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ARCHIVE 2021年03月

【横浜の不動産会社が解説】ファミリー世帯の不動産購入におけるポイント

投稿日時: 2021年3月29日

 

快適な住まいは、世帯の家族構成によって大きく異なります。

すべての世帯が住みやすく感じる住宅など、世の中にそう、ないものです。

では、子どもを持つファミリー世帯が不動産を購入する際には、どのようなポイントを押さえれば良いのでしょうか?

詳しく解説しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

 

ファミリー世帯必見!不動産選びのポイント8選

 

両親と子どもで構成されるファミリー世帯は、以下のポイントを押さえた物件選びを心掛けましょう。

 

・ショッピング施設や金融機関が近い

・病院が近い

・学校が近い

・治安が良い

・駐車場が付いている

・収納スペースが多い

・和室がある

・モニター付きインターホンがある

 

ショッピング施設や金融機関が近い

 

ファミリー世帯は、単身世帯に比べて買い出しの頻度や量が多くなることが予想されます。

よって、スーパーや大型ショッピングモールなどのショッピング施設が近くにある物件を選びましょう。

 

その他、銀行などの金融機関や郵便局に関しても、近くにある方が何かと便利です。

郵便局の場合、住宅街に建っていることも十分考えられるため、物件探しの際は通いやすい位置にあるかどうか、ぜひチェックしてみましょう。

 

病院が近い

 

幼い子どもを持つファミリー世帯は、病院が近くにあるかどうかも必ずチェックして、不動産を探しましょう。

特に、小児科のクリニックがあれば、親御さんはとても安心できます。

 

もちろん、小児科以外の複数の診療科が入っている大型病院でも構いません。

夜間、急に子どもが体調を崩したときなどにも対応してくれる病院がおすすめです。

 

学校が近い

 

ファミリー世帯が住まいを選ぶ際には、小学校や中学校、幼稚園や保育園までの距離も考慮しましょう。

 

学校が遠いと、子どもの負担は大きくなりますし、保育園や幼稚園まで距離がある場合は、親御さんの送り迎えに時間がかかりやすくなります。

 

治安が良い

 

どれほど周辺施設が揃っていたり、設備が充実していたりする不動産であっても、治安が良くないエリアは避けましょう。

 

治安の良し悪しに関しては、周辺の街灯の多さや、警察が発表する犯罪件数のデータを参考にすることで、ある程度把握できます。

 

駐車場が付いている

 

ファミリー世帯の中には、自家用車を所有しているところも多いでしょう。

よって、不動産を購入するのであれば、駐車場付きの物件がおすすめです。

 

ちなみに、現時点で車を所有していなかったとしても、将来的には使用する可能性がありますし、駐車スペースは自転車置き場としても使用できるため、完備されていて損することはありません。

 

収納スペースが多い

 

ファミリー世帯では、ベビー用品や小さくなった洋服、おもちゃなど、子どもが成長するにつれて、徐々に荷物が増えていきます。

これらの荷物をすぐ廃棄できれば良いのですが、状態が良いものや思い出の品などは、簡単に捨てることができません。

 

よって、不動産購入時は、できるだけ収納スペースが豊富な物件を選びましょう。

「ちょっと多すぎるかも?」と感じるくらいでも、いずれはほとんどの収納スペースが埋まることが予想されます。

 

和室がある

 

幼い子どもがいたり、これからまさに新しい家族が誕生したりするファミリー世帯には、和室がある物件をおすすめします。

畳はクッション性があるため、プレイルームや寝室などとして使用することができるからです。

 

ちなみに、リビングのすぐ近くに和室があれば、家事をしながら子どもの様子を見やすいため、とても便利でしょう。

 

モニター付きインターホンがある

 

モニター付きインターホンは、室内のモニターで来訪者の顔を確認できます。

 

よって、両親の不在時に誰かが訪ねて来たとしても、子どもが犯罪に巻き込まれる心配は少なくなります。

 

マンションの場合は1階がおすすめ

 

マンションの購入を考えているファミリー世帯は、前述のポイントを押さえるだけでなく、1階の部屋を購入することも検討しましょう。

 

一般的に、マンションの1階部分は、セキュリティ性や眺望、日当たりなどの問題から敬遠されがちですが、ファミリー世帯にとっては多くのメリットがあります。

 

例えば、1階はそのマンションの最下階であるため、下の階に配慮をする必要がありません。

よって、子どもが室内で走ったり、跳ねたりしても、クレームに繋がる可能性は低いです。

また、子どもが誤ってバルコニーから落ちてしまう心配もなくなります。

 

その他、1階はエントランスが近いことから、災害が起こったときでも、子どもを連れてすぐに避難できます。

上層階の場合、エレベーターが停止することで、避難が遅れる可能性もあるため、こちらは大きなメリットと言えるでしょう。

 

まとめ

 

ここまで、ファミリー世帯におすすめしたい住まいのチェックポイントを見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

不動産を購入する際には、前述の条件をクリアした物件の中から、最終的にはデザインや間取り、価格などを比較して、どれを購入するのか判断してください。

そうすれば、何十年も快適に住めるマイホームが手に入るでしょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

 

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【横浜の不動産会社が解説】“旗竿地”を購入するメリット・デメリット

投稿日時: 2021年3月25日

 

土地といえば、長方形あるいは正方形のものを思い浮かべる方が大半だと思います。

しかし、必ずしもすべての土地がこのような形とは限りません。

中には、少し歪な形状の土地もあり、その代表的なものに“旗竿地”が挙げられます。

ここからは、旗竿地を購入することのメリット・デメリットを解説したいと思います。

 

旗竿地の概要

 

道路に接する間口が細長く、その奥に開けたスペースがある土地を“旗竿地(はたざおち)”といいます。

上から見た形が、竿に付いている旗に似ていることから、こう呼ばれています。

 

特殊な形状の土地を指す“不整形地”の一種で、一般的に細い路地部分が建物の建築スペースとして使用されることはありません。

主に、土地の価値が高い都市部でよく見られ、相続時の分割などで発生するケースが多いです。

 

ちなみに、京都もこのような土地が多いことで有名であり、ウナギが細長い形状を好むことから、“ウナギの寝床”と呼ばれています。

 

旗竿地を購入するメリットは?

 

旗竿地を購入することのメリットとしては、主に以下のことが挙げられます。

詳しく見ていきましょう。

 

・価格が安い

・道路の音が聞こえにくい

・路地部分を活かした物件が建てられる

 

価格が安い

 

たとえ同じエリア、同じ広さの物件であっても、形が整った土地より、旗竿地の方が安く購入できるケースが多いです。

 

こちらは、不動産の査定において、整形地か否かが重要なポイントになるからです。

つまり、形が歪というだけで、土地の価格は一気に下がるということです。

 

よって、予算的に土地を買うのは難しいと考えていたエリアであっても、旗竿地なら十分購入のチャンスはあるでしょう。

 

道路の音が聞こえにくい

 

旗竿地は路地部分がある分、住宅を建てるスペースから前面道路までが離れています。

よって、たとえ交通量が多かったとしても、玄関を開けるとすぐ道路がある物件よりは、エンジン音などが聞こえにくくなるでしょう。

 

もちろん、道路と建物の距離がある分、通行人の視線も気になりません。

 

路地部分を活かした物件が建てられる

 

旗竿地を購入して住宅を建築する場合、路地部分は駐車・駐輪スペースとして使用されるケースが多いです。

長方形や正方形などの土地では、上記のスペースを確保した上で住宅を建てるため、少し建築可能なスペースが狭くなりますが、旗竿地ではその心配がありません。

 

その他、旗竿地では路地部分の面積を算入することにより、それほど建蔽率や容積率を気にせず、大きめの住宅を建築できる可能性があります。

 

旗竿地を購入するデメリットは?

 

一方で、旗竿地を購入することには、以下のようなデメリットもあります。

こちらも必ず把握しておきましょう。

 

・デッドスペースが生まれる可能性がある

・外構工事費がかかりやすい

・風通し、採光が良くない

 

デッドスペースが生まれる可能性がある

 

旗竿地の路地部分を、駐車場などとして利用できれば良いですが、そうでない場合、このスペースは邪魔になってしまう可能性があります。

 

もちろん、特に使い道がない場合、単純に外出時、帰宅時における玄関・間口間のストロークが長くなるため、不便に感じる可能性も否定できません。

 

外構工事費がかかりやすい

 

外構とは、建物の外側にある構造物全体を指す言葉で、主に以下のものが該当します。

 

・門

・車庫

・アプローチ

・塀、柵、垣根 など

 

旗竿地は、同じ面積の整形地と比べると、塀などの外構が長いため、必然的に工事費も高くなります。

その他、駐車スペースにコンクリートを敷く工事なども、思いの外工事費がかさむケースが多いため、注意しましょう。

 

風通し、採光が良くない

 

旗竿地は、相続時の分割などで発生するケースが多いため、周囲は基本的に別の建物に囲まれています。

よって、方角によっては、十分な風通しや採光を得られないかもしれません。

 

よって、住宅を建てる際は、比較的日の当たりやすい2階部分をリビングにしたり、吹き抜けを導入したりといった工夫が必要です。

 

再建築不可の旗竿地には注意しよう

 

旗竿地に建物が建っている状態で購入する場合、再建築不可の物件を購入しないように注意しましょう。

 

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上間口が接していない土地には、原則建物を建ててはいけないというルールが定められています。

つまり、路地部分の先と前面道路の設置部分が2m以下の場合、その旗竿地は再建築不可物件ということになります。

 

ちなみに、間口が2m以上あったとしても、直接建築基準法上の道路に接していない場合は再建築ができないため、物件購入時にはしっかりとチェックしましょう。

 

まとめ

 

旗竿地は、路地部分に住宅を建築できませんし、デッドスペースが生まれやすいため、一見不便な土地に見えがちです。

しかし、実際はデメリットばかりではなく、設計時にあれこれ工夫することで、コストを抑えながら快適な住宅を建てることができます。

もちろん、旗竿地のみに絞って土地を探す必要はありませんが、物件探しの際に見かけた場合は、一度詳しくチェックしてみても良いでしょう。

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【横浜の不動産会社が解説】住宅ローン借入先の特徴について

投稿日時: 2021年3月22日

 

不動産購入時に利用する住宅ローンに対し、“銀行で借りるもの”というイメージを持っている方は多いでしょう。

しかし、実際はそうとも限りません。

住宅ローンはさまざまな金融機関で取り扱われていて、利用する方はどこから借り入れるかを選択できるのです。

今回は、それぞれの借入先の特徴を解説していきます。

 

住宅ローンの主な借入先

 

住宅ローンは、主に以下の金融機関から借り入れることが可能です。

 

・メガバンク

・地方銀行

・信用金庫

・ネット銀行

 

では、それぞれどのような特徴を持っているのかを見てみましょう。

 

メガバンク

 

一般的に、巨大な収益規模、資産を持つ銀行グループのことを“メガバンク”といいます。

法律などで明確に定義されているわけではありませんが、日本における3大メガバンクグループには、以下が該当します。

 

・三菱UFJフィナンシャルグループ

・みずほフィナンシャルグループ

・三井住友フィナンシャルグループ

 

ちなみに、ここに以下の2社が加えられ、“大手銀行5グループ”として扱われることもあります。

 

・りそなホールディングス

・三井住友トラストホールディングス

 

メガバンクの住宅ローンにおける特徴

 

メガバンクは資金力に余裕があるため、住宅ローンの金利も決して高くありません。

審査のスピードも早めで、提携ローンであれば2~3営業日で完了します。

 

その他、保証が手厚いケースも多く、3大疾病や7大疾病、火災保険などに割引価格で加入できる商品もあります。

 

メガバンクの住宅ローンを利用すべき人

 

メガバンクの住宅ローンは、以下の方に向いていると言えるでしょう。

 

・信頼性の高い大きな銀行から借りたい

・住宅ローンのことについて対面で教えてほしい

・手厚いサービスを受けたい

 

地方銀行

 

特定の地域を中心に、営業活動を行う銀行を“地方銀行”といいます。

 

“地方銀行=規模が小さい”というイメージを持っている方もいるかもしれませんが、加盟行の多くは、本店時所在道府県で最大規模の金融機関であり、地域経済にも大きな影響力を持っているのが一般的です。

 

地方銀行の住宅ローンにおける特徴

 

地方銀行の住宅ローンにおける金利は、メガバンクと比べると若干高めに設定されることが多く、こちらはデメリットと言えるでしょう。

 

一方で、地域密着のため小回りが利くという強さがあり、比較的難しい案件に対しても、別の角度から申し込みの提案をしてくれるなど、柔軟に対応してくれる可能性が高いです。

 

地方銀行の住宅ローンを利用すべき人

 

以下に該当する方は、ぜひ地方銀行の住宅ローン利用を検討してみてください。

 

・地元で気軽に対面対応をしてほしい

・早急に手続きなどの個別対応をしてほしい

 

信用金庫

 

地域の中小企業や個人が利用者(会員)となり、互いに地域の繁栄を図る、協同組織の地域金融機関を“信用金庫”といいます。

 

利益第一主義ではなく、会員や地域社会の利益が優先されるのが特徴で、預かった資金は、その地域の発展に活かされるという点が、銀行とは大きく異なります。

 

もちろん、会員しか利用できない金融機関というわけではありません。

 

信用金庫の住宅ローンにおける特徴

 

信用金庫の主目的は地域社会の利益であるため、メガバンクではなかなか住宅ローンの審査に通りにくい個人事業主などの相談にも、積極的に応じてくれます。

 

その他、利用者の人柄も考慮してくれるなど、書面ではなわからない側面を重視するなど、独自の目線で審査が行われるのも特徴です。

ちなみに、金利は地域によって格差が大きく(0.6~1.4%程度)、高いとも低いとも言えません。

 

信用金庫の住宅ローンを利用すべき人

 

信用金庫の住宅ローンを利用すべき方の特徴は以下の通りです。

 

・個人事業主の方

・その他属性に不安がある方

・細かい相談をしたい

 

ネット銀行

 

インターネットや電話などを介した取引を中心とする普通銀行を“ネット銀行”といいます。

対面で相談できる店舗をほとんど持っていないのが特徴で、申込時の人件費などはほとんどかかりません。

 

近年は、ネット銀行の提携ローンが増加していたり、メガバンクでのネット型の住宅ローン商品が取り扱われていたりと、主流の形になりつつあります。

 

ネット銀行の住宅ローンにおける特徴

 

ネット銀行の住宅ローンの金利は、申込の人件費などが抑えられている分、業界最低値クラスに低いです。

 

保証料もかからないケースが多いですが、審査にかかる時間は決して短くなく、手数料は金利に反して高い傾向にあります。

 

ネット銀行の住宅ローンを利用すべき人

 

以下に当てはまる方は、ネット銀行の住宅ローン利用を検討しても良いでしょう。

 

・低金利の住宅ローンを利用したい

・忙しくて来店する時間がない

 

まとめ

 

ここまで、各金融機関における住宅ローンの特徴を簡潔に解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

自身に最も向いている借入先、住宅ローンを選ぶには、まずは何を優先したいのか、整理するところから始めてみましょう。

その上で、すべての借入先の特徴や傾向を把握し、一度それぞれに相談することができればベストです。

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【横浜の不動産会社が解説】“遊休地”を売却するメリット

投稿日時: 2021年3月18日

 

皆さんは、“遊休地”という言葉を耳にしたことがありますか?

言葉からある程度の意味はイメージできるものの、細かい定義を知らないという方は多いでしょう。

今回は、遊休地の概要について解説するとともに、所有者の方に向け、こうした土地を売却することのメリットを解説したいと思います!

 

遊休地の概要

 

一般的には、まったく利用されていない土地を“遊休地(ゆうきゅうち)”といいます。

細かい定義でいうと、取得から2年以上利用されておらず、なおかつ都道府県知事が利用を促進する必要があると認めたものを指しています。

 

都道府県から遊休地の通知を受けた場合、所有者は利用または処分の計画を届け出なければいけません。

そして、届け出た計画に対しては、都道府県知事から助言や勧告が行われますが、こちらに従わない場合は、地方公共団体などに売り渡す協議をする必要があります。

 

特に、相続を受けたものの、活用方法がまったく思い浮かばない土地や、今後利用する予定がない土地が遊休地になることが多く、その場合は早急に売却することをおすすめします。

 

ちなみに、ただ単に利用されていない土地を遊休地、前述の定義に当てはまっているもの(取得後2年以上経過している土地)を“遊休土地”と区別することもありますが、基本的には同じものと認識して構いません。

 

遊休地を売却するメリット

 

では、長い間利用していない遊休地を売却することには、一体どのようなメリットがあるのかを見ていきましょう。

 

・ランニングコストがかからなくなる

・クレームが来なくなる

・評価額の下落を防止できる

・管理の手間が省ける

・相続対策になる

 

ランニングコストがかからなくなる

 

遊休地を売却すれば、当然その土地を維持するためのランニングコストはかからなくなります。

 

「いつか活用するかもしれない」という気持ちで、遊休地を所有し続けている方は多いですが、その間にもどんどんコストは消費されていきます。

固定資産税や都市計画税などの税金はもちろん、綺麗な状態を保つためには、クリーニング代や現地に訪れるための交通費も負担しなければいけません。

 

これらのしがらみから解放されるのは、非常に大きなメリットと言えるでしょう。

 

クレームが来なくなる

 

遊休地を売却せずに所有し続けると、近隣住民からクレームが来る可能性もあります。

 

こちらは、地方など管理が行き届かないエリアに遊休地を持つ方によくあるケースであり、雑草が伸び放題であったり、ゴミが散乱していたりすることで、近隣住民に迷惑を掛けることがきっかけで発生します。

 

一方、売却して所有者でなくなれば、直接クレームが入ることもありません。

 

評価額の下落を防止できる

 

「長い間所有していれば、いつか価値が上がるチャンスが来るかも…」

このような理由で、遊休地を売却せずに持ち続ける方もいますが、できればやめておきましょう。

 

遊休地というものは、基本的に放置すればするほど評価額が下落するものです。

 

よって、値上がりを期待して所有し続けても、逆に価値が下がり出したことに焦り、売却が成立したころには、すでに大幅に評価額が下落しているというパターンがほとんどです。

高く売れるうちに売っておけば、当然大幅な評価額の下落は防止できます。

 

管理の手間が省ける

 

遊休地の管理にかかる手間は、並大抵のものではありません。

もちろん、これが現在使用している土地や建物であれば良いですが、遊休地の管理だけをし続けるというのは、ハッキリ言って時間の無駄です。

 

手元からなくなれば、管理にかかる肉体的、精神的な負担はすべて取り除かれるでしょう。

 

相続対策になる

 

遊休地を売却するメリットとしては、“相続対策になる”ということも挙げられます。

 

現在、遊休地を所有する方が、今後も一切使用しないままでいると、その状態で相続人に引き継がれる可能性が高いです。

しかし、遊休地は複数の相続人で分割しにくく、それが遺産分割協議を滞らせる原因にもなりかねません。

 

一方、前もって売却し、現金に換えておけば、均等に分けることができます。

 

エリアを考慮してターゲットを決めよう

 

遊休地を売却する際は、必ずターゲットを絞らなければいけませんが、こちらはエリアごとの需要を考慮して決定しましょう。

 

例えば、駅から離れた場所にある遊休地は、賃貸経営を行う投資家などには売れにくい傾向にあります。

なぜなら、アクセス環境が良くない場合、収益性が低いと判断されやすいからです。

 

一方、アクセス環境よりも静かな生活を求めるファミリー世帯、高齢者層などをターゲットにすれば、駅から離れた遊休地でも買い手が付く可能性は高いでしょう。

 

まとめ

 

遊休地を所有し続けることは、費用と時間を無駄にし、なおかつ肉体的、精神的な負担を大きくすることです。

もちろん、すでに何かしらの活用方法が思い浮かんでいるのであれば、所有し続けても構いませんが、特にない場合は1日でも早く売却しましょう。

少しでも得をしたいという欲を出すと、大きな利益のチャンスを逃してしまうかもしれません。

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【横浜の不動産会社が解説】空き家を売却するタイミングについて

投稿日時: 2021年3月15日

 

「空き家を売りたいけれど、どのタイミングで売り出せば良いかわからない…」

このような悩みを持つ方は、案外と多いものです。

空き家の売却に適したタイミングは、あらゆる角度から判断できます。

詳しく解説しますので、今後の売却に活かしたいという方はぜひ参考にしてください。

 

空き家売却のタイミング4選

 

現在空き家を所有する方、もしくは今後所有するかもしれない方は、以下の売却に適したタイミングを押さえておきましょう。

 

・空き家になってから3年以内

・空き家の近くから離れるとき

・管理が行き届かなくなったとき

・空き家を相続したとき

 

空き家になってから3年以内

 

空き家を売却する際は、“3,000万円特別控除”が受けられる可能性があります。

こちらは、マイホームを売却したときに得られる譲渡所得から、3,000万円を控除できる制度であり、課税額を大幅に下げられる方法として有名です。

 

もし、所有する空き家が、これまでマイホームとして居住してきたものなのであれば、空き家になってから3年目の年末までに売却しましょう。

そうすれば、3,000万円控除の対象になります。

 

例えば、マイホームが空き家になったのが2020年の2月であれば、2022年の12月31日までに売却すれば良いということですね。

 

逆に、特に使い道がないにもかかわらず、売却しないまま、空き家になって3年以上経過すると、売却時の税負担は大きくなってしまうため、注意しましょう。

 

空き家の近くから離れるとき

 

親からの相続により、自身が住む住居の近くで空き家を取得したという方もいるでしょう。

むしろ、先ほど解説したケースより、こちらのケースの方が多いかもしれませんね。

 

自宅近くで空き家を引き継いだ方の中には、「今後何かに利用するかもしれない」という理由で、売却のタイミングを見失っている方が多くいます。

しかし、結婚や転勤などの理由で引っ越しを余儀なくされ、空き家から離れる場合は、そのタイミングで売却しましょう。

 

自宅の近くであれば、まだ空き家の管理もしやすいですが、離れてしまうとメンテナンスの負担が増えるだけでなく、売却時の手続きなども煩雑になる可能性があります。

 

管理が行き届かなくなったとき

 

自宅近くに空き家を所有する方は、比較的管理の負担や手間が少ないですが、たとえ近くても適切に管理できるとは限りません。

例えば、仕事が忙しくなったり、子どもの世話が大変になったりすると、徐々に訪れる回数は減ってしまいます。

 

もちろん、管理が行き届かなくなければ、誰も居住していない物件は瞬く間に劣化し、価値を低下させていきます。

老朽化した建物が破損、倒壊することにより、近隣住民に多大な迷惑をかける可能性も否定できません。

 

このような状況になると、もはや空き家を売却することすら難しくなるため、「管理が行き届いていないな」と感じた時点で、早急に売ってしまうというのも1つの手でしょう。

 

綺麗な状態が保たれている間であれば、十分買い手が見つかる可能性はあります。

 

空き家を相続したとき

 

相続によって取得した空き家では、さまざまな土地活用を実施できる可能性があります。

例えば、賃貸経営などを行い、うまく入居者を集めることができれば、生活の大きな助けになるでしょう。

 

しかし、すべての空き家で、満足のいく土地活用ができるとは限りません。

賃貸経営を行う場合、ある程度集客が見込めるエリアでなければ、成功させるのは難しいです。

もちろん、他の土地活用に関しても、基本的には利用する方がいないと成立しないため、地方で空き家を相続した場合、活用の選択肢はかなり狭くなります。

 

もっといえば、親から引き継いだ空き家が再建築不可物件の場合、そもそも新しく建物を建て直すこともできません。

 

よって、空き家を相続したときは、まず現況をチェックし、土地活用に向いているかどうかを把握しましょう。

このとき、活用するのが難しいことがわかった場合は、相続後すぐにでも売りに出すことをおすすめします。

 

空き家売却の注意点について

 

どのようなタイミングで空き家を売却する場合にも言えることは、なるべく事前支出を避けるべきだということです。

 

空き家の中には、築年数が経過していて、価値が著しく低下しているものもあるでしょう。

しかし、修繕やリフォームに多額のコストを費やしても、売却時にはその費用分を売却価格に上乗せできない可能性が高いです。

 

その他でいうと、解体してから売却することもおすすめできません。

なぜなら、空き家を解体すると、それだけで数百万円の費用が発生する可能性がある上に、更地になることで所有期間の固定資産税額が跳ね上がってしまうからです。

 

まとめ

 

ここまで、空き家売却のタイミングを中心に解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

空き家を売却するコツは、あまり好条件で売ることを意識しないようにする事です。

売却価格を意識しすぎると、その間買い手が見つからず、どんどん価値が下がってしまう可能性が高いからです。

逆に、買い手が見つかった段階で早めに手放す事が最も好条件となる可能性が高く、よりスムーズな売却へと繋がるでしょう。

第一目的は、不要な不動産の売却ですから、ある程度落としどころを決めて進めていくと良いです。

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【横浜の不動産会社が解説】購入した中古マンションをリノベーションする際のポイント

投稿日時: 2021年3月11日

 

ここ最近、新築マンションではなく、中古マンションを購入した後、リノベーションを行う方が増えています。

予算を大幅にカットしながら、新築同様のマイホームが手に入るのは、魅力的ですよね。

今回は、購入した中古マンションをリノベーションする際、押さえておきたいポイントを解説しましょう!

 

中古マンションのリノベーション事例

 

中古マンションの中から、自身にピッタリの間取りや設備が整った物件を見つけるのは、決して簡単なことではありません。

しかし、かといってすべてオーダーメイドの新築マンションを購入するには、当然コストがかかります。

 

このような悩みを同時に解決するのが、中古マンションのリノベーションという選択肢です。

具体的には、物件購入後、以下のような形で手を加える方法を指します。

 

・リビング、ダイニングの壁を撤去し、大きなLDKに変更する

・2LDKにおける2つの寝室の壁をなくし、広めの寝室1つとウォークインクローゼットを設置する

・カウンターキッチンをアイランドキッチンに入れ替える

・子どもが成長したときに部屋を用意できるよう、寝室に間仕切りを設置する など

 

中古マンションをリノベーションする際に押さえておきたいポイント6選

 

中古マンションのリノベーションは、理想に近いマイホームを手に入れることができる方法ですが、実施する際は必ず以下の点を押さえておきましょう。

 

・前もってオーナー、管理会社に相談しておく

・実施できないリノベーションがある

・古すぎるマンションはリノベーションに向かない

・新築マンションの購入費用と比較する

・工事中の仮住まいを用意する

・住人への挨拶を欠かさない

 

前もってオーナー、管理会社に相談しておく

 

中古マンションをリノベーションする際は、必ず事前にオーナー、管理会社に相談しなければいけません。

なぜなら、今後マンションそのものを建て替える予定があったり、管理規約によって工事が制限されていたりする可能性があるからです。

 

ちなみに、管理規約の内容はマンションによって異なるため、一般的には許可されやすい工事が許可されないというケースも想定しておきましょう。

 

実施できないリノベーションがある

 

中古マンションでは、管理規約で禁止されているもの以外、どのような工事でも実施できると考えている方もいるかもしれませんが、実際は違います。

 

マンションでは、構造上の都合により、壁や柱、梁などを撤去できないことがあります。

つまり、間取りの変更ができないことも考えられるということです。

 

特に、キッチン等の水回りに関しては、配管等の問題により、リノベーション工事の融通が利かないことが多いため、注意してください。

 

古すぎるマンションはリノベーションに向かない

 

「できるだけ物件の購入費用を抑えて、リノベーションを充実させよう!」と考えている方もいるかもしれませんが、こちらはあまりおすすめできません。

なぜなら、安い中古マンションは築年数が古く、強度または配管に不安を抱えるケースが多いからです。

 

つまり、購入費用を抑えられたとしても、結局は余分なリノベーション費用が増えるため、あまり意味がないということですね。

 

物件の強度をアップさせるには耐震工事が必要ですし、配管が古ければ交換しなければいけないことも考えられます。

 

新築マンションの購入費用と比較する

 

新築マンションの購入と、中古マンション購入後のリノベーションでは、後者の方が費用を抑えられる可能性が高いです。

しかし、あまりに新しい中古マンションを購入してしまうと、リノベーションをする方がトータルコストは高くなってしまうため、注意しましょう。

 

このような状況に陥らないためには、新築マンションの価格相場も並行してチェックし、中古マンションをリノベーションする場合の費用と比較することをおすすめします。

 

工事中の仮住まいを用意する

 

壁を取り払うなど、規模の大きいリノベーションを行う場合、工事完了までその物件に住めない可能性があります。

よって、前もって仮住まいの必要性を考慮し、必要であれば早急に確保しておきましょう。

 

もちろん、賃貸マンションなどを仮住まいにする場合、一定期間賃料がかかるため、こちらに関しても計算に入れておいてください。

 

住人への挨拶を欠かさない

 

中古マンションのリノベーションでは、騒音や振動、粉塵などが発生するおそれがあります。

よって、工事が始まる1ヶ月ほど前までには、マンションの両隣に住む住人、上下階に住む住人に挨拶をしておきましょう。

 

このとき、迷惑をかける旨を伝えるだけでなく、工期なども具体的に伝えることで、良い印象を持ってもらいやすくなります。

 

まとめ

 

ここまで、中古マンションをリノベーションするにあたって、必要な知識をレクチャーしてきましたが、いかがでしたでしょうか?

少し変わった購入方法であるがゆえに、失敗や想定外の出来事が起こりやすいのが、中古マンションリノベーションの怖いところではあります。

理想のマイホームを手に入れるためにも、万全の準備と対策を行いましょう!

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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【横浜の不動産会社が解説】不動産購入時に避けたい周辺施設

投稿日時: 2021年3月8日

 

不動産を購入する際は、周辺にどれだけ便利な施設があるかに気が行きがちです。

もちろん、これらをチェックすることも重要なのですが、逆に“避けたい施設”に関しても、購入前に調査しておきましょう。

具体的にどのような施設が当てはまるのかについて解説しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

 

騒がしい公園

 

子どもがいるファミリー世帯などにとって、公園は近くにあると助かる施設の1つです。

しかし、その公園の現状によっては、生活の妨げになることも考えられるため、注意しておきましょう。

 

なぜなら、公園は深夜、若者たちのたまり場になる可能性があるからです。

もし、近くにある公園がたまり場である場合、治安が悪くなったり、騒音で眠れなかったりすることも考えられます。

 

購入しようとする不動産のすぐ近くに公園がある場合は、朝・昼・晩と時間帯を変えて現地調査を実施しましょう。

 

ガソリンスタンド

 

自家用車を利用する方にとって、ガソリンスタンドは必要不可欠な施設です。

しかし、あまりにも購入する物件の近くにある場合、生活に悪影響を及ぼす可能性があるため、注意しなければいけません。

 

ガソリンスタンドは、通常の建物よりも堅固な造りをしていますし、爆発などが起こったという事例は多くないものの、強力な可燃物を大量に保管していることは事実です。

それだけ危険な施設、ということです。

 

ちなみに、ガソリンスタンドがすぐ近くあると、車の排気ガスやガソリンの臭気によって、気分を悪くする可能性も否めません。

 

開かずの踏切

 

駅チカの不動産に絞って、理想のマイホームを探す方は多いです。

もちろん、駅自体は非常に便利な施設なのですが、駅が近い不動産は、踏切も近くにあるケースが多いです。

ハッキリ言って、踏切は決して便利なものではありません。

 

なぜなら、家を出てすぐのところに踏切があると、自家用車で通勤する際などに渋滞が起こりやすくなるからです。

もちろん、遮断機が下りるときの音、エンジン音や電車の通過音なども聞こえやすくなるでしょう。

 

そして、もっとも厄介なのが、長時間遮断機が下りたままになる“開かずの踏切”です。

国道交通省では、1時間あたりの遮断時間が40分を超える踏切を“開かずの踏切”と定義していて、こちらが近くにあると、生活に大きな支障が出るおそれがあります。

 

例えば、駅までの所要時間が徒歩5分の不動産があったとしましょう。

所要時間には、基本的に踏切の待ち時間は含まれていないため、もし通勤・通学時に踏み切りに引っかかってしまったら、上記の徒歩5分という数字は何の意味もなくなってしまいます。

 

神社、仏閣

 

神社や仏閣などに対し、生活に影響を及ぼすイメージを持っている方は少ないでしょう。

もちろん、これらの施設に直接悪いところがあるわけではありません。

注意したいのは、神社や仏閣で開催されるイベントです。

 

ここ最近は、コロナの影響で減少しているものの、上記の施設では人が集まるイベントが開催されることも多いです。

例えば、初詣や縁日といったイベントですね。

 

もちろん、これらは騒音の発生やゴミの散乱などに繋がる可能性があるため、注意したいところです。

購入する物件の近くに神社や仏閣がある場合は、年始の参拝客の状況や、イベントの有無などをあらかじめチェックしておきましょう。

 

バイクショップ、カーショップ

 

住宅街の中でも、バイクショップやカーショップが経営されているケースはあります。

 

もちろん、すべての店舗に当てはまるわけではありませんが、これらの店舗では、複数台のバイクや車が集まったり、空吹かしをされたりすることも少なくありません。

ツーリングをする方のたまり場になっているようなケースでは、上記のことが十分考えられます。

 

特に、改造したマシンの場合、エンジン音はとても大きくなり、生活に支障が出てしまう可能性も否定できません。

 

ちなみに、“正当な理由なく著しい迷惑な騒音を生じる空吹かし”は、道路交通法で禁止されているため、直接抗議すれば収まるかもしれませんが、その場合はトラブルに巻き込まれるリスクがあります。

 

その他の避けるべき施設について

 

以下のような施設に関しても、不動産購入時はなるべく避けることをおすすめします。

 

・物流センター

・飛行場

・高圧線送電線

・ギャンブル施設(パチンコ店、競輪場、競馬場、競艇場など)

・スポーツ、イベント会場

・自衛隊、米軍基地

・精神科病院 など

 

上記の施設が購入する不動産の近くにある場合、騒音や治安などに関する悪影響が及ぶ可能性があります。

 

ちなみに、これらの施設が周辺にあることで、売却時に苦戦する可能性も否定できません。

 

まとめ

 

ここまで、不動産購入において避けたい周辺施設をいくつか見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

墓地や暴力団事務所、刑務所などは、皆さんも避けるべき施設としてご存知かと思いますが、前述の施設に関しては、物件購入時のチェックし忘れることが多いです。

引っ越した後にガッカリしてしまわないよう、できる限り調査の範囲は広げておきましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売買契約の“反社会的勢力排除条項”とは?

投稿日時: 2021年3月4日

 

不動産売買契約書には、あらゆる内容が記載されています。

このとき、特に売主が注目すべき条項の1つに、“反社会的勢力排除条項”というものがあります。

聞き慣れない方もいるかもしれませんね。

今回は、こちらの条項の概要や、契約書に記載されなかった場合のリスクなどについて解説したいと思います!

 

反社会的勢力排除条項の概要

 

不動産を売却する際、買主が反社会的勢力であると判明した場合に、売主がその関係を遮断するために設ける条項を“反社会的勢力排除条項”といいます。

 

こちらは、“暴力団排除条例”が全国で制定されたことからもわかるように、反社会的勢力との関係遮断が、社会の要請であることを理由に設けるものです。

もちろん、単純に売主が、危険な人物に不動産を売却してしまい、後々トラブルに巻き込まれるのを防ぐ意味合いもあります。

 

では、反社会的勢力排除条例は、具体的にどのように記載すべきなのでしょうか?

 

売買契約書における反社会的勢力排除条項の記載方法

 

売主は、不動産会社に売買契約書を作成してもらう際、以下のような記載により、反社会的勢力排除条項が設けられているかを確認しましょう。

 

・自らが暴力団等、反社会的勢力でないことを確約する

・反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものではないことを確約する

・自らまたは第三者を利用して、相手方に対する脅迫や暴力を用いる行為、または偽計や威力を用いて、相手方の業務を妨害し、信用を毀損する行為をしないことを確約する

・自らまたは第三者を利用して、本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点にしないことを確約する

・上記の確約に違反があった場合、相手へ催告することなく契約を解除できる など

 

上記でいう“自ら”、“自己”は、売主から見た買主のことを指しています。

つまり、簡単にまとめると、反社会的勢力排除条項を設けることで、売主は暴力団等の危険人物と取引してしまっても、それがわかったとき、無条件で契約を解除できるということですね。

 

反社会的勢力排除条項が契約書に記載されなかったらどうなる?

 

もし、反社会的勢力排除条項を含まない契約書で、不動産売買契約を結んでしまったら、売主はとても苦しい思い、怖い思いをする可能性があります。

なぜなら、たとえ暴力団等の買主から、契約内容に関して不当な要求をされたり、脅迫されたりしても、即刻契約を解除することはできないからです。

 

警察に相談するなどの対処は可能ですが、反社会的勢力は、民事法あるいは刑事法上違法にならないように巧みに行動しますから、一筋縄ではいきません。

 

相手方が危険な人物とわかっているにもかかわらず、関係を持ち続けなければいけないほど、怖いことはありませんよね。

もちろん、厄介な買主とのやり取りでは、膨大な時間と労力を消費しますし、弁護士などにサポートを受けようにもコストがかかるため、簡単に何度も依頼するわけにはいきません。

 

反社会的勢力排除条項は、反社会的勢力にとって非常に苦しい条項ですから、売買契約書に含まれているかどうかのチェックは、絶対に忘れてはいけません。

 

売主自身でできる反社チェックの方法とは?

 

「見た目や言動などが怪しい…」「もしかしたら暴力団では?」などと疑問に思った場合は、一度買主の購入申込書を預かった後、売主自身で反社チェックをしてみましょう。

 

具体的には、以下のような方法を用いて行います。

 

・ネットで検索する

・専門業者に依頼する

・公的機関を利用する

 

ネットで検索する

 

最初から最後まで、売主自身でできる反社チェックの方法といえば、なんといってもネット検索です。

Googleなどの検索エンジンを利用して、買主の名前を検索しましょう。

 

その結果、新聞社サイトあるいは官報のような信憑性の高いメディアに、以下の言葉とともに買主の名前が出てきたら、“クロ”だと考えるべきです。

 

・容疑、処分、訴訟、送検、逮捕 など

 

もちろん、買主が法人名義の場合は、法人名だけでなく、役員全員の個人名もすべてチェックしなければいけません。

 

専門業者に依頼する

 

こちらは、文字通り反社チェックの専門業者に依頼するという方法です。

 

売主自身が怪しいと感じている買主について、イマイチ反社会的勢力であるという確証が得られない場合は、この方法を試してみましょう。

 

公的機関を利用する

 

全国各地には、“暴力追放運動推進センター”という公的機関が設けられています。

 

こちらは、いわば暴力団被害者の“駆け込み寺”のような機関であり、暴力団に関するあらゆる情報を持っているため、契約前に利用すれば、買主が反社会的勢力に該当するかが判明するかもしれません。

 

まとめ

 

反社会的勢力排除条項が非常に重要な項目であるということを、ご理解いただけたでしょうか。

取引相手が反社会的勢力であることなど滅多にありませんが、誰もが反社会的勢力と取引するリスクを抱えるのは事実です。

よって、売買契約書や重要事項説明書は隅々まで内容を確認し、万が一のときに備えておきましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産購入後に後悔する理由と対策

投稿日時: 2021年3月1日

 

憧れのマイホームを購入すれば、この上ない充実感で満たされるでしょう。

しかし、プランをしっかり立てずに購入すると、いざ取得した後に後悔してしまう可能性があります。

今回は、不動産購入後に後悔する理由とその対策について解説しますので、今まさにマイホーム購入を検討しているという方は、是非参考にしてください。

 

住宅ローンの返済が苦しくて後悔

 

不動産を購入したのは良いものの、思いの外住宅ローンの返済が苦しく、「買わなきゃ良かった…」と後悔するケースは少なくありません。

 

こちらは、不動産購入後における生活の変化について、深く考慮しなかったことが原因となる場合が多いです。

例えば、以下のような事態に備えておらず、返済が苦しくなってしまうようなケースですね。

 

・世帯収入でローンの借入額を決定したが、急に妻の勤務先が倒産した

・育児、教育にかかる費用が思いの外高かった

・病気、ケガで仕事の長期休業を余儀なくされた など

 

住宅ローンの返済期間は最長で35年と非常に長いため、上記のような出来事が起こることは、借り入れる前から想定しておかなければいけません。

 

特にコロナ禍の今、収入が減ることは容易に想像がつきますので、ある程度生活水準が下がっても支払っていけるよう、綿密な返済プランを立てましょう。

 

間取りが不便で後悔

 

不動産の間取りが思いの外不便だったことにより、後悔を後悔してしまうというケースもあります。

こちらは、不動産の価格や立地を重視して購入する方に、よく見られる後悔です。

 

その他、前もって生活のイメージをしていたにもかかわらず、何らかの事情でその通りの使い方ができず、別の方法に切り換えた結果、使い勝手が悪くなってしまったというケースも少なくありません。

 

よって、価格や立地を優先する場合であっても、以下のような間取りのポイントは必ずチェックしておきましょう。

 

・玄関は狭すぎないか

・生活動線を意識した間取りになっているか

・日当たりは良いか

・風の通り道はあるか

・収納は少なすぎないか など

 

中古物件の劣化が激しくて後悔

 

マイホームといえば、新築の注文住宅を建てるというイメージが強いですが、必ずしもそうとは限りません。

近年はコストを抑えながら、中古物件を購入する方も増えています。

 

しかし、価格ばかりに注目していると、思ったより劣化が激しい中古物件を購入してしまい、後悔するでしょう。

 

もっと言えば、中古物件の中には、もうすぐ大規模な修繕が必要になるというタイミングで売却されているものもあります。

こちらは、「コストがかかる前に売却してしまおう」という考えの売主によって売却されたものです。

 

もちろん、修繕前に不動産を売却することは、違法でも何でもありません。

購入後、すぐに修繕するのを避けたい買主は、購入しなければ良いだけですからね。

 

よく状況をチェックせずに購入すると、「せっかく安く購入したのに、修繕費用が高くついた…」と後悔してしまうため、注意しましょう。

 

家族構成の変化で後悔

 

マイホームを購入した後、新しく子どもを授かったり、父方あるいは母方の両親が同居することになったりするケースは、どこの世帯でも十分あり得ます。

つまり、家族構成が変化するというわけですね。

 

しかし、このような出来事を想定せず不動産を購入した場合、とても不便な間取りとなり、後悔してしまう可能性があります。

 

例えば、父方あるいは母方の両親のうち、1人が新しい家族として加わるだけでも、寝室を1つ増やさなければいけません。

もちろん、間取りの問題上、寝室を増やせない場合は、必ずいずれかの部屋が狭くなります。

 

そして、新たに子どもが生まれた場合、常に目が届くような環境が望ましいですが、オープンになっていないタイプのキッチンの場合、それを実現するのも難しい可能性があります。

家族が増えることに関しては、多少考慮した上でマイホームを購入しましょう。

 

近所付き合いがうまくいかず後悔

 

マイホームを購入すれば、当然新しい近隣住民と付き合っていくことになります。

しかし、両隣や向かいに住む住人と折が合わず、そこに不動産を購入したことを後悔するというケースは少なくありません。

 

よって、購入する前には、主に隣人について、過去にトラブルがあったのかどうかを不動産会社に質問しておきましょう。

もちろん、個人情報に関わる点は、詳細に教えてもらうことはできませんが、参考程度にはできるかもしれません。

 

そして、不動産購入前の内見などで、近隣住民と顔を合わせたときには、必ず挨拶をして接点を持っておきましょう。

このとき、しっかり挨拶しなかったことが原因で、マイホーム購入後、近隣住民から嫌がらせを受ける可能性もゼロではありません。

 

まとめ

 

誰もがマイホーム購入後には、快適な生活が待っていると思っているでしょう。

しかし、プラン設計やチェックを怠ったり、急いで購入したりすると、前述の通り後悔してしまう可能性は高くなります。

“購入すること”をゴールと考えるのではなく、“購入後、快適な生活を送る”ということを目標にするようにしましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

 

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