きな間違いです。

すべての箇所や設備がリノベーションされているとは限らないため、入居後不備が出てきた部分に関しては、適宜リフォームやリノベーションをしなければいけません。

 

そして、家族構成の変化により、間取りや設備を変更したいというような場合もリノベーションは必要なため、勘違いしないようにしましょう。

 

共用設備は古いままの可能性がある

 

リノベーション済物件がマンションである場合、専有設備のみが新しく、共用設備は古いままになっている可能性があります。

 

例えば、室内には浴室乾燥機、食洗器などの設備が付いているにも関わらず、マンション内のエレベーターが古かったり、宅配ボックスが付いていなかったりするケースです。

 

この場合、必ずしも快適な生活を送れるとは限りませんので、注意しましょう。

 

まとめ

 

ここまで、リノベーション済物件の良し悪しについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

リノベーションの費用や手間を省き、なおかつ新築に近いグレードの物件を購入できるのがリノベーション済物件の魅力ですが、見過ごしてはいけないデメリットがあるも確かです。

よって、購入を検討する場合は、必ず良い点と悪い点を天秤にかけましょう。

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弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】マイホーム売却時に絶対押さえたいポイント6選

投稿日時: 2020年11月2日

 

愛着のあるマイホームの売却をする際、誰もが「失敗したくない…」と考えますよね。

そこで、あれこれ考えすぎて頭でっかちになってはいけません。

なかなか思うように立ちまわれなくなる可能性があるからです。

マイホームを売却するのであれば、今回解説する6つのポイントを押さえておきましょう。

 

事前に市場価格を把握しておく

 

マイホームの売却時には、当然いくらで売り出すのかを決定しなければいけません。

売り出し価格については、不動産会社の査定を参考にするのが一般的ですが、この金額が適正なのかどうかは、売主自身で確認する必要があります。

そのために行うのが、“市場価格”の事前調査です。

 

市場価格とは、過去実際に売却された価格から判断して、現時点で売り出して“実際に売れると判断される価格”を指しています。

近隣エリアで、過去売却されたマイホームの成約価格を調べたり、現在売り出されている似た条件の物件がいくらくらいなのかを調べたりすれば、ある程度市場価格は把握できるでしょう。

 

不動産会社との媒介契約の種類を慎重に選ぶ

 

マイホーム売却時、不動産会社と結ぶ媒介契約には、以下の3種類があります。

 

媒介契約 特徴
一般媒介契約 ・同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる

・自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することができる

・レインズへの登録義務はない

専任媒介契約 ・1社だけに仲介を依頼できる

・他の不動産会社に仲介を依頼することはできない

・自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することができる

・レインズへの登録義務がある

・不動産会社には2週間に1回以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することが義務付けられている

専属専任媒介契約 ・1社だけに仲介を依頼できる

・他の不動産会社に仲介を依頼することはできない

・不動産会社が見つけた買い手としか取引できない

・レインズへの登録義務がある

・不動産会社には1週間に1回以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することが義務付けられている

 

自身がどの媒介契約で依頼するのかに関しては、それぞれの特徴を加味して慎重に決定しなければいけません。

 

“査定価格”と“売却価格”は違うことを理解する

 

マイホームの売却時、不動産会社の査定価格が高いと、嬉しい気持ちになりますよね。

しかし、査定価格と売却価格は決して同じではないため、注意してください。

 

つまり、査定価格が良かったとしても、その価格で売れるとは限らないということです。

 

ちなみに、査定価格は不動産会社によって微妙に異なる基準で算出されています。

よって、多少良い査定額が算出されても、他の不動産会社の査定額を見ないことには、それが信頼性の高いものなのかどうかはわかりません。

 

売却価格と手元に残る金額は違うことを理解する

 

例えば、3,000万円でマイホームが売却される場合、「3,000万円が手に入る」と思っている方もいるかもしれませんが、それは間違いです。

 

売却価格からは、以下の費用が差し引かれるため、実際手元に残るのはもっと少なくなります。

 

・仲介手数料

・登録免許税

・印紙税

・固定資産税

・ローン繰り上げ返済手数料

・司法書士報酬 など

 

すべて手元に残ると考え、住み替えの計画を立ててしまうというケースは意外と多いため、注意しましょう。

 

修繕やクリーニングは最小限に抑える

 

「マイホームを売り出すなら、できる限り修繕やクリーニングをした方が良い」と考える方は多いですが、実際はそうとは限りません。

なぜなら、修繕またはクリーニングを行い、その費用を売り出し価格にプラスしてしまうと、相場より高くなってしまい、購入希望者に敬遠される可能性があるからです。

 

もちろん、売れなければ修繕・クリーニングにかかった費用は無駄になってしまうため、まずは必要な箇所だけ最小限実施するにとどめておきましょう。

その後、ニーズがあるとわかった段階で、適宜実施する箇所を増やしていくのは構いません。

 

購入希望者の目に付きやすい時期を狙う

 

マイホームは、多くの購入希望者に見てもらえる時期を狙って売り出しましょう。

具体的には、新生活に向けた引っ越しが増える4月、人事異動による転勤が増える10月です。

 

このとき注意したいのは、実際に引っ越しが増える時期を狙っていては遅いということです。

つまり、4月の売却を目指すなら1~3月、10月を狙うなら7~9月には売り出さなければいけないということです。

 

逆に、残暑が厳しくなる7~8月や、忙しい方が多い12月などは、マイホームを売り出すタイミングとしては適していないため、狙うべきではありません。

 

まとめ

 

今回解説した内容は、“マイホーム売却時に絶対に知っておくべき知識”として、優先的に覚えましょう。

これらのポイントを押さえれば、予想外の価格で売却することになったり、売買成立まで時間がかかったりすることを、ある程度防止できます。

その他の細かい知識に関しては、不動産会社のサポートを受けながら少しずつ吸収していくことを意識してください。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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