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ARCHIVE 2021年07月

【横浜の不動産会社が解説】盆休みには家族の不動産問題について話し合おう

投稿日時: 2021年7月29日

 

盆休みの時期、実家に帰省する方もいらっしゃるでしょう。

また、この時期は、家族の“不動産問題”について協議する絶好の機会でもありますから、ぜひ皆さんで話し合ってみてください。

さて、盆休みに話し合うのは、どうのような点で有意義なのでしょうか?

特に、ご実家を相続される方や売買を検討されている方、必見です!

 

盆休みに不動産問題について話し合うメリット

 

盆休みの帰省時、家族と不動産問題について協議した方が良い理由は、主に以下の通りです。

 

①トラブルが発生しにくい

帰省時は、同じ空間に家族が集まるため、しっかり顔を見て話し合いができます。

もちろん、話し合いは電話やメール等でも可能ですが、顔を見て話す方が言葉のニュアンス等も伝わりやすくなるため、今後家族で不動産関連のトラブルを起こす可能性は低くなります。

 

逆に、電話やメール等での話し合いでは、言葉がストレートに伝わってしまいますし、一度言い争いになったら、そこから二度と協議が行われなくなることも考えられます。

そうなると、相続時に揉め事が起こる可能性は非常に高いため、必ず盆休みの帰省時には話し合いの時間を設けましょう。

 

②話し合いを進めやすい

例えば、両親が現在所有している不動産の今後について話し合うとしましょう。

このとき、手元に間取り図や登記事項証明書等、物件に関する資料があれば話を進めやすいですが、電話では家族全員が資料に目を通すことができません。

 

一方、実家に帰省するタイミングであれば、集まった家族全員がその場で同じ資料を見ながら、不動産の今後について協議できます。

つまり、直接顔を合わすタイミングの方が、スムーズに話し合いが進むということですね。

 

協議すべき内容について

 

では、盆休みの帰省時には、具体的にどのようなことを話し合っておくべきなのでしょうか?

 

①使用していない不動産があるかどうか

両親が住んでいる住宅(実家)以外に、使用していない土地や空き家があるのかどうかについては、必ず話し合っておくべきです。

使用していないのであれば、早く売ることで固定資産税等を節約できますからね。

 

もちろん、両親の認知機能が低下した場合、子どもが代理で売却をしなければいけなくなるため、元気なうちに売ってもらうためにも、未使用の不動産の有無については話し合っておきましょう。

 

②実家の今後について

両親が亡くなったとき、実家はどのように処理するのかについても、盆休みの帰省時に話し合っておきましょう。

特に、兄弟が複数人いるような場合、相続人は誰になるのか、どのように相続するのかについて、細かく協議しなければいけません。

 

これらを明確にしていないと、両親が亡くなった後、相続人同士での“争族”が起こる可能性は高くなります。

 

ちなみに、不動産は複数人の兄弟によって、“共有”という形でも相続できますが、この方法にすると後々売却等がしにくくなりますので、あまりおすすめできません。

 

③祖父母の住宅について

両親だけでなく、祖父母も存命だという場合は、祖父母が現在住んでいる住宅の扱いに関しても協議しておきましょう。

両親が住む実家よりも、先に相続が発生するのは祖父母の住宅です。

 

もちろん、相続が発生する前に、祖父母と協議してその住宅を売却し、実家で同居することを検討しても構いません。

 

不動産問題について話し合う際の注意点について

 

家族の不動産問題について話し合う際は、まず両親を不快な思いにさせないことを心掛けましょう。

 

実家は、両親が苦労して手に入れたマイホームです。

今すぐ売却する方向ばかりに話を進めていると、機嫌を損ねてしまい、そこからなかなか話し合いが進まなくなってしまうかもしれません。

もちろん、両親の口調が少し強くなったからといって応戦してしまうと、直接顔を合わせて話し合いをしている意味がなくなってしまいます。

 

そして、盆休みの帰省時に話し合うのであれば、事前にその旨を両親に伝えておきましょう。

他の兄弟等も集まる場合は、そちらにも伝えておくべきです。

 

「真剣な話し合いをする」という気持ちで家族が集まれば、スムーズに協議に入っていけるでしょう。

逆に、その旨を伝えていない場合、両親や兄弟に嫌がられてしまう可能性があります。

 

その他で言うと、前もって話し合いの対象となる不動産の価格を査定しておくのも大事ですね。

例えば、前もって両親から実家の情報をメール等で送ってもらっていれば、それをもとに一括査定サイト等で現在の価格を算出できます。

 

価格がわかっていれば、話し合いの場において、今すぐ売却すべきなのか、別の方法で処理すべきなのかを協議しやすくなるため、事前の査定は非常におすすめです。

 

まとめ

 

ここまで、盆休みの帰省時に、家族の不動産問題について話し合うことのメリット等を解説してきました。

初めは何のことだかわからなかったという方もいたかもしれませんが、今はある程度理解していただけたでしょう。

特に実家が遠く、なかなかすぐには帰れないという方は、盆休みという絶好の機会を逃さないことをおすすめします。

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【横浜の不動産会社が解説】ワンルームマンション売却時のポイントについて

投稿日時: 2021年7月26日

 

ワンルームマンションは、中古市場において人気の高い物件です。

しかし、事前にポイントを押さえていない場合、なかなか買い手が見つからなかったり、希望通りの価格で売却できなかったりする可能性もあります。

今回は、ワンルームマンション売却時のポイントをいくつか解説したいと思います。

 

ワンルームマンションを売却する際のポイント5選

 

現在所有するワンルームマンションを売却しようと考えている方は、以下の5つのポイントを押さえておきましょう。

 

・売却価格の相場を把握する

・同じ建物内の競合物件とは争わない

・優良な不動産会社(担当者)を見つける

・売却前のリフォームはしない

・売り出し後、3ヶ月間が勝負

 

売却価格の相場を把握する

 

ワンルームマンションを売却する場合、必ず前もって相場観を掴んでおきましょう。

いくらワンルームマンションが人気だとはいえ、売り出し価格の設定に失敗してしまうと、売却期間が延びたり、途中で値下げせざるを得なくなったりしてしまいます。

 

ちなみに、相場の調べ方には、成約事例が掲載されているサイトから、類似マンションの価格をチェックする方法や、シミュレーションサイトに売却物件の情報を登録し、相場価格を割り出してもらう方法などがあります。

 

もちろん、これらの価格がすべて同じような金額になるとは限りませんが、複数のサイトを駆使することで、大体の相場観は把握できます。

 

同じ建物内の競合物件とは争わない

 

ワンルームマンションを売却する場合、同じ建物内の別の部屋が同時期に売り出されているということがあります。

このような場合は、できるだけ争おうとせず、売り出す時期をずらすなどして対応しましょう。

 

同じ建物内の物件ということは、立地や周辺環境、間取りなどの条件もほとんど同じということになります。

このような競合物件と同時期に売り出すと、どうしても価格競争が激しくなってしまい、本来実現できるはずの売却価格を下回ってしまう可能性が高くなります。

 

一方、他に一切売り出されている物件がないタイミングで売り出せば、他の物件の影響を受けず、自身の物件だけを購入希望者に閲覧してもらえるため、希望通りの価格で売却できる可能性はアップします。

 

優良な不動産会社(担当者)を見つける

 

ワンルームマンションの売却には、当然優良な不動産会社、担当者の存在が必要不可欠です。

たとえ、一切競合物件がないタイミングであっても、あまりに担当者の対応が遅かったり、ノウハウが不足していたりする場合、やはり売却には苦戦しやすくなります。

 

ちなみに、優良な不動産会社、担当者の特徴としては、主に以下が挙げられます。

 

優良な不動産会社の特徴 ・査定金額にしっかりとした根拠がある

・査定金額が他社と大きく乖離していない

・自社のホームページにワンルームマンションの売却実績が多数掲載されている

・電話がつながりやすい など

 

優良な担当者の特徴 ・査定、訪問の後にフォローの連絡をくれる

・説明の内容がわかりやすい

・専門用語を多用しない

・事項の伝え忘れなどのミスが少ない

・自社または売却物件のネガティブな部分も説明してくれる など

 

売却前のリフォームはしない

 

ワンルームマンションを売却する際、事前にリフォームを行い、キズや汚れを修復しようと考える方もいますが、こちらはあまりおすすめできません。

 

ワンルームマンションは、戸建て物件やファミリー向けマンションに比べて、売却価格は安くなる傾向にあります。

そのため、たとえ売却に成功したとしても、リフォーム費用を十分に回収できない可能性が高いです。

 

また、リフォーム費用を物件価格に上乗せして売り出すという方法もありますが、この方法を実践すると、どうしても相場以上の売り出し価格になってしまい、買い手は付きにくくなります。

 

よって、多少内装等に劣化が見られる場合でも、リフォームを行わない方が、トラブルのない売却が期待できます。

 

売り出し後、3ヶ月間が勝負

 

ワンルームマンションの売却価格は、売り出しから3ヶ月を境に、大きく低下していきます。

 

売り出し価格から、実際売買が成立した価格までの差を“価格乖離率”といいますが、売り出しから3ヶ月後に売却した場合の価格乖離率は、およそ-7%となっています。

また、さらにそこから3ヶ月経過すると、価格乖離率はおよそ-12%にまで悪化してしまいます。

 

よって、売主はできるだけ3ヶ月以内の売却を成立させるため、積極的に売却活動に参加しましょう。

 

例えば、売り出し状況のチェックはもちろん、広告内容を担当者と一緒に考えたり、内見対応ができる日数を増やしたりすることで、スピーディーに売却できる可能性がアップします。

 

まとめ

 

ここまで、今後ワンルームマンションの売却を考えている方に向けて、押さえておきたいポイントを解説してきました。

少子高齢化の影響により、今後もワンルームマンションの需要は減少しないことが考えられます。

しかし、需要があるからといって、必ずしも高値で売却できるとは限りません。

高値での売却には、売主の工夫と努力が必要です。

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【横浜の不動産会社が解説】坂の上にある不動産を購入するメリット・デメリット

投稿日時: 2021年7月22日

 

不動産を購入するにあたっては、利便性や土地の形状はもちろん、見晴らしや風通しなど、日々の環境についても考慮しなければいけません。

では、坂の上に位置する不動産の利便性や環境には、一体どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

 

坂の上にある不動産を購入するメリット

 

坂の上に位置する不動産を購入するメリットとしては、主に以下のようなことが挙げられます。

 

・眺めが良い

・風通しが良い

・騒音が少ない

・水害のリスクが低い

 

眺めが良い

 

坂の上にある不動産は、平地にある物件と比べて眺めが抜群に良いです。

高い建築物などに視界を遮られる心配が少なく、夜になれば部屋の中から夜景を楽しめる可能性もあります。

 

風通しが良い

 

風通しの良さも、坂の上にある不動産を購入するメリットの1つと言えます。

窓の開口部が広い物件を購入あるいは建築すれば、よりその恩恵は大きくなるでしょう。

特に、周囲が緑に囲まれたような環境であれば、暑い季節であっても快適に過ごすことができます。

 

騒音が少ない

 

平地の市街地や幹線道路沿いなどは、車や人が行き交っているため、どうしてもエンジン音、話し声などの騒音が聞こえやすくなります。

一方、坂の上にある不動産は、交通量・通行量ともにそれほど多くないため、落ち着いた閑静な環境で生活することが可能です。

 

水害のリスクが低い

 

日本は災害大国であり、平地や河川沿いの不動産で大雨や地震などが発生した場合、津波や洪水といった水害に見舞われるリスクは少なからずあります。

しかし、坂の上であれば、このような水害の影響により、建物が倒壊・損傷するリスクを軽減できます。

 

坂の上の不動産を購入するデメリット

 

一方で、坂の上の不動産を購入することには、以下のようなデメリットもあります。

 

・アクセス環境が良くない

・ショッピングの負担が大きい

・地盤に不安がある

・高齢になると住みづらい

 

アクセス環境が良くない

 

坂の上にある不動産は、基本的にアクセス環境があまり良くありません。

電車の駅の多くは、比較的低い土地にあることがほとんどであるため、たとえ徒歩圏内にあったとしても、帰宅時には坂を上らなければいけない分、遠く感じるでしょう。

また、近くにバス停があっても、坂の一番上にある不動産の場合、帰宅時にはバス停から自宅まで、坂を上らなければいけないケースが多いです。

 

ショッピングの負担が大きい

 

ショッピングの負担が大きいというところも、坂の上の不動産を購入することのデメリットと言えます。

坂を下りなければショッピングができないという場合、マイカーを所有していない方は、たくさんの荷物を持って帰り道の坂を上らなければいけません。

特に、子どもを自転車に乗せたり、ベビーカーを押したりする主婦の方は、不便さを感じやすいでしょう。

もちろん、坂の上であっても、コンビニやスーパーなどが建っていることは当然ありますが、市街地などにある大型店よりは品揃えが少なかったり、営業時間が短かったりする可能性があります。

 

地盤に不安がある

 

坂の上の土地には、傾斜地を盛土でならしているところがあり、このような土地は土砂崩れが起きたり、地震の際に液状化したりするなど、地盤が弱い可能性があります。

よって、不動産を購入する際は、元々平らな土地か、切土で造成された土地かを確認しなければいけません。

 

高齢になると住みづらい

 

若いうちは、坂の上の不動産であっても、それほど苦にならないかもしれません。

しかし、高齢になり足腰が弱くなると、生活は一気に苦しくなる可能性があります。

また、高齢の方は自転車や車に乗るのも危険であるため、生活の足が完全に途絶えてしまうことも考えられます。

よって、高齢の両親などと住む不動産を探している方、終の棲家を探している方などには、坂の上の不動産はおすすめできません。

 

坂の上の不動産は安い?高い?

 

市街地、幹線道路沿いなどと比べて高い位置にある坂の上の不動産は、前述の通り眺望や風通しなどに優れていて、なおかつ閑静な環境です。

そのため、いわゆる高級住宅街と呼ばれるエリアに多く、大規模に開発された住宅地域でも人気がありました。

しかし、現在では、高齢になったときのことを考慮して、購入を見送られるケースも増えてきています。

つまり、坂の上の不動産は、高級住宅街にあるケースが多いものの、必ずしも価格が高いわけではないということです。

ただし、一から坂の上で住宅を建築するという場合は、地盤や擁壁といった確認も必要になるため、建築コストが高くなるケースが多いです。

 

まとめ

 

ここまで、坂の上の不動産の特徴、購入することのメリット・デメリットを見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

マイカーを所有している方であれば、坂の上の不動産では、比較的優雅な生活を送ることができるでしょう。

ただし、一生住み続ける不動産を探している方は、数十年先のことを考えて、慎重に購入を検討することをおすすめします。

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【横浜の不動産会社が解説】長屋の価格相場や売却の注意点について

投稿日時: 2021年7月19日

 

不動産の売却を検討している方の中には、“長屋”の住宅を所有する方もいるでしょう。

こちらは、通常の一戸建てやマンション、アパートとは異なる特徴を持った物件であり、売却時のポイントも少し変わってきます。

ここからは、長屋を売却する場合の価格相場、売却の注意点などについて解説したいと思います。

 

長屋の概要

 

1つの建物の中に、複数の住戸が造られている集合住宅を“長屋”といいます。

戸建て物件のように独立して建っているわけではなく、隣家と壁を共有する構造になっています。

 

ただ、エントランスや廊下、階段といったものはすべて独立しているため、隣家と共有することはありません。

イメージとしては、一戸建てと集合住宅のちょうど中間といったところです。

 

ちなみに、近年建築されたものに関しては、2階建て以上になっているものもありますが、昔に建てられた長屋の多くは、木造の1階建てです。

 

長屋を売却する場合の価格相場

 

長屋を売却しようと考えている方は、どれくらいの価格で売れるのかについて気になっているかと思います。

結論からいうと、長屋売却時の価格相場は、一般的なマンション1室より2~3割ほど低くなります。

 

前述の通り、長屋は一軒家とは違い、1つ1つの建物が独立していません。

また、マンションなどの集合住宅のように、共用部分が存在しません。

そのため、建築コストが比較的安く、比例するように売却価格も低めになります。

 

もちろん、立地や築年数、規模などによって売却価格は変わってきますが、これらの条件が同じのマンション1室と比べると、少し価格は下がってしまうことを理解しておきましょう。

 

長屋を売却する場合の注意点

 

長屋を売却する場合は、以下の点に注意しましょう。

 

・住宅ローン審査について

・再建築について

 

住宅ローン審査について

 

築古かつ木造の長屋は、現行の建築基準法に適合していないことが考えられます。

よって、お世辞にも担保評価が高いとは言えず、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性があります。

 

買主が住宅ローンで購入資金の大部分を調達する場合、審査に通過しなければ、当然売買は不成立になってしまうため、注意しましょう。

 

もちろん、単純に通常の物件に比べて住宅ローン審査に通過しにくいことから、買主に敬遠され、なかなか購入希望者が現れないことも考えられます。

 

再建築について

 

長屋は再建築が非常に難しい物件です。

なぜなら、隣家と壁を共有していることにより、双方が協力しなければ、建て替えは実施できないからです。

 

また、長屋における各住戸のうち、特定の住戸のみを部分的に解体することを“切り離し”といいますが、隣家の持ち主にとっては、切り離しが行われている間、一時的に通常通りの生活をするのが困難な状況になりますから、建て替えに対して難色を示される可能性もあります。

 

このように、通常の物件よりも再建築が難しいことで、売り出し期間が長くなったり、内見希望者が現れても売買が成立しなかったりすることは大いに考えられます。

 

長屋を好条件で売却するための工夫

 

決して売りやすいとは言えない長屋を好条件で売却するためには、以下のような工夫が必要です。

 

・隣家等に許可を取っておく

・境界を確定しておく

 

隣家等に許可を取っておく

 

先ほど、長屋の売却が難しい理由として、再建築がしにくいことを挙げました。

ただし、売主が隣地等の持ち主に対し、売却前に再建築の許可を取っておけば、話は別です。

 

切り離しは隣家所有者にとって何のメリットもないものですから、許可を取るのは難しいですが、購入後、再建築できることが確定していれば、たとえ長屋であっても、購入希望者はある程度安心できるでしょう。

もちろん、このような場合には、多少売却価格を高めに設定できる可能性もあります。

 

境界を確定しておく

 

長屋は隣家と壁を共有する造りになっているため、境界が明確されていないケースも多いです。

また、このような状況の長屋は、購入後に境界トラブルが発生しやすいため、なかなか売却できません。

 

よって、必ず売主は売却前に、境界を確定しておきましょう。

 

どのような物件、土地であっても、それが売主の所有するものであれば、その範囲を示した“地積測量図”というものが必ず存在します。

こちらの書面を元に、隣家所有者と専門業者立ち会いのもと、明確に境界を決定します。

 

ちなみに、築年数が経過した長屋の場合、隣家との境界線が共通の壁、柱になっていることもあります。

このような場合、実際に建物を建てられる範囲は狭くなってしまうことがあるため、物件の内見時、購入希望者には必ず伝えておかなければいけません。

 

まとめ

 

ここまで、長屋の売却について、さまざまな観点から解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

長屋の中でも、特に築古の物件は、決して売却に向いているとは言えません。

しかし、売主が買主の立場になって工夫すれば、ある程度購入希望者は現れる可能性があるため、今後売却する予定なのであれば、早い段階から準備を進めておきましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】田舎の土地が売りにくい理由とその対策

投稿日時: 2021年7月15日

 

親から不動産相続を受けた方などは、自身が居住するエリアではなく、田舎で土地を所有するケースもあるでしょう。

しかし、田舎の土地は、お世辞にも売却向きとは言えません。

今回は、田舎の土地が売りにくい主な理由と、スピーディーに売却するための対策について解説したいと思います。

 

田舎の土地が売りにくい理由4選

 

都市部と比べて、田舎の土地が売りにくい主な理由としては、以下のことが挙げられます。

 

・交通の便が悪い

・建築制限がかかる場合がある

・インフラが整っていない

・規模が大きすぎる

 

交通の便が悪い

 

田舎の土地が売りにくい代表的な理由としては、やはり都市部と比べて交通の便が悪いことが挙げられます。

 

最寄り駅まで徒歩で数十分かかったり、バスが数時間に1本しか来なかったりといったことは、田舎では当然のようにあることです。

また、田舎の場合、たとえ最寄り駅が近かったとしても、規模が小さかったり、都市部の駅に直通していなかったりする可能性があります。

 

建築制限がかかる場合がある

 

田舎の土地の中には、“市街化調整区域”に指定されているところも多いです。

 

市街化調整区域とは、都市計画法によって定められている区域区分のうち、市街化を抑制する区域のことをいいます。

市街化を目的としていないため、こちらに該当するエリアでは、原則住宅や商業施設といった建物を建築することはできません。

 

また、所有する不動産が田舎の市街化調整区域にある場合、購入後建築許可が下りない限り、自由に建物を建てることができないため、敬遠される可能性が高くなります。

 

インフラが整っていない

 

都市部から遠く離れた山奥などにある土地は、水道や電気、ガスやネット環境といったインフラが十分に整っていないことが多いです。

 

これらのインフラは、生活していく上で欠かせないものであり、満足に利用できないことがわかっている場合は、どうしても買い手が付きにくくなってしまいます。

 

規模が大きすぎる

 

田舎の土地は、都市部と比べて全体的に規模が大きいです。

土地は広ければ広いほど、高く売れると考えている方もいるかもしれませんが、こちらの考えは正しくありません。

 

あまりに広大な面積を誇る土地は、住宅を建築する以外の部分を持て余してしまうため、居住用としてはあまり適していません。

 

もちろん、土地の規模に見合う住宅を建築すれば問題ありませんが、そうなると建築コストは高くなるため、予算に余裕のある買主以外はターゲットから外れてしまいます。

 

田舎の土地をスピーディーに売却するための対策

 

前述の通り、田舎の土地はさまざまな要因で、売りにくいものとなっています。

よって、このような土地をなるべくスピーディーに売却したい方は、以下のような対策を講じましょう。

 

・地域密着型の不動産会社に依頼する

・相場より低い価格で売り出す

・ターゲットを絞る

 

地域密着型の不動産会社に依頼する

 

田舎の土地をスピーディーに売却するためには、地域密着型の不動産会社の力が必要不可欠です。

 

大手の不動産会社は、全国各地での売買仲介に対応していますが、一部のエリアの知識に特化しているわけではありません。

そのため、場合によっては、たとえ小規模であっても、特定のエリアで長年運営されている不動産会社の方が、早く買い手が見つかることもあります。

 

相場より低い価格で売り出す

 

田舎の土地は、そもそも買い手が付きにくいものであるため、売り出し価格の設定を間違えてしまうと、いつまで経っても買い手が付かず、維持費だけがかさむという悪循環に陥ります。

 

このような状況になるくらいなら、最初から相場より低い価格で売り出し、購入希望者にお得感をアピールした方が良いでしょう。

もちろん、あまりに価格が低いと、逆に問題がある物件と勘繰られてしまう可能性があるため、相場よりわずかに低いくらいを狙うのがベストです。

 

相場観がイマイチ掴めないという方は、不動産会社との相談を重ね、適切な売り出し価格を設定できるように工夫しましょう。

 

ターゲットを絞る

 

田舎の土地を売却する場合は、できる限りターゲットを絞るようにしましょう。

特に、山林のように用途が限られている土地に関しては、最初から特定のターゲットに向けて売り出すことを意識しなければいけません。

 

例えば、別荘を建築したいと考えている方、田舎でのスローライフを楽しみたい方などにターゲットを絞り、積極的にアピールを続けていれば、比較的スピーディーに売却できる可能性はアップします。

 

もちろん、売却活動を行ってもらう不動産会社に対しても、ターゲットを絞る旨は伝えておきましょう。

 

まとめ

 

ここまで、田舎の土地が売りにくい主な理由、早急に売却するための対策について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

田舎の土地は、決してアピールできる点が多い物件ではありません。

よって、そのエリアの知識や取引実績が豊富な不動産会社の力を借り、なおかつ欲張らずスピーディーに売却することを意識しましょう。

そうすれば、いずれは納得して手放せる可能性が高いです。

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【横浜の不動産会社が解説】立地が悪いとされる物件売却時のアピールポイント

投稿日時: 2021年7月12日

 

不動産の良し悪しを決めるのはあくまで買主ですが、世の中には一般的に立地が悪いとされている物件がいくつか存在します。

また、このような物件は、工夫をしなければなかなか買い手が付きません。

今回は、立地が悪いとされる不動産を売却する際、買主にアピールしたいポイントについて解説します。

 

一般的に立地が悪いとされる物件5選

 

立地に以下のような特徴を持つ不動産は、一般的に買い手にとって好条件ではないとされています。

 

・線路がすぐ近くにある

・墓地がすぐ近くにある

・最寄り駅が離れている

・ショッピング施設が離れている

・日当たりが悪い

 

線路がすぐ近くにある

 

線路が目の前もしくはすぐ裏手にある不動産は、お世辞にも立地が良いとは言えません。

なぜなら、電車が通過する際の騒音、振動が伝わりやすいからです。

 

また、“線路が近い=踏切が近い”ということですから、周辺道路では比較的渋滞が発生する可能性も高いです。

 

墓地がすぐ近くにある

 

墓地がすぐ近くにある物件は、多くの買い手に敬遠されます。

 

こちらは皆さんもお分かりの通り、「心霊現象が起こりそう」といったような心理的な抵抗が生じるからです。

 

最寄り駅が離れている

 

どれだけ間取りや設備などの条件が良くても、最寄り駅が離れている不動産は、やはり買い手が付きにくいです。

 

最寄り駅が離れていると、通勤や通学の時間は長くなりますし、徒歩や自転車で駅までを行き来する場合、天候の影響を受けやすくなってしまいます。

 

ショッピング施設が離れている

 

スーパーやコンビニ、ドラッグストアといったショッピング施設が離れている不動産も、立地としてはあまり良くありません。

ショッピング施設が遠いと、買い物の負担は大きくなるからです。

 

特に、日々忙しい生活を送る子育て世帯を売却のターゲットにする場合、このような物件は敬遠されやすいでしょう。

 

日当たりが悪い

 

日当たりが悪い物件も、決して立地は良くありません。

 

たとえ、広々としたバルコニーなどが付帯していたとしても、日当たりが悪いと洗濯物の乾きは悪くなります。

また、朝の光が差し込みにくいことで、スッキリと起きられないというところもデメリットです。

 

立地が悪いとされる物件売却時のアピールポイント

 

では、前述した5つの特徴を持つ物件の売却時には、どのような点をアピールすれば良いのでしょうか?

1つずつ順番に見ていきましょう。

 

線路が近い物件のアピールポイント

 

線路がすぐ近くにある物件を売却する際は、以下の点を意識してアピールしましょう。

 

・最寄り駅が近い

・日当たりに優れていることが多い

 

線路が近くにあるということは、駅も比較的近くにあるということなので、購入希望者には忘れずに伝えなければいけません。

 

また、線路沿いには、陽の光を遮るような高い建築物が建っていないケースが多く、日当たりに優れている可能性は高いため、こちらのポイントもしっかり伝えましょう。

 

墓地が近い物件のアピールポイント

 

墓地がすぐ近くにある物件を売却する場合、以下のようなメリットがあることを購入希望者にアピールすべきです。

 

・閑静な環境

・日当たり、風通しに優れている

・地盤が安定している

 

墓地は住宅街、小高い立地などに設けられることが多く、その周辺は比較的閑静な環境です。

 

また、墓地も線路同様、周囲に高い建築物が存在しないことが多く、日当たりや風通しには優れています。

もちろん、急に墓地が閉鎖され、高層建築物が建てられるという心配もありません。

 

その他、墓石を守るために、墓地の周辺は地盤が強くなっていることも、購入希望者には伝えるべきです。

 

最寄り駅が遠い物件のアピールポイント

 

最寄り駅が遠い物件を売却する場合、以下のメリットを全面に押し出しましょう。

 

・開発の影響が少ない

・騒音が少ない

 

最寄り駅が離れている物件ほど、大規模開発などの影響は受けにくく、なおかつ騒音も発生しにくいです。

 

ショッピング施設が遠い物件のアピールポイント

 

24時間営業のスーパーやコンビニ、ドラッグストアなどが近くにある不動産は、周辺の治安に少し不安があります。

 

一方、ショッピング施設が離れていれば、深夜などに人が集まる心配は少ないですし、犯罪などに巻き込まれる可能性も極めて低いです。

 

日当たりが悪い物件のアピールポイント

 

日当たりが良くない物件を売却する際は、以下のメリットを積極的にアピールすることをおすすめします。

 

・夏場は涼しい

・眩しくて眠れないことがない

・内装や家具が日焼けしにくい

 

あまり日が当たらない物件は、夏場は比較的涼しいですし、仕事の都合上、朝方に就寝する方などが、眩しくて眠れないということもありません。

 

また、直射日光が当たりにくいことで、室内の劣化も進行しにくくなります。

 

まとめ

 

ここまで、立地が悪いとされる不動産を売却する際、アピールしたいポイントについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

虚偽の報告さえしなければ、購入希望者にどのようなメリットを伝えるかは売主の自由です。

よって、不動産売却時には、不動産会社と打ち合わせをして、押し出したいポイントを明確にしておきましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売買時に発生する“固定資産税精算金”について

投稿日時: 2021年7月8日

 

不動産を売買する際は、さまざまなコストがかかります。

これは売却する側の売主も例外ではありません。

また、買主、売主の双方が負担することになる代表的な費用に、“固定資産税精算金”というものが挙げられます。

今回はこちらの費用について、詳しく解説していきたいと思います。

 

固定資産税精算金の概要

 

不動産を所有する方は、必ず固定資産税と都市計画税を支払わなければいけません。

 

継続して不動産を所有する場合、こちらの税金は当然1人の所有者が支払い続けますが、不動産売買が行われると、引き渡し日を持って所有者が変更になり、それに伴って固定資産税、都市計画税を負担する人物も変わります。

 

このとき、引き渡し前日までにかかる固定資産税、都市計画税を売主、引き渡し当日以降にかかる固定資産税、都市計画税を買主の分として、各自負担するのが慣例となっています。

こちらの費用のことを、固定資産税精算金といいます。

 

ちなみに、こちらの金銭の負担に関しては、法律などで定められているものではありません。

ただし、支払い義務に関する条項は、必ずと言って良いほど不動産売買契約書に記載されているため、買主または売主には、実質支払い義務があると考えて良いでしょう。

 

固定資産税精算金を買主、売主で負担し合うワケ

 

固定資産税は、毎年1月1日時点で、当該不動産を所有していた方に課税されるもので、都市計画税も似たような仕組みとなっています。

買主と売主で、上記2種類の税金相当額を負担し合う理由は、ずばりこちらの仕組みにあります。

 

例えば、売主がある年の2月に不動産を売却したとしましょう。

こちらの場合、売主は1年のうち1ヶ月しか不動産を所有していないにもかかわらず、1月1日時点で所有権を持っているがために、固定資産税、都市計画税を1年分支払わなければいけません(起算日が1月1日の場合)。

 

このような不公平感をなくすために、所有していた日数に応じて買主、売主で負担分を分割することが、固定資産税精算金の目的です。

 

具体的な金額はどれくらい?

 

例として、その年の固定資産税の金額が10万円、都市計画税の金額が5万円、不動産の引き渡し日が2021年7月21日のケースにおいて、買主と売主がどれくらいの金額を負担しなければいけないのかを見ていきましょう。

ちなみに、起算日は1月1日とします。

 

買主が負担する金額

 

買主が負担する金額は、7月15日~12月31日までの分であり、この日数分を年間日数で割れば、具体的な金額を算出できます。

計算式は以下の通りです。

 

・15万円×170日(7月15日~12月31日)÷365日=69,863円

 

ちなみに、固定資産税、都市計画税の物件引き渡し当日分に関しては買主負担になるため、今後不動産を購入しようと考える方は覚えておきましょう。

 

売主が負担する金額

 

売主が負担する金額も、同じ方法で算出できます。

計算式は以下の通りです。

 

・15万円×195日(1月1日~7月14日)÷365日=80,137円

 

端数が発生した場合は?

 

双方の負担額に端数が発生した場合は、買主と売主が納得するよう、当事者間で調整を行います。

また、1の位や10の位を四捨五入し、10円単位もしくは100円単位までの金額を算出するというケースも少なくありません。

 

固定資産税精算金の注意点

 

固定資産税精算金に関して、注意していただきたい点は以下の通りです。

 

・税法上の取り扱いについて

・消費税について

・売買のタイミングについて

 

税法上の取り扱いについて

 

“固定資産税精算金=税金”という認識を持っている方が多いかと思いますが、実際はそうではありません。

税法上、固定資産税精算金は“売買代金”という扱いになります。

 

よって、先ほど計算したような金額は、不動産売買契約書上の売買価額に上乗せされます。

 

消費税について

 

固定資産税精算金はあくまで売買代金のため、消費税が課税されます。

 

具体的には、売主が不動産会社などの場合に、建物部分の固定資産税精算金に課税され、土地部分に関しては非課税となります。

 

売買のタイミングについて

 

不動産売買のタイミングが1~5月の場合、その年の固定資産税の金額はまだ確定していません。

よって、一般的には前年の固定資産税額を用いて精算金額を弾き出します。

 

更地になるなど、特段の理由がない限り、1年で大きく固定資産税額が変動するということはないですが、こちらの方法で金額を算出する場合、実際に発生する税額とは若干差異が発生することもあるため、あらかじめ留意しておきましょう。

 

ちなみに、6月以降の売買であれば、すでに固定資産税額は確定しているため、比較的スムーズに双方の負担額を算出することができます。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売買時に発生する固定資産税精算金について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

こちらの金銭に関しては、スムーズに算出できるケースと、少々複雑化してしまうケースがあるため、前もって知識を持っておきましょう。

また、税法上の扱いなど、基本的な性質についても、あらかじめ理解しておくべきです。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】相続不動産の売却におけるメリット・デメリット

投稿日時: 2021年7月5日

 

相続した不動産を売却するか所有するかで迷っているという方は、決して少なくないでしょう。

一度売却した物件は戻ってこないため、こちらは非常に大きな決断と言えます。

今回は、このような決断を迫られている方に向けて、相続不動産の売却におけるメリットとデメリットを解説したいと思います。

 

相続不動産を売却するメリットは?

 

相続不動産を売却することには、主に以下のようなメリットがあります。

 

・相続税の支払いに充てることができる

・税負担が軽減される

・物件管理の手間がなくなる

・値下がりリスクを避けることができる

・遺産分割がしやすくなる

 

相続税の支払いに充てることができる

 

相続不動産の売却によって得た現金は、そのまま相続税の支払いに充てることができます。

 

親から不動産を相続した方の中には、突然の訃報により、想定外のタイミングで物件を取得したという方もいるでしょう。

このような場合、持ち合わせがなく、相続税の支払いが困難になることも考えられます。

 

一方、物件を好条件で売却することができれば、相続税が支払えないという状況は回避できる可能性が高いです。

 

税負担が軽減される

 

相続不動産の処理に迷っている間も、所有し続けている限りは、固定資産税や都市計画税が課税されます。

また、迷っている期間が長くなり、特定空き家に指定されてしまうと、税負担はより大きくなる可能性もあります。

具体的には、固定資産税の軽減措置がなくなり、一気に金額が6倍になることが考えられます。

 

よって、今後活用する予定がなく、なおかつ少しでも金銭的な負担を減らしたいという方は、なるべく早めに売却を決断しましょう。

 

物件管理の手間がなくなる

 

“いずれ活用するかもしれない”と考え、相続不動産を売却せず、管理し続けているという方もいるでしょう。

 

しかし、相続人の方の自宅から離れた場所に相続不動産がある場合、何年も継続して管理を行うのは大変です。

もちろん、途中で管理を怠ってしまうと、空き家はすぐに劣化し始め、気付いたころにはとても売却できる状態ではなくなってしまうこともあります。

 

時間と手間をかけて、明確な目的もなく管理を続けるのであれば、売却して負担を減らす方が賢明だと言えるでしょう。

 

値下がりリスクを避けることができる

 

不動産の価格は、日々変動しています。

よって、どれだけ良い状態で相続不動産を所有し続けたとしても、市況によっては大きく価値が下がってしまうおそれがあります。

 

一方で、相続してから早めに売却すれば、市況の変化によって値下がりするリスクを回避できます。

 

遺産分割がしやすくなる

 

不動産は、相続財産の中でも非常に分割しにくいものの1つです。

また、現物のまま複数人の相続人で相続するとなると、いずれか1人のみが受け継ぐことになったり、代償が発生したりと、トラブル発生のリスクは高まりやすくなります。

 

その反面、売却した上で相続すれば、現金を相続人同士で分配できるため、公平かつトラブルが起こりにくい相続を実現できます。

 

相続不動産を売却するデメリットは?

 

相続不動産を売却することで、解決できる問題は数多くありますが、以下のようなデメリットが生まれることもあります。

 

・売却費用がかかる

・登記の手間がかかる

・買い手が付かない場合がある

 

売却費用がかかる

 

不動産売却をすれば、当然利益を得ることができますが、その分売却費用もかかることを忘れてはいけません。

 

売却益が発生すれば、当然譲渡所得税は支払わなければいけませんし、不動産会社に支払う仲介手数料、測量費や印紙税なども、不動産売却をするのに必要な費用です。

思いの外、手元に残る現金が少なくなってしまわないよう、これらの費用に関しては、売却前に種類と相場をチェックしておきましょう。

 

登記の手間がかかる

 

相続不動産を売却する場合には、必ず所有者の名義変更をしなければいけません。

こちらの手続きは、司法書士に依頼することで比較的スムーズに行えますが、相続人が複数いる場合などは、複雑化してしまうおそれがあります。

 

もちろん、登記手続きの手間や時間がかかると、売り出しまでの期間が延びることも考えられます。

 

買い手が付かない場合がある

 

相続不動産を売り出したからといって、必ずしも買い手が付くとは限りません。

また、すでに売り出している状況であっても、まだ物件を所有していることには変わりないため、買い手が見つかるまでの間も固定資産税などの維持費は発生します。

 

もちろん、買い手を募集している状況では、相続不動産を活用して利益を上げることもできないため、不動産会社などに相談し、早期に売却するためのコツを掴んでおかなければいけません。

 

まとめ

 

ここまで、相続不動産の売却における主なメリット・デメリットを見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

最終的に売却するかどうかを決めるのは相続人の方々ですが、どちらを選択するにせよ、できる限り早めに決断することをおすすめします。

そうしなければ、金銭的、精神的、身体的な負担はいつまで経っても軽減されません。

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【横浜の不動産会社が解説】建売住宅が売却しやすい理由について

投稿日時: 2021年7月1日

 

一軒家の種類は、“建売住宅”と“注文住宅”の大きく2つに分かれます。

これらの一軒家のうち、売却しやすい、つまり購入希望者の目に留まりやすいのは、建売住宅とされています。

今回はその理由とともに、注文住宅が売却に苦戦しやすい理由についても解説しますので、ぜひご覧ください。

 

建売住宅とは?

 

土地と住宅がセットで販売されている分譲住宅を“建売住宅”といいます。

一般的には、まとまった土地を複数の区画に分け、同じ仕様の住宅をいくつか建築して販売します。

 

現在、マイホームの売却を検討している方の中には、このような建売住宅を所有している方もいるかと思います。

では、次は建売住宅が売却しやすい主な理由を見ていきましょう。

 

建売住宅が売却しやすい3つの理由

 

建売住宅には以下のような特徴があり、これらが売却の際、買い手が集まりやすい理由となっています。

 

・造りがコンパクト

・デザインがシンプル

・売買価格が安い

 

造りがコンパクト

 

前述の通り、注文住宅は広い土地をいくつかの区画に分け、同じ仕様のものをまとめて建築することが多いです。

そのため、後述する注文住宅とは異なり、設計に買主の意見は反映されません。

 

ただし、売却の際にはこちらがプラスに働きます。

コンパクトな造りということは、言い換えると“無駄がない造り”ということであるため、間取りで敬遠される心配は少なくなります。

つまり、それだけ多くの購入希望者に物件を見てもらえるということです。

 

デザインがシンプル

 

注文住宅の多くは、コンパクトな造りである上に、外装や内装のデザインもシンプルになっているケースが多いです。

よって、「デザインが好みではない」という理由で敬遠されることは、ほとんどないでしょう。

 

また、シンプルなデザインであれば、今後リノベーションを考えている購入希望者などもターゲットにできるため、売却時には有利に働きます。

 

売買価格が安い

 

建売住宅は、注文住宅に比べて規模が大きくなかったり、建築費用が割安だったりするケースが多いです。

そのため、必然的に売買価格も安くなります。

 

不動産の購入希望者は、当然できるだけ購入費用を抑えたいと考えるため、このような割安の物件は多くの需要があると言えます。

 

もちろん、こちらは“高値で売却するのは難しい”という意味でもありますが、買い換えをする方など、なるべくスムーズに売買を成立させたい方にとってはメリットだと言えるでしょう。

 

注文住宅とは?

 

建築士あるいはハウスメーカーに設計を依頼し、施工会社によって建築してもらう住宅を“注文住宅”といいます。

 

建売住宅との一番の違いは、やはり設計の自由度が高いという点です。

法律の規制内などの条件をクリアすれば、基本的には間取りや工法、設備、内装・外装などは自由に選べます。

 

しかし、注文住宅を売却しようとする方は、一般的に苦戦しやすいとされています。

それはなぜでしょうか?

 

注文住宅が売却に苦戦しやすい2つの理由

 

注文住宅には、建売住宅にはない以下のような特徴があり、こちらが売却に苦戦しやすい理由でもあります。

 

・造りやデザインが独創的

・売買価格が高い

 

造りやデザインが独創的

 

注文住宅は建売住宅とは違い、「広いキッチンにしたい」「収納スペースを多くしたい」といった買主の意見が多く反映されています。

このことから、独創的な造りやデザインになっていることも珍しくありません。

 

しかし、こちらはあくまで最初の買主にとってのメリットであり、新しく購入する方にとっては、むしろマイナスポイントです。

 

また、多少間取りが変わっている程度であれば、まだ購入希望者は現れるかもしれませんが、コストをかけて造った趣味の部屋などがある注文住宅は、かなりターゲットを狭めてしまうでしょう。

 

売買価格が高い

 

注文住宅は買主の要望に応じて設計されるものであるため、この世に1つとして同じ造りのものはありません。

そのため、建築費用は建売住宅よりも割高になります。

 

建築費用が高いということは、売買価格も高いということであり、こちらは購入希望者にとって魅力的ではありません。

 

もちろん、相場よりも安い価格で売り出せば、ある程度ターゲットの幅は広がりますが、得られる売却益は少なくなります。

 

性能が高ければ売却しやすくなる可能性は高い

 

注文住宅であっても、耐震性や断熱性に優れていたり、交通アクセスが良かったりすれば、売却しやすくなる可能性は高いです。

 

また、一定基準の性能を満たすことで、認定が受けられる“長期優良住宅”の注文住宅なども、購入希望者の目には留まりやすくなるでしょう。

 

まとめ

 

ここまで、建売住宅が売却しやすい理由、注文住宅の売却が難しい理由をそれぞれ解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

これから注文住宅を売却しようとする方は、性能や立地などのアピールポイントを事前に探し出し、しっかりと購入希望者に伝えるようにしましょう。

また、売り出し期間が長引かないように、価格設定や売り出しのタイミングには注意してください。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

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