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ARCHIVE 2021年05月

【横浜の不動産会社が解説】近隣トラブルが原因の不動産売却について

投稿日時: 2021年5月31日

 

不動産売却の理由は人によって異なりますが、中にはネガティブな理由による売却もあります。

代表的なものとしては、近隣トラブルの発生を理由に、慣れ親しんだマイホームをやむなく売却するというケースが挙げられます。

今回は、近隣トラブルが原因の不動産売却におけるポイントを解説しましょう。

 

近隣トラブルの種類について

 

近隣トラブルと一口にいっても、その種類はさまざまです。

具体的には、以下のようなトラブルに見舞われた場合に、不動産を売却するケースが多く見られます。

 

・騒音トラブル

・環境トラブル

・境界トラブル

 

騒音トラブル

 

もっとも多い近隣トラブルといえば、やはり“騒音トラブル”でしょう。

騒音トラブルと聞くと、集合住宅で発生するイメージが強いかもしれませんが、住宅密集地などでは、当然戸建て物件でも発生します。

 

具体的には、以下のようなトラブルを指しています。

 

・隣家の住人が毎日夜中まで大きな声で騒いでいる

・ペットの鳴き声が毎晩聞こえる など

 

騒音は生活に大きな影響を及ぼす上に、人によって感じる程度が異なるため、容易に避けられるものではありません。

 

環境トラブル

 

近隣トラブルの種類としては、“環境トラブル”も挙げられます。

こちらは、生活環境を悪くする近隣住民との間で発生するトラブルで、主に以下のようなものが該当します。

 

・近隣住民がゴミを分別せずに捨てる

・近くにゴミの溜まった住宅があり、悪臭を放っている など

 

このような環境トラブルに巻き込まれた場合、マイホームに居住し続けるのが困難になったり、健康的な被害を受けたりする可能性があります。

 

境界トラブル

 

“境界トラブル”も、よく発生する近隣トラブルの1つでしょう。

 

例えば、以下のような境界トラブルは、隣家との関係性を悪化させ、居住し続けるのが難しい原因となります。

 

・自身の敷地内に、隣家の庭木の枝がはみ出している

・土地の境界における認識が隣地と違っている など

 

近隣トラブルの有無は買い手に伝えなければいけないのか?

 

近隣トラブルが原因で不動産売却を行う場合、こちらの事実は買主に伝えなければいけないのでしょうか?

結論をいうと、なるべく伝えるべきだと言えます。

 

不動産売却時には、購入希望者に対して物件の“重要事項”を説明しなければいけません。

こちらには、雨漏りや設備不良といった物理的な瑕疵、建物内で発生した自殺・他殺といった事実などが含まれます。

 

近隣トラブルに関しては、どこまでが重要事項に該当するのか判断が難しいですが、売却後にトラブルを発生させないためにも、伝えた方が無難でしょう。

 

もちろん、買い手に“近隣トラブルが発生した不動産”という目で見られると、なかなか売却できなくなることも考えられます。

このような状況に陥った場合は、不動産会社等に相談し、売り出し方法に関するアドバイスをもらいましょう。

 

境界トラブルの場合は境界確定を行って売却しよう

 

隣家との境界トラブルが原因で、不動産を売却しようと考える方は、“境界確定”を行ってから売却するようにしましょう。

境界が曖昧な状態で売却すると、買主は売主と同じように、境界トラブルに巻き込まれる可能性が高いため、購入を見送られてしまいます。

 

一方、土地家屋調査士や不動産会社を交えながら、隣家の持ち主と境界確定を行えば、境界トラブルが円満に解決する可能性は高く、ある程度買い手も見つかるでしょう。

 

もちろん、境界トラブルのみがネックになっている場合は、境界確定をすることで不動産を売らなくて済む可能性もあります。

 

新居で再び近隣トラブルに巻き込まれないための工夫

 

あれこれ手を尽くしても近隣トラブルが解決せず、やむなく不動産を売却し、新しい住まいに転居することになった場合は、再び同じようなトラブルに巻き込まれないよう工夫しなければいけません。

例えば、以下のように工夫しましょう。

 

・物件購入前、複数の異なる時間帯(朝・昼・夜)における騒音をチェックする

・物件購入前、売主から近隣トラブルの有無、隣人の属性・人となりなどについて聞いておく

・物件購入前、ゴミ集積場の場所を確認し、散乱具合をチェックする

・窓などの防音対策を施す など

 

とにかく早く売却したい場合は?

 

近隣住民との関係悪化、嫌がらせなどに嫌気がさし、少しでも早く不動産を売却したいという方は、買い取り業者への依頼も検討しましょう。

買い取り業者の中には、即時買い取りを実施しているところも多く、残置物が残った状態であっても、早急に買い取ってくれることが多いです。

 

ただし、売却条件は一般的な仲介売買より良くないケースが多いため、こちらの点は留意しておきましょう。

一般的に、買い取りの場合は、仲介売買の6~8割程度の売却価格(買い取り価格)になるケースが多いですが、トラブルの内容によっては、より低くなることも考えられます。

 

まとめ

 

現在の住まいで近隣トラブルが発生している場合は、すぐに不動産を売却しようとせず、まず解決することに全力を尽くしましょう。

各エリアの“近隣トラブル解決センター”などに相談すれば、思いの他早く問題が解決する可能性もあります。

ただし、一向に解決しない場合は、精神的な限界が訪れる前に、不動産売却をすることも検討した方が良いでしょう。

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【横浜の不動産会社が解説】変わった形の土地を購入するメリット・デメリット

投稿日時: 2021年5月27日

 

土地の形状と聞くと、一般的には正方形や長方形などの四角形をイメージされる方が多いでしょう。

しかし、実際は必ずしも四角形とは限りません。

世の中には、変わった形をしている土地も数多くあります。

今回は、このような土地を購入することのメリット・デメリットについて解説しましょう。

 

変わった形の土地にはどのようなものがある?

 

建物を建築するために、形が整えられた土地を“整形地”というのに対し、整っていないものは“不整形地”と呼ばれます。

これらは変わった形をしていることが多く、主に以下のタイプに分けられます。

 

・三角地

・旗竿地

・台形地

・傾斜地

 

まずは、それぞれの概要から見てみましょう。

 

三角地

 

名前の通り、敷地の形状が三角形になっている土地を“三角地”といいます。

 

2方向に分かれている道路のちょうど境目などに位置することが多く、実際目にしたという方も多いかもしれません。

 

旗竿地

 

道路に接する路地部分が細長く、奥に開けた敷地がある形状の土地を“旗竿地”といいます。

俯瞰で見たときに、竿に旗が付いているように見えることから、このように呼ばれています。

 

特に住宅の数が多い都市部に住む方であれば、一度は目にしたことがあるでしょう。

 

台形地

 

文字通り、台形の形状をしているのが“台形地”です。

 

台形といっても、四角形に近いものから、鋭角が鋭いものまでタイプはさまざまであり、四角形に近いほど整形地、角度があるものほど三角地に近い特徴を持っています。

 

傾斜地

 

土地が斜面やがけ地になっているものを“傾斜地”といい、山間のエリアなどでは、こちらに住居が建築されることも珍しくありません。

 

各土地を購入することのメリット・デメリット

 

では、前述のような変わった形の土地を購入することには、どのようなメリット・デメリットがあるのか、1つずつ順を追って解説していきましょう。

 

三角地のメリット・デメリット

 

三角地のメリットとしては、土地の形状を活かすことで、個性的な意匠の建物を建築できるという点が挙げられます。

評価額が低いことで、固定資産税が安くなるところもメリットと言えます。

 

一方、資産価値はお世辞にも高いとは言えず、あまり好条件では売却できません。

その他、面積が狭い場合、建蔽率や容積率との兼ね合いで、建築できる建物の制約が増えてしまうこともデメリットと言えます。

 

旗竿地のメリット・デメリット

 

旗竿地を購入するメリットには、建物を道路から離して建築できるため、騒音に悩まされる心配が少ないことが挙げられます。

 

そして、一般的な形状の土地では、駐車用スペースを確保した後、残った部分に住居を建築することになりますが、旗竿地ではそのようなことをする必要がありません。

路地部分を駐車スペースとして活用できるため、奥の開けた部分をフル活用した建築計画が立てられます。

 

しかし、路地部分の使い道が決まっていない場合は、無駄なスペースになる可能性があります。

その他、四角形の土地と比べると外構の設置範囲が広く、工事費用がかかりやすくなることもデメリットと言えるでしょう。

 

台形地のメリット・デメリット

 

角地にある台形地を購入すれば、採光には恵まれますし、設計次第で外観に特徴を持たせることができます。

その他、土地に沿って角度を付けることが可能なため、隣り合う住居からの視線が届きにくいのもメリットでしょう。

 

しかし、台形地に対して真四角に建物を建築する場合は、三角地と同じく有効に使える面積が少なくなってしまいます。

もちろん、2方向が道路に挟まれている場合は、通行人等の視線も気になりやすいです。

 

傾斜地のメリット・デメリット

 

傾斜地では、傾斜を活かした住宅をデザインできます。

例えば、平地で地下室をつくる場合、わざわざ土地を掘らなければいけませんが、傾斜地ではその必要がありません。

 

その他、目の前に遮蔽物がほとんどないことで、太陽の光を採り入れやすいところもメリットです。

 

一方、傾斜地に住居を建築する場合、地盤改良が必要なケースがあり、こちらには当然コストがかかります。

 

そして、住宅を傾斜地の下側に建築する場合、梅雨などの時期には雨水が流れ込んでくる可能性もあるため、注意しなければいけません。

 

価格の安さだけで購入するのは控えよう

 

前述した変わった形の土地は、一般的な形の土地と比べて、購入価格が割安なケースが多いです。

もちろん、不動産購入において、初期費用を削減することは大事ですが、価格の安さだけで購入を決断するのは良くありません。

 

土地の形や角度によって、建てられる建物の制約が増加すると、建築費がかかりやすく、かえってトータルコストが高くなってしまうおそれがあります。

 

まとめ

 

ここまで、変わった形の土地におけるタイプ、購入するメリット・デメリットを見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

不動産購入時は、今後建築する住居のことばかり考え、土地の形状をきちんと確認していなかったということのないようにしましょう。

場合によっては、コストがかさんだり、理想とする住居を手に入れられなかったりすることもあります。

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【横浜の不動産会社が解説】角地購入のメリット・デメリット

投稿日時: 2021年5月24日

 

世の中には、一般的な形状ではあるものの、通常のものとは異なる特徴を持つ土地が存在します。

その1つが“角地”です。

今後、不動産を購入しようとする方は、角地が選択肢の1つに入ることもあるでしょう。

ここからは、角地を購入することのメリット・デメリットについて、詳しく解説します。

 

角地って何?

 

交差する2つの道路に接する、角の区画の土地を“角地”といいます。

よりわかりやすく言うと、2方向を道路に囲まれた土地です。

 

限られた立地条件のため、希少性や資産性が高く、最初から角地に絞って土地を探すという方も決して少なくありません。

 

角地を購入することのメリット

 

角地を購入することのメリットは、主に以下の通りです。

 

・日当たりに優れている

・レイアウトの自由度が高い

・建蔽率の緩和措置を受けられる

・セキュリティ性が高い

 

日当たりに優れている

 

角地は2方向を道路に囲まれているため、日光が複数の方向から入ってきます。

よって、通常の土地よりも日当たりが良く、優れた生活環境の住居を建てやすいでしょう。

 

ちなみに、角地は隣地と接する面積も少ないため、「風通しが良い家に住みたい!」という方にとってもおすすめです。

 

レイアウトの自由度が高い

 

角地はその性質から、建築時のレイアウトにおける自由度が高いです。

 

例えば、1つの道路にしか接していない通常の土地の場合、玄関は必ず道路側に設置することになるため、自由度は決して高くありません。

一方、角地は2つの道路に接しているため、どちらか好きな方に玄関を設置できます。

 

その他、玄関と駐車場の向きを別にしたり、リビングに日が当たりやすいようなレイアウトにしたりと、住居を建築する際の選択肢が多いのは魅力でしょう。

 

建蔽率の緩和措置を受けられる

 

角地では、建蔽率の緩和措置を受けられる場合があります。

こちらは“角地緩和”というもので、一定の要件を満たす角地の場合、建蔽率がアップ(10%加算)し、より広い面積に建物を建築することができます。

 

ちなみに、角地緩和の対象となる角地には、以下のようなものが該当するため、覚えておきましょう。

 

・街区の角にある土地

・道路に挟まれた土地

・公園、河川などに隣接する土地(角地扱いになる)

 

セキュリティ性が高い

 

角地は通常の土地に比べて、セキュリティ性が高いとされています。

なぜなら、2方向以上が道路に接していることで、不審者などが現れても人目につきやすいからです。

 

よって、家を空ける機会が多い共働き世帯などにとっては、非常に魅力的な土地だと言ええるでしょう。

 

角地を購入することのデメリット

 

一方、角地を購入することには以下のようなデメリットもあります。

 

・取得費が高い

・外構工事費用が高い

・断熱、遮熱対策が必要なケースもある

・3階建ての住居が建てられない可能性がある

 

取得費が高い

 

冒頭で触れたように、角地は希少性や資産性の高い土地です。

その上、資産価値もなかなか低下しません。

よって、通常の土地と比べると、どうしても取得費は高くなってしまいます。

 

具体的には、同条件の一般的な土地に比べて、1~2割増しの取得費になるケースが多いです。

 

もちろん、毎年課税される固定資産税、都市計画税などの金額も高くなる傾向にあるため、購入時はランニングコストについても考慮しなければいけません。

 

外構工事費用が高い

 

角地で住居を建築する場合、外構工事費用が高くなるケースが多いです。

 

角地はセキュリティ性に優れているとう風に言いましたが、2方向以上の道路に接しているため、外から室内が見えやすく、プライバシー性は決して高くありません。

よって、通常の土地に建てる住居よりも、フェンスや塀といった目隠しを広範囲に設置する必要があり、どうしても工事費用は高くなってしまいます。

 

断熱、遮熱対策が必要なケースもある

 

日当たりに優れているのが角地の大きなメリットですが、極端に日射しが強いエリアの場合、建物に断熱、遮熱対策をしなければ、室内の温度はかなり上がってしまいます。

特に、南西角地は西日の影響を受けやすく、夏場はかなり過ごしにくくなることが予想されるため、対策は必須です。

 

もちろん、その分住居の建築コストが割高になる可能性があるため、注意してください。

 

3階建ての住居が建てられない可能性がある

 

自治体の中には、角地に対して“斜線制限”を設けているところもあります。

 

こちらは、道路の日照や採光、通風に影響が出ないように、または周辺に圧迫感を与えないように、建物の高さを規制したルールを指しています。

斜線制限の対象には道路も該当し、2方向以上が道路に接している角地では、こちらの制限がより厳しくなることがあります。

 

場合によっては、“角地に3階建ての建物を建ててはいけない(2階建ては可)”というケースもあるため、購入前には必ずチェックしておきましょう。

 

まとめ

 

ここまで、角地の良いところ、悪いところを詳しく解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

角地は多くの方が魅力を感じる土地ですが、予算に余裕がなければ簡単に購入はできないですし、通常の土地にはない制限もあるため、慎重に購入を検討する必要があります。

もちろん、物件探しの前には、ある程度角地の知識を頭に入れることも大切です。

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【横浜の不動産会社が解説】“団体信用生命保険”のメリット・デメリット

投稿日時: 2021年5月20日

 

住宅購入時は、ほとんどの方が住宅ローンを利用しますが、場合によっては返済が困難になることもあります。

例えば、契約者の方が亡くなったり、身体を壊したりすると返済は難しくなりますが、“団体信用生命保険”に加入すればカバーできます。

今回は、団体信用生命保険の概要、メリット・デメリットを解説しましょう。

 

団体信用生命保険って何?

 

初めて不動産を購入する方は、団体信用生命保険と聞いてもあまりピンと来ないでしょう。

 

こちらは、住宅ローンの借入を行った方が、返済期間中に亡くなったり、高度障害状態に陥ったりした場合などに、保険金でローン残高を完済できる保険を指します。

完済された後は、当然ローンを返済する必要がありません。

一般的には、“団信”と呼ばれることが多いです。

 

団体信用生命保険のメリット

 

住宅ローンの利用時、団体信用生命保険に加入するメリットは、主に以下の通りです。

 

・万が一のときに備えられる

・所得税の納税が不要

 

万が一のときに備えられる

 

団体信用生命保険のメリットは、やはり “万が一のときに備えられる”という点です。

 

ローンを借り入れる方が亡くなったり、重大な障害を負ったりした場合に、保険会社が代わりに残債を清算してくれるのが団信です。

よって、もし契約者の方に家族がいたとしても、そちらに大きな経済的負担をかける心配がありません。

 

所得税の納税が不要

 

団体信用生命保険のメリットとしては、“所得税の納税が不要”という点も挙げられます。

 

団信以外の生命保険に加入している場合、通常満期に伴う一時金の取得には、所得税が課税されます。

一方、団体信用生命保険では、こちらの納税義務が生じません。

 

つまり、ローン契約者の方における家族などの相続人が、税負担によって苦しむこともないということです。

 

団体信用生命保険のデメリット

 

では次に、団体信用生命保険に加入することにどのようなデメリットがあるのかを見ていきましょう。

 

・所得控除の対象外になる

・総支払額が高めに設定されている

・保障内容が少ない

 

所得控除の対象外になる

 

団体信用生命保険のデメリットとしては、まず“所得控除の対象外になる”ということが挙げられます。

 

保険金の受取人が、契約者本人や配偶者などの親族である場合は、そちらの金額を所得控除することができますが、団体信用生命保険ではそのようなことができません。

なぜなら、団体信用生命保険における保険金の受取人は、あくまで生命保険会社であり、契約者や親族ではないからです。

 

総支払額が高めに設定されている

 

“総支払額が高めに設定されている”というところも、団体信用生命保険のデメリットと言えるでしょう。

 

団体信用生命保険は、ローン残債に応じて少しずつ保険料が安くなっていきます。

よって、決して著しく負担が大きいわけではありません。

 

しかし、住宅ローン相当の生命保険を別で組む場合と比べると、やはり保険料の総支払額は多いケースがほとんどです。

 

保証内容が少ない

 

団体信用生命保険のデメリットとしては、“保障内容が少ない”ということも挙げられます。

 

団信の中には、3大疾病や5大疾病といった特約を付帯できるものもありますが、原則的な効果としては、あくまでローン残債の清算しかありません。

 

よって、通常の生命保険と比べると、お得感は薄いと言えるでしょう。

 

団体信用生命保険の加入方法について

 

通常、生命保険は実店舗やインターネットなどから加入します。

 

一方、団体信用生命保険は、ローン残債を清算するものであるため、金融機関または生命保険会社によって、最初からローンの融資条件に含まれることが多いです。

つまり、住宅ローンの申し込みをするタイミングで、同時に加入手続きをするということです。

 

ちなみに、住宅ローンには、団体信用生命保険に加入しなければいけないものと、加入の可否を選べるものがあり、必ずしも入らなければいけないわけではありません。

 

団体信用生命保険加入時の注意点

 

団体信用生命保険は、誰もが加入できるものではありません。

健康状態や持病の状況によっては、加入できない可能性もあります。

 

もちろん、団信への加入が利用条件の住宅ローンにおいて、健康状態を理由に加入を拒否された場合、そちらのローン自体利用できなくなってしまうため、注意しましょう。

もし、近い将来に住宅ローンを組み、マイホームを購入しようと考えているのであれば、大事に今現在の健康状態をキープすべきです。

 

その他、団体信用生命保険は、加入後に特約を解除したり、追加したりすることが基本的にできません。

よって、保障内容が十分かどうか、自身に合っているかといった点は、しっかりと吟味した上で加入しましょう。

 

まとめ

 

ここまで、住宅ローン利用時に加入を検討したい団体信用生命保険について解説しました。

いかがでしたでしょうか?

一口に団信といっても種類はさまざまですし、良い点もあれば当然悪い点もあります。

そして、概要をよくチェックしなければ、自身がすでに加入している生命保険と内容が重複する可能性もあるため、注意してください。

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【横浜の不動産会社が解説】離婚に伴う不動産売却はいつ行えば良いのか?

投稿日時: 2021年5月17日

 

あまり考えたくないことですが、現在円満な夫婦であっても、今後関係が崩れてしまう可能性はゼロではありません。

そこで、マイホームを所有する夫婦は、離婚に伴う不動産売却を行う可能性があるのですが、このようなケースの売却は、一体どういったタイミングで行えば良いのでしょうか?

詳しく解説しましょう。

 

離婚に伴う不動産売却のタイミングは大きく分けて2つ

 

関係が崩れ、夫婦ではなくなることが決定した場合、これまで通り1つ屋根の下で住むのは難しくなります。

賃貸物件であれば、夫か妻のいずれかが退去するか、物件自体を解約するという選択肢になりますが、持ち家の場合は売却を選択することも考えられます。

 

そして、離婚に伴う不動産売却はいつ行うのかについてですが、こちらは大きく以下の2つに分かれます。

 

・離婚前

・離婚後

 

では、離婚前、離婚後のマイホーム売却に向いているのは、それぞれどのような方なのでしょうか?

1つずつ順番に見ていきましょう。

 

離婚前の売却に向いている人

 

実際離婚をし、完全に夫婦関係を解消する前に不動産を売却すべきなのは、以下のような方です。

 

・離婚後に会う機会をなるべく減らしたい

不動産売却は、夫婦それぞれの同意がなければ、なかなかスムーズに進みません。

つまり、完全に離婚をした後の売却であっても、直接コンタクトを取って、険悪な雰囲気のまま話し合いをしたり、手続きを進めたりしなければいけないということです。

 

このような状況をなるべく避けたいという方は、離婚する前に売却しましょう。

 

・離婚後のトラブルに巻き込まれたくない

「とにかく別れたい」「顔も見たくない」といった理由で、特に不動産売却に関する協議をせず離婚してしまうと、その後トラブルが発生しやすくなります。

なぜなら、このような“喧嘩別れ”をしてしまうと、後々の話し合いにおいて、双方が感情的になりやすいからです。

 

早急に離婚をせざるを得ない理由があったとしても、上記のようなトラブルに巻き込まれたくない場合は、離婚前に話をまとめ、素早く不動産を売却しましょう。

 

離婚後の売却に向いている人

 

一方で、離婚の手続きをした後の不動産売却に向いている方には、以下のような方が該当します。

 

・好条件で売却したい

不動産売却は、売り出しから売買成立まで3~6ヶ月程度かかるのが一般的です。

ただし、こちらはあくまで売却活動に専念した場合の平均期間です。

 

離婚前に不動産売却をする場合、離婚に伴うその他の手続きに時間を取られ、売却に専念できないかもしれません。

もちろん、こちらの理由により、売却期間が長くなると、徐々に売買価格は下がってしまいます。

 

よって、好条件での売却を望んでいるという方は、離婚後にしっかり腰を据えて不動産売却をした方が良いでしょう。

 

・離婚後会うことに抵抗がない

離婚と聞くと、お互いの中が悪くなったことが理由というイメージがありますが、実際はそれだけとは限りません。

中には、お互いの意思を尊重し、良い関係性のまま離婚に至る夫婦もいます。

 

このような夫婦は、離婚後会うことに特に抵抗がない可能性が高いため、離婚後にじっくりと不動産売却をした方が良いでしょう。

 

財産分与は離婚後がおすすめ

 

不動産を売却すること自体は、離婚前でも離婚後でも構いません。

自身の要望や状況に合わせて決定すればOKです。

 

ただし、売却後の“財産分与”に関しては、必ず離婚届を提出し、戸籍を別にしてから行いましょう。

まだ婚姻関係にある状態で財産を移転すると、「贈与があった」と判断され、贈与税や不動産取得税などの税金がかかるおそれがあります。

 

ちなみに、所有するマイホームが“オーバーローン”の状態であり、任意売却を選択する場合は、財産分与の対象にはなりません。

 

共有名義の不動産は必ず解消しておこう

 

夫婦の中には、夫と妻の共有名義でマイホームを購入したという方もいるでしょう。

離婚に伴い、このような不動産を売却するというのであれば良いですが、もし夫もしくは妻のいずれかが住み続けるのであれば、共有名義は必ず解消しなければいけません。

 

離婚後も共有状態を維持した場合、すでに夫婦ではなくなっているにも関わらず、関係は続くことになります。

 

例えば、長期の賃貸借や抵当権の設定、売却などに関しては、共有者双方の同意がなければ実行できません。

もっといえば、簡単なリフォームですら、1つの共有者の権限だけでは行えないため、非常に不便です。

 

ちなみに、共有名義を解消する方法としては、共有者のいずれかが相手方の持分を買い取る方法、2人で協力して売却し、売却益を分け合う方法が挙げられます。

 

まとめ

 

ここまで、離婚に伴う不動産売却のタイミングを中心に解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

まだ婚姻関係にある状態であっても、完全に離婚が成立した後であっても、マイホームを売却することは可能です。

ただし、夫婦によってどちらが適しているかは異なるため、離婚時には誤った選択をしないよう、冷静に先のことを考えて行動しなければいけません。

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【横浜の不動産会社が解説】残金支払、引き渡しの流れとポイント

投稿日時: 2021年5月13日

 

不動産売買契約が成立した後は、住宅ローンの審査が行われ、特に問題なく通過すると、売買代金の残金支払、物件の引き渡しが行われます。

ここからは、残金支払と引き渡しの一般的な流れやポイントについて解説しますので、初めて不動産を購入するという方は、事前にチェックしていただけると幸いです。

 

残金支払、引き渡しの流れと各ステップのポイント

 

住宅ローンの審査に通過した後、買主は「やっと物件が手に入る」と安心した気持ちになるでしょう。

しかし、そのような気持ちになるのはまだ早いです。

 

残金支払や引き渡しの流れを把握しておかなければ、この段階でトラブルに巻き込まれることも当然あります。

一般的な流れについては、以下の通りです。

 

①不動産の最終確認

②登記申請書類の確認

③住宅ローンの融資実行

④残金、諸費用の支払

⑤引き渡し

 

①不動産の最終確認

 

売買契約を結んでから、残金支払、引き渡しが行われるまでには、およそ1ヶ月程度の期間を要します。

買主は、その期間に“物件状況等報告書”、“設備表”などをチェックし、内容と現状が合っているかどうかを確認しなければいけません。

 

物件状況等報告書とは、中古不動産の売買時、売主が買主に対して、目的不動産の状況を説明する書類をいいます。

具体的には、以下のような項目が記載されています。

 

・新築時の設計図

・増改築、修繕履歴

・アスベスト使用調査の存否

・耐震診断の有無

・住宅性能評価書の状況

・建物瑕疵の存否、可能性の有無

・過去の所有者、利用状況 など

 

設備表(付帯設備表)とは、売買対象不動産に関する設備の有無、故障や不具合の有無を買主に通知するための書類を指します。

残置するものと撤去するものの認識違いによるトラブルや、故障・不具合を“言った・言わなかった”のトラブルを防ぐものとして、こちらの書類は欠かせません。

 

②登記申請書類の確認

 

残金支払、引き渡しが行われると、不動産の所有権は買主に移ります。

ただし、所有権の移転を第三者に主張するためには、“所有権移転登記”を行わなければいけません。

 

その他、住宅ローンを借り入れて不動産を購入する場合、“抵当権設定登記”を行う必要もあります。

 

これらの登記申請に必要な書類は、実際残金支払、引き渡しが実行される前に把握しておきましょう。

 

ちなみに、登記申請には数々の書類が必要ですし、手続きも決して簡単なものではありません。

よって、買主は司法書士に登記を依頼することを検討しましょう。

司法書士に依頼すれば、手続きに手間取ることはありません。

 

③住宅ローンの融資実行

 

住宅ローンで不動産を購入する場合は、残金支払の前に融資が行われます。

もちろん、融資が実行される前に残金支払の期日が来てしまうと、買主は費用を支払うのが困難になるため、スケジュールはきっちり売主と話し合って調整しましょう。

 

④残金、諸費用の支払

 

無事に融資が実行された後は、残金とその他の諸費用の支払を行います。

 

ここでいう残金とは、不動産売買代金の残り分、つまり売買代金から手付金の金額を差し引いたものです。

そして、諸費用には以下のものが当てはまります。

 

・登記費用

・仲介手数料

・ローン諸経費

・火災保険料

・固定資産税、管理費等の清算金 など

 

ちなみに、固定資産税、管理費などに関しては、売主に請求される年税額等を、契約書に記載されている起算日を基に、日割りで清算するのが一般的です。

上記の“仲介手数料”は、不動産売買の仲介を依頼した不動産会社に支払います。

 

⑤引き渡し

 

残金、諸費用の支払いがすべて完了すると、ようやく売主から不動産の引き渡しが行われます。

具体的には、売主から物件の鍵、関連書類等が手渡され、いつでも入居できる状況になります。

 

残金支払、引き渡しに必要なものは?

 

不動産の残金支払、引き渡しを行う際、買主は金銭だけでなく、以下のようなものも用意しなければいけません。

 

・印鑑

・実印

・住民票

・住宅用家屋証明書

・印鑑証明書

・金融機関預金通帳、銀行届出印

・本人確認書類

 

契約不適合責任について

 

不動産の残金支払、引き渡しが行われる前に、買主は“契約不適合責任”について理解しておきましょう。

 

契約不適合責任とは、不動産等の売買契約において、対象物に品質不良や品物違いなどの不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。

具体的には、買主から売主に対して、契約解除や損害賠償、追完請求や代金減額請求を行うことが認められる制度です。

 

ちなみに、“追完請求”とは、不動産等の売買において、対象物の引き渡しがなされたものの、引き渡されたものが種類、品質、または数量において、契約の内容に適合しないときに、買主が売主に対し、目的物の修補、代替物の引き渡しなどを求めることをいいます。

 

ただし、買主が不動産売買契約書を細かくチェックしなかった場合、上記の権利を失ってしまうこともあるため、注意してください。

 

まとめ

 

一口に不動産の残金支払、引き渡しの手続きといっても、こちらは数々のステップで構成されています。

よって、事前に流れやポイント、必要な費用や書類などを押さえておくことはとても重要です。

逆に、「あとは物件を受け取るだけ」と楽観的に考えていると、思いもよらない問題が発生することがあるため、最後まで油断してはいけません。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却における値引き交渉の対処法

投稿日時: 2021年5月10日

 

不動産売却では、買い手から売買価格の値引き交渉が行われることがあります。

「できる限り安く買いたい!」と考える買い手が多いため、こちらは致し方ないでしょう。

では、値引き交渉が行われた場合、売主の方はどのように対処すれば良いのでしょうか?

詳しく解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

値引き交渉は必ずあると思っておこう

 

不動産売却では、ほぼ間違いなく買い手の値引き交渉が行われます。

売主の希望価格で売買契約が成立することも当然ありますが、こちらは至って稀なケースだということを理解しておきましょう。

 

「必ず交渉される」と思っておくだけでも、気持ちにはかなりの余裕が生まれますし、思惑通りの売却価格にならなかった場合でも、「損をした」という思いは軽減されます。

 

逆に、売り出し価格の通りに売却することを考えすぎると、値引きがあったときの精神的ダメージが大きくなるおそれがあります。

 

値引き交渉をされる金額はどれくらい?

 

不動産売却における値引き交渉では、「“端数”の金額のみを値引きしてほしい」と要求されることが多いです。

 

例えば、売主の方が3,580万円の不動産を売却するとしましょう。

こちらのケースでは、端数である80万円の値引き交渉が行われるのが一般的です。

つまり、端数とはいっても、それなりに大きな金額の値引きを交渉されるケースが多いということです。

 

ちなみに、「端数をなくして売り出せば、価格交渉されにくいのでは?」と考える売主の方も中にはいます。

先ほどの例でいうと、3,580万円ではなく、3,600万円で売り出せば、確かに端数の数十万円は発生しません。

 

しかし、実はこちらの考えは正しくありません。

なぜなら、端数を100万円単位にしてしまうと、100万円単位で値引き交渉をされる可能性があるからです。

 

前述のケースでいうと、3,600万円で売り出した不動産は、「3,500万円まで安くしてほしい」と要求されてしまいます。

 

よって、値引き交渉を視野に入れるのであれば、売り出し価格の端数は10万円、20万円といった小さめの数字にしておきましょう。

そうすれば、売主の方はそこまで大きく売却益を減らすことがありません。

 

値引き交渉には必ず応じなければいけない?

 

不動産売却において、値引き交渉がほぼ間違いなく行われるということは説明した通りです。

では、売主の方は、必ず買い手からの交渉に応じなければいけないのでしょうか?

結論からいうと、決してそのようなことはありません。

 

買い手は売主の不動産にたどり着くまでに、あらゆる不動産の価格や状況などをチェックしています。

そして、数々の不動産をチェックした後であるため、売主の不動産を購入する意思はもうすでに固まっています。

 

つまり、買い手の多くは値引き交渉を行うものの、それほどしつこく交渉しようとは考えていないケースが多いということです。

ここまできて交渉をし続け、売主に断られてしまうことは、買い手にとって決して良いことではありません。

 

このような理由から、売主は買い手の値引き交渉に納得できない場合、無理に応じる必要はないと言えます。

ましてや、他に複数の購入希望者を抱えるという状況であれば、なおさら対応する必要はないでしょう。

 

もし、他にも購入希望者がいるというのであれば、値引き交渉をする買い手の1人に対し、「他にも候補者の方がいるので…」と伝えることで、それ以上の交渉は行われない可能性が高いです。

 

値引き交渉がされやすい物件について

 

不動産の売り出しを開始して、実際に売買契約が成立するまでには、大体3ヶ月程度かかると言われています。

よって、3ヶ月以上経ってもまだ売れ残っている不動産は、買い手に“売れ残っている”、“何かしらの問題がある”というイメージを与えかねません。

 

そして、このような物件は、値引き交渉が行われる可能性が極めて高いです。

なぜなら、「これ以上売り出し期間が伸びると売主は困る」ということを、多くの買い手が把握しているからです。

つまり、買い手の多くは、「このタイミングであれば、売主は交渉に応じてくれるだろう」と考えているということです。

 

実際、3ヶ月以上売れ残っている不動産は、徐々に購入希望者も現れにくくなりますし、値引き交渉が行われるのを待たずして、売主から自発的に値下げされることも多いです。

 

もし、買い手がなかなか見つからない状態であれば、たとえ値引き交渉があったとしても、スムーズに応じて売却した方が、売主にとってはプラスになるかもしれません。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却時の値引き交渉における対処法を中心に解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

値引き交渉はほぼ確実に行われるものですが、必ず応じなければいけないのかというと、そちらはまた別の話です。

しかし、不動産の売り出し期間はあまり長くない方が良いため、売主の方が納得するのであれば、ある程度は柔軟に対応することも考えましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却時の“つなぎ融資”について

投稿日時: 2021年5月6日

 

不動産売却をする理由の1つに、住み替えが挙げられます。

具体的には、新たな住まいに転居することを理由に、現在の住居を売り払うというケースです。

今回解説する“つなぎ融資”は、上記の住み替えにおいて利用されるケースが多いものですが、果たしてどのような特徴があるのでしょうか?

詳しく解説しましょう。

 

つなぎ融資の概要

 

住み替えのケースでは、不動産売却が完了するまでに、一時的な借入をする短期融資を“つなぎ融資”といいます。

名前の通り、売却完了までの間を“つなぐ”目的で利用されます。

 

住み替えを行う方は、物件を売却して資金を調達し、そちらを新居の購入費用に充てようと考える方も多いでしょう。

しかし、先に購入物件の残金決済が行われる場合には、まだ売却が完了しておらず、購入費用を手元に用意できないことがあります。

 

このようなケースにおいて、非常に便利なのがつなぎ融資です。

 

つなぎ融資のメリットについて

 

住み替えを行う方がつなぎ融資を利用するメリットには、主に以下のようなことが挙げられます。

 

・目当ての物件を逃さずに済む

・売却期間を確保できる

・仮住まいの費用を軽減できる

 

1つずつ解説していきましょう。

 

目当ての物件を逃さずに済む

 

つなぎ融資のメリットとしては、まず“目当ての物件を逃さずに済む”ということが挙げられます。

 

不動産売却が完了し、資金が手元に入るまでの間に、購入したい住まいが見つかったとしても、すぐに購入することはできません。

もちろん、キープをしていても、購入資金を用意できるまでに買い手がついてしまった場合、新たに別の物件を探す必要があります。

 

一方、つなぎ融資を利用すれば、売却完了を待たずして資金を得ることができるため、候補物件を先に取られてしまう心配がありません。

つまり、条件にピッタリの住居を確実に購入できるということです。

 

売却期間を確保できる

 

つなぎ融資のメリットには、“売却期間を確保できる”ということも挙げられます。

 

こちらは、つなぎ融資によって金銭的な余裕が生まれることにより、「早急に不動産売却をしなければ、資金が足りない」という事態を回避でき、余裕のあるスケジュールで売却できることを意味しています。

 

売却スケジュールに余裕があれば、じっくりと買い手を見極めたり、比較したりできるため、好条件での不動産売却を成功させられる可能性は高いでしょう。

 

もちろん、つなぎ融資は後々返済しなければいけないものですが、好条件で売却することができれば、結果的に金銭面でも得をするかもしれません。

 

仮住まいの費用を軽減できる

 

“仮住まいの費用を軽減できる”というところも、つなぎ融資のメリットと言えるでしょう。

 

つなぎ融資は、いわゆる“買い先行”の住み替えにおいて、大きな効果を発揮する短期融資です。

こちらの方法では、先に新居を取得した上で売却活動を行うため、仮住まいを確保する必要がありません。

 

仮住まいとは、“売り先行”の住み替えで必要になる住居をいい、新居を探す期間が長引けば長引くほど、費用負担は大きくなります。

 

例えば、賃料が月80,000円の仮住まいに住み、3ヶ月間新居を探す場合、単純計算でも24万円が必要になります。

もちろん、実際は引っ越し費用や敷金・礼金などもかかっているため、1ヶ月で数十万円かかるケースも珍しくありません。

 

こちらで無駄なコストを費やしたくないという方は、つなぎ融資の利用を検討しても良いでしょう。

 

つなぎ融資のデメリットについて

 

一方で、住み替えの際に利用するつなぎ融資には、以下のようなデメリットも存在します。

 

・高金利

・無駄な借入になる可能性がある

・取り扱い金融機関が少ない

 

高金利

 

つなぎ融資は、一般的な住宅ローンなどよりも高金利です。

よって、返済負担が決して小さくないということは、あらかじめ留意しておきましょう。

 

具体的には、住宅ローンが0.5~1.5%程度の金利であるのに対し、つなぎ融資は3.0%以上になることも珍しくありません。

 

無駄な借入になる可能性がある

 

つなぎ融資の多くは、融資期間があらかじめ設定されています。

もし、こちらの期間内に不動産売却ができなければ、抵当権が行使され、低価格での売却を余儀なくされる可能性があるため、注意しましょう。

 

もちろん、売却条件が良くなかったとしても、当然融資を受けた分は返済しなければいけないため、そちらは非常に無駄な借入となってしまいます。

 

取り扱い金融機関が少ない

 

一般的な住宅ローンと比べ、つなぎ融資を取り扱っている金融機関は決して多くありません。

 

よって、複数社の商品を比較し、自身にピッタリのものを選ぶのは難しいでしょう。

 

まとめ

 

ここまで、住み替え時の選択肢の一つ、つなぎ融資について解説しました。

いかがでしたでしょうか?

資金的な余裕がない方にとっては非常に便利な融資ですが、場合によっては余計なコストを増やすことになりかねないのも事実です。

自身がつなぎ融資を利用すべきなのかについては、銀行などの金融機関窓口に相談してみましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産を良い条件で売るための下準備について

投稿日時: 2021年5月3日

 

不動産売却では、とにかく早めに下準備をすることが求められます。

いつでも動ける状況を整えておけば、じっくりと腰を据えて売却活動ができるため、気持ちに余裕が生まれますし、好条件での売却にもつながりやすくなります。

ここからは、具体的にどのような下準備をすべきなのかについて解説しましょう。

 

好条件で売却するために徹底したい5つの下準備

 

とにかく不動産を良い条件で売却したい方は、実際売り出し始める前に、以下の下準備をしておきましょう。

 

・外観、室内をキレイにしておく

・売却時の必要書類を確認しておく

・現時点の査定価格を調べておく

・ローン残高を確認しておく

・売却物件の情報をまとめておく

 

外観、室内をキレイにしておく

 

今後売却することを少しでも考えているのであれば、日ごろから建物の外観や室内をキレイにしておきましょう。

 

不動産売却では、購入希望者が内見に訪れますが、こちらのタイミングに合わせて一気に清掃や美化などしようとすると、どうしても見落としが出やすくなります。

もちろん、これまで蓄積されてきた汚れを短期間で落とすことになるため、売主の負担も大きくなります。

 

もっといえば、汚れの蓄積がひどかったり、カビやサビなどが各所に見られたりする場合、専門業者に依頼しなければ美化できないことも考えられます。

 

一方で、普段から清掃をしておけば、スムーズに内見に移れますし、購入希望者が物件を見たときの第一印象も良くなるでしょう。

不動産売却では、内見の申し込みは入るにも関わらず、なかなか売買成立にまで至らないというケースが多々あるため、こちらは徹底しておいてください。

 

売却時の必要書類を確認しておく

 

不動産売却をするにあたって、「必要な書類が見つからない!」というケースは、決して珍しくありません。

特に、何代にも渡って居住しているような築年数の古い物件では、書類を紛失してしまい、売却時にバタバタすることが多いです。

 

このような書類は、少しでも売却を考え始めたら、すぐに手元に用意しておきましょう。

具体的には、以下のような書類です。

 

・購入時の売買契約書

・登記済権利証

・土地測量図

・建築設計図

・建築確認通知書 など

 

早めにチェックしておけば、もし紛失していても、建築会社などにコピーを送付してもらえるかもしれません。

 

現時点の査定価格を調べておく

 

まだもう少しマイホームに住み続けるという場合でも、実際売却するとしたらどれくらいで売れるのか、大体の相場観は早めに把握しておくべきです。

おおよその売却金額がわかれば、今後の計画も立てやすくなります。

 

現時点の売却価格を知るためには、不動産会社に価格査定を依頼しましょう。

このとき注意したいのは、必ず複数の不動産会社に依頼することです。

複数社に査定してもらうことで、どの価格帯に収まるのかということがより明確になります。

 

ちなみに、1社ずつ電話をかけ、順番に査定してもらうのは時間も手間もかかるため、依頼するなら一括査定サイトなどのサービスを活用しましょう。

 

ローン残高を確認しておく

 

少しでも不動産売却を考えているのであれば、ローン残高は今一度確認しておくべきです。

例えば、売却益でローン残債を完済しようと考えていたにも関わらず、実際は予想以上に残債が残っていたということになると、売却計画に大きな狂いが生じるため、注意しましょう。

 

ローン残債については、借入先の金融機関から受け取る“返済予定表”に記載されています。

ちなみに、こちらの書類は、ローンを借り入れる本人が金融機関に申し出ることで再発行できるため、もし見当たらなければ早めに申請しておきましょう。

 

売却物件の情報をまとめておく

 

不動産売買における買主は、少しでも物件情報を知りたいと考えます。

よって、売主はこちらのニーズに応えるため、事前に売却物件の情報をまとめて書面化しておきましょう。

 

具体的には、以下のような情報を盛り込んだ“履歴書”のようなものを作成すべきです。

 

・施工写真

・施工図面

・確認申請書

・施工関係者情報

・定期点検履歴

・リフォーム履歴

・災害発生履歴

・家具、家電等の情報 など

 

購入希望者が現れた場合に、こちらの書面を提示すれば、信用度をアップさせることができます。

より内容の濃いものにするのであれば、売主しか知り得ない物件のメリットやお得情報なども記載しておきましょう。

 

例えば、「周辺にこのような便利な施設がある」「こちらのスーパーは安い」といったような情報です。

「もしこの物件を購入すれば、とても便利で快適な生活が待っている」と購入希望者がイメージできる要素が多いほど、購入意欲のアップにつながるでしょう。

 

まとめ

 

ここまで、売主に徹底していただきたい、好条件での不動産売却につながる下準備について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

不動産売却の成否は、下準備でその大半が決定すると言っても過言ではありません。

準備が不十分である場合、少しの綻びが大きな穴となり、好条件での売却どころか、買い手を見つけることさえ困難になる可能性がありますから、注意しましょう。

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