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ARCHIVE 2021年04月

【横浜の不動産会社が解説】初めて不動産を購入する方に多い疑問

投稿日時: 2021年4月29日

 

不動産の購入は、人生でそう何度も行うものではありません。

いざ、実際物件探しをするとなると、わからないことが次々と出てくるでしょう。

今回は、初めて不動産を購入する方に多い疑問を、詳しく解説したいと思います。

同じような疑問を持つ方は、ぜひ参考にしてください。

 

何件くらい物件を見て購入すれば良いのか?

 

買主によって考え方はさまざまですが、不動産購入をする際は少なくとも2件以上、多くて4~5件程度は内見をするべきです。

そうすることで、似たような条件の物件における比較がしやすくなります。

 

ただし、10件や20件など、あまりに多くの物件を見ることはおすすめできません。

なぜなら、たくさん見すぎてしまうと、購入物件の決定に時間を要してしまうからです。

 

もちろん、購入物件の決定に時間がかかる場合、迷っている間に別の購入申込が入る可能性も高くなるため、注意してください。

 

掘り出し物の不動産は購入すべき?

 

不動産業界における“掘り出し物”とは、主に“好条件にも関わらず安い物件”を指しています。

しかし、結論からいうと、掘り出し物には安易に手を出すべきではありません。

 

売主の立場で考えてみましょう。

特に理由がないにも関わらず、高く売却できる物件をわざわざ安くする売主などいません。

つまり、安い物件には必ず欠点があり、掘り出しものは基本的に存在しないということです。

 

不動産購入において重要なのは、掘り出しものを購入することではなく、良い物件を適正価格で購入することであるため、明らかに安い場合は注意してください。

 

条件に合った物件が見つからない場合は?

 

なかなか条件に合った物件が見つからないという場合は、一度自身の要望を見直してみましょう。

具体的には、以下の点を洗い直し、優先順位をつけて許容範囲を広げることをおすすめします。

 

・予算

・エリア

・物件の広さ、間取り

・周辺環境

・生活環境

・アクセス

 

ちなみに、優先順位に関しては、「これは絶対に嫌」「これ以上の予算は絶対に無理」といったように、条件をじっくり整理すれば、必然的に出てくるでしょう。

 

購入した家に引っ越す際、現住居の賃貸契約はいつ解約すべき?

 

賃貸物件から購入した物件に引っ越すという方は、「いつ賃貸契約を解除すべきなのか?」という疑問を持っていることでしょう。

 

こちらに関しては、購入物件の引き渡しが完了してから行うのが一般的です。

引き渡し後であれば、すでに新居は確保されていますし、時間に余裕を持った引っ越しができます。

 

しかし、引き渡し後に解除する場合、大抵は当月分の賃料も支払わなければいけません。

かといって、売買契約を締結してすぐに賃貸契約を解除してしまうと、物件購入のための融資を受けられなかった場合、住まいを失ってしまうリスクがあります。

 

よって、融資審査に通過し、なおかつ売主側の買換え先の特定など、条件がすべて整ってから解約するのが理想的と言えるでしょう。

 

広告に載っている価格で不動産購入できないって本当?

 

不動産広告には、当然物件の価格が記載されています。

しかし、この価格だけでは購入できません。

 

不動産購入には“諸費用”というものが存在し、具体的には物件価格以外にかかる以下のような費用を指しています。

 

・登記費用

・仲介手数料

・火災保険料

・印紙代

・住宅ローン手数料 など

 

よって、不動産購入の予算を決定する際は、前もって諸費用の相場感を把握し、そちらを意識した上で、どれくらいの物件価格までなら負担できるかを考えましょう。

 

不動産購入の際、“家相”は重視すべき?

 

“家相”とは、土地や住宅の間取り図などの吉凶を見るものであり、風水とあわせて紹介されることが多いです。

“北東にトイレを配置すると運気が下がる”といったように、方位と間取りの組み合わせを考えるものが代表的です。

 

では、不動産を購入する際は、こちらの家相を重視すべきなのでしょうか?

結論からいうと、あまり気にせずに物件を購入した方が良いでしょう。

 

なぜなら、家相のことを考えすぎると、購入できる住宅の選択肢がかなり狭まってしまうからです。

 

例えば、窓やトイレ、キッチンなどの向きや位置、建物の外形・方位の良し悪しを判断し、その上で健康上、金運上、商売上良いのか悪いのかまで考慮するとなると、規制だらけになってしまいます。

 

もっと言えば、書籍によって言い回しが違ったり、解釈方法があったりなかったりと、家相には曖昧な点も少なくありません。

 

もちろん、多少は意識しても構いませんが、家相を優先して他の希望条件には目を瞑るという考え方にはならないようにしましょう。

 

まとめ

 

初めて不動産を購入する方が、前述のような疑問を抱くのは至極当然のことです。

しかし、そのような疑問があるにも関わらず、解決しないまま次のステップに進むのは良くありません。

なぜなら、いつの間にかトラブルの入口に足を踏み入れてしまっていたり、大きな不利益を被っていたりする可能性があるからです。

わからないことがあれば、信頼できる不動産会社等にすぐ相談しましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】マイホーム売却時に活用したい特例5選

投稿日時: 2021年4月22日

 

不動産を手放す理由は人それぞれですが、せっかく売却するのであれば、少しでも多く手元に売却益を残したいと考えるのは当然です。

しかし実際には、税金や諸費用が差し引かれ、ほとんど利益を得られないことも多いです。

今回は、マイホームを売却時の利益を残すために活用したい、5つの特例について解説しましょう。

 

マイホーム売却時に押さえておきたい5つの特例

 

特例を活用すれば、売却益にかかる税金の負担が減ったり、一度差し引かれた金額が返還されたりすることがあります。

よって、以下の5つの特例は必ず押さえておきましょう。

 

・3,000万円特別控除

・軽減税率の特例

・買換え特例

・損益通算、繰越控除の特例(買換え)

・損益通算、繰越控除の特例(オーバーローン)

 

3,000万円特別控除

 

マイホームの売却によって得た利益(譲渡所得)のうち、3,000万を控除できる特例です。

 

所有期間に関係なく適用される特例で、売却益が3,000万円を下回っている場合、税金は一切かかりません。

売却益が3,000万円以上の場合は、そちらを上回る金額に対し、短期譲渡所得または長期譲渡所得などの税率が適用されます。

 

ちなみに、マイホームであったとしても、以下のような物件は3,000万円特別控除が適用されませんので、注意してください。

 

・当特例を受けることのみを目的に入居したと判断される物件

・居住用建物を新築する期間中のみ仮住まいとして使用した物件、その他一時的な目的で入居したと判断される物件

・セカンドハウスなど、主に趣味や娯楽または保養のために所有する物件

 

軽減税率の特例

 

自宅の売却時、当該物件を10年以上所有していれば、長期譲渡所得の税額より低い税率で計算する“軽減税率”を適用できる特例です。

3,000万円特別控除と併せて活用できるため、売却益が3,000万円を超えている場合には、さらに節税効果が得られます。

 

ちなみに、適用条件は3,000万円特別控除とほとんど変わりません。

ポイントとしては、売却したマイホームの所有期間が、売却年の1月1日時点で10年を超えている必要があるという点が挙げられます。

 

そして、前年・前々年に、当特例の対象となっていないことも適用条件の1つのため、覚えておきましょう。

 

買換え特例

 

特定のマイホームを令和3年12月31日までに売却し、新しい住まいを取得した場合に、一定要件をクリアすることで、譲渡益にかかる課税を将来に繰り延べることができる特例です。

 

例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、新たに7,000万円の物件を購入した場合は、通常4,000万円という利益に対し課税されます。

一方、当特例を活用すれば、売却した年分で利益への課税は実施されず、新たに取得したマイホームを将来売却したときまで、課税時期をずらすことができます。

 

もちろん、非課税になるわけではありませんが、買換えを後押しする便利な特例であることは間違いないでしょう。

 

損益通算、繰越控除の特例(買換え)

 

マイホームの買換え時に売却損が発生した場合、これまで差し引かれていた税金が返還されるという特例です。

具体的には、売却した年に発生したマイナス分を翌年以後3年間、他の給与所得等と損益通算することが可能です。

 

“損益通算”とは、給与所得(プラス)と譲渡所得(マイナス)を合算できる手続きであり、文字通り損益を通算するものです。

 

ちなみに、以下のようなケースは、損益通算および繰越控除の対象になりませんので、注意してください。

 

・売却したマイホームの売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある場合

・マイホームを売却した年の前年、および前々年に、3,000万円特別控除、軽減税率の特例、買換え特例などを適用している場合 など

 

損益通算、繰越控除の特例(オーバーローン)

 

こちらは、前の項目で解説した損益通算、繰越控除の特例のうち、オーバーローンの場合に利用できるものです。

 

オーバーローンとは、住宅の価格や価値よりも、ローンの借入金額や残高が上回っている状態を指します。

不動産売却時においては、物件を売却することによって得た利益が、住宅ローン残高よりも小さいことをいいます。

 

オーバーローンの場合、当特例を活用することで、所得税や住民税の一部が返還されるため、経済的な負担はかなり軽減されるでしょう。

具体的には、以下の2つを比較したとき、少ない方の金額を損益通算できます。

 

・マイホームの取得費-減価償却-売却益

・ローン残高-売却益

 

もちろん、オーバーローンによって生まれた損失額が大きく、1年で損益通算しきれない場合は、翌年以降最大3年まで繰り越せます。

 

ちなみに、当特例は、マイホームを売却した年の所有期間が5年を超えていなければ適用されません。

 

まとめ

 

ここまで解説した特例は、もちろん自宅を売却したすべての方が活用できるわけではありません。

物件の状況や所有期間など、細かい要件をクリアすることで、初めて活用できます。

しかし、要件のチェックを怠ると、売却益を手元に残すチャンスを手放してしまうことにも繋がりかねません。

よって、活用できるかわからない方も、一度各特例について細かくチェックしてみましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】共有名義の物件を売却する際の流れ

投稿日時: 2021年4月19日

 

特殊な不動産を所有する方は、一般的な物件の売却とは違う手順を踏まなければいけません。

そこで「うまく売却できるのか…」「トラブルは起こらないだろうか…」という不安を抱える方も多いはずです。

今回は中でも、“共有名義”の物件を売却する際の流れや、トラブルを避ける方法などについて解説したいと思います。

 

共有名義とは?

 

戸建て物件やマンションなどの不動産を取得するために共同で出資し、出資額の割合に応じた所有持分で登記することを“共有名義”といいます。

 

例えば、5,000万円の戸建て物件を、2,500万円ずつ出し合って購入した夫婦がいるとしましょう。

こちらのケースでは、夫婦それぞれが持分割合1/2で共有名義の物件を取得することになります。

 

共有名義のメリットとしては、まず夫婦でマイホームを購入した場合に、それぞれの収入に対して住宅ローン控除が適用されるという点が挙げられます。

つまり、二重の控除が受けられるということです。

 

しかし、売却時は共有者全員の承諾が必要であるため、自由度は決して高くありません。

 

共有名義の物件を売却する際の流れ

 

これからまさに共有名義の不動産を売却しようと考えている方は、以下の流れで行いましょう。

 

・共有者の承諾を得る

・委任状を作成する

・売却活動を行う

・契約、引き渡し

・利益、経費を共有者で分け合う

 

共有者の承諾を得る

 

共有名義の不動産全体を売却する場合、共有者の承諾を得ないことには始まりません。

 

夫や妻のように、生計を共にする人物が共有者のケースは、比較的承諾が得られやすいですが、疎遠になっている人物の場合は、まず連絡すら取れない可能性があります。

よって、少しでも売却を考えているのであれば、早めに共有者に連絡しておくことをおすすめします。

 

委任状を作成する

 

共有者の承諾を得た後は、委任状を作成し、署名と実印での押印、印鑑証明書の提出を受けましょう。

 

これらの書類が手元に揃うことで、初めて共有名義の不動産を売り出せるようになります。

 

売却活動を行う

 

ここからは、通常の不動産売却とほとんど同じ流れです。

まずは、信頼できる不動産会社に相談し、査定を受けた後、媒介契約の締結を行います。

 

しかし、共有者に売却の承諾を得ているからといって、1人だけで売却を進めて良いわけではありません。

例えば、売り出し価格を決定する際は、共有者に納得してもらう必要がありますし、途中で価格を変更するのであれば、その都度相談すべきです。

 

契約、引き渡し

 

買主が見つかったら、不動産売買契約を結びます。

委任状があれば、代表者のみが立ち会うことで問題なく契約は成立しますので、全員が出席する必要はありません。

 

利益、経費を共有者で分け合う

 

不動産売却によって得た利益は、最終的に共有者同士で分け合う形になります。

分け方としては、持分割合に応じて分けるのが一般的です。

 

例えば、持分割合が1/2の夫婦が共有者で、売却益が500万円あったとしましょう。

こちらのケースでは、夫250万円、妻250万円という分け方になります。

 

ちなみに、不動産売却には仲介手数料、登記費用などの経費がかかりますが、こちらも持分割合で分けて負担するケースがほとんどです。

 

トラブルを回避する方法について

 

共有名義の不動産売却では、その特徴からトラブルが発生しやすいです。

よって、以下のような対策は取っておきましょう。

 

・共有者を細かく確認しておく

・窓口係を決定しておく

・不動産売却の優先順位を決定しておく

 

共有者を細かく確認しておく

 

共有名義の不動産は、長年共有されたまま放置されていることもあります。

このような物件では、共有持分のみの相続が発生し、知らず知らずのうちに以前とは共有者が違っている可能性があるため、売却前には細かく確認しましょう。

 

もし、細かくチェックしないまま売り出してしまうと、後々売却の事実を知った共有者と揉めてしまう可能性があります。

 

窓口係を決定しておく

 

共有者同士の意見をうまくまとめ、スムーズな売却を実現するためには、窓口となる人物(共有者)が1人必要です。

何かある度に全員で話し合っていると、なかなか収拾がつきません。

 

しかし、共有不動産の窓口係を務める人物は、幅広い知識を持ち、税理士や土地家屋調査士、弁護士との連携をスムーズに取らなければいけないため、共有者が務めるのは難しいケースもあります。

そのような場合は、多角的に対応できる不動産会社に相談してみましょう。

 

不動産売却の優先順位を決定しておく

 

共有名義の物件を売却する場合、不動産売却において何を優先するのかを事前に決定し、共有者同士で共有しておかなければいけません。

 

例えば、“早く売ること”を優先したい人物と、“高く売ること”を優先したい人物が対立してしまうと、なかなか売却は進まなくなります。

 

まとめ

 

ここまで、共有名義の不動産売却における難しさについて解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

今回解説したポイントを押さえた上で、なおかつ早めに行動・準備できれば、複数の持分で構成される不動産であっても、スムーズな売却が実現できるでしょう。

もちろん、共有者全員が納得できる売却を目指すのは絶対条件です。

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【横浜の不動産会社が解説】ベッドタウンの不動産を購入するメリット

投稿日時: 2021年4月15日

 

マイホームを購入する際は、まずエリアを絞るところから始まります。

このとき、基本的に選択肢は都会か地方の2択になりますが、いずれにも該当しないエリアに“ベッドタウン”が挙げられます。

本記事ではその概要と併せ、ベッドタウンで不動産を購入するメリットを見ていきましょう。

 

ベッドタウンの概要

 

大都市の周辺に広がる、住宅中心の都市を“ベッドタウン”といいます。

皆さんも、言葉は聞いたことがあるでしょう。

 

具体的には、大都市から電車で1時間程度のところにあるエリアで、例えば東京のベッドタウンとしては、以下が挙げられます。

 

・横浜

・川崎

・千葉

・市川

・船橋

・さいたま など

 

ベッドタウンのその他の特徴としては、昼間の人口に比べて、夜の人口が多いということが挙げられます。

こちらは、昼間は居住する方のほとんどが、大都市の勤務先や学校に通勤・通学していることが理由です。

逆に、ベッドタウンのすぐ近くで働く方などはあまりいません。

 

ちなみに、ベッドタウンという名称には、“夜になると寝るために(ベッドで横になるために)帰ってくる街”という意味があります。

 

ベッドタウンで不動産を購入するメリット

 

ベッドタウンでの不動産購入には、主に以下のようなメリットがあります。

 

・物価が安い

・子育てがしやすい

・地方へのアクセス環境も良い

・車を所有しやすい

 

物価が安い

 

東京などの大都会と比べると、やはりベッドタウンの方が物価は安くなります。

よって、「都内にマイホームを買うのは予算的に厳しい…」という方でも、ある程度の利便性を持ったエリアで、マイホームを購入できるかもしれません。

 

もちろん、勤務先や学校への通勤・通学にかかる交通費は、都市部よりベッドタウンの方がかかりやすくなりますが、それを差し引いても、物価の低さはメリットだと言えるでしょう。

 

子育てがしやすい

 

ベッドタウンの中には、都市部との差別化を図るべく、子育てに力を入れているエリアが多く存在します。

 

例えば、東京のベッドタウンである横浜市の青葉区は、公園や川など自然が多く、子どもの遊び場にも不自由しない好環境です。

それだけでなく、子どもを預けやすい環境も整っていて、子育て世代からの人気は計り知れません。

 

もちろん、横浜以外にも、緑豊かな街づくりを目指すことや、子育て支援制度を充実させることなどに注力したエリアはあります。

 

地方へのアクセス環境も良い

 

意外と見落としがちですが、ベッドタウンは都市部だけでなく、地方へのアクセス環境にも優れています。

こちらは、電車や新幹線などの公共交通機関だけでなく、国道や高速道路なども比較的利用しやすい環境にあるからです。

 

よって、定期的に里帰りをする学生などにとっては、不自由しない環境と言えるでしょう。

 

車を所有しやすい

 

車を所有するには、さまざまな維持費がかかります。

代表的な支出には“駐車場代”が挙げられますが、東京都内などで駐車場を借りる場合、それだけで月数万円単位の出費となります。

 

もちろん、駐車場付きのマイホームを購入すれば問題ないのですが、今度はその分物件の取得費用が上がってしまいます。

 

一方、ベッドタウンであれば、駐車場付きの不動産を購入する場合でも、月極駐車場を借りる場合でも、都会ほどコストはかかりません。

 

今、ベッドタウンが注目されているワケ

 

ここ最近、ベッドタウンの不動産が注目される機会は増えています。

こちらは、新型コロナウイルスの影響により、企業のテレワークや学校のリモート授業が増加したことが理由です。

 

つまり、従来よりも、勤務先または学校の近さを考慮して、不動産を購入しなくても良い状況になっているということです。

 

その上、今後は従来の“会社ファースト”から、自身の望むライフスタイルを優先する“生活ファースト”への転換が進むでしょう。

よって、コロナ禍が落ち着いた後でも、ベッドタウンのような居心地の良いエリアは、注目を浴び続けることが予想されます。

 

ベッドタウンで購入すべき不動産の特徴

 

もし、ベッドタウンで不動産を購入するのであれば、以下の条件を満たした物件を購入しましょう。

 

・広めの間取り

・電波が良い

・防音性に優れた構造(RC造、SRC造)

・閑静な住宅街にある など

 

広めの間取りがおすすめの理由は、やはりテレワークを行うにあたって、自宅内にワークスペースが必要になった方が多いからです。

もちろん、テレワークには優れた電波環境も必要不可欠ですし、周囲の音を気にせず作業に集中できる防音性も重要です。

 

今後、ベッドタウンの不動産を内見する機会があるという方は、上記のポイントを忘れずにチェックしてみてください。

 

まとめ

 

ここまで、ベッドタウンでのマイホーム購入という選択肢について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

予算的に、都市部にマイホームを構えるのが難しいという方は、一度周辺のベッドタウンにおける不動産情報を調べてみましょう。

そうすれば、利便性こそ多少劣るものの、総合的な評価では同等の物件を購入できる可能性があります。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却時に意識したい5つのルール

投稿日時: 2021年4月12日

 

初めて不動産売却をする方は、右も左もわからない状況で、うまく売却できるか不安を抱えているのが本音でしょう。

そのような方は、今回解説する5つのルールを徹底して守ることによって、理想の不動産売却につなげることができます。

具体的に解説しますので、絶対に失敗したくないという方はぜひ参考にしてください。

 

不動産売却時に意識すべきルール5選

 

以下のルールを意識することで、好条件かつスムーズな不動産売却を実践できる可能性は高くなります。

 

・不動産会社選びに手を抜かない

・内見準備を徹底する

・早めに行動する

・必要な書類を用意しておく

・物件の悪いところも見せる

 

不動産会社選びに手を抜かない

 

不動産売却を成功させるには、絶対に不動産会社選びをおろそかにしてはいけません。

どれだけ売主の知識が豊富で、正しい準備をしていたとしても、不動産会社の対応が良くなければ、スムーズな売買はできなくなります。

 

気になる選び方ですが、こちらについては勘違いされている方も多いため、注意しましょう。

初めて不動産売却をする方は、大手か中小かで選ぶケースが多いですが、こちらは正しくありません。

 

重視しなければいけないのは、会社の規模ではなく、担当者の仕事ぶりです。

不動産業界は、担当者の権限が比較的強く、売主が理想の不動産売却を実現できるかどうかは、担当者次第だと言えます。

 

内見準備を徹底する

 

不動産売却では、「購入希望者は現れるものの、なかなか成約まで進まない…」という状況が起こり得ます。

このような状況に陥る売主は、得てして内見準備が徹底できていません。

 

購入希望者が内見に訪れる前には、清掃をするのはもちろんのこと、電灯を交換して明るさを演出したり、窓を開けて風通しの良さをアピールしたりと、さまざまな工夫を凝らす必要があります。

 

そして、内見準備で意識したいポイントには、見た目だけでなくニオイも挙げられます。

室内には、売主があまり気にならないペットやタバコのニオイが染み付いている可能性があり、そのような物件は購入希望者に良い印象を与えられません。

 

早めに行動する

 

例えば、現在所有する不動産を4月に売り出そうとする売主がいるとしましょう。

このようなケースでは、4月に売却活動を始めてはいけません。

 

4月に売り出すのであれば、それまでに不動産会社の査定を受け、いつでも売り出せる状態にしておく必要があります。

なぜなら、こちらの方が売り出すタイミングを調整しやすいからです。

 

その他、できる限り築年数が浅いうちに売り出すことも意識しましょう。

例えば、木造戸建て住宅の資産価値は、築15年ほどまでは下落幅が比較的大きく、築10年で新築の半分ほどになってしまいます。

 

つまり、売却のタイミングをズルズル先延ばしにしていると、数年の築年数の違いにより、大きく売却価格が変わってしまう可能性があるということです。

 

必要な書類を用意しておく

 

不動産会社の価格査定を受ける段階では、特に多くの書類を用意する必要はありません。

しかし、実際売りに出すと決まった後には、あらゆる手続きが行われ、必要な書類も増えてきます。

 

よって、どのような書類が必要なのかについては早めに把握し、売り出すまでに1つでも多く手元にある状態にしておきましょう。

 

戸建て物件の売却、マンションの売却に必要な書類の中で、比較的すぐに用意できるものは以下の通りです。

 

必要書類

 

戸建て物件 ・権利証(登記識別情報通知書)

・固定資産税の納税通知書

・境界、測量に関する書類

・売却する不動産を購入したときの売買契約書

 

マンション ・権利証(登記識別情報通知書)

・固定資産税の納税通知書

・マンションの管理規約、使用細則

・マンション管理組合の議事録

・マンション購入時の売買契約書、重要事項説明書、パンフレット

 

もし、上記の書類の中で見つからないものがあれば、再発行の方法などについて、早めに不動産会社に質問しておきましょう。

 

物件の悪いところも見せる

 

好条件での不動産売却を成功させたい売主にとって、売却物件の悪いところは、もっとも購入希望者に見せたくない部分です。

しかし、見せずに売却できるほど、不動産売却は甘くありません。

もし、契約内容と異なる不動産を売却したら、売主は“契約不適合責任”を負います。

 

例えば、雨漏りがある不動産を売却する場合、その事実を契約書に記載していなければ、売主は“契約内容と異なる物件を売却した”という扱いになります。

このような扱いになると、売主は買主から改めて完全な給付を請求されたり(追完請求)、損害賠償請求をされたりする可能性があるため、悪い部分を包み隠してはいけません。

 

まとめ

 

前述のルールさえ意識すれば、まったく買い手が見つからなかったり、大きなトラブルに巻き込まれたりすることはないでしょう。

もちろん、不動産売却は数ヶ月の長丁場となるため、途中で細かい問題が発生する可能性は高いです。

それでも、頼りになる不動産会社への依頼、早めの売却準備などは、きっと問題を解決しやすい環境に繋がるでしょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

 

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却の各媒介契約におけるメリット・デメリット

投稿日時: 2021年4月8日

 

不動産売却における心強いパートナーといえば、やはり不動産会社です。

不動産会社に売却の仲介を依頼する際は、必ず媒介契約を締結しなければいけませんが、こちらには3つの種類があり、それぞれ異なった特徴があります。

今回は、各媒介契約におけるメリット・デメリットを解説しましょう。

 

一般媒介契約

 

こちらは、名前の通り不動産売却におけるポピュラーな媒介契約で、同時にいくつもの不動産会社と契約することが可能です。

 

その他、一般媒介契約では、売主の方が自らの手で見つけた購入希望者と売買契約を結んでも構いません。

 

一般媒介契約のメリット

 

・不動産会社同士が競争してくれる

媒介契約は、実際に売買契約を成立させた不動産会社に対してのみ、依頼者である売主が手数料を支払うという契約です。

 

よって、「なんとか他社に先を越されないようにしよう!」といったように、各社が競争してくれる可能性が高いです。

 

・不動産情報が広まらない

一般媒介契約にはREINSへの登録義務が存在しないため、売主の売り出し物件に関する情報は広く公開されません。

つまり、売却を知られたくない方におすすめだということです。

 

一般媒介契約のデメリット

 

・早期売却は見込めない

一般媒介契約では、売り出し物件の情報がREINSに登録されないため、できるだけ早く売却したい方にとっては、あまり適していません。

 

・各不動産会社に売却活動の進捗状況を問い合わせなければいけない

一般媒介契約の場合、各不動産会社から、売却活動における進捗状況が報告されない可能性があります。

その場合、売主は電話やメールなどによって、状況を確認しなければいけません。

 

専任媒介契約

 

こちらは、いくつもの企業との契約が認められていない媒介契約です。

契約期間は3ヶ月以内と定められていて、REINSへの登録義務もあります。

 

しかし、売主が見つけてきた購入希望者と売買契約を結ぶことは認められています。

 

専任媒介契約のメリット

 

・不動産会社のモチベーションがアップする

一般媒介契約とは違い、専任媒介契約の場合は、他の不動産会社に先を越され、報酬を受け取れないということがありません。

よって、不動産会社はより売却活動に力を入れてくれるでしょう。

 

・窓口を絞ることができる

一般媒介契約の場合、何社とも連絡を取り合う必要がありますが、専任媒介契約は窓口を1社に絞ることができるため、売主の負担は軽減されるでしょう。

 

2週間に1回以上、不動産会社から売却活動に関する報告も受けられるため、売主から連絡しなければ状況がわからないということもありません。

 

専任媒介契約のデメリット

 

・複数のネットワークから買主を探すことができない

専任媒介契約の場合、1社としか契約ができないため、必然的に買主の選択肢は狭まります。

もちろん、優秀な不動産会社であれば、迅速に購入希望者を見つけてくれることもありますが、さまざまなネットワークから買い手を選択したいという方にとっては、あまり向いていないかもしれません。

 

・1つの不動産会社の力量に左右される

実績や力量のない不動産会社と専任媒介契約を結んでしまうと、他の会社の力を借りることはできないため、なかなか購入希望者が見つからない可能性があります。

 

専属専任媒介契約

 

こちらは、複数社との契約が認められておらず、1社に仲介を委ねる形態です。

売主が自身で見つけた購入希望者との契約に関しても、依頼した会社に話を通さず、無断で成立させることができません。

 

その他、不動産売買の進捗状況における報告についても、1週間に1回以上と頻度が多くなっています。

 

専属専任媒介契約のメリット

 

・売却期間が長引く可能性が低い

専属専任媒介契約を締結すれば、不動産会社はアクティブかつフレキシブルに売却活動を行ってくれる可能性が高いです。

よって、なかなか買い手が見つからず、売り出し物件の価格が低下するといった状況にはなりにくいでしょう。

 

その他、契約からREINSへの登録が5日以内に行われ、物件情報が広まるのが早いというところも、専属専任媒介契約で売却が長引きにくい理由の1つです。

 

・オプションサービスの対象になる可能性がある

こちらの契約形態の場合、各社が独自で行っているハウスクリーニング、ホームインスペクションなどのサービスを無料で受けられる可能性があります。

 

もちろん、別途費用がかかるケースもありますが、豊富なサービスを選択できるというのは大きなメリットと言えるでしょう。

 

専属専任媒介契約のデメリット

 

・フレキシブルな取引がしにくい

専属専任媒介契約では、直接売主が見つけてきた購入希望者と売買契約を結ぶことができません。

 

その上、契約する場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却における重大な要素の1つ、媒介契約について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

どの媒介契約が優れていると一概には言えませんが、それぞれの形態が向いている方は確実に存在します。

例えば、「とにかく早く売りたい!」という方は1社のみに依頼する形態、「いろんな購入希望者を見てじっくり決めたい」という方は複数社と契約できる形態を選ぶと良いでしょう。

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弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却における“司法書士”の役割

投稿日時: 2021年4月5日

 

売主だけの力で、不動産売却を成立させるのは不可能に近いです。

さまざまなプロフェッショナルの力を借りることで初めて、問題なく不動産売却を成立させられます。

そんな、上記のプロフェッショナルの1つである“司法書士”には、一体どのような役割があるのでしょうか?

今回はこちらの点を中心に解説します。

 

司法書士の概要

 

司法書士法という法律に基づき、各種の定められた業務に従事するのが“司法書士”です。

“身近な法律家”といった表現をされることも多い職業ですが、試験の合格率は極めて高く、超難関資格といっても過言ではありません。

 

司法書士は、個人や法人から依頼を受け、主に以下のような業務を行っています。

 

・登記、供託関連業務

・相続、債務問題関連業務

・後見関連業務

・外国人の帰化に関する業務

・裁判関連業務 など

 

不動産売却における司法書士の役割は?

 

不動産売却を行う場合、売主は必ず登記を移転させなければいけません。

こちらは、当該物件の所有者が誰なのかを示したものであり、いわば不動産を所有していることの証明にあたります。

 

しかし、初めて不動産売却を行う売主は、自分自身で登記手続きをすることに、一抹の不安を抱くでしょう。

きちんと方法を整理すれば、決して困難な手続きではありませんが、うまくいかない場合、買主とのトラブルに発展する可能性もゼロではありません。

 

そこで頼りになるのが、司法書士です。

司法書士にとって、不動産の登記は専門分野であり、売主はこちらの手続きの代行を依頼することが可能です。

 

もちろん、司法書士に登記を代行してもらえば、手続きがうまくいかず、トラブルが起こる心配はありません。

それだけでなく、売主は登記にかかる時間と労力を節約できます。

 

一方、不動産の登記手続きを売主自身で行う場合は法務局に訪れなければいけませんが、こちらは平日しか業務を行っていません。

よって、多くの方は仕事を休んでいくことになります。

 

もっと言えば、売却する不動産を管轄する法務局は決まっているため、場合によっては遠方まで出向かなければいけません。

さらに、このようなケースでも、書類に不備が見つかると再度法務局を訪れなければいけないため、売主1人では対応が難しくなります。

 

司法書士への依頼にかかる費用は?

 

不動産売却に伴う登記手続きは、司法書士に依頼することで滞りなく進みますが、当然依頼には費用がかかります。

では、以下のケースごとに、売主が負担する依頼費用の金額を見ていきましょう。

 

・抵当権が残っている場合

・売主の氏名、住所が登記簿と異なる場合

・登記簿の所有者が売主と異なる場合

 

抵当権が残っている場合

 

売却する不動産に抵当権が残っている場合、売主はこちらを抹消した上で、所有権の移転登記をしなければいけません。

これらの手続きを司法書士に依頼する場合には、以下の費用がかかります。

 

・抵当権抹消登記費用:10,000~30,000円

・登録免許税:土地1筆あたり1,000円

 

売主の氏名、住所が登記簿と異なる場合

 

例えば、転居をした際に、土地の登記簿上の住所を変更していなかった場合や、結婚や離婚により姓が変わったにも関わらず、登記簿上の氏名がそのままになっている場合は、まずこちらを変更しなければいけません。

 

このようなケースにおいて、売主が司法書士に支払う費用は以下の通りです。

 

・登記名義人住所・氏名変更登記費用:10,000~20,000円

・登録免許税:土地1筆あたり1,000円

 

登記簿の所有者が売主と異なる場合

 

相続された不動産を売却する場合、名義が父親などのままになっていることがあります。

この場合、売主は売却前に、自身の名義に変更しておかなければいけません。

 

必要な司法書士への依頼費用は、以下の通りです。

 

・所有権移転登記費用:30,000~110,000円

・登録免許税:土地の固定資産税評価額×0.4%

 

司法書士に提出する書類は?

 

司法書士に依頼すれば、不動産売却に伴う登記関連手続きを一任できます。

しかし、以下の書類に関しては、売主自身が用意して提出しなければいけないため、注意しましょう。

 

・登記識別情報

・委任状

・住民票

・印鑑証明書

・固定資産税評価証明書

・本人確認書類

・抵当権抹消書類

 

「なぜ委任状が必要なの?」と思う方もいるかもしれませんが、司法書士への登記手続きの依頼は、“第三者に代理人を務めてもらう”という扱いになります。

つまり、司法書士が売主の代理人を務めるというわけです。

 

ちなみに、上記の必要書類は、すべてまとめて提出しなくても構いません。

登記の変更に関しては、売却する不動産の引き渡し日にまとめて実施されるため、売買契約の成立から引き渡し日までの間に、少しずつ提出すればOKです。

むしろ、そちらの方が、不備があった場合などに対応しやすいでしょう。

 

まとめ

 

不動産売却において、司法書士がどれほど重要な存在か、ご理解頂けたでしょうか?

依頼せずとも、不動産売却を成立させることは可能ですが、その選択をすることには特にメリットがありません。

もちろん、依頼費用は決して安くありませんが、それで安心を手に入れ、スムーズな不動産売却を実現できると考えると、相応の支出だと言えます。

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【横浜の不動産会社が解説】一戸建ての売却にありがちな失敗7選

投稿日時: 2021年4月1日

 

住み替えや経済状況の悪化など、様々な理由で所有する一戸建てを売却する方がいます。

その時は当然、ミスをしたくないと考えるでしょう。

しかし中には失敗する方もいます。

先人たちはどのようなポイントで失敗しているのでしょうか。

今回は、一戸建ての売却にありがちな失敗を7つほど解説していきましょう。

 

多額の税金が発生してしまう

 

一戸建ての売却でよくある失敗には、まず“多額の税金が発生した”というケースが挙げられます。

一戸建ての売却には、必ず以下の税金がかかります。

 

・登録免許税

・印紙税

・譲渡所得税

・住民税

 

もちろん、売却した戸建て物件を相続する場合には、相続税もあわせて支払わなければいけません。

売却益を手にすることばかり考え、上記の税金のことを計算していなかったという失敗はよくあるため、注意してください。

 

ちなみに、一戸建て売却時の税金にはあらゆる特例があるため、各制度の要件を事前に確認するのも忘れてはいけません。

 

無駄なコストが発生してしまう

 

一戸建ての売却では、“無駄なコストが発生する”という失敗もよく起こります。

こちらは、主に売却期間が長くなってしまったときに、本来支払う必要のない費用が掛かってしまうケースを指します。

 

中でも特に発生しやすいのは、余計な“固定資産税”でしょう。

前述の税金は、一戸建ての売却時にのみ発生しますが、固定資産税は物件を所有する限り、つまり買い手が見つかるまで、継続して支払わなければいけません。

 

ちなみに、固定資産税は1年で10万円以上はかかるとされているため、売り出してからすぐ売却できた場合と1~2年かかった場合では、大きくコストに差が出るため、注意しましょう。

 

固定資産税額が増加してしまう

 

一戸建て売却でよくある失敗には、“固定資産税が増加する”というケースも挙げられます。

 

こちらは、先ほど解説した“無駄な固定資産税の発生”とは少し違う形で、税負担が大きくなってしまうケースを指しています。

具体的には、「更地の方が買い手は見つかりやすいと聞いて、建物を取り壊したら税負担が上がった」というケースです。

 

一戸建てを解体すると、その土地は“住宅用地の特例”の対象になりません。

よって、これまでよりも3~6倍固定資産税の額が跳ね上がってしまいます。

 

もちろん、こちらの物件が長期間売れないとなれば、何ヶ月もしくは何年も、高額な固定資産税を負担し続けなければいけないことは、言うまでもありません。

 

査定、内見時に悪いイメージを与えてしまう

 

“査定、内見時に悪いイメージを与える”という失敗も、一戸建てを売却する方はやってしまいがちです。

 

一戸建てを売るときは、まず不動産会社に査定価格を算出してもらいますが、このときには最低限の清掃やメンテナンスをしておかなければいけません。

そうしなければ、査定価格に悪影響が出てしまいます。

 

もちろん、購入希望者が内見に訪れる際も同様です。

建物内の生活感をできるだけなくし、清潔感と心地良さを感じてもらえなければ、なかなか売買契約は成立しません。

 

売却前の手続きを忘れてしまう

 

一戸建て売却におけるよくある失敗には、“売却前の手続きを忘れる”というケースも挙げられます。

 

一戸建てを売却する方のほとんどは、初めて不動産売却を行う方です。

よって、何から手を付けたら良いのかわからず、中途半端に手続きを進めてしまうことも珍しくありません。

 

特に、売却後に相続を行うケースでは、事前の名義変更などがとても重要になってきます。

ここで手続きを忘れると、相続人のために行った売却が、かえって相続人を苦しめたり、手間取らせたりすることに繋がるため、注意しなければいけません。

 

売り出し価格を高くしてしまう

 

一戸建て売却でよくある失敗としては、“売り出し価格を高くする”ということも挙げられます。

 

長年居住した一戸建ては、かなり老朽化が進んでいることが多いです。

よって、値段設定が高すぎると、買い手が見つからず、当然売却期間は長くなってしまいます。

 

ちなみに、古い一戸建てだからといって、逆に価格設定を安くしすぎるのも良くありません。

なぜなら、あまりにも古くて安い一戸建ては、いわゆる“いわくつき物件”のようなイメージを与えやすくなるからです。

 

安易に不動産会社を選んでしまう

 

“安易に不動産会社を選ぶ”というのも、一戸建ての売却でよくある失敗の1つです。

特に多いのが、「大手の不動産会社に仲介を依頼したのに、頼りにならなかった」というケースです。

 

不動産会社と一口にいっても、各社の得意分野は決して同じではありません。

一戸建てに強い会社もあれば、マンションや収益物件に強い会社もあります。

 

つまり、「大手だから」という理由で不動産会社を選ぶと、一戸建て売却があまり得意ではないところに依頼してしまう可能性もあるということです。

 

まとめ

 

ここまで、多くの先人たちが通ってきた、一戸建ての売却の失敗パターンを解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

前もって流れを把握していても、それが微妙に狂ってくるのが一戸建ての売却の怖いところです。

よって、絶対に避けたい失敗はあらかじめ押さえておき、もし流れが狂ったとしても、大きなトラブルに発展しないように準備することが大切です。

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弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

 

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