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ARCHIVE 2021年06月

【横浜の不動産会社が解説】不動産を売却する理由8選

投稿日時: 2021年6月28日

 

不動産売却は、人生でそう何度も経験するものではありません。

よって、どのような理由の不動産売却であっても、事前に成功させるためのコツを学んでおく必要があります。

では、不動産を売却する理由には、具体的にどのようなことが挙げられるのでしょうか?

それぞれのポイントとあわせて解説しましょう。

 

主な不動産売却の理由8選

 

不動産を売却する主な理由は以下の通りです。

 

・相続不動産の売却

・住み替え

・ローン返済

・生活の困窮

・転勤

・結婚

・離婚

・家族との同居

 

では、それぞれの概要とポイントを見ていきましょう。

 

相続不動産の売却

 

急に不動産を相続することになり、売却を行うケースは、実は非常に多いです。

 

また、相続不動産の売却には、相続人1人が相続してから売却する場合と、複数の相続人で換価分割をするための売却の2種類があります。

 

前者の場合は、特に協議が行われることもないため、スムーズに売却できますが、後者は意見の食い違いなどにより、トラブルが発生することもあるため、注意しましょう。

 

住み替え

 

より良い住宅に移るために、現在所有するマイホームを売却するということも、不動産売却の代表的な理由です。

 

住み替えには、“買い先行”と“売り先行”の2種類があり、資金に余裕がある方は前者、売却益を新居の購入費用に充てたい方は後者を選ぶことをおすすめします。

 

ただし、住宅ローンが完済できない場合、住み替えに伴う不動産売却は基本的にはできないため、こちらのケースでは“住み替えローン”の利用などを検討する必要があります。

 

ローン返済

 

当初のシミュレーション通り住宅ローンを返済できなかったことにより、やむを得ず不動産売却に踏み切るというケースも少なくありません。

 

こちらの売却には、“一般売却”と“任意売却”の2種類があります。

 

一般売却は、通常の不動産売却のことを指し、「住宅ローンを支払えなくなるかもしれない」という早い段階で行うものです。

一方、任意売却は、すでに3~6ヶ月程度ローンを滞納している方や、不動産の売却益と貯蓄などを合わせてもローン残債を返済できない方が行う不動産売却です。

 

任意売却の場合、安く買い叩かれるケースも多いため、返済が困難になった場合は、一般売却ができるタイミングで売却を決断しましょう。

 

生活の困窮

 

単純に、生活に困窮したことや、住宅ローン以外に借金を背負ってしまったことなどが理由で、やむを得ず不動産を売却するという方もいます。

 

通常の不動産売却の場合、一度売却した物件は基本的に二度と戻ってきませんが、近年は“リースバック”という方法がよく活用されています。

こちらは、不動産を専門業者に売却して現金化した後、賃貸借契約を結ぶことにより、そのまま住み続けることができるというサービスです。

 

売主は、マイホームの所有権を譲渡しなければいけないものの、売却益を得られる上に住居を失う心配もないため、売却後の住まいのあてがないという方は、利用を検討すべきです。

 

転勤

 

遠方に転勤することが決定し、現在のマイホームに住み続けることが困難になった場合も、不動産売却に踏み切ることがあります。

特に、転勤期間が決まっていない場合は、基本的に売却を選択することになるでしょう。

 

一方、転勤期間が決まっている場合や、1年未満などの短期である場合には、賃貸という選択肢も出てきます。

具体的には、転勤期間のみ第三者にマイホームを貸し出し、効率的に利益を得るという方法です。

 

結婚

 

独身のときに購入したマンションなどの不動産を、結婚したタイミングで売却するというケースもあります。

もちろん、結婚をしても住み続けることは可能ですが、ほとんどの方は手狭になる前に、新居への住み替えを考えます。

 

ちなみに、マンションを売却すれば、管理費や修繕積立金といった費用を支払う必要がなくなる上に、残り年数分の火災・地震保険料などが戻ってくるため、こちらを新居の購入費用に充てるのも良いでしょう。

 

離婚

 

結婚を機に不動産売却をすることもあれば、当然離婚を機に売却することもあります。

 

離婚に伴う不動産売却では、夫婦で売却益を分与することになりますが、こちらの場合は基本的には1/2ずつです。

ただし、夫婦で合意が得られた場合はこの限りではありません。

 

また、離婚時の不動産売却は、その不動産の名義人でなければ実行できませんので、注意しましょう。

 

家族との同居

 

高齢の両親と同居する場合や、離婚をした子どもと同居する場合などに、現在の住居を売却し、住み替えるというケースもあります。

 

特に多いのは、高齢の両親のうちいずれかが亡くなったときに、今後介護を行うことも想定して、新しい住居に移るというケースです。

 

この場合は、新居にバリアフリーやユニバーサルデザインなどを採り入れる必要があります。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却を行うさまざまな理由について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

まだ住居を購入したばかりの方も、今後訪れる不動産売却に備えて、ある程度パターンを把握しておくことをおすすめします。

また、現在不動産を所有していない方も、相続により不動産売却を行う機会が訪れる可能性は十分にあります。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

 

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【横浜の不動産会社が解説】親族に不動産を売却するメリット・デメリット

投稿日時: 2021年6月24日

 

不動産売却と聞くと、不動産会社に依頼し、第三者の買い手を探してもらうというイメージが強いでしょう。

しかし、実際はそれだけとは限らず、親族に対して不動産を売却するというパターンもあります。

では、親族に不動産を売却することには、一体どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

 

親族に不動産を売却するメリット

 

まずは、親族を買い手とする不動産売却のメリットから見ていきましょう。

具体的には以下の通りです。

 

・安心感がある

・売買条件を柔軟に設定できる

・相続対策になる

 

安心感がある

 

親族に不動産を売却するメリットとしては、なんといっても“安心感がある”ということが挙げられます。

特に、親族の中でも関わりの深い子どもや兄弟姉妹などへの売却は、契約をキャンセルされたり、高額な値引き交渉をされたりといった心配がほとんどありません。

 

もちろん、こちらは買い手側である親族にとっても同じことです。

人となりを知っている親族から不動産を購入するわけですから、重大な瑕疵を隠されるリスクなどは極めて低いと言えます。

 

売買条件を柔軟に設定できる

 

親族を買い手とする不動産売却には、“売買条件を柔軟に設定できる”というメリットもあります。

 

第三者に不動産を売却する場合、一般的には契約時に手付金、決済時に残金を支払ってもらうことになります。

一方、買い手が親族の場合、前述の通りある程度人となりはわかっているため、信頼できるのであれば、このような形式的な方法で売買する必要はありません。

 

もちろん、売主と買主が合意すれば、売却代金の分割払いなど、第三者との売買ではなかなか見られない条件で売買することもできます。

ただし、売主は、分割払いを行う場合の元金に対する利息を取らなければ、“みなし贈与”が発生する可能性があるため、そちらだけ注意しましょう。

 

相続対策になる

 

親族に対して行う不動産売却には、“相続対策になる”というメリットもあります。

 

不動産は、預貯金などと違ってそのまま分割することができません。

よって、相続財産として残っていると、相続人同士のトラブルが発生するリスクは高くなります。

一方、今後被相続人となる方が、生前に前もって特定の相続人に対し、適正価格で不動産を売却しておけば、争族は起こりにくくなります。

 

もちろん、こちらが生前贈与である場合、他の相続人からの不満が出る可能性がありますが、あくまで正式な売却であれば、納得してもらえる可能性は高いでしょう。

 

親族に不動産を売却するデメリット

 

一方で、親族に対して行う不動産売却には、以下のようなデメリットもあります。

 

・みなし贈与発生のリスクがある

・特例の対象外になる可能性がある

・買い手が住宅ローンを使えない可能性がある

 

みなし贈与発生のリスクがある

 

親族に不動産を売却するデメリットとしては、まず“みなし贈与発生のリスク”が挙げられます。

 

みなし贈与とは、贈与の意図が売主、買主ともになくても、実質的に贈与を受けたことと同じような経済的利益がある場合、贈与があったとみなされることをいいます。

例えば、親族同士での売買でいうと、売主が明らかに相場よりも低い価格で売却するといった行動を取ってしまうと、こちらに該当する可能性が高くなるため、注意しなければいけません。

 

また、みなし贈与が発生してしまうと、買主には高額な贈与税の課税義務が生じ、売主が安く売却した意味はなくなってしまいます。

 

特例の対象外になる可能性がある

 

親族が買い手となる不動産売却には、“特例の対象外になる”というデメリットもあります。

 

不動産売却時、売主が利用できる代表的な特例の1つに、“3,000万円控除”というものがあります。

こちらは、居住用の不動産を売却した場合に、一定要件をクリアすることで、売却益から3,000万円を控除し、税負担を軽減できるというものです。

 

しかし、こちらの特例を受けるための要件には、以下のような項目が含まれています。

 

・売主と買主が親子、夫婦などの特別な関係でないこと(特別な関係には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人物なども含む)

 

このようなルールがある以上、親や子、配偶者に対して行う不動産売却に関して、3,000万円控除は利用できないため、注意しましょう。

 

買い手が住宅ローンを使えない可能性がある

 

こちらは正確には買い手にとってのデメリットですが、親族への不動産売却では、買い手が住宅ローンを使用できない可能性があります。

 

理由としては、親族間売買では、以下のような金融機関にとってのリスクが多く存在するからです。

 

・住宅ローンとして借り入れた金銭を別の用途に使用されるリスク

・重要事項説明が行われないリスク(個人取引の場合)

・売買契約書等に不備が発生するリスク(個人取引の場合) など

 

まとめ

 

ここまで、親族に対して行う不動産売却のメリット・デメリットを解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

親族が買い手であれば、スピーディーかつ気軽に売却ができる上に、相続対策につながる可能性もあります。

しかし、双方にとってデメリットとなる部分もあるため、不動産会社への相談なども踏まえ、しっかりと協議した上で実行するかどうか決定しましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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【横浜の不動産会社が解説】好条件での不動産売却が期待できるタイミング

投稿日時: 2021年6月21日

 

どのような事情での売却であっても、高値で売ることが不動産売却の大きな目的であることに変わりはありません。

例えば、とにかくスピーディーに売却することを優先している方であっても、高値で売れて困ることはないでしょう。

今回は、好条件での不動産売却が期待できるタイミングについて解説します。

 

【必見】好条件での売却が期待できる8つのタイミング

 

できる限り好条件、つまり高値で不動産を売却したい方は、以下の8つのタイミングを覚えておきましょう。

 

・転居シーズン

・建物修繕の前後

・所有期間が5年を超えたとき

・築15年以内

・築20年以内

・3年10ヶ月以内(相続物件限定)

・1年以内(空き家限定)

・競合物件がないとき(マンション限定)

 

転居シーズン

 

新生活に伴う転居が増加するシーズンは、好条件での不動産売却が期待できます。

具体的には、2~3月の売り出しを目指し、計画を立てておきましょう。

 

このとき勘違いしてはいけないのが、“2~3月に動き出す”では遅いということです。

不動産売却には、価格査定や仲介を依頼する不動産会社の決定など、ある程度期間を費やして行う作業があるため、遅くても1月には下準備を開始しましょう。

 

ちなみに、2~3月の売却に間に合わなかった場合は、転勤が増える9~11月ごろを狙うのも良いでしょう。

 

建物修繕の前後

 

築浅の不動産を売却する場合は、建物修繕の前後に売却することで得をする可能性があります。

 

修繕前の場合、査定価格より修繕費が高ければ売り時ですし、修繕後であれば、新築同様の条件で買い取ってもらえることも十分考えられます。

 

所有期間が5年を超えたとき

 

不動産売却によって利益を得た場合、当然売主には所得税等の課税義務が発生しますが、所有期間が5年を超えている場合、課税額はおよそ半分まで減額されます。

 

よって、たとえ所有期間5年以下の場合と同等の売却価格であっても、課税額が低い分、手元に残る売却益は多くなります。

こちらは非常に好条件の売却と言えるでしょう。

 

築15年以内

 

買主の多くは、住宅ローンを組んで不動産を購入します。

そのため、売主は住宅ローンを組みやすい時期を読んで売り出すことで、好条件の不動産売却につなげることができます。

 

住宅ローンの借入期間は、長くても35年であるため、築15年以内で売却すれば、買主はローンを組みやすいですし、高値で購入してくれる可能性も高くなります。

 

築20年以内

 

築15年以内の売却を逃してしまった方は、築20年以内での売却を目指しましょう。

 

築20年以内の場合、住宅ローン控除や登録免許税、不動産所得税の減額など、買主にとってさまざまな節税対策が残されているため、アピールをすればまだまだ好条件で売却できます。

 

3年10ヶ月以内(相続物件限定)

 

相続物件を売却したいという方は、相続開始の翌日から3年10ヶ月を経過するまでに売却することをおすすめします。

 

なぜなら、この期限より前に売却することで、“相続税の取得費加算の特例”を受けられるからです。

こちらは、相続物件の譲渡所得税における課税額を減額できる特例であり、対象になることで、手元に多くの売却益を残すことが可能です。

 

1年以内(空き家限定)

 

相続物件だけに限らず、定住していない空き家を所有している方は、空き家になってから1年以内に売却しましょう。

もし、空き家になってから1年以上人の出入りがなく、各種生活インフラの使用も確認できない場合、そちらの物件は“特定空き家”に指定されてしまう可能性があります。

 

特定空き家は、倒壊のリスクが高く、なおかつ衛生上有害なおそれがある空き家であり、こちらに指定されると、宅地における固定資産税の減額対象から外れてしまいます。

 

一方、特定空き家になる前に売却すれば、売却益を得られるだけでなく、高額な固定資産税の負担からも解放されます。

 

競合物件がないとき(マンション限定)

 

区分所有のマンションを売却する場合は、競合物件がないタイミングで売却するのが良いでしょう。

 

戸建てよりも似たような間取り、価格の物件が多いマンションは、競合物件が多い時期に売り出してしまうと、階数や角部屋かどうかなど、変更不可能な点で差がついてしまいます。

つまり、高層階にある物件、角部屋にある物件などに比べると、かなり売却価格は落ちてしまうということです。

特に、同じマンション内で同時期に売り出されている物件は比較されやすく、売り出し時期がかぶってしまうと、売却はかなり苦戦を強いられるでしょう。

 

一方、競合物件がほとんどないタイミングであれば、中部屋や低層階の区分所有マンションであっても、場合によっては角部屋や高層階に引けを取らない価格で売却できる可能性もあります。

 

まとめ

 

ここまで、さまざまな種別の不動産を所有する方に向けて、好条件での売却が期待できるタイミングについて解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

一度タイミングを逃したとしても、高値で売却できるチャンスは何度かやってきます。

よって、まずは売り出しに適した時期を把握し、時期が近付いたときには、根気強く購入希望者が見つかるまで努力しましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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【横浜の不動産会社が解説】相続不動産を売却する際の流れと注意点

投稿日時: 2021年6月17日

 

不動産の相続は、思ってもみなかったタイミングで発生することも多いです。

よって、両親が土地や建物を持っているという場合は、なるべく早い段階で対応の仕方をシミュレーションしておかなければいけません。

今回は、相続不動産を売却する際の流れと注意点について解説したいと思います。

 

相続不動産を売却する際の一般的な流れ

 

不動産を相続した方は、以下のような流れで売却手続きを進めていきましょう。

 

・遺産分割協議

・相続登記

・売却

・売却益の分割

 

遺産分割協議

 

不動産を相続した後にまず行うべきなのは、“遺産分割協議”です。

こちらは、複数の相続人が不動産等財産の分割について協議することをいいます。

 

具体的には、被相続人の財産内容を書面にまとめた上で、詳細な分割方法、内容について決定します。

 

ちなみに、こちらでまとまった内容は、“遺産分割協議書”として書面に残されますが、相続人のみで作成するケースはあまりありません。

基本的には、行政書士や司法書士、弁護士といったプロフェッショナルに作成を依頼します。

 

相続登記

 

次に行うのは“相談登記”です。

こちらは、両親から引き継いだ不動産の所有権を相続人に移転する手続きであり、当該不動産の所在地にある法務局に申請します。

 

相続登記が終了し、不動産の名義が被相続人から相続人に変わって初めて、売却手続きに移ることが可能です。

 

ちなみに、こちらの手続きも遺産分割協議書の作成同様、司法書士などに委託する方がスムーズでしょう。

 

売却

 

遺産分割協議と相続登記が完了したら、いよいよ不動産売却の手続きに移ります。

手続き内容は、一般的な不動産売却と何ら変わらず、以下のように進んでいきます。

 

・価格査定の依頼

・媒介契約の締結

・売却活動

・購入希望者との交渉

・売買契約の締結

・残金決済、引き渡し

 

引き渡しまで完了したら、晴れて相続不動産の売却は完了です。

 

売却益の分割

 

通常の不動産売却であれば、残金決済をし、物件を引き渡した時点で終了ですが、相続不動産の場合はもう1つ大きな手続きが残っています。

それが、売却益の分割です。

 

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議の内容に基づき、売却益を分割しなければいけません。

 

ちなみに、不動産を売却し、利益を得た場合には税金が発生しますが、こちらも複数の相続人がいる場合は、分割して負担することになるため、覚えておきましょう。

具体的には、以下のような税金です。

 

・登録免許税

・印紙税

・譲渡所得税

・住民税

 

相続不動産の売却における注意点について

 

大きなトラブルを発生させず、なおかつ好条件で相続不動産を売却するためには、以下の点に注意しましょう。

 

・協議は念入りに行う

・売却依頼は地元の不動産会社に依頼する

・複数の不動産会社に価格査定をしてもらう

 

協議は念入りに行う

 

相続人が複数いる場合は、とにかく遺産分割協議を念入りに行うようにしましょう。

 

相続人にはさまざまな思惑があり、すべての人物が相続不動産の売却を希望しているとは限りません。

例えば、何代にも渡って受け継がれてきた歴史のある住居、土地などの場合、売却に否定的な相続人も出てくるでしょう。

 

このように、相続人同士の意見が割れている場合は、特に協議を念入りに行い、後々“言った・言わない”のトラブルにならないように注意しましょう。

 

もちろん、協議では売却時の希望価格、方法といった細かいことも明確にしておくことをおすすめします。

 

売却依頼は地元の不動産会社に依頼する

 

相続不動産の売却依頼は、できるだけその物件の所在地、つまり地元の不動産会社に依頼した方が良いでしょう。

なぜなら、相続不動産は相続人の自宅から離れた場所にあることも多いからです。

 

つまり、相続人の自宅に近いからという理由で、相続不動産から離れた場所の不動産会社に依頼してしまうと、専門外のエリアでの売却依頼をすることになり、好条件で売却できない可能性があるということです。

 

逆に、相続不動産の近くにある地元の不動産会社は、地元の事情に精通しているため、好条件での売却が期待できます。

 

複数の不動産会社に価格査定をしてもらう

 

こちらは、相続不動産の売却だけに言えることではありませんが、好条件での売却を目指すのであれば、やはり価格査定は複数の不動産会社に依頼すべきです。

 

複数の不動産会社が算出した査定価格を比較し、もっとも良い価格を提示したところに売却を依頼すれば、売却価格はアップしやすいでしょう。

 

相続不動産の売却は、売却益を分割して初めて終了するものであるため、売却するのであれば、少しでも各相続人が受け取れる金額を増やした方が良いです。

 

まとめ

 

ここまで、相続不動産売却の流れと注意点を見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

一般的な売却と違うところ、同じところを事前に押さえておけば、急に相続が発生した場合でも、ある程度柔軟に対応できるでしょう。

また、両親が不動産を所有しているという場合は、相続不動産の売却をスムーズにするため、早めに相続人同士が交流する場を持っておくことも重要です。

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【横浜の不動産会社が解説】土地を好条件で売却するために実践したいコト

投稿日時: 2021年6月14日

 

自身が所有する土地を売却する場合、誰もが良い条件で買い取ってもらいたいと考えます。

そこで売り出したのは良いものの、「どうすれば高く売れるのかがわからない」という方が少なくありません。

ここからは、土地を好条件で売却するために知っておきたい10のテクニックについて解説します。

 

境界を確定する

 

所有する土地を好条件で売却するためには、まず境界を確定する必要があります。

境界が定まっていない土地は、土地面積がハッキリしていない上に、隣家と境界トラブルが起こる可能性もあるため、あまり好条件では売れません。

 

そもそも、買い手が見つからないことも考えられるため、まずは法務局に足を運び、確定測量図で境界が確定されているかどうかチェックしましょう。

 

もし、未確定なのであれば、土地家屋調査士に依頼して測量を実施します。

 

あらかじめ売り出し価格を高めにする

 

土地の売り出し価格を設定する際は、あらかじめ少し高めにしておくことで、好条件の売却が期待できます。

具体的には、相場の1割程度上乗せしておきましょう。

なぜなら、土地売買においては、ほぼ100%の確率で買い手の値引き交渉が行われるからです。

 

つまり、最初から少し高めの価格設定にしておけば、値引きをされても著しく低い売買価格にはならないということです。

 

土壌汚染調査を実施する

 

土地を好条件で売却するためには、土壌汚染調査も実施しておきましょう。

 

土壌汚染調査とは、人の健康に被害を与えるおそれが大きいものとして指定された26種の物質(特定有害物質)による汚染状況を確認するための調査をいいます。

特に、昔以下のような施設があった土地では、土壌汚染が発生している可能性が十分にあるため、調査した方が良いでしょう。

 

・ガソリンスタンド

・工場

・クリーニング店

・病院

・焼却施設 など

 

土壌汚染に気付かずそのまま売却してしまった場合、発覚後買い手から損害賠償を請求される可能性もあるため、注意しましょう。

 

地盤調査を実施する

 

地盤調査も、土地を好条件で売却するためには実施したいことの1つです。

 

地盤調査とは、建物を建築する土地の過重、沈下に対する強度について調査することをいいます。

その地盤が建物を安全に支えられるか、支えられない場合、安全に持ちこたえるための建築方法は何かを調査することが目的で、買い手に安心感を与えるためには欠かせないものと言えるでしょう。

 

特に、近年は日本で大規模な地震が起こることも多いため、頑丈な地盤にある土地の方が好条件で売却しやすいです。

 

古家付きで売り出す

 

土地の上に古い建物が建っている場合は、“古屋付きの土地”として売り出すことも検討しましょう。

 

更地にした方が自由度は高いため、高く売れるようなイメージがありますが、必ずしもそうとは限りません。

特に、アクセス環境やショッピング環境に優れているエリアであれば、多少古い建物であっても居住したい方はいるため、まずそのままの状態で売り出してみましょう。

 

相場が高騰しているときに売り出す

 

不動産相場が全体的に高騰しているタイミングで売り出せば、必然的に好条件での売却に近づけます。

 

国土交通省の“不動産取引価格情報検索”などを活用し、実勢価格をチェックすれば、現在近隣相場が高いのか低いのかを判断できます。

 

複数の不動産会社に価格査定をしてもらう

 

複数の不動産会社に価格査定をしてもらうことで、所有する土地が好条件で売れる可能性はグッと高まるでしょう。

なぜなら、複数社に依頼する方が、優秀な担当者に巡り合える可能性は高いからです。

 

不動産売却には、不動産会社の担当者における力も大きく影響するため、査定は1社のみで終わらせないようにしましょう。

 

隣地を買い取った上で売り出す

 

明らかに面積が狭い土地などを所有する方は、隣地を買い取った上で売り出すことをおすすめします。

 

特に、そのままでは建物を建築できない“再建築不可物件”を所有する方は、一度隣地の持ち主に買い取らせてもらえないか打診してみましょう。

こうすることで、買い手の幅は一気に広がります。

 

需要が高い時期に売り出す

 

土地を含む不動産の需要が高い時期は、1月~3月です。

よって、こちらの時期を狙って売り出せば、通常よりも良い条件で売れやすくなるでしょう。

 

ちなみに、1月~3月の売却がスケジュール的に難しい場合は、人事異動が増加する9月~11月の売却がおすすめです。

 

隣地の持ち主に売却する

 

隣地の持ち主が、駐車場用の土地を必要としていたり、より大きな住宅を建てたいと考えていたりする場合は、思い切って買い取ってもらえないか相談してみましょう。

 

もし、こちらの方法で売却できれば、1から買い手を探す手間が省けます。

 

まとめ

 

ここまで、所有する土地を良い条件で売却するために、売主が実践したい項目について見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

何から手を付けたら良いのかわからない方は、前述したポイントを把握し、売却期間が長引かないように工夫しましょう。

売却期間が半年、1年と延びていくと、ますます買い手は付きにくくなってしまいます。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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【横浜の不動産会社が解説】住宅ローン返済が困難になった場合のNG行動

投稿日時: 2021年6月10日

 

不動産購入時、住宅ローンを組む方は、今後想定外の支出が出たり、収入が減ったりすることを考慮して、借入金額を設定します。

しかし、事前にシミュレーションしていても、返済が厳しくなることはあります。

今回は、住宅ローンの返済が困難になった場合に、取ってはいけない行動について解説しましょう。

 

住宅ローンの返済が困難になった場合のNG行動4選

 

住宅ローンは、総額にすると非常に金額の大きいものです。

よって、返済できない状況になった場合、パニックになる方も多いでしょう。

 

しかし、そのような状況で安易な行動を取ると、かえって自身の首を絞めることになってしまいます。

特に、以下のような行動は決して取ってはいけません。

 

・消費者金融を利用する

・夜逃げをする

・生活保護を受給する

・毎月の返済額より少額を返済する

 

消費者金融を利用する

 

消費者金融とは、一般の個人に対しての融資を行っている業者のことをいいます。

大手でいうと、“プロミス”や“アコム”、“アイフル”などの企業がこちらに該当します。

 

住宅ローンの返済が困難になった方の中には、「何とか資金を調達しよう」と考え、消費者金融を利用してしまう方もいますが、これは間違った行動です。

 

消費者金融における借入金の金利は、住宅ローンよりも高く設定されているケースも珍しくありません。

そもそも、住宅ローンも消費者金融からの借入も“借金”であることには変わりなく、仮にこちらの方法で数ヶ月分ローン返済ができたとしても、トータルの借入額は増加してしまうため、意味がありません。

 

即日借入ができるなど、資金調達をするにあたってのメリットが大きいのが消費者金融の特徴ですが、住宅ローンに充てる資金としては適していないと言えます。

 

夜逃げをする

 

住宅ローン返済が困難になり、なおかつどうしても資金を用意できないという場合には、“夜逃げ”が頭をよぎることがあるかもしれませんが、当然こちらもやってはいけないことです。

 

住宅ローンの滞納分を残して夜逃げをしても、状況は一切好転しません。

むしろ、住居を失ったり、連帯保証人に多大な迷惑をかけたりと、デメリットしかありません。

 

支払いを放棄するくらいなら、自宅の競売や自己破産など、まだ今後状況を立て直せる選択肢を選ぶ方が賢明だと言えるでしょう。

 

生活保護を受給する

 

生活保護とは、経済的に困窮する方に対して、国や自治体が健康で文化的な最低限度の生活を保障する制度です。

具体的には、世帯の実際の収入が、あらかじめ定められた最低生活費よりも少ない場合に、不足分を支給するというものです。

 

住宅ローンの返済が難しくなった方の中には、「生活保護を受給して返済しよう」と考える方もいるかもしれませんが、こちらは考え自体がすでに間違っています。

 

不動産を所有している方は、たとえどれだけ住宅ローンの返済に困っていようとも、生活保護を受給することはできません。

あくまで生活保護は、所有財産をすべて処分・売却した上で、なお生活が成立しない方が受けられるものです。

 

「困ったときは生活保護の申請をすれば良い」という考えの方が利用できるほど、当制度は甘くありません。

 

毎月の返済額より少額を返済する

 

例えば、何らかの理由で住宅ローンの返済が難しくなった方が、“毎月の返済額の1/3であれば何とか返済できる”という状況だとしましょう。

このとき、「少額であっても毎月返済していれば何とかなるだろう」と考え、とりあえず支払える分だけ支払おうとする方がいますが、こちらの行動は正しくありません。

 

住宅ローンは、基本的に毎月決まった金額を継続して返済し続けるものです。

よって、少額を支払ったところで、“毎月返済している”という扱いにはならないのです。

 

月々の返済金額が足りていない状況が続けば、当然督促が行われますし、本来の金額に戻らないまま時間が経過すると、最終的に不動産は競売にかけられてしまいます。

 

よって、支払いが難しいことがわかった場合には、自身で判断して少額を返済することはせず、早めに借入先金融機関などに相談しましょう。

 

住宅ローンの返済が難しくても住宅に住み続けられる方法

 

住宅ローンを返済するため、泣く泣く物件を売却するという方もいます。

しかし、自宅に強い愛着のある方は、何とか売却せずに住宅ローンを返済し、住み続けようと考えるでしょう。

このような場合に利用を検討したいのが、“リースバック”という制度です。

 

こちらは、自宅を業者に売却し、その業者と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も同じ住宅に住み続けられるという制度です。

住宅ローン残債よりも、リースバックによる売却価格の方が高額である場合は、リースバックを利用できる可能性があるため、一度専門業者に問い合わせてみましょう。

 

まとめ

 

ここまで、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、取ってはいけない4つの行動について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

一度金融機関から借り入れた住宅ローンは、原則何があっても必ず完済しなければいけません。

よって、支払いから目を背けたり、その場しのぎの行動で状況を悪化させたりすることのないようにしましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】再建築不可物件のリフォーム前に知っておくべきポイント

投稿日時: 2021年6月7日

 

“再建築不可物件”は、文字通り既存の建物を再建築することができない物件です。

つまり、住宅を取り壊すと、原則新しい建物を建てられないということです。

しかし、リフォームは一定の範囲で認められています。

そこで今回は、再建築不可物件を購入し、リフォームをする上で知っておきたいポイントを見ていきましょう。

 

リフォーム可能な範囲は?

 

冒頭でも触れたように、再建築不可物件では一定の範囲までリフォームをすることが認められています。

しかし、一般的な物件のように、自由度が高いわけではありません。

認められているのは、“建築確認申請がいらない範囲”までのリフォームのみです。

 

建築確認申請とは、建物を建築・増築する際に、その計画が建築基準法に適合するものであるかどうか、建築主事(または民間の指定確認検査機関)の確認を受けるための申請行為を指します。

具体的には、以下の工事を行う場合、建築確認申請をしなければいけません。

 

・10㎡以上の増築、改築、移転

・大規模修繕(壁、柱、床、梁などの一種以上を過半以上修繕すること)

・大規模模様替え(壁、柱、床、梁などの一種以上を過半以上模様替えすること)

 

逆に、防火地域・準防火地域外のエリアで、なおかつ“10㎡以下の増築、改築、移転”であれば、建築確認申請がいらないため、再建築不可物件でも実施することが可能です。

“過半(1/2)以下の修繕、模様替え”を行うことも問題ありません。

 

ちなみに、“増築”は現在の建物に新しい部分を付帯する工事であるのに対し、“改築”は現在の建物の構造を変更する工事を指しています。

それから、“移転”は同じ敷地の中で、既存の建物を解体することなく、位置を変更することをいいます。

 

再建築不可物件の種類によってはリフォームできない

 

過半以下の修繕、模様替えであれば、再建築不可物件でも実施できるというお話をしましたが、物件の種類によっては実施できないこともあるため、注意しましょう。

 

修繕、模様替えが認められるのは、“第4号”に該当する再建築不可物件です。

こちらは、建築基準法で定められたルールであり、少し複雑ではありますが、再建築不可物件でのリフォームを検討している方は、必ず把握しておかなければいけません。

第1号~第4号における建物の違いは以下の通りです。

 

・第1号:特殊建築物(用途上不特定多数の利用が考えられる施設で、200㎡を超えるもの)

・第2号:木造3階建て以上もしくは平屋、2階建てで延べ面積が500㎡を超えるもの、あるいは最高高さが13mを超えるもの、軒の高さが9mを超えるもの

・第3号:木造以外の建築物で、2階建て以上あるいは延べ面積が200㎡を超えるもの

・第4号:第1号~第3号以外のもの(木造2階建て以下かつ延べ面積500㎡以下、かつ最高高さが13m以下、軒の高さが9m以下のもの、あるいは木造以外で平屋かつ述べ面積200㎡以下のもの)

 

再建築不可物件のリフォームで気を付けること

 

再建築不可物件を購入し、建物をリフォームしようと考えている方は、前述の通りルールが複雑である点について、まず注意しなければいけません。

その他、“コストが膨大になる”という点についても理解しておきましょう。

 

一般的に、中古の不動産を購入し、リフォームする場合にかかる費用は、新築物件を

購入する場合よりも安くなります。

しかし、再建築不可物件をフルリフォームする場合は割高になることがあるため、注意しましょう。

 

具体的には、リフォーム費用だけで1,000~2,000万円程度になることもあります。

以前物件を所有していた方の管理が行き届いていなかった中古物件は、こちらよりさらに高額になる可能性も否めません。

 

ちなみに“フルリフォーム”とは、建物の骨組みである基礎や柱、梁などを残した状態で、新たに建物を造り直す工事をいいます。

 

物理的にリフォームが困難なケースも

 

建物や工事の種類など、法律的な問題で、再建築不可物件のリフォームは実践できないことがあります。

その他、場合によっては物理的に困難になることも考えられます。

 

再建築不可物件は、接道や間口のスペースが狭い場合が多く、お世辞にも立地環境が優れているとは言えません。

よって、リフォームを実施するための車両などが進入できなかったり、施工業者が足場を組めなかったりすることがあります。

 

つまり、法律上の問題をクリアしていたところで、必ずしも再建築不可物件のリフォームができるわけではないということです。

 

ちなみに、再建築不可物件に精通したな施工業者であれば、悪い立地でもリフォームを行ってくれる可能性が高いですが、そのような物件は後々問題が発覚することも少なくありません。

このような場合は、追加工事などに伴うコストがかかることも覚悟しておきましょう。

 

まとめ

 

要件を満たした再建築不可物件であれば、コストを抑えてリフォームを実施し、新築同様の快適な物件を手に入れることも可能です。

しかし、すべての再建築不可物件がリフォームに適しているわけではないため、その点は留意しておきましょう。

心配な方は、購入前に不動産会社等に対し、リフォームについて相談することをおすすめします。

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【横浜の不動産会社が解説】旗竿地の不動産購入前に把握すべき取り壊しの注意点

投稿日時: 2021年6月3日

 

不動産を購入する際は、将来的に建物を取り壊し、建て替えを行うこと、あるいは更地の状態で売却することも考慮すべきです。

すると、いざという時、スムーズに手続きを進められます。

今回は、“旗竿地”に建つ不動産を購入する場合に前もって知っておきたい、取り壊しの注意点を解説しましょう。

 

旗竿地って何?

 

細長い路地のような敷地の奥に、正方形もしくは長方形の敷地が広がっている土地を“旗竿地”といいます。

“旗竿敷地”、“路地状敷地”などと呼ばれることもあります。

 

少し形状は変わっているものの、建物が建てられるスペースさえ確保できていれば、たとえ旗竿地であっても快適な生活を送ることは可能です。

 

これから不動産を購入する方の中には、候補物件の中に旗竿地に建つ物件が含まれているという方もいるでしょう。

ただし、冒頭でも触れたように、不動産購入時には、将来建て替えやリフォーム、売却をする際、取り壊しを行うことも考慮しなければいけません。

 

そして、旗竿地は決して取り壊しがしやすい物件ではないため、注意点をしっかりと把握した上で、購入を決断する必要があります。

 

旗竿地の不動産を取り壊す際の注意点

 

旗竿地に建つ物件を取り壊す際の注意点としては、主に以下の4つが挙げられます。

 

・重機の進入が困難な場合がある

・廃材の運搬が困難な場合がある

・近隣トラブル発生のリスクが高い

・建て替え不可の場合がある

 

重機の進入が困難な場合がある

 

正方形や長方形といった通常の土地では、敷地内まで重機が進入し、建物を上から順番に取り壊していくという流れが一般的です。

 

しかし、旗竿地には細長い路地部分が存在するため、場合によっては重機が奥まったスペースまで入れません。

このような場合、取り壊しは原則手作業で行われます。

 

すべて手作業になれば、解体完了までの時間は長くなりますし、重機を用いた取り壊しよりも多くの人員が必要なため、解体業者に依頼するコストも高くなります。

 

もちろん、旗竿地でも問題なく進入できるような、コンパクトな重機を所有している解体業者も中にはあります。

ただし、このような業者に限定して依頼先を探す場合、どうしても選択肢は減ってしまうため、注意しなければいけません。

 

廃材の運搬が困難な場合がある

 

建物を取り壊した後は、当然工事によって生じた建物の廃材を敷地外に運び出さなければいけません。

廃材の運び出しは、基本的に運搬車両を用いて行われますが、旗竿地の路地が極めて狭い場合は、こちらも実行できない可能性があります。

 

もちろん、運搬車両の使用が困難である場合、廃材は当然人力で運び出されることになります。

こちらも、解体業者への依頼コスト増加につながるため、注意しましょう。

 

近隣トラブル発生のリスクが高い

 

旗竿地は、奥まった場所に建物が建っているため、隣家との距離が近いケースが多いです。

よって、取り壊しの際に生じる騒音、粉塵などの影響を近隣に与えやすく、こちらは時にトラブルに発展することもあるため、気を付けなければいけません。

 

建て替えに伴う取り壊しの場合、工事完了後も同じ場所に住み続けるわけですから、隣家や近隣住民と一度トラブルを起こしてしまうと、お世辞にも住みやすい環境とは言えなくなってしまいます。

もちろん、建物を取り壊して更地にし、売却する場合でも、近隣住民とのいざこざが解決していないままだと、その土地の購入希望者に迷惑をかけたり、場合によっては新たなトラブルが発生したりすることも考えられます。

 

建て替え不可の場合がある

 

旗竿地に建っている不動産を格安で購入し、一度取り壊した後、新たな住居を建築しようと考えている方もいるでしょう。

しかし、旗竿地の状況によっては、このような方法が実践できない可能性もあります。

 

旗竿地は、道路に接する敷地が細長くなっているため、間口が極めて狭いケースが多いです。

建築基準法には“接道義務”というルールが存在し、4m以上の幅がある道路に対し、敷地の間口が2m以上接していなければ、建物の建築はできません。

 

つまり、取り壊しを行っても、接道義務を果たしていなければ建て替えはできないということです。

このように、計画が崩れてしまわないよう、必ず事前に現況を確認しておきましょう。

 

旗竿地での取り壊しにかかる費用の相場は?

 

旗竿地で行う取り壊し(1坪あたり)にかかる費用の相場は、以下の通りです。

 

・木造:30,000~40,000円前後

・鉄骨造:35,000~45,000円前後

・鉄筋コンクリート造(RC造):50,000~70,000円前後

 

例えば、旗竿地において20坪の木造住宅を取り壊す場合、費用は大体60~80万円程度かかるという計算になります。

 

ただし、これらの金額はあくまで、建物のみを取り壊す場合の相場です。

庭木やブロック塀、地中埋設物なども同時に除去する場合は、付帯工事として別途費用がかかるケースが多いため、注意しましょう。

 

ちなみに、周辺環境によっても費用には差が出ることがあるため、見積もりはしっかり行ってもらい、内訳も必ず確認しておきましょう。

 

まとめ

 

旗竿地に建つ不動産は、通常の物件よりも格安で売買されやすく、価格に魅力を感じる方も多いでしょう。

しかし、このような特殊な土地では、どうしても物理的あるいは法律上実践できないことが出てきます。

よって、価格の安さだけで飛びつくようなことはせず、コストと現況、将来性が釣り合っているかどうか、慎重に判断しましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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