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ARCHIVE 2021年02月

【横浜の不動産会社が解説】地方の不動産売却における注意点と対策

投稿日時: 2021年2月25日

 

親から不動産を相続した方などは、その処分に困っていることも多いでしょう。

中でも地方にある物件は、売却しようにも、なかなか売主の思い通りにいかないケースが多いです。

今回は、そのような地方の不動産売却における注意点と対策について解説しますので、ご興味がある方は是非ご覧ください!

 

地方の不動産売却の注意点は?

 

まずは、今まさに地方の物件を売却している方、今後売却する方が、どのようなところに注意すべきなのかを見ていきましょう。

 

そもそも買い手が見つかりにくい

 

都心部やその周辺エリアにある不動産に比べて、地方物件は買い手が見つかりにくい傾向にあります。

 

その理由としては、主に以下のことが挙げられます。

 

・古い建物が多い

相続した不動産などは特にそうなのですが、単純に建物が古いケースが多いことが、地方物件の売りにくさに繋がっています。

中には、1981年以降の新耐震基準をクリアしていない物件も珍しくありません。

 

もちろん、何年も空き家になっているような物件の場合、安全性の問題だけでなく、美観的な面でも魅力は低く、現況での売却は極めて難しいでしょう。

 

・アクセス環境が悪い

地方の不動産に買い手が付きにくい理由としては、アクセス環境の悪さも挙げられます。

 

周辺の交通網が発達していれば、多少建物が古くても、「古民家に住みたい!」という若い方などもターゲットにできる可能性がありますが、そうでなければ、かなりターゲットの幅は狭まってしまいます。

 

・面積が広い物件が多い

地方の不動産は、都心部に比べて面積が広いケースも多いです。

あまりに面積が広いと、いくら地方とはいっても売買価格、整地費用などは高くなるため、敬遠される可能性は高くなるでしょう。

 

その他、生活インフラや周辺施設などの環境が十分でないことや、仲介を依頼できる不動産会社の数が少ないことなども、地方物件の買い手が見つかりにくい理由として挙げられます。

 

個人間売買はしない

 

地方の不動産を売却する場合、近隣住民の方などが買い手となるケースが多いです。

しかし、どれほど親しい間柄であっても、個人間売買をしてはいけません。

 

個人間売買とは、不動産会社に仲介を依頼せず、売主と買主のみで不動産売買を行うことをいいます。

当事者のみが契約内容に合意すれば、スムーズに契約が進むため、一見便利な方法のように見えますが、実際は以下のように数多くのリスクがあります。

 

・不動産売買契約書の作成に時間がかかる

・建物の現況確認を忘れる

・引き渡し日、入金日などが明確になっていない など

 

不動産売買契約書を個人で作成するためには、膨大な知識と時間が必要になりますし、内容に不備が見つかることも珍しくありません。

 

現況確認を忘れた場合も、物件に瑕疵が残ったまま引き渡すことになったり、残置物の処理に困ったりと、さまざまなトラブルに繋がってしまいます。

 

よって、買い手がどのような人なのかに関わらず、不動産会社は必ず利用しなければいけません。

 

地方の空き家売却時の注意点

 

地方の空き家を売却する際は、“3,000万円特別控除”を受ける要件が変更になるため、注意しましょう。

 

3,000万円特別控除は、マイホーム売却時の売却益を3,000万円まで控除できるという制度ですが、空き家の場合、その物件に居住しなくなった日から3年後の年末までに売却しないと、控除の対象外になります。

よって、場合によっては、売却による節税効果を一切受けられないことも考えられます。

 

ちなみに、当制度には他にも細かいルールが数多くあります。

例えば、3,000万円特別控除を受けるために、空き家になった日から3年後の年末までの間に、一時的な仮住まいとして居住しても、控除の対象になることはできません。

 

地方物件を所有する方は、八方塞がりの状況になる前に控除の要件を把握し、クリアできる期間での売却を目指しましょう。

 

地方の不動産が売れないときの対策は?

 

地方物件がなかなか売却できない場合は、以下のような対策を取りましょう。

 

・リノベーションを実施する

・魅力をアピールする

 

リノベーションを実施する

 

古い物件の場合は、建物や設備のリフォーム、リノベーションを実施するのが一番手っ取り早いです。

 

たとえ、周辺環境が良くなくても、綺麗で新しい設備が揃っていれば、現況のままよりは買い手が集まりやすくなるでしょう。

 

魅力をアピールする

 

地方物件ならでの魅力をアピールするというのも、売却できないときの対策の1つです。

 

具体的には、以下のような魅力を前面に押し出していくことをおすすめします。

 

・土地が広いため、のびのびと生活できる

・建物が広いため、複数の部屋が作れる

・税金、物価などのランニングコストが安い

 

まとめ

 

ここまでご覧いただいた通り、地方不動産の売却は、お世辞にも楽とは言えません。

その特徴から、買い手を見つけるのは大変ですし、仮に見つかったとしても、ありとあらゆるポイントを押さえながら、慎重に手続きを進めていく必要があります。

よって、まずは信頼して仲介を任せられる不動産会社を探すところから始めましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】海に近い不動産を購入するメリット・デメリット

投稿日時: 2021年2月22日

 

「綺麗な海が見えるマイホームに住みたい…」

このような憧れを持つ方は、決して少なくないでしょう。

しかし、憧れだけで不動産を購入してしまうのは良くありません。

今回は、海に近い不動産を購入するメリット・デメリットを解説しますので、良い点も悪い点も把握した上で決断しましょう。

 

海に近い不動産のメリットは?

 

まずは、以下のメリットから見ていきたいと思います。

 

・波の音に癒される

・いつでも海沿いを散歩できる

・マリンスポーツを気軽に楽しめる

・夏のイベントを気軽に楽しめる

 

波の音に癒される

 

海の近くにマイホームを購入すれば、常に波の音を聞きながら、リラックスして生活できます。

もちろん、音だけでなく、広い空や海などの景色により、視覚的にも癒されるでしょう。

 

いつでも海沿いを散歩できる

 

購入する不動産のすぐ近くに海があれば、いつでも海沿いを散歩できます。

この時間が、日々の辛いことやストレスをリセットできる有意義な時間になるかもしれません。

 

マリンスポーツを気軽に楽しめる

 

海が近ければ、当然サーフィンなどのマリンスポーツも気軽に楽しめます。

行き帰りの負担もほとんどないため、毎年何度も海に遊びに行くという方にとっては嬉しいですね。

 

夏のイベントを気軽に楽しめる

 

海に近い不動産を購入すれば、花火やバーベキューなど、夏のイベントにも参加しやすくなります。

もちろん、すぐ近くで花火大会が行われていれば、住宅の中の特等席から見ることもできるでしょう。

 

海に近い不動産のデメリットは?

 

メリットだけを見ると、海に近い不動産には、癒しや楽しいことばかりが盛りだくさんのように感じるでしょう。

しかし、実際には以下のようなデメリットもあるため、購入を検討しているのであれば、こちらからも目を背けてはいけません。

 

・塩害の影響が大きい

・風が強い

・災害の危険性がある

 

塩害の影響が大きい

 

海に近いマイホームを購入しようとしている方は、必ず“塩害”について知っておかなければいけません。

塩害とは、建物などが塩分によって受ける被害のことであり、代表的なものにはサビが挙げられます。

 

海に近い不動産は、潮風に乗ってやってきた塩によって、あらゆる箇所がサビやすくなります。

よって、住宅の外側はもちろん、部材に塩が入り込み、内側から劣化することも考えられます。

 

もっといえば、塩害の影響を受けるのは、建物だけではありません。

屋外にあるエアコンの室外機、給湯器、ひいては自転車などがサビたり、故障したりする可能性も高くなります。

 

ちなみに、“塩害の影響を受けるのは金属”というイメージがありますが、実際は金属だけとは限りません。

例えば、窓ガラスが塩の影響で白くなることも考えられます。

 

風が強い

 

海に近い不動産のデメリットとしては、“風が強い”ということも挙げられます。

 

強い海風が吹くと、砂浜の砂がそれに乗って運ばれるため、住宅の外壁、屋外に干している洗濯物などに付着することがあります。

つまり、天気が良いからといって、いつでも洗濯日和ではないということですね。

 

もちろん、海風に乗ってやってくる砂は、室内に入ることもあります。

たとえ気密性の高いサッシを閉めていても、すべての侵入を防ぐのは難しいでしょう。

 

他にも、窓のサッシ部分に砂が溜まることで、開閉時に擦れやすくなり、それが劣化を早めることに繋がるなど、風や砂による影響は思いの外大きいです。

 

災害の可能性がある

 

こちらは、海に近い不動産を購入する最大のデメリットといっても過言ではありません。

 

2011年に発生した東日本大震災以降、日本では地震や津波の恐ろしさが再認識されました。

しかし、海の近くは高潮や津波のリスクが極めて高く、十分な対策をとっていても、被害を食い止められない可能性があります。

 

具体的には、床下浸水や家屋の破損などを引き起こすことが考えられるため、普段から災害時に備えたライフラインの準備などは徹底しなければいけません。

 

海に近い不動産を購入する際のポイント

 

海の近くのマイホームを購入しようと考える方は、まず防災の観点から、その物件の標高を確認しておきましょう。

各自治体が公表する防災マップ、あるいはハザードマップでは、災害発生時の波の高さなどが示されているため、そちらをチェックすることをおすすめします。

 

他にも、“地盤”は必ずチェックしなければいけません。

明らかに水の影響を受けやすい土地の場合は、地盤改良が必要となるケースもあるため、あらかじめ土地家屋調査士などの専門家にアドバイスを受けておきましょう。

 

潮風の影響を受けやすい土地では、強い風に耐えられるように、窓のシャッターや雨戸、塀などを設けることも考えるべきです。

 

まとめ

 

ここまで、海の近くでマイホームを購入することのメリット・デメリットを見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

自然やレジャーが好きな方にとって、海に近い物件は非常に魅力的でしょう。

もちろん、多くの魅力があるのは事実なのですが、生活に支障が出る可能性や、購入時のチェックポイントが多いことに関しても、あらかじめ留意しておきましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売買に関するさまざまな手数料について

投稿日時: 2021年2月18日

 

不動産売買にあらゆるコストがかかるのは、皆さんもご存知かと思います。

では、“不動産売買にかかる手数料”と聞いて、皆さんはどのような費用を思い浮かべますか?

おそらく多くの方は“仲介手数料”をイメージされるかと思いますが、実際にはもっと多くの種類があります。

詳しく解説しましょう!

 

不動産売買に関する手数料の種類と特徴

 

これから不動産を売る方、あるいは買う方が触れることになる手数料には、主に以下の種類があります。

 

・仲介手数料

・事務手数料

・振込手数料

・引っ越し手数料

 

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

仲介手数料

 

冒頭で触れたように、不動産売買にかかる代表的な手数料としては、やはり“仲介手数料”が挙げられます。

 

こちらは、不動産会社に売買の仲介を依頼する際にかかるものです。

具体的には、不動産会社が売買先を探す活動への対価として、売主または買主が支払う手数料です。

不動産売買を経験したことがない方でも、こちらに関してはご存知でしょう。

 

金額としては、売買される不動産の価格が400万円を超える場合、以下の式で算出されたものが最大となります。

 

・物件価格(税抜)×3%+60,000円+消費税

 

ちなみに、“仲介手数料=仲介を依頼したら必ずかかる費用”という認識を持っている方もいるかもしれませんが、決してそのようなことはありません。

 

仲介手数料は、あくまで“成功報酬”です。

つまり、売主や買主が仲介を依頼したものの、最終的に売買が成立しなかった場合は請求されないということです。

 

事務手数料

 

“事務手数料”も、不動産売買で発生する主な手数料の1つです。

こちらは、住宅ローンを利用する場合にかかる手数料で、申込時の手続きを行ってもらう対価として、金融機関等に支払わなければいけません。

 

ちなみに、金額は借入先または借入金額によって異なり、算出方法には以下の2つがあります。

この機会に覚えておきましょう。

 

・定率型

借入金額に対し、一定の割合を手数料として支払うという方法です。

例えば、借入金額が2,000万円で、手数料割合が2%の場合は、2,000万円×2%で40万円を支払うという形になります。

 

・定額型

借入金額にかかわらず、30,000~60,000円程度で設定されている手数料を支払う方法です。

どれだけ借入額が多くても、大きく手数料が変動することはありません。

よって、定率型よりもお得だと思われがちですが、月々返済時の金利はこちらの方が高いケースもあります。

 

振込手数料

 

不動産売買にかかる手数料としては、“振込手数料”も挙げられます。

こちらは、買主から売主に対し、不動産の売買代金を支払う際にかかる手数料です。

金融機関に対して支払うものですね。

 

不動産売買で発生する手付金に関しては、現金で授受されることが多いですが、残代金は数千万円単位になることが多いため、銀行振込で支払われるのが一般的です。

 

ちなみに、振込手数料は原則、買主が負担します。

なぜなら、現行民法の中に、“弁済の費用について別段の意思表示がないときは、その費用は債務者の負担とする”という規定があるからです。

 

では、買主が金融機関のローン審査に通過せず、不動産売買契約が解除になった場合、売主から返還される手付金の振込手数料は、一体誰が負担するのでしょうか?

 

結論からいうと、こちらに関しても買主負担とするのが妥当です。

契約が解除になったことに関して、売主にまったく非はありませんからね。

 

しかし、振込手数料の負担を巡ってトラブルになる可能性もなくはないため、売主は契約書にローン解除条項として、“手付金返還時の振込手数料は買主が負担する”と記載しておきましょう。

 

引っ越し手数料

 

不動産売買で発生する手数料としては、“引っ越し手数料”も挙げられます。

 

こちらは、売主が持ち家の売却に伴って新居に引っ越す際、負担しなければいけない可能性があるものです。

より具体的にいうと、売主が賃貸物件に転居する際、不動産会社もしくは管理会社に支払う賃貸借契約の仲介手数料ですね。

 

金額としては、概ね賃料の0.5~1ヶ月分+消費税が相場とされていて、法律上賃料1ヶ月分+消費税以上の仲介手数料を請求されることはありません。

 

ちなみに、売主が不動産売却後、賃貸物件に転居する場合でも、仲介手数料がかからないケースがあります。

例えば、個人のオーナーから、不動産会社が建物を借り上げて管理している場合などは、一切手数料が発生しません。

 

なぜなら、上記のケースは、個人のオーナーと借主の間に不動産会社、管理会社がいるわけではなく、貸主自体が不動産会社であるからです。

つまり、“仲介”という業務が行われていないため、手数料も発生しないということですね。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売買で発生するさまざまな手数料ついて見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

売主、買主にかかわらず発生する手数料もあれば、双方のうちいずれかのみが負担するものもあります。

中には、事前にどちらが支払うかを細かく決めておくべき手数料もあるため、後々トラブルに発展しないよう、正しい知識をもって不動産売買に臨みましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】狭小地の売却に関するあれこれ

投稿日時: 2021年2月15日

 

変わった特徴を持つ土地は、売却に苦戦することが多いです。

なぜなら、売却の足かせとなる制約がついているケースがあるからです。

こうした特殊な土地の1つに“狭小地”というものがあるのですが、こちらも売却しにくい物件の一つとされています。

今回は、狭小地の売却に関する内容を解説していきましょう。

 

狭小地って何?

 

読んで字のごとく、狭く小さい土地のことを“狭小地(きょうしょうち)”といいます。

一般的に、15~20坪(40~50㎡)を下回る面積の土地を指していて、主に都心部などでよく見られます。

 

この狭小地は、自然に生まれるものではありません。

主に不動産会社が、非整形地を売れやすい整形地に変える場合や、都市開発、相続時の土地分筆などによって発生します。

 

ちなみに、狭小地の中には、その成り立ちから一般的な正方形や長方形ではなく、三角形や台形など、形状が歪になっているものもあります。

 

なぜ狭小地の売却は苦戦するのか?

 

では、なぜ狭小地の売却は、一般的な土地と比べて苦戦しやすいのでしょうか?

その理由としては、主に以下のことが挙げられます。

 

・制約が多い

・使い勝手が悪い

・融資の対象になりにくい

 

制約が多い

 

本記事の冒頭でも触れましたが、狭小地は特殊な物件であるがゆえに、多くの制約がついています。

 

例えば、狭小地は非常に狭いため、そこに建物を建築する場合は、目いっぱい土地が使用されるケースが多いです。

しかし、これでは建物の周辺に建築用の足場を組むことができません。

つまり、事実上目いっぱい土地を使って建築することはできないというわけです。

 

それだけでなく、狭小地の中には、間口が狭く奥に開けたスペースのある、いわゆる“旗竿地”も存在します。

ここに建物を建てる場合、開けたスペースに重機を乗り入れたり、建築資材を運んだりしなければいけませんが、間口が狭いと実現できません。

 

これらは買主にとって大きなデメリットであるため、必然的に買い手はつきにくくなってしまいます。

 

使い勝手が悪い

 

狭小地は一般的な土地より狭いため、単純に使い勝手も良くありません。

建物を建築できるスペースは限られているため、間取りを工夫しなければいけませんし、そこに駐車スペースも確保するとなると、かなり狭い住宅になってしまいます。

 

やはり、住宅建築用の土地を購入する方の多くは、庭付き一戸建てに憧れていますから、そのような方にとって、狭小地はほとんど魅力のない物件といっても過言ではありません。

 

よって、もし買い手が見つかったとしても、好条件での売却はあまり期待できないでしょう。

 

融資の対象になりにくい

 

土地を購入する方のほとんどは、金融機関から融資を受けます。

しかし、対象物件が狭小地の場合、なかなか融資の審査には通りません。

 

なぜなら、以下の条件を満たしていない場合、金融機関は融資を躊躇する傾向にあるからです。

 

・建築予定の土地面積が40㎡以上

・住宅の床面積が50㎡以上

 

狭小地の場合、上記2つの条件をどちらもクリアできないことが考えられます。

これはつまり、買い手が融資を受けられず、購入を諦める可能性が高いということを意味しています。

 

狭小地をうまく売却するには?

 

前述の通り、一般的な土地と同じ方法をとっても、狭小地はなかなか売却できません。

では、うまく売却するには一体どうすれば良いのでしょうか?

おすすめの売却方法としては、以下が挙げられます。

 

・隣地所有者に売却する

・買い取り業者に買い取ってもらう

 

隣地所有者に売却する

 

狭小地の売却を検討する方は、まず隣地所有者に購入を打診してみましょう。

この方法で、意外とあっさり売却できるケースは少なくありません。

なぜなら、狭小地の隣地は、同じく狭小地である可能性が高いからです。

 

隣地所有者が狭小地を購入し、1つの土地として登記すれば、一般的な広さ、形状の土地が完成します。

これは、隣地所有者における今後の選択肢が広がることにも繋がるため、相談すれば前向きに検討してもらえるかもしれません。

 

ちなみに、同時期に隣地所有者も売却を検討している場合は、自身の土地と合わせて、一般的な土地として第三者に売り出すというのもアリでしょう。

 

買い取り業者に買い取ってもらう

 

土地売却に困ったときの心強い味方といえば、なんといっても買い取り業者です。

中でも、特殊な土地に強みを持つ買い取り業者は、狭小地であっても気軽に買い取ってくれるでしょう。

 

しかし、買い取り業者が相手であれば、必ず買い取ってもらえるという保証はありませんし、仮に承諾してもらったとしても、一般的な不動産売買と同程度の売買価格になることは期待できません。

 

まとめ

 

ここまで、狭小地の売却に関して解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

狭小地だからといって、まったく売れないというわけではありませんが、通常の売却方法では、売り出し期間が長くなってしまう可能性が高いです。

よって、今回解説したような変わった方法も試してみて、少しでも早く売却できるように努めましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却時に必要な抵当権抹消登記について

投稿日時: 2021年2月11日

 

住宅ローンをすべて返済した後、不動産を売却し、新しい住居に移ろうとする方は多いと思います。

しかし、ローンを払い終わっていたとしても、そのまま売却することはできません。

この場合、売主は“抵当権抹消登記”を行う必要があります。

今回は、抵当権抹消登記の概要や詳細について解説したいと思います!

 

そもそも抵当権って何?

 

まずは、抵当権とは何なのかについて解説しましょう。

 

住宅ローン等を借り入れる際には、購入する土地と建物に対し、借入先金融機関が権利を設定します。

これが“抵当権”です。

具体的には、住宅ローンを借り入れる方(債務者)の返済が困難になったときに備えて、金融機関(債権者)が物件を担保として確保できる権利を指します。

 

金融機関は、住宅ローンが返済されることを前提に融資しているわけですから、これは当然の権利だと言えるでしょう。

 

抵当権は自動的に消えるものではない

 

抵当権は、住宅ローンの滞納に備えた担保の役割がある権利ですが、すべてローンを払い終わったからといって、自動的に消えるわけではありません。

その不動産の持ち主が手続きをして、抹消する必要があります。

 

このときに必要な手続きが“抵当権抹消登記”であり、完了して初めて、物件の登記簿から抵当権の文字が完全になくなります。

 

不動産売却時に抵当権抹消登記が必要な理由

 

不動産売却時、抵当権抹消登記をしなければいけない理由は1つしかありません。

それは、買主の不安を解消しなければいけないからです。

 

たとえ、実際にはローンが完済されているとはいえ、登記簿に“抵当権”の文字が残っていれば、買主は「本当に完済されているのか?」と不安になります。

これは、売主にとって非常に大きなデメリットになるため、抵当権抹消登記を行わずに売却するという選択肢はないと考えておきましょう。

 

抵当権抹消登記の手続きについて

 

抵当権抹消登記は、売主自身が申請し、書類を受け取って手続きをすることもできます。

しかし、その手順はお世辞にも短いとは言えません。

売主自身で行う抵当権抹消登記の流れは以下の通りです。

 

・法務局への手続き申請の相談

・金融機関からの書類の送付

・必要書類の準備

・抵当権抹消登記申請書類の作成

・書類の提出

・申請完了

 

これらの手続きを迅速に終わらせなければ、不動産売却に移ることはできないため、時間がない場合はなるべく司法書士に依頼しましょう。

 

司法書士に依頼する場合のメリット

 

売主自身ではなく、司法書士に依頼して抵当権抹消登記を行うことのメリットには、主に以下のことが挙げられます。

 

・時間、手間が省ける

・書類の不備による遅れがなくなる

・イレギュラーに対応してもらえる

 

時間、手間が省ける

 

売主自身が手続きを行う場合、営業時間である平日の8:30~17:15分の間に、直接法務局を訪れなければいけません。

 

一方、司法書士に代行してもらえば、必要な書類を手渡すだけで済むため、時間も手間もほとんどかかりません。

 

書類の不備による遅れがなくなる

 

抵当権抹消登記申請書類を提出した後に不備が見つかると、もう一度法務局を訪れ、解消した上で再提出しなければいけません。

窓口で不備がないかチェックしてもらうことは可能ですが、担当者の方が不備を見落としていたとしても、それは売主自身の責任となるため、注意しましょう。

 

その点、司法書士は登記のプロフェッショナルですから、不備によって手続きが遅れる心配はほとんどありません。

 

イレギュラーに対応してもらえる

 

抵当権抹消登記を行う際には、これと併せて住所変更登記をしなければいけないことがあります。

これは、当該不動産の所有者となってから抵当権抹消登記をするまでの間に、氏名あるいは住所が変更になったときに必要な手続きです。

 

初めて抵当権抹消登記をする方にとって、他の登記と並行して手続きを行うことは、決して容易ではありません。

司法書士に依頼すれば、このようなイレギュラーなケースにも柔軟に対応してもらえます。

 

費用相場について

 

不動産抹消登記は、当然無料で行えるものではありません。

売主自身で行う場合、司法書士に代行してもらう場合のいずれも、ある程度の費用がかかるため、あらかじめ相場を知っておきましょう。

 

自身で行う場合にかかる費用相場は、トータルで4,000円前後です。

内訳は、登記申請の登録免許税が2,000円(建物、土地)、登記簿謄本の確認や郵送費などが2,000円前後となっています。

ちなみに、不動産の個数が増えるごとに、登録免許税は1,000円ずつ増える形になります。

 

司法書士に依頼する場合は、上記の費用プラス司法書士報酬を支払わなくてはいけません。

費用相場は15,000~20,000円程度であり、これに消費税がプラスされます。

 

まとめ

 

ここまで、抵当権抹消登記の必要性や手続きの方法、費用相場などについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

抵当権抹消登記に難しい手続きはないものの、時間と手間がかかるのは事実ですから、できるだけ司法書士に代行してもらいましょう。

特に、早急に不動産売却に移りたいという方にとって、司法書士はとても頼りになる存在です。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却は相続前と相続後、どちらにすべき?

投稿日時: 2021年2月8日

 

不動産を所有する方の中には、「いつ不動産売却をすれば良いのか分からない」と、悩んでいる方もいるでしょう。

具体的には、「相続前に売るべきか、それとも相続後、相続人に売ってもらうべきか」という悩みです。

今回は、それぞれのタイミングで売却することのメリット・デメリットを解説します。

ぜひ参考にしてください。

 

相続前の不動産売却におけるメリット

 

まずは、相続が発生する前、つまり被相続人が生前に売却することのメリットを見ていきましょう。

代表的なメリットとしては、以下のことが挙げられます。

 

・財産をスムーズに分けられる

・相続人の手間を減らせる

 

財産をスムーズに分けられる

 

相続が発生する前に、前もって所有する不動産を売却しておくことで、相続人に対し、財産をスムーズに分けられます。

なぜなら、不動産はそのまま分割できないのに対し、現金は各相続人にそのまま手渡すことができるからです。

 

自身が亡くなった後、すぐに分割できない不動産をめぐって、子どもたちがトラブルを起こすのは嫌ですよね。

現金での相続であれば、このような心配は少なくなります。

 

相続人の手間を減らせる

 

相続前に不動産を売却することは、相続人の手間を減らすことにも繋がります。

 

相続後に売却してもらう場合、子どもたちは不動産の情報を調べたり、必要な書類を揃えたり、買い手を探したりと、さまざまな手続きをしなければいけません。

これは、ハッキリ言ってかなりの負担になります。

 

一方、相続前に不動産売却を済ませておけば、相続人に対し、上記の手続きに伴う負担やストレスを与えることはありません。

 

相続前の不動産売却におけるデメリット

 

相続前の不動産売却には、当然メリットだけでなくデメリットもあります。

具体的には以下の通りです。

 

・譲渡所得税がかかる場合がある

・新しい住まいを確保しなければいけない

 

譲渡所得税がかかる場合がある

 

相続前に不動産を売却し、利益が出た場合は、当然譲渡所得税が課税されます。

よって、現金に換えるといっても、不動産の売却価格すべてがそのまま現金に置き換わるわけではありません。

 

ちなみに、後述しますが、相続後の不動産売却であれば、この税金の負担は軽減させられる可能性が高いです。

 

新しい住まいを確保しなければいけない

 

相続が始まる前に不動産を売却する場合、それが被相続人となる方の居住用物件であれば、当然新しい住まいを探したり、賃貸契約を結んだりしなければいけません。

この手続きに関しては、少し負担に感じるでしょう。

 

相続後の不動産売却におけるメリット

 

続いては、相続後つまり被相続人が亡くなった後、相続人が不動産を売却することのメリットを見てきましょう。

 

・相続人の相続税負担を抑えられる

・相続人の譲渡所得税負担を抑えられる

 

相続人の相続税負担を抑えられる

 

相続後に不動産を売却する方が、相続税負担は抑えられます。

 

例えば、3,000万円の不動産を相続する場合と、現金3,000万円を相続する場合があるとしましょう。

この場合、金額はまったく一緒であるため、双方で同じ相続税がかかるように思いますよね?

 

しかし、実際はそうとは限りません。

なぜなら、不動産は時価ではなく、路線価もしくは固定資産評価額によって評価されるからです。

これらの課税評価額は時価よりも低いため、相続税も必然的に安くなるという仕組みです。

 

相続人の譲渡所得税負担を抑えられる

 

相続後に不動産売却をすれば、相続人の譲渡所得税の負担も抑えられます。

 

譲渡所得税の課税対象額は、売却価格から取得費を差し引いた金額となりますが、一定期間内に売却を完了させれば、取得費に相続税を含めても問題ありません。

これは“相続税の取得費加算の特例”というものであり、取得費を増やして課税対象額を減らすことができるため、必然的に譲渡所得税の負担も減るというわけです。

 

相続後の不動産売却におけるデメリット

 

最後に、相続後の不動産売却におけるデメリットを見ていただきましょう。

 

・争族が発生しやすくなる

・売却手続きがややこしくなる場合がある

 

争族が発生しやすくなる

 

相続不動産が共有名義の場合、1人でも反対する相続人がいると、相続後に行う不動産売却は実施することができません。

これが争族に繋がり、各相続人の関係を悪くしてしまう可能性もあります。

 

売却手続きがややこしくなる場合がある

 

特定の相続人の連絡先がわからなかったり、行方不明になったりしている場合、相続後の不動産売却手続きは複雑化するおそれがあります。

 

もちろん、連絡が取れないからといって、残りの相続人だけで勝手に売却を済ませてしまうわけにはいきません。

 

まとめ

 

ここまで、相続前と相続後の不動産売却について詳しく解説しました。

一概にどちらが良いというわけではありませんが、共通して言えることは、双方の良いところ、悪いところを理解した上で行動しなければいけないということです。

もちろん、自身で判断できない場合は、相続人や専門家の意見を採り入れるのも有効です。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売買セミナーに参加する前の準備

投稿日時: 2021年2月4日

 

不動産売買セミナーに参加すれば、プロフェッショナルから最新情報や売買の方法などについて聞くことができます。

しかし、一口にセミナーといってもその種類は多岐に渡るため、事前準備をしなければ、受講で得られるものは半減してしまうでしょう。

そこで今回は、どのような準備が必要なのかを中心に解説しましょう!

 

セミナー参加前に必要な3つの準備

 

不動産売買セミナーに参加しようと考えている方は、必ず以下の3つの準備をしておきましょう。

 

・参加目的を明確にする

・所有する不動産の情報を調べる(売却の場合)

・属性情報を整理する(購入の場合)

 

参加目的を明確にする

 

セミナー参加前のもっとも重要な準備としては、やはり参加目的を明確にすることが挙げられます。

 

不動産売買セミナーの中には、幅広く初心者や経験者に向けて開催されるものもありますが、その多くはカテゴリが絞られたものになります。

例えば、“不動産売買時の融資について”、“売却期間が長引かないコツについて”といった内容のものですね。

 

よって、まずは売却について学びたいのか、それとも購入について知りたいのかを明確にしなければ、参加するセミナーを絞り込めません。

 

内容の幅が広いセミナーにも、体系的に解説してもらえるというメリットはありますが、その反面具体的な情報が手に入らない可能性もあります。

少しでも時間を無駄にしたくないのであれば、なるべく具体的な参加内容をハッキリさせ、それにピッタリのセミナーを選びましょう。

 

所有する不動産の情報を調べる(売却の場合)

 

不動産売却に関するセミナーに参加する場合は、事前にある程度、所有する不動産の情報を調べておきましょう。

 

不動産のニーズは、その物件の立地や種類、築年数や間取りなどによって変わってきます。

よって、参加前に売り出す物件の情報を整理しておくことで、セミナーから得た知識を売却に活かしやすくなります。

 

もっと言えば、あらかじめ所有する物件の情報を調べることで、問題や疑問が出てくるかと思いますので、それについてもセミナーで質問してみましょう。

 

属性情報を整理する(購入の場合)

 

不動産の購入に関するセミナーに参加しようとする方は、自身の属性情報をしっかりまとめておきましょう。

 

これは、自身が持っている性質や特徴のことであり、具体的には以下の項目を指します。

 

・年収

・所有する資産額

・借入額

・勤務先

・職種

・年齢

・婚姻の有無 など

 

これらの情報は、不動産購入時の住宅ローン審査で必ずチェックされます。

よって、あらかじめ整理しておくことで、今後購入する不動産について、より具体的な情報を得られたり、明確なアドバイスがもらえたりする可能性があります。

 

不動産売買セミナー選びの際にチェックすること

 

参加するセミナーを選ぶ際は、事前準備をするだけでなく、もちろん各セミナーのことを調べなければいけません。

具体的には、以下の4点をチェックしましょう。

 

・主催会社について

・講師について

・対象不動産について

・想定エリアについて

 

主催会社について

 

不動産売買セミナーを選ぶにあたって、主催会社のチェックは欠かせません。

具体的には、過去にどれくらいセミナーを開催しているのか、何人くらい参加しているのかといった情報のチェックです。

 

もちろん、不動産会社の主な業務は売買の仲介であるため、これまでに何件くらい仲介取引を成立させてきたのかに関しても、前もって調べておきましょう。

会社によっては、ホームページなどで具体的な数字を掲載しているところもあります。

 

講師について

 

不動産会社が主催するセミナーは、自社の社員によって行われるものと、外部の講師に依頼して行われるものがあります。

後者の場合は、必ずその講師の情報も調べておきましょう。

 

普段どのような活動をしている人なのか、今までどういった内容の講義を行ってきたのかなどがわかれば、セミナー選びの参考にできます。

 

対象不動産について

 

同じ不動産というカテゴリであっても、新築と中古では売買のポイントが変わってきますし、融資の内容なども異なります。

 

よって、セミナーを選ぶ際は、新築物件の売買を対象にしているのか、それとも中古を対象としているのかを事前に把握しておきましょう。

 

想定エリアについて

 

不動産売買のセミナーは、エリアが限定された内容になっていることもあります。

 

例えば、横浜で不動産売却をしたいと考える方が参加しても、その内容が“東京の不動産売却”に関することだと、得られる情報にズレが生じるかもしれません。

よって、セミナーを選ぶときには、必ず想定エリアが限定されていないかを確認しましょう。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売買セミナー受講時の事前準備、及び、セミナー選びのポイントについて解説してきました。

いかがでしたでしょうか?

「無料だから」「評判が良さそうだから」といった理由だけでセミナーに参加しても、今後の不動産売買に活かせるような情報は得られないでしょう。

せっかく参加するのであれば、初回から少しでも有意義な時間を過ごせるよう、準備した方が良いです。

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【横浜の不動産会社が解説】ガレージハウスを購入するメリット・デメリット

投稿日時: 2021年2月1日

 

自家用車を持つ方の中には、今後、駐車場付きのマイホームを購入したいと考えている方も多いでしょう。

駐車場付き物件にはいくつか種類がありますが、中でも憧れる方が多いのが“ガレージハウス”です。

今回は、ガレージハウスを購入するメリットやデメリットを解説したいと思います!

 

ガレージハウスの概要

 

ガレージハウスとは、住宅と駐車場が一体になっている物件のことをいいます。

建物の外側ではなく、中に駐車場が入り込んでいるようなイメージですね。

 

地方など、比較的広い土地が多いエリアに建てられる物件には、住宅と駐車場を別々にしているものもありますが、都市部では一体のタイプがよく見られます。

これは、都市部の場合、使える土地の広さが限られているケースが多いからです。

 

ちなみに、ガレージハウスの1階部分には、駐車場と玄関等がありますが、一般的な住宅と比べて居住スペースはあまり広くありません。

生活の主体となるのは2階以上の部分です。

 

ガレージハウスを購入するメリットは?

 

ガレージハウスを購入することには、主に以下のようなメリットがあります。

 

・車の寿命が延びる

・防犯性が高くなる

・雨の日の積み下ろしが楽になる

・別の用途でも使用できる

 

車の寿命が延びる

 

ガレージハウスの駐車場は、当然ながら屋根とシャッター付きです。

 

よって、車が雨風にさらされる心配がなく、綺麗な状態で保管できるため、必然的に寿命は延びるでしょう。

 

防犯性が高くなる

 

車を住宅の外に駐車する場合、イタズラをされたり、近所の子どもによって傷つけられたりする可能性もゼロではありません。

 

一方、ガレージハウスは、言ってみれば室内に車を停めているようなものですから、あらゆる危険から愛車を守ることができます。

 

雨の日の積み下ろしが楽になる

 

大雨や台風といった悪天候の日に、屋外で車に荷物を積んだり、下ろしたりするのはとても大変です。

どう頑張っても、自身や荷物、車内はある程度濡れてしまうでしょう。

 

ガレージハウスでは、雨の日でも濡れることなく、スムーズに積み下ろしができます。

 

別の用途でも使用できる

 

ガレージハウスの駐車場部分は室内にあるため、駐車スペース以外の使い道もあります。

例えば、ホームパーティーを開く場所として、子どもの遊び場としても使えるため、まだ車を持っていない方にとっても、ある程度便利なスペースとなるでしょう。

 

ガレージハウスを購入するデメリットは?

 

では、ガレージハウスを購入するデメリットとしては、一体どのようなことが挙げられるでしょうか?

以下の項目について詳しく見ていきましょう。

 

・居住スペースが狭くなる

・購入費用が高くなる

・騒音、換気対策が必要になる

・車の乗り換えに対応しにくい

 

居住スペースが狭くなる

 

“ガレージハウスの概要”でも触れたように、ガレージハウスは1階部分に駐車場がある分、居住スペースが少し狭くなります。

 

ちなみに、1階部分の狭さを補うため、3階建てになっているガレージハウスもありますが、そうなると今度は階段の上り下りが辛くなるため、注意しなければいけません。

 

購入費用が高くなる

 

ガレージハウスは、新築であれ中古であれ、購入費用が高くなる傾向にあります。

 

新築の場合、駐車場の間口や奥行きの制限をクリアしたり、強度の高い材料を使用したりしなければいけないため、必然的に建築費用はかさみます。

もちろん、中古の場合も、一般的な住宅より耐震機能などが優れているため、安く購入できる可能性は低いでしょう。

 

ちなみに、ガレージハウスでは、駐車場のシャッターなどの資材に海外製を使用することも多いため、ランニングコストも上がりやすい傾向にあります。

 

騒音、換気対策が必要になる

 

ガレージハウスの場合、住宅と同じ建物内で車のエンジンをかけることになるため、音や排気ガスなどの影響が気になります。

よって、これらの対策は必ず取らなければいけません。

 

もっと言えば、シャッターを開閉する際にも、大きめの音が鳴る可能性があります。

家族が起きている時間であれば問題ありませんが、それぞれの生活サイクルが違う場合、音や振動などがトラブルの原因になることも考えられるため、注意しましょう。

 

車の乗り換えに対応しにくい

 

車を所有する方の中には、子どもが生まれたタイミングなどで車を買い替える方もいるでしょう。

しかし、ガレージハウスは車の乗り換えにとても対応しにくいです。

 

なぜなら、住宅の外側にある駐車場と違って、駐車スペースが限られているからです。

外であれば、ある程度本来のスペースからはみ出ても大丈夫なことがありますが、室内に駐車するガレージハウスはそういうわけにもいきません。

 

まとめ

 

ここまで、誰もが憧れるガレージハウス購入のメリット、デメリットを見てきました。

良いところばかりを見て、「購入するなら絶対ガレージハウス!」と、想像している方もいるかもしれませんが、あまり深く考えず行動に移すのはとても危険です。

それなりに不便さを感じる部分もあるため、予算や車の乗り換え予定、家族の状況などを踏まえた上で、購入するかどうか判断しましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

 

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