横浜の家さがし|東宝ハウス横浜の不動産情報サイト|スマイミライ

ARCHIVE 2021年01月

【横浜の不動産会社が解説】やってはいけない“双方代理”とは?

投稿日時: 2021年1月28日

 

不動産売買には、禁止行為がいくつか存在します。

そのうちの1つが、今回解説する“双方代理”です。

初めて耳にしたという方も多いかもしれませんね。

これは、不動産売買の代理人を務める方に気を付けてもらいたいルールであり、詳細については事前に知っておく必要があります。

詳しく解説しましょう。

 

双方代理の概要

 

不動産売買では、売主または買主が委任状を作成することで、代理人に売買に関する手続きの一部を依頼したり、すべての手続きを一任したりすることができます。

しかし、代理人は売主と買主、どちらか一方の代理人しか務めることができません。

 

このとき、同一人物が双方の代理人となることを“双方代理”といいます。

例えば、Bが売主A、買主Cのそれぞれの代理人となり、不動産売買を成立させることは、双方代理に当たります。

 

後述しますが、上記の場合に、売主Aまたは買主CがB自身である状況を“自己契約”といい、これも双方代理と同じく認められていません。

 

なぜ双方代理をしてはいけないのか?

 

不動産売買において、双方代理が禁止されている理由は、とてもシンプルです。

これを許可してしまうと、代理人の行動によっては売主、あるいは買主が大きな損害を被るからです。

 

たとえ正式な委任状が作成されている場合であっても、双方代理に当てはまる代理人は、代理人としての権限を持たない”無権代理人“扱いになってしまいます。

 

では、“代理人の行動によって、売主あるいは買主が損害を被る”とは、具体的にどんなケースを指すのか見てみましょう。

 

双方代理で売主または買主が損害を被るケース

 

高齢者のAさんは、自身が所有する不動産を売りに出しています。

これに対し、Aさんの長男であるBさんが気を遣い、Aさんの代理人を務め、不動産売買関連の手続きを代行することにしました。

 

その後、Bさんの知人であるCさんが、売り出されている不動産を気に入り、購入することを決意します。

しかし、CさんもAさんと同じく高齢者であったため、不動産売買の代理人として、Bさんを選びました。

 

この場合、Bさんは売主のAさん、買主のCさんの両方の代理人を務めることになります。

これが、不動産売買でやってはいけないとされる双方代理ですね。

 

ちなみに、このときBさんは、自身の親であるAさんの不動産を自由な価格で売却できます。

なぜなら、Bさんは買主であるCさんの代理人でもあるため、どれだけ価格が高くても契約できるからです。

 

もちろん、こうなるとCさんは、法外な価格で不動産を購入しなければいけなくなる可能性もあります。

こういった事態を起こさないためにも、双方代理は行ってはいけません。

 

ちなみに、双方代理によって行われた不動産売買において、損害を被った売主、買主が主張すれば、一度成立した不動産の引き渡しを取り消すことは可能です。

 

双方代理が有効になるケース

 

双方代理には、例外的に有効になるケースがあります。

それは、売主と買主、双方が損害を被らないと判断される場合です。

 

例えば、司法書士に登記申請を行う場合などは、もっともわかりやすい例だと言えるでしょう。

 

売主あるいは買主の中には、売買契約完了後の不動産に関する登記申請について、司法書士に代行してもらう方も多いです。

このとき、1人の司法書士が、売主と買主の両方から登記の代行、つまり代理人になってほしいと依頼されることがあります。

 

これも、厳密にいうと双方代理に当てはまりますが、先ほど解説した不動産売買の例とは違い、無効にはなりません。

 

なぜなら、この双方代理では価格交渉などがまったく存在せず、売主または買主のいずれかが不利益を被ることは考えにくいからです。

 

“自己契約”について

 

不動産売買には、双方代理に似ている禁止行為も存在します。

それが“自己契約”です。

 

これは、不動産売買における代理人が本人の相手方として契約することを指しています。

わかりやすくいうと、売主Aの代理人を務めるBが、買主も併せて務めるようなケースですね。

 

一般的に、代理権には買主を探すことに加え、価格交渉をする権利や、契約を締結する権利も含まれています。

よって、上記のような契約を認めてしまうと、代理人B(買主B)は売主Aの不動産を安くして、売買契約を結ぶことができます。

つまり、売主Aさんは利益を害する可能性があるということです。

 

自己契約を行ってしまった場合、その契約は無権代理となり、代理人に依頼した本人に契約の効果は及びません。

ちなみに、本人が承諾している場合は有効な契約となりますが、双方代理同様、トラブルに繋がりかねない契約方法であることには変わりありません。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売買における禁止行為の1つ、双方代理について詳しく解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

少し複雑なルールではありますが、ポイントさえ押さえれば、決して覚えられないような内容ではないでしょう。

もちろん、「代理人になってほしい」という依頼をすべて断ることができれば、知らず知らずのうちに双方代理に該当してしまうことはありません。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

カテゴリー:未分類 タグ:

【横浜の不動産会社が解説】“停止条件付契約”ってどんなもの?

投稿日時: 2021年1月25日

 

不動産売買は、特殊な契約方法によって行われることもあります。

今回解説する“停止条件付契約”もそのうちの1つであり、決してポピュラーな契約方法ではないものの、場合によってはこの方法を選択せざるを得ないことも考えられます。

詳しく解説しますので、興味がある方はぜひご覧ください!

 

停止条件付契約の概要

 

将来に一定の事実が発生したときに、初めて法律的な効力が生じる旨を特約した売買契約を、“停止条件付契約”といいます。

 

具体的には、以下のような契約になります。

 

・一定期間内に、その土地に建物を建築することを条件とする土地売買契約

・住宅ローンの融資について、金融機関の審査に通ることを条件とする宅地売買契約

・地主の承諾を条件とする借地権の売買契約 など

 

ちなみに、条件とされる事実が発生しなかった場合、この売買契約は成立しません。

 

停止条件付契約が締結されることが多いケース

 

停止条件付契約は、主に不動産の買い換えを行う際に締結されます。

 

例えば、現在所有する不動産を3,000万円で売却したい売主がいるとしましょう。

この方は、不動産売却後に中古の新居を購入しようと考えていますが、古い住居の売却金額が3,000万円を下回ってしまうと、住宅ローン残債を完済できません。

 

つまり、3,000万円で売却できなければ、買い換えを実行できないということです。

このようなケースでよく締結されるのが、停止条件付契約です。

 

不動産の買主は、新居の売主と合意の元、「今所有している不動産(古い住居)が3,000万円で売れた場合、不動産(新居)を購入する」という契約を結びます。

 

停止条件付契約を結ばないとどうなる?

 

前述のようなケースで、もし停止条件付契約を結ばなかったら、不動産の買い換えを行う方は、大きな経済的損失を負う可能性があります。

 

先ほどのケースでは、古い住居の売却金額が3,000万円を下回った場合、その物件を売却することはおろか、新居購入のための住宅ローンを利用することもできません。

つまり、新居を購入するための売買契約を、通常の形式で結んでいる場合、その契約は取り消さなければいけないということです。

 

しかし、不動産売買契約のキャンセルは、そう簡単にできるものではありません。

買い換えに失敗した方は、すでに契約を結んでいる新居の売り手に対し、高額な違約金を支払わなければいけません。

 

一方、停止条件付契約を結んでいれば、もし新居を購入できない状況に陥ったとしても、違約金を負担することなく、新居の売主との契約をなかったことにできます。

 

よって、確実に売買契約を成立させられるかわからない場合、買主は必ず停止条件付契約を結ぶべきです。

 

停止条件付契約を結ぶ際の注意点

 

停止条件付契約を結ぶ売主または買主は、以下の注意点について把握しておきましょう。

 

・合意について

・条件の内容について

・売買の成否について

 

合意について

 

停止条件付契約は、原則当事者間で自由に取り決めることが可能です。

 

ただし、その条件が不法行為に該当するものであったり、社会通念上で不可能な事実を条件とするものであったりする場合は無効になります。

もちろん、当事者のどちらか一方だけで決定されたもの、つまり、合意がないものに関しても当然無効になるため、その点についても覚えておきましょう。

 

条件の内容について

 

停止条件付契約における条件の内容によっては、それが停止条件に該当するのか、“解除条件”に該当するのかについて、容易に判断できない場合があります。

 

解除条件とは、将来不確定な事実が発生することによって、契約の効果が消滅する場合の“将来不確定な事実”のことを指しています。

例えば、不動産売買契約において、“物件が完成するまでの間に転勤になったら、契約を失効させる”という条項を入れた場合、“転勤になること”が解除条件に当てはまります。

 

もし、買主または売主が、条件について停止条件なのか、解除条件なのかがわからない場のであれば、取引を仲介する不動産会社に明確にしてもらいましょう。

双方が納得し、共通の認識を持った上で契約するのが大切です。

 

売買の成否について

 

停止条件付契約は、不動産の買い換えを行う方、つまり新居の買主にとっては、非常に有利な契約となります。

しかし、新居の売主にとっては、売買の成否が買主に都合に左右されるため、とても不利な契約と言えます。

 

よって、実際停止条件付契約における売主となる方は、このことについて留意しておかなければいけません。

 

もちろん、通常の不動産売買契約であれば、急に買主都合で契約がキャンセルになったとき、違約金を受け取ることができますが、停止条件付契約にはそれもありません。

 

まとめ

 

ここまで、停止条件契約という、特殊な契約方法のからくりについて解説しました。

いかがでしたでしょうか?

買主・売主問わず、今後この方法で売買契約を交わす機会が訪れる可能性は充分にあります。

特に、売主は比較的不利な条件で売買契約を結ぶ形になるため、この方法を選択する際には、しっかり先のことを見据えて判断しなければいけません。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

カテゴリー:未分類 タグ:

【横浜の不動産会社が解説】ゴミ屋敷を売却する際の流れについて

投稿日時: 2021年1月21日

 

長年放置した事が原因で、親から相続した空き家などが、いわゆる“ゴミ屋敷”になっている方もいるでしょう。

処分しきれていない家具や家電、私物だらけの物件を売却したい場合、どのような手順を踏めば良いのでしょうか?

家中散らかっていると、掃除も困難ですよね。

今回は、ゴミ屋敷を売却する一般的な流れを解説します。

 

ゴミ屋敷の概要

 

一般的には、建物の外側、室内ともにゴミで溢れていて、生活できる空間がほとんどなく、管理されていない状態の住居を“ゴミ屋敷”といいます。

人が生活するのには適さない状態であり、ゴミによって天井まで空間が埋もれているケースも少なくありません。

 

ちなみに、相続した空き家などを放置した場合は、不法投棄や不法占拠などによって、ゴミ屋敷化してしまうケースが多いです。

 

そして、ゴミ屋敷をそのまま放置していると、火災の発生や、近隣住民からの苦情、関係の悪化にも繋がるため、所有者は早急に処分しなければいけません。

 

ゴミ屋敷売却の一般的な流れについて

 

ゴミ屋敷の売却は、以下のような段階を踏んで行われます。

 

・不動産会社、買い取り業者に相談する

・ゴミを処理する

・取り壊し、リフォームを行う

・不動産会社と媒介契約を結ぶ

・購入希望者と交渉する

・契約、引き渡し

 

不動産会社、買い取り業者に相談する

 

ゴミ屋敷を売却する際は、まず不動産会社や買い取り業者に相談するところから始めましょう。

一般的とは言えない不動産を売却することになるため、あらかじめ専門家にアドバイスをもらっておくことは大事です。

 

具体的には、相談によって以下の事柄を解決しておきましょう。

 

・現況のまま買い取りはしてもらえるのか

・ゴミを処理してから売却すべきなのか

・更地にすべきなのか、建物を残してリフォームをすべきなのか(戸建ての場合)

・どこまでリフォームすべきなのか(マンションの場合)

 

現況のまま買い取ってもらえる買い取り業者がいれば、そのまま買い取ってもらうこともできます。

しかし、他にもっと良い条件で買い取ってくれる業者がいる可能性もあるため、焦って契約を結ぶ必要はありません。

 

ゴミを処理する

 

買い取りではなく、ゴミ処理をした上で不動産会社に売買を仲介してもらうことになった場合は、できるだけ早急にゴミ処理の手続きに移りましょう。

処理までの流れは以下の通りです。

 

・複数のゴミ処理業者に見積もりを出してもらう

・条件が良い業者と契約する

・ゴミ処理を実行する

 

ちなみに、ゴミの量があまりにも多い場合、処理にかなりのコストがかかる可能性もあります。

その場合は、仲介取引を諦め、買い取りに切り替えることも検討しましょう。

 

取り壊し、リフォームを行う

 

ゴミをすべて処理した後、汚れやニオイなどが残っている場合は、建物を取り壊すか、リフォームを行うかを選択します。

 

このとき、戸建てであればいずれかを選択できますが、区分所有のマンションの場合はリフォームするしかありません。

 

不動産会社と媒介契約を結ぶ

 

取り壊しもしくはリフォームが完了すれば、ようやくゴミ屋敷は通常の不動産にかなり近い状態になります。

ここまで来ると、複数の不動産会社に価格査定をしてもらえるため、一括査定サイトなどを用いて依頼しましょう。

 

ちなみに、査定価格を出してもらった後は、売買の仲介を依頼する不動産会社を選択することになりますが、このとき選ぶべきなのは、“相場と乖離していない査定価格を出してくれる不動産会社”です。

“もっとも高い査定価格をつけてくれた不動産会社”ではありませんので、そこは勘違いしないようにしましょう。

 

購入希望者と交渉する

 

不動産会社が売買活動を行った結果、購入希望者が見つかった場合は、内見に移ります。

このとき、以前ゴミ屋敷であったことは購入希望者に伝えなくてはいけません。

なぜなら、売主は“契約不適合責任”を負うからです。

 

これは、不動産を売却後、契約内容に記載されていない物件の不具合や不備、キズが発覚した場合に、“契約の内容に適合していない”として、売主が負う責任をいいます。

もし、ゴミ屋敷であることを伝えずに売却してしまったら、後々契約解除、損害賠償請求などに応じなければいけない可能性もあるため、注意しましょう。

 

ちなみに、購入希望者が契約したいという意思を示している場合は、その場で価格や引き渡し日などの交渉も行います。

 

契約、引き渡し

 

交渉が終了したら、いよいよ売買契約の締結に移ります。

契約書の内容をしっかりと確認し、契約を結んだ後、物件を引き渡したら、晴れてゴミ屋敷の売却は完了します。

 

ちなみに、引き渡しの前には、所有権移転登記や抵当権抹消登記なども行わなければいけないため、忘れないようにしましょう。

 

まとめ

 

ここまで、ゴミ屋敷の売却に関するさまざまなことを解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

放置された物件を所有する方の中には、「ゴミ屋敷なんて、どうせ売れないだろう」と考えている方もいるかもしれませんが、諦めるのはまだ早いです。

必要な段階を踏めば、最終的には問題なく売買を成立させられる可能性があります。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

カテゴリー:未分類 タグ:

【横浜の不動産会社が解説】不動産売買における手付金と税金の関係性

投稿日時: 2021年1月18日

 

不動産売買を行う際、買主は売主に対し、“手付金”を支払います。

初めて不動産売買する方にとって、この手付金という制度はルールが難しく、非常に難解のように思えるでしょう。

今回は、買主・売主の多くが気にしているひとつ、「手付金に税金はかかるのか?」という疑問を解消していきたいと思います!

 

手付金の概要

 

まず、手付金とはどのような金銭なのかについて解説しましょう。

 

不動産売買契約が締結された際、相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的、あるいは相手方に債務不履行があった場合に損害賠償、違約金として、買主から売主に対して支払われるのが“手付金”です。

 

手付金を手渡しても、買主は売買代金の一部を支払ったことにはなりませんが、最終的には実質的に支払ったことになるケースが多いです。

 

ちなみに、一口に手付金といっても、その種類は1つではありません。

不動産売買では、以下の3つの手付金を使い分ける形になります。

 

・解約手付

・違約手付

・証約手付

 

解約手付

 

手付金の授受により、当事者に解約権を留保されるものです。

解約手付の授受が行われている場合、不動産売買契約が成立した後であっても、売主と買主どちらか一方の意思だけで、契約を解約できます。

 

しかし、契約を解除する場合、売主は手付金の倍額を返還し、買主は手付金を放棄しなければいけません。

 

違約手付

 

買主に違約があった場合、違約手付は違約金として売主に没収されます。

逆に、売主に違約があった場合は、違約手付を返還しなければいけないとともに、同額を違約金として支払わなければいけません。

 

証約手付

 

不動産売買契約が成立した証として、買主から売主に手渡されるものです。

“どの時点で契約が成立したのか”を明確にするという目的があります。

 

手付金は税金の対象になるのか?

 

結論からいうと、「手付金は税金の対象になる」「ならない」と断言することはできません。

なぜなら、手付金の種類によって、扱いが変わってくるからです。

 

では、以下の手付金が税金の対象になるのか、それともならないのかを見ていきたいと思います。

 

・買主が放棄した手付金

・買主が返還された倍額の手付金

・売主が買主に放棄された手付金

・売主が倍額返還した手付金

 

買主が放棄した手付金

 

買主が放棄した手付金は、売主に一度支払った後、二度と返還されることがありません。

この場合の手付金は、買主の不動産所得における“必要経費”という扱いになります。

つまり、税金がかかることはないというわけです。

 

ちなみに、買主は確定申告の際、この金額を差し引くことが可能なため、むしろ少しだけ所得税の課税額を減らすことができます。

 

買主が返還された倍額の手付金

 

売主が不動産売買契約を解除した場合、買主は先に支払った手付金の倍額を受け取れます。

しかし、これは一時所得という扱いになるため、金額に応じて税金を納めなければいけません。

 

つまり、実質的には、そのままの金額を受け取れるわけではないということです。

 

売主が買主に放棄された手付金

 

売主が買主に放棄された手付金は、そのまま返還せずに受け取ることができます。

しかし、これは売主の一時所得にカウントされるため、課税される税金を支払わなければいけません。

 

よって、売主が受け取れる金額は、至って少額になることが予想されます。

 

売主が倍額返還した手付金

 

売主都合で不動産売買契約を解除する場合、売主は買主に手付金を倍額返還しなければいけません。

正確には、“手付金の倍額返還”ではなく、“手付金”と“手付金と同じ額の違約金”を支払うという扱いになります。

 

そして、買主に支払った手付金と同じ額の違約金に関しては、不動産所得における必要経費に含むことができます。

つまり、違約金の部分は、売主の取得税を減らすため、確定申告によって所得から差し引けるというわけです。

 

しかし、売主の契約解除の理由によっては、違約金の扱いが変わってくるため、注意してください。

 

具体的には、売主の契約解除理由が、“先に締結された不動産売買契約よりも良い条件で不動産を売却するため”だった場合に、扱いが変わります。

わかりやすくいうと、「もう売買契約を結んだ人がいるけど、他にもっと高く買ってくれる人がいるから、契約を解除しよう!」というケースですね。

 

この場合、最初に売買契約を締結した買主に支払う違約金は、別の買主に不動産を売却した際の譲渡所得における“譲渡費用”という扱いになります。

これは、最初の売買契約で発生した違約金が、“後の不動産売却に必要な経費”と判断されることが理由です。

 

少し難しいルールですが、この機会に覚えておきましょう。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売買における手付金の概要と、税金との関係性について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

手付金の種類や性格、あるいは不動産売買における立場によって、税金の対象になるかどうかは変わってきます。

不動産売買において、予想外の税金は大きな負担となるため、これらの知識は必ず身に付けておきましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

カテゴリー:未分類 タグ:

【横浜の不動産会社が解説】不動産売却時の税金を支払うタイミングについて

投稿日時: 2021年1月14日

 

不動産売却後は、手に入れた売却益をすべて得ることができるわけではありません。

税金を支払わなければいけない分、手取りの利益は少なくなりますよね。

それだけではありません。

売却時の税金はすべて同じ時期に支払うわけではない点が、少し厄介なのです。

今回は、不動産売却時に税金を納めるタイミングについて解説しましょう。

 

不動産売却時に発生する税金は主に4種類

 

不動産売却時には、主に以下の4つの税金が発生します。

 

・譲渡所得税

・住民税

・印紙税

・登録免許税

 

では、これらの税金を支払うタイミングはいつなのかを見てみましょう。

 

譲渡所得税

 

譲渡所得税を支払うのは、不動産売却を行った翌年です。

これは、所得税に加算されるものであるため、所得税の納税が完了すれば、自動的に納税されることが理由です。

 

不動産売却の翌年に確定申告を行えば、所得税は支払うことが可能です。

所得税の支払い方法には振込と口座引き落としがありますが、これらの納税期限は同じではありませんので、注意してください。

 

口座引き落としは、不動産売却翌年の4月中旬頃に行われますが、振込の場合は納付書を用い、売却翌年の3月15日までに税務署や郵便局、コンビニ等で支払わなければいけません。

 

ちなみに、あまりにも所得税の額が大きく、支払いが難しいという場合は、“延納”を選択することも可能です。

しかし、延納をすると利子税が加算されるため、期限を延ばせるとはいえ、最終的に負担する金額は大きくなってしまいます。

 

よって、絶対に不可能でない限り、本来の納税期限までに支払った方が良いでしょう。

 

住民税

 

住民税を支払うタイミングも、譲渡所得税と同じく、不動産売却を行った翌年です。

理由もまったく同じで、住民税を支払うことにより、不動産売却によって加算された金額は自動的に納税されるからです。

 

具体的には、不動産売却後の翌年3月15日までに確定申告を行い、当年6月から納税していく形になります。

納付書は5月頃に届くため、特定の場所に取得しに行く必要はありません。

その納付書を用い、対応している区役所や金融機関、郵便局やコンビニなどで支払えばOKです。

 

ちなみに、住民税は6月、9月、10月、2月の計4回に分けて納付しなければいけません。

 

印紙税

 

印紙税は、前述の2つの税金とは違い、不動産売却をするのと同じタイミングで支払います。

正確にいうと、“不動産売買契約書を交わすとき”ですね。

 

不動産売買契約書に、売却価格に応じた額の収入印紙を貼付すれば、それで印紙税は納めたことになります。

“支払う”という感覚はあまりないかもしれませんが、これも立派な納税のため、忘れてはいけません。

 

ちなみに、印紙税の貼付を忘れてしまうと、“過怠税”が課されることになります。

これは、納付しなかった印紙税額の3倍の税額であり、場合によっては大きな金額にもなるため、注意が必要です。

 

ただし、自主的に納付していなかったことを申し出た場合、過怠税は本来の印紙税額の1.1倍にまで減額されます。

それでも、貼付を忘れないに越したことはありません。

 

登録免許税

 

登録免許税は、不動産売却時の名義変更を行う際にかかる税金で、登記申請と同時に支払います。

登録免許税相当額の収入印紙を購入し、それを申請書に貼付することで、支払いが完了します。

 

なお、登記申請を行う法務局だけでなく、郵便局などで購入した収入印紙も、当然登録免許税の支払いに使用できます。

 

印紙税と同じく、収入印紙を貼ることで納付できる税金ではありますが、これらの性格は決して同じではありません。

 

登録免許税は、登記手続きを行うことに対して課税されるものであるのに対し、印紙税は契約書等の課税文書を有効なものにするために課税されるものです。

 

【番外編】税金以外の費用の支払いタイミング

 

不動産売却時は、税金以外にも以下のような費用がかかりますが、これらを支払うタイミングは一体いつなのでしょうか?

 

・仲介手数料

・測量費用

・転居費用

 

仲介手数料

 

不動産会社に支払う仲介手数料は、物件の引き渡し時に一括するケースが多いですが、売買契約締結時に50%を支払うことも可能です。

 

測量費用

 

確定測量または現況測量を行う場合の費用は、依頼した会社との取り決めにより、測量が完了したときから不動産売却代金を受け取るまでの都合の良いときに支払います。

 

転居費用

 

居住中の不動産を売却する際には、必ず転居費用がかかります。

この費用に関しては、転居当日の荷物搬出時に支払うことが多いため、忘れないように準備しておきましょう。

 

ちなみに、買い換えを伴う住み替えの場合は、仮住まいへの引っ越し費用も別にかかることがあります。

 

まとめ

 

このように、不動産売却時にかかる税金は、その種類を覚えておくのはもちろんのこと、支払いのタイミングも頭に入れておかなければいけません。

そうしなければ、いざ必要になったときに用意できず、パニックになる可能性があります。

もちろん、どれくらいの金額がかかるのかについても、できるだけ早めに把握しておくことをおすすめします。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

カテゴリー:未分類 タグ:

【横浜の不動産会社が解説】二重ローンを利用するメリット・デメリット

投稿日時: 2021年1月11日

 

諸事情により、現在の住宅から、新しい住宅への住み替えを考えている方は少なくありません。

このとき、通常は現在住んでいる住宅のローンを完済した後、新居のローンを組むことになりますが、条件をクリアすれば“二重ローン”にすることも可能です。

ここからは、二重ローンの概要とメリット・デメリットを解説しましょう!

 

二重ローンの概要

 

現在住んでいる住宅のローンが残っている状態で、新たな住宅ローンを組むことを“二重ローン”といいます。

早急に住宅の買い替えをしたい方が利用するケースが多いですね。

 

しかし、これは誰もが実践できることではありません。

基本的には、以下の条件をクリアしない限り、利用は難しいと考えて良いでしょう。

 

・返済能力

借入先金融機関から、返済能力が足りないと判断される場合は、当然二重ローンを組むことができません。

具体的には、金融機関が定める“返済比率”を下回っていないと、利用は厳しくなるでしょう。

 

ちなみに、返済比率とは、年収に対してローン返済額がどれくらいの割合を占めているのかを表す数値です。

一般的には、30%程度に設定されていることが多いです。

 

・年齢

金融機関の多くは、住宅ローンの完済年齢を70~80歳くらいに設定しています。

もし、二重ローンを組む年齢が50歳で、返済期間が35年の場合、上記の年齢までには完済できない可能性が高いため、審査の通過はあまり期待できません。

 

・売却後、古い住宅のローンを返済する

古い住宅を売却した後、その住宅のローンを完済できなければ、二重ローンは利用できません。

ただし、このとき返済に充てる費用は、必ずしも売却益でなければいけないというわけではありません。

 

不足分を預貯金などから補填し、最終的に完済できれば、二重ローンの利用が認められます。

よって、もともと経済的な余裕があるという方は、スムーズに利用できる可能性が高いです。

 

二重ローンを組むメリット

 

では、二重ローンを利用するメリットには、一体どんなことが挙げられるのかを見ていきましょう。

具体的には、以下の通りです。

 

・住み替えがスムーズに進む

・仮住まいが不要

 

住み替えがスムーズに進む

 

二重ローンを利用すれば、住み替えは比較的スムーズに進みます。

なぜなら、売却益を新居の購入費用に充てるケースのように、売却の時期に合わせて購入する必要がないからです。

 

じっくり購入する物件を見極められるため、割高な住宅を購入してしまう心配などもあまりありません。

 

仮住まいが不要

 

二重ローンを組めば、現在住んでいる住宅から新居に住み替えができるため、仮住まいは不要になります。

 

仮住まいが必要になると、現在の住まいから仮住まい、仮住まいから新居と2回転居しなければならず、時間や手間、費用もかさむため、これは大きなメリットと言えるでしょう。

 

二重ローンを組むデメリット

 

一方で、二重ローンを組むことには以下のようなデメリットもあります。

 

・経済的な負担が大きくなる

・古い住宅は控除の対象外になる

 

経済的な負担が大きくなる

 

二重ローンを利用する一番のデメリットといえば、やはり経済的な負担が大きくなるという点でしょう。

 

返済しなければいけないローンが2つになるため、これまでより返済額が増加するのは明らかです。

もちろん、新居の融資額によっては、返済額が倍以上に膨れ上がる可能性もあるため、慎重に実践するかどうか検討しなければいけません。

 

古い住宅は控除の対象外になる

 

住宅ローン利用時には、“住宅ローン控除”が適用されるケースも多いです。

 

これは、個人が住宅ローンを利用して住居の取得、リフォームをする際に、一定要件のもと、所得税からの控除が受けられる制度です。

条件をクリアしている方にとっては、利用しない手はありません。

 

しかし、二重ローンを組むと、もともと住んでいた古い住宅は、住宅ローン控除の対象外になってしまいますので、注意しましょう。

 

住宅ローン控除は、あくまで居住している住宅を対象とした制度であるため、そこから離れることで軽減措置はなくなってしまうというわけです。

 

“住み替えローン”とは何が違う?

 

二重ローンと似通ったものに、“住み替えローン”があります。

 

二重ローンの場合、支払い時期が重なってしまい、返済は二重になりますが、住み替えローンはそうではありません。

古い家の住居ローン残債も、新居のローンとまとめて借りることができるため、支払いが二重になることはなく、月の返済額に関しても選択することが可能です。

 

もちろん、1ヶ所ですべてのローンを借りる方法のため、二重ローンより商品の選択肢は少なくなりますが、今後住み替えをするなら利用を検討しても良いでしょう。

 

まとめ

 

ここまで、二重ローンの利用条件や良い点、悪い点にスポットを当てて解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

住み替え時の資金調達方法は他にもあるため、最初から二重ローンに絞る必要はありません。

もちろん、現住宅のローンを完済するまでじっくり待ってから新居を購入することも、選択肢の1つに入れておきましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

カテゴリー:未分類 タグ:

【横浜の不動産会社が解説】不動産売却時に発生する税金のあれこれ

投稿日時: 2021年1月7日

 

不動産売却の一番の目的は、なんといっても売却益を得ることです。

しかし、その利益はすべて売主の懐に入るわけではありません。

なぜなら、売却益からはさまざまな税金が差し引かれるからです。

ここからは、不動産売却時に発生する税金に関することを詳しく解説しますので、気になる方は参考にしてください!

 

不動産売却翌年の固定資産税について

 

固定資産税は、不動産を所有している方が必ず納めなければいけない税金の1つです。

もちろん、不動産を売却して手放せば、この税金を納める必要はなくなりますが、いきなり納税義務がなくなるわけではありません。

 

固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点で、当該不動産を所有している人物です。

よって、たとえ不動産を売却して手放した後でも、翌年の固定資産税は納税しなければいけない可能性があります。

 

決して小さな金額の支出ではないため、覚えておきましょう。

 

譲渡所得税が発生するケースについて

 

不動産売却によって得た利益には、譲渡所得税が課税されます。

今後不動産を売ろうとする方の中には、「譲渡所得税は、売却した人すべてが負担する税金」と思っている方もいるかもしれませんが、この認識は正しくありません。

 

譲渡所得税が発生するのは、以下のケースに当てはまるときだけです。

 

・購入時よりも高値で売却できたとき

・買い換えの際、売却価格の方が高かったとき

 

一方、以下のようなケースは譲渡所得税の対象外となるため、これも必ず覚えておいてください。

 

・購入時よりも高値で売却できなかったとき

・買い換えの際、購入価格の方が高かったとき

・譲渡所得の額が3,000万円を下回っていたとき(居住用不動産売却時に限る)

 

印紙税の支払い方について

 

不動産売却時に発生する特殊な税金に、“印紙税”が挙げられます。

これは、売買契約書や領収書の作成時に発生するものであり、他の税金のように支払うものではありません。

収入印紙を上記の書類に貼付すれば、それだけで納税は完了します。

 

ちなみに、収入印紙が貼付された契約書や領収書、つまり印紙税が納められた書類は、法令上の効力が守られることになります。

逆にいえば、印紙が貼られていない契約書等は、正式には効力を持っていないものだということです。

 

貼り忘れには気を付けましょう。

 

相続税を支払うための不動産売却について

 

不動産の相続人の中には、経済的な余裕がなく、相続税を支払えないという方もいます。

このとき、多くの相続人は、被相続人から受け継いだ不動産を売却し、相続税に充てる資金を確保しようと考えますが、すべての相続税を負担しなくて済む可能性もあります。

 

なぜなら、上記のようなケースでは、“取得費加算の特例”を利用できる可能性があるからです。

 

これは、相続税申告書の提出期限の翌日から3年以内に不動産を売却したときに、相続税の一部を取得費に加えられるという制度であり、要件をクリアしている方にとっては、利用しない手はありません。

 

ちなみに、当制度の対象となるのは以下の人物です。

 

・相続あるいは遺贈によって不動産を取得した方

・相続税の課税義務が発生している方

 

不動産売却と消費税の関係について

 

私たちにとってもっとも身近な税金の1つに、消費税が挙げられます。

不動産売却と消費税の関係性について、イマイチイメージできないという方もいるかと思いますが、実際はきっちりと発生しています。

 

例えば、不動産会社に売却の仲介を依頼する際は、仲介手数料がかかりますよね。

この手数料は、しっかり消費税の課税対象となっています。

 

他にも、買い換えの際に利用する住宅ローンの手数料など、不動産売却において消費税は、意外と発生するケースが多いのです。

 

ちなみに、土地の売却を個人相手に行う場合、消費税は発生しませんが、個人売買を行う方はそうそういないため、これはあくまで参考程度に覚えておいてください。

 

不動産売却時にかかる税金の節税方法について

 

不動産売却時に発生する税金は、あらゆる方法で節税することができます。

 

例えば、売却をした不動産を購入したときの取得価格などを指す“取得費”を計算する際は、その費用を明確にできる書類を用意することで、節税に繋がります。

これは、取得費が明確でない場合、譲渡所得の計算時、“概算取得費”を用いなければいけなくなるからです。

 

概算取得費を用いて譲渡所得を計算すると、得てして金額は大きくなってしまうため、必然的に譲渡所得税の金額も抑えることができません。

一方、明確な取得費を用いて譲渡所得を算出すれば、比較的譲渡所得の金額は抑えられますし、税金の額もそれほど上がらなくて済むでしょう。

 

まとめ

 

不動産売却と税金は、切っても切れない関係にあります。

不動産売却を開始してから完了するまでの間、一切税金が発生しないということは、基本的にはありません。

つまり、“税金を制す者は不動産売却を制す”と言っても、過言ではないということです。

もちろん、これは不動産購入にも言えることであるため、ぜひ心に刻んでおいてください。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

カテゴリー:未分類 タグ:

【横浜の不動産会社が解説】近隣住民に内緒で不動産は売却できる?

投稿日時: 2021年1月4日

 

「不動産を売却するのが周りに知られると、何だか、お金に困っていると思われそう…」

「不動産を売却することで、子どもがいじめられるのでは…?」

中には、このような悩みを抱えている方々もいるのです。

今回は、そんな方々に向け、近隣住民に内緒で不動産を売却する方法を中心に解説したいと思います!

 

【必見】近隣住民に知られずに不動産を売る5つの方法

 

前述のような不安や悩みがある方は、以下の売却方法を試してみましょう。

 

・買い取り業者を利用する

・大手不動産会社に仲介を依頼する

・不動産会社と一般媒介契約を結ぶ

・広告方法を制限する

・リースバックを活用する

 

買い取り業者を利用する

 

不動産売却の期間が長引くと、近隣住民に不動産売却がばれてしまう可能性が高くなります。

よって、買い取り業者に依頼するという方法は効果的です。

 

なぜなら、買い取り業者への依頼であれば、一般的な仲介取引でよくある“買い手が見つからない”という状況を避けられるからです。

 

大手不動産会社に仲介を依頼する

 

仲介取引で不動産を売却するのであれば、なるべく大手の不動産会社に依頼しましょう。

 

大手の不動産会社は、”見込み客“を多く抱えています。

これは、自社が扱う不動産に関心があり、いずれ購入する可能性のある顧客を指しています。

 

つまり、大手不動産会社に仲介を依頼すれば、積極的な広告活動をしなくても買い手が見つかりやすいため、近隣住民に内緒で不動産売却を成立させやすいということです。

 

不動産会社と一般媒介契約を結ぶ

 

不動産を仲介取引で売却する場合は、不動産会社と一般媒介契約を結ぶことも検討しましょう。

 

一般媒介契約は、同時に何社でも他の不動産会社と契約できる形態です。

そのため、1つの不動産会社が積極的に広告活動をしなくても、多くの購入希望者に物件情報を閲覧してもらうことができます。

 

広告方法を制限する

 

近隣住民に内緒で不動産を売却したいのであれば、広告方法は不動産会社の見込み客への紹介だけにとどめておきましょう。

もちろん、これでも近隣住民にばれてしまう可能性はありますが、以下のような方法で広告・宣伝するよりかは、見つかるリスクを軽減できます。

 

・チラシ

・オープンハウス

・インターネット など

 

リースバックを活用する

 

“リースバック”とは、持ち家を不動産会社等に売却し、その売却先に賃料を支払いながら、継続して住み続けることができるサービスをいいます。

つまり、所有する物件の姿形はそのままの状態で、持ち家から賃貸物件に変えることのできるサービスだということです。

 

このサービスを利用すれば、今まで通り自身の住居で生活できるため、近隣住民に売却がばれる可能性はかなり低くなるでしょう。

 

ちなみに、リースバックによって一度売却した不動産は、後々買い戻すことも可能です。

 

近隣住民に内緒で不動産を売却しない方が良い理由

 

ここまで解説した通り、近隣住民にばれずに不動産を売却する方法はいくつかあります。

 

しかし、できればこのような方法は、絶対に内緒で売却したいときの“最終手段”と考えておきましょう。

なぜなら、通常の不動産売却と比べて損をする可能性が高いからです。

その理由を詳しく見てみましょう。

 

・広告の範囲が狭くなるから

・売却価格が低くなりやすいから

 

広告の範囲が狭くなるから

 

先ほど売却方法を紹介した際に、近隣住民に内緒で不動産売却をする際は、広告方法を制限すべきという風に解説しました。

確かに、こうすることで近隣住民には見つかりにくくなりますが、その反面、物件を閲覧する購入希望者は極端に減ってしまいます。

 

例えば、一般的な不動産売却では、以下の広告方法を活用できます。

 

・不動産会社の見込み客への紹介

・ポータルサイトへの物件情報掲載

・新聞の折り込み広告

・物件情報士への掲載

・知人の紹介

 

一方で、近隣住民に隠しながら売却する場合は、基本的に以下の広告方法しか使えません。

 

・不動産会社の見込み客への紹介

・知人の紹介

 

中でも、今や一般的な広告方法となっているポータルサイトへの物件情報掲載ができないことは非常に痛いです。

 

売却価格が低くなりやすいから

 

近隣住民に内緒で不動産を売却しようとすると、比較的売却価格は低くなる傾向にあります。

特に、不動産の買い取り業者を利用する場合は、仲介取引の6~8割程度まで売却価格が落ち込むことも珍しくありません。

 

その他、リースバックを利用する場合の売却価格も、市場価格より安くなる可能性が高いです。

これは、リースバックの運営会社が売主(借主)の賃料滞納リスクや、買い戻しに応じるために自由に売買できない制約などを抱えているからです。

 

まとめ

 

冒頭で触れたように、近隣住民に内緒で不動産を売却したい方には、さまざまな理由や不安、悩みがあると思います。

どうしても隠して売却したいのであれば、前述の方法を実践していただいて構いませんが、売却条件が悪くなってしまうことは留意しておきましょう。

そして、前述の方法を用いても、100%知られないわけではありませんので、実践するならそこも納得した上で判断してください。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

カテゴリー:未分類 タグ: