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ARCHIVE 2021年08月

【横浜の不動産会社が解説】不動産売却後もマイホームに住み続けられる制度とは?

投稿日時: 2021年8月30日

 

ネガティブな理由で不動産を売却する方の中には、「今後もこの家に住み続けたい」と考える方も多いでしょう。

そんな方々におすすめなのが、不動産売却後もマイホームに住み続けることができる制度です。

具体的にどのような制度なのか解説しますので、不動産売却の前に1度チェックしてみてください。

 

不動産売却後もマイホームに住み続けられる制度について

 

不動産売却後マイホームに住み続けることができる制度とは、“リースバック”のことを指しています。

 

流れとしては、まずリースバックをサービスとして提供する業者、あるいは不動産投資を行う投資家に対して、不動産を売却します。

所有者は自身からリースバック業者または別の不動産投資家に変わるため、継続して住むために、売却した方は賃料を支払います。

この仕組みにより、不動産売却後もマイホームに住み続けられるということです。

 

つまり、自身が所有する不動産ではなくなってしまうものの、“賃貸物件”として売却後も住み続けることができるというわけです。

 

また、リースバックにおける賃料は、しばらくの間不動産の売却益によってカバーできるため、数ヶ月~数年は実質賃料なしで住むことができます。

さらに、リースバックでは、今後経済状況に余裕ができた場合、1度売却した自身の不動産を買い戻すことも認められています。

 

この制度は、経済状況は苦しいものの、マイホームを手放したくないという方に多く利用されています。

 

不動産売却後も住み続けるための条件について

 

不動産売却後もマイホームに住み続けられるリースバックを利用するためには、いくつかの条件をクリアしなければいけません。

 

まず、賃料の支払い能力に関しては、絶対に必要です。

リースバックを利用することは、賃貸物件に住むのと同じことであるため、当然賃料を継続して支払えるのかどうかは厳しくチェックされます。

 

リースバックにおける年間の賃料は、不動産の売却価格の1割程度が相場とされています。

不動産の売却価格が高いほど賃料も高くなるため、状態が良い物件を売却すれば得、古い物件を売却すれば損というわけではありません。

 

また、安定した職業に就いているかどうかは、リースバックではあまり重視されないケースが多いです。

ある程度の支払い能力があれば、正社員だけでなく、契約社員や派遣社員、個人事業主やパートの方でもリースバックを利用できます。

 

ちなみに、リースバックにおいて不動産を売却する際は、その不動産における名義人すべての同意、署名・捺印が必要になります。

 

リースバックの注意点について

 

不動産売却後もマイホームを手放さずに済むリースバックでは、基本的に賃料未払いを発生させることができません。

1度でも支払いが遅れてしまうと、強制的に物件からの退去を命じられることになるので、注意しましょう。

 

また、先ほども少し触れたように、リースバックにおける年間の賃料は、売却価格の1割程度が相場です。

よって、周辺エリアにおける賃貸物件の賃料よりも、金額が高くなる可能性があることも考慮しておきましょう。

つまり、賃貸物件としては割高になるということです。

 

そして、リースバックでは売却益を得ることができますが、売却益と言っても、その金額は通常の売却価格に比べて3割前後低くなります。

リースバック業者または不動産投資家は、後々不動産を再売却する義務が発生するため、最初の売却価格が低くなってしまうことは致し方ありません。

 

そのため、少しでもマイホームを高く売却したいという方にとっては、あまり向いていない方法だと言えるでしょう。

 

リースバックでよくあるトラブル

 

リースバックでよくあるトラブルには、まず“賃料の値上げ”が挙げられます。

こちらは、リースバック業者から賃料の値上げを打診されるというケースであり、実際行われると、売主の経済的負担はかなり大きくなる可能性があります。

 

また、リースバックした物件を無断で売却され、その後の賃貸借契約を拒否されるという、極めて悪質なケースもあります。

 

ただし、これらのトラブルが発生する可能性は、実績のあるリースバックに依頼することで、かなり抑えられます。

よって、リースバック業者を選ぶ際は、ホームページにおいて運営期間や取引実績、顧客満足度などのデータを必ずチェックしましょう。

 

まとめ

 

ここまで、マイホームを手放したくない方におすすめの“リースバック”について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

リースバックは、確かに便利かつ画期的な制度ですが、賃料が支払えなくなると強制的に退去しなければいけませんし、契約後に賃料がアップすることも考えられます。

よって、利用を検討している方は専門業者に問い合わせ、リースバックができる状況なのかどうかを判断してもらいましょう。

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弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】マイホーム購入前になくしておきたい勘違いについて

投稿日時: 2021年8月26日

 

これから念願のマイホームを購入しようとする方は、ワクワクした気持ちでいっぱいかと思います。

しかし、事前に不動産購入における勘違いをなくしておかなければ、スムーズにマイホームを取得できない可能性があるため、注意してください。

今回は、よくある勘違いについて解説しましょう。

 

マイホーム購入時のよくある勘違い7選

 

初めて不動産を購入する方は、以下のような勘違いをしがちであるため、事前に事実を把握しておきましょう。

 

・不動産広告について

・仲介手数料について

・ライフプランについて

・片手仲介について

・購入申込書について

・不動産会社の担当者について

・自己資金について

 

不動産広告について

 

初めてマイホームを購入する方は、“A社が広告を出している物件は、A社からしか購入できない”と考えている方もいますが、こちらは大きな勘違いです。

A社が広告を出している物件であっても、B社が同じ物件の広告を出していれば、当然B社からでも購入できます。

 

もちろん、複数の不動産会社が取り扱う物件を購入する場合は、各社の評判を比較し、もっとも良いサポートを受けることができそうな不動産会社を選ばなければいけません。

 

仲介手数料について

 

不動産会社を介してマイホームを購入する場合、買主は当然仲介手数料を支払わなければいけませんが、こちらに対する勘違いをしている方は多いです。

具体的には、“不動産会社に提示された仲介手数料は、必ず支払わなければいけない”という勘違いです。

 

仲介手数料は、不動産会社によって設定金額が異なりますが、“物件価格の3%+60,000円”という上限が存在し、これ以上の金額を定めることは禁止されています。

つまり、買主がもし法外な仲介手数料を提示された場合、支払う必要はないということです。

 

ライフプランについて

 

マイホームの購入前には、ファイナンシャルプランナーなどに相談し、ライフプラン設計を実施する方も多いです。

ただ、こちらに対し“住宅に関するプラン”という勘違いをしている方は多いため、注意しましょう。

 

ライフプランは、住宅に関することだけでなく、人生におけるすべてのライフイベントにおける収支などを明確にするものです。

つまり、住宅に関することだけを考慮していても、それはライフプラン設計には該当しないということです。

 

片手仲介について

 

不動産売買における“片手仲介”とは、物件の売却依頼を受けた不動産会社と、購入依頼を受けた不動産会社が異なる取引手法をいいます。

つまり、1つの不動産会社が、買主か売主のいずれか片方を仲介するということです。

 

また、初めてマイホームを購入する方の中には、片手仲介に対し、「複数の不動産会社を介しているから、仲介手数料が高額になる」という認識を持っている方もいますが、こちらは大きな勘違いです。

 

片手仲介であっても、著しく仲介手数料が高額になることはありません。

仲介手数料率は、仲介物件の価格に対して常に一定ですので、安心してください。

 

購入申込書について

 

マイホーム購入時には、購入申込書に記入することになりますが、こちらの書類に関する勘違いをしている方も多いです。

 

購入申込書は、あくまで購入の意思を示すためのものであり、正式な契約を結ぶための不動産売買契約書とは異なります。

そのため、記載したからといって、必ずしもその不動産を購入しなければいけないわけではありませんし、購入を断ったからといって、罰則を受けることもありません。

 

不動産会社の担当者について

 

初めて不動産を購入する方は、不動産会社の担当者に対し、“セールスマン”のようなイメージを持っている方もいるかもしれませんが、こちらも大きな勘違いです。

 

不動産会社の担当者は、買主のスムーズなマイホーム購入をサポートするパートナーであり、買主の意見を無視して、物件を勧めてくるようなことはありません。

 

もし、希望の条件に合っていない物件をしつこく勧めてくるような担当者に当たった場合は、早急に依頼する不動産会社を変更すべきです。

 

自己資金について

 

マイホーム購入時には、必ず潤沢な自己資金を用意しておかなければいけないと思っている方もいるかもしれませんが、実際はそうとは限りません。

 

自己資金が一切なくても、買主の属性や預貯金などに問題がない場合は、フルローンでマイホームを購入することが可能です。

つまり、自己資金のみで購入できるようになるまで待たなくても、マイホームは手に入るということです。

 

ただし、フルローンでマイホームを購入すれば、当然毎月の返済負担は大きくなりますし、その他の維持費やライフイベントでかかる費用も考えると、物件価格の2~3割程度は自己資金を用意しておいた方が良いでしょう。

 

まとめ

 

マイホームを購入するにあたってもっとも重要なことは、不動産売買の仕組み、流れについて把握しておくことです。

こうすることで、購入時のトラブルに対して迅速に対処できたり、悩みを解決できたりする可能性はアップします。

もちろん、購入手続きの中でわからないことがあった場合は、すぐ不動産会社などに質問しなければいけません。

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【横浜の不動産会社が解説】郊外でマイホームを購入するメリット・デメリット

投稿日時: 2021年8月23日

 

マイホームを購入する際、どのエリアで物件探しをするかについては、早い段階で決定しなければいけません。

また、このとき都心部ではなく、郊外でのマイホーム購入を検討する方もいますが、こちらの選択肢には一体どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

郊外の定義とあわせて解説します。

 

郊外の定義について

 

これからマイホームを購入する方の中には、郊外の定義について、イマイチよく理解できていないという方もいるかもしれません。

 

郊外とは、一般的に“都市部に隣接するエリア”を指す言葉です。

都心へのアクセスが良く、駅前には大型商業施設があり、その周辺に住宅地が広がっている、“住むための街”といったようなイメージです。

いわゆる“ベッドタウン”と呼ばれるエリアは、郊外と考えて問題ありません。

 

また、郊外と似たような言葉に“田舎”や“地方”などがありますが、これらは都市部から距離のある場所で、アクセス環境が不便である反面、田園風景が広がる自然環境に囲まれたエリアをいいます。

 

このように、田舎や地方との違いを比較すると、郊外というエリアのイメージがしやすくなるかと思います。

 

ちなみに、“都市部”は郊外とは異なり、住宅街だけに限らず、オフィス街や繁華街なども含まれるエリアをいい、限られた地域に人口が集中しているという特徴があります。

 

郊外でマイホームを購入するメリットは?

 

郊外でマイホームを購入するメリットとしては、主に以下のことが挙げられます。

 

・物件の購入費用が安い

・広い物件が多い

・季節の変化を感じやすい

 

物件の購入費用が安い

 

郊外でマイホームを購入するメリットは、なんといっても都市部に比べて、物件の購入費用が安いという点です。

 

もちろん、田舎と比べると著しく安いわけではありませんが、ある程度生活の利便性も兼ね備えていることを考えると、郊外でのマイホーム購入は非常にお得だと言えるでしょう。

また、購入費用が抑えられるということは、購入後の主なランニングコストである固定負担税の金額も抑えられるということになります。

 

ちなみに、郊外の一戸建てには駐車場付きの物件も多く、そのような物件を購入する場合は、月々の駐車場代も負担する必要がありません。

 

広い物件が多い

 

郊外の一戸建ては、都市部に比べて面積が広い傾向にあります。

よって、広めのマイホームでゆったりとした暮らしをしたい方にはおすすめです。

 

ちなみに、郊外の一戸建てが広い理由には、主に庭付きや駐車場付きの物件が多いこと、土地や建築の条件がそれほど厳しくないことなどが挙げられます。

 

季節の変化を感じやすい

 

郊外エリアは、街路樹が建ち並んでいたり、大きな公園があったりすることも多く、都市部に比べて季節の変化を感じやすいというメリットもあります。

 

郊外でマイホームを購入するデメリットは?

 

一方、郊外でのマイホーム購入には、以下のようなデメリットもあります。

 

・通勤、通学の負担が大きい

・資産価値が下がりやすい

・計画停電の対象になりやすい

 

通勤、通学の負担が大きい

 

郊外エリアは、都心へのアクセス環境に優れているケースが多いですが、通勤や通学にかかる時間、負担に関しては、どうしても都市部より大きくなってしまいます。

 

ただし、始発駅に近いエリアに住む場合は、混雑する時間帯の電車でも、座って通勤、通学できるというメリットがあります。

また、電車やバスなどを利用せず、車で通勤するという方は、道路が込みやすい都市部ではなく、郊外の方がかえってストレスは少なくなるかもしれません。

 

資産価値が下がりやすい

 

郊外における中古の一戸建ては、都市部と比べると需要が高くありません。

よって、購入時から売却時までに資産価値が下がりやすく、希望通りの金額では売却できない可能性があります。

 

もちろん、購入後近くに大型のショッピングセンターができたり、駅が開通したりした場合は、利便性とともに資産価値も上昇することが期待できますが、これくらいの出来事がない限り、飛躍的に価値を上昇させる可能性は低いです。

 

計画停電の対象になりやすい

 

郊外エリアは、都市部に比べて災害時における計画停電の対象になりやすいです。

 

こちらは、あらかじめ定められた時間やエリアの送電を強制的に止める措置であり、この間は当然生活に支障が出てしまいます。

 

郊外でのマイホーム購入がおすすめの方

 

前述のメリットを踏まえると、郊外でのマイホーム購入は、以下のような考えを持つ方におすすめだと言えます。

 

・ゆったりとした広い家で暮らしたい

・緑が多く、のびのびとした環境で子育てをしたい

・自宅の庭でガーデニングを楽しみたい

・住宅ローンやランニングコストを無理なく支払いたい など

 

まとめ

 

ここまで、郊外でマイホームを購入することのメリット・デメリットを見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

当然のことですが、住まいの立地条件は「都心だから」「郊外だから」と単純に考えられない部分もあるため、マイホームの購入時は、生活スタイルと照らし合わせながら、総合的に判断した上で購入エリアを決定しましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】独身の方がマンションを購入するメリット・デメリット

投稿日時: 2021年8月19日

 

「賃料を支払うのがもったいない」「自身の所有する資産が欲しい」

このような理由により、マンションの購入を検討している独身の方は少なくありません。

では、独身の方がマンションを購入することには、果たしてどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

詳しく解説します。

 

独身の方がマンションを購入するメリット3選

 

独身の方であっても、十分な収入や貯蓄がある方、安定した職業に就いている方などは、マンションの購入を検討することがあります。

また、購入のメリットとしては、主に以下のことが挙げられます。

 

・老後の心配が少なくなる

・生命保険の代わりになる

・資産運用ができる

 

老後の心配が少なくなる

 

賃貸物件に居住する間は、当然賃料が発生し続けます。

一方、独身のうちにマンションを購入し、現在の仕事を定年退職するまでにローンを完済すれば、老後賃料で生活費が圧迫される心配はありません。

 

今後、受け取れる年金の金額はますます少なくなっていくことが考えられるため、大きな費用を負担せず、住居を確保できるというのは大きなメリットです。

 

生命保険の代わりになる

 

独身の方がマンションを購入する場合、基本的には住宅ローンを利用します。

また、住宅ローンに加入する際には、“団体信用生命保険(団信)”という保険に加入するケースも多いです。

 

こちらは、住宅ローンを返済している最中に死亡してしまった場合に、保険会社がローン残債の返済を負担してくれるという保険です。

つまり、マンションを購入するために住宅ローンを組むことは、実質生命保険の代わりになるということです。

 

資産運用ができる

 

独身の方がマンションを購入すれば、当然賃貸物件では実現できなかった資産運用が実践可能です。

 

例えば、マンション購入後に結婚し、もっと広い物件に移らなければいけなくなったときには、そのマンションを売却し、転居費用に充てることができます。

また、独身時に購入したマンションを賃貸物件として貸し出し、賃料収入を得ることで、新居の購入費用や住宅ローン返済費用に充当することも可能です。

 

独身の方がマンションを購入するデメリット3選

 

独身の方がマンションを購入する場合、以下のようなデメリットがあることも理解しておきましょう。

 

・売却に苦戦する可能性がある

・好きなタイミングで転居できない

・老後生活に合わない可能性がある

 

売却に苦戦する可能性がある

 

独身のときに購入したマンションは、結婚などのタイミングで売却できるという話をしましたが、単身者用物件は、なかなか買い手が見つからないことがあります。

理由は簡単で、ファミリー層よりも独身でマンションを購入する方の方が、圧倒的に少ないからです。

 

もちろん、今後独身でマンションを購入する方が増加する可能性はありますが、現段階で単身者用物件の需要がそれほど多くないことについては、理解しておきましょう。

 

好きなタイミングで転居できない

 

賃貸物件の場合、解約予告期間のルールさえ守れば、基本的には自身の好きなタイミングで転居できます。

 

一方、購入したマンションの場合、買い手が付かなければ基本的には転居できませんし、その買い手がいつ見つかるかもわかりません。

つまり、好きなタイミングで転居するのは難しいということです。

 

老後生活に合わない可能性がある

 

独身の方の中には、もちろん今後結婚するつもりがないとう方もいます。

このような方は、購入したマンションを終の棲家にしようと考えているかもしれませんが、購入物件が老後生活に合わない可能性は十分にあります。

 

例えば、現在会社勤めをしている方は、会社の近くや駅の近くなど、仕事のしやすさを中心とした物件選びをするでしょう。

しかし、老後生活では、閑静な環境や病院の近くなど、生活のしやすさが重要になってきます。

 

よって、独身の方が終の棲家としてマンションを購入する場合は、仕事のしやすさと生活のしやすさ、両方を重視した物件選びをしなければいけません。

 

【番外編】独身の方が一戸建てを購入するという選択肢

 

独身の方が購入する住宅は、マンションだけとは限りません。

中には、一戸建ての購入を検討している方もいるでしょう。

 

独身の方が一戸建てを購入すれば、広々とした空間で、マンションほど周囲のことを気にせず生活ができます。

また、楽器やガーデニングなどの趣味も楽しみやすくなりますし、収納スペースにも基本的には困りません。

 

一方で、自治体の役割や近所付き合いなど、マンションでの生活よりも面倒なことは増加しますし、掃除や庭の手入れなど、メンテナンスの負担が増えることもデメリットだと言えます。

 

まとめ

 

独身の方であっても、デメリットよりメリットが上回っているのであれば、マンションを購入しても構いません。

しかし、「賃料を支払いたくない」などの理由のみで、特にデメリットを理解せずに購入することは避けましょう。

もちろん、今後少しでも結婚の可能性がある方は、今購入するか、結婚後に購入するかについて、一度冷静になって考える必要があります。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却時における制限の種類について

投稿日時: 2021年8月16日

 

競合物件にはない独自の魅力を持っている不動産ほど、売却時には購入希望者が集まりやすくなります。

一方で、通常の物件にはない“制限”を持っている不動産は、使い勝手の悪さから、あまり買い手が付きません。

今回は、不動産売却時における制限の種類について解説したいと思います。

 

不動産売却時における制限5選

 

不動産売却時、売却しにくくなったり、売り出し方法を変えなければいけなくなったりと、何かしらの影響が出る可能性がある制限には、主に以下のものが挙げられます。

 

・再建築不可

・建蔽率

・容積率

・絶対高さ制限

・農地法

 

再建築不可

 

通常の不動産は、既存の建物を建て替えたり、敷地内に新たな建築物を建てたりすることが可能です。

よって、“再建築不可”になっている不動産は、買い手に敬遠されやすくなります。

 

再建築不可物件は、名前の通り再建築が認められていませんし、基本的には敷地内に新たな建築物を建てることもできません。

また、再建築不可物件は、以下のような戦略で売却するのも難しいでしょう。

 

・リノベーションを希望する買い手に安価で売り出す

・更地にして高値での売却を目指す

 

再建築不可物件でリノベーションを行うことは、決して不可能ではありませんが、通常の不動産よりも制限を気にしながら行わなければいけないのは事実です。

もちろん、建物を取り壊したところで、そこに新しい建物は建築できないため、高値で売れるどころか、むしろこの方法の方が売却は不利になるでしょう。

 

建蔽率

 

“住宅の1階部分の建築面積(床面積)を敷地面積の〇%以下にする”という制限を“建蔽率”といい、こちらは“建築面積/敷地面積×100%”という式で算出されます。

 

建物を建てたり、規模の大きいリノベーションを行ったりする場合には、作成した設計図を行政に提出し、建築許可を得なければいけません。

しかし、このとき地域ごとに定められた建蔽率を床面積が超えてしまっていると、その許可申請は却下されます。

 

また、不動産売却時、買い手が集まるのを建蔽率が妨げる可能性もゼロではありません。

例えば、リノベーションを前提とした不動産売却を行う場合、建蔽率の関係でリノベーションができず、売り出し方法を変更しなければいけないことも考えられます。

 

容積率

 

“住宅における延べ床面積を敷地面積の〇%以下にする“という制限を“容積率”といいます。

建蔽率と似通っていますが、対象が延べ床面積となっているところに違いがあり、“総床面積/敷地面積×100%”という式で算出できます。

 

例えば、容積率150%のエリアで、100㎡の土地を持つ場合、その物件における建築可能な延べ床面積(総床面積)は150㎡となります。

これ以上の延べ床面積での建築はできません。

 

また、不動産売却を行う物件においては、容積率の関係で、“2階建てまでなら増改築可能だが、3階建ては難しい“ということが起こり得ます。

そのため、最初からほぼ上限の容積率になっている不動産は、増改築を検討している買い手に良いイメージを与えることができません。

 

ただし、一部の用途地域では、容積率の制限が緩和されていることもあるため、不動産売却を実施する前には、必ず当該物件の所在地における容積率を確認しておく必要があります。

 

絶対高さ制限

 

建築基準法によって定められている、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域に建築可能な建築物の高さに関する制限を“絶対高さ制限”といいます。

具体的には、上記のエリアにおいて、10~12mと定められています。

 

したがって、当該エリアでの不動産売却では、「10~12m以上に不動産を増改築したい」という買い手をターゲットにすることはできません。

例えば、元々小規模だった建物を増改築し、4階建て、5階建てのオフィスとして使用したい方などです。

 

ただ、戸建て住宅の売却時に関しては、3階建て以上の増改築を望む買主はなかなか現れませんので、絶対高さ制限が売却を妨げることはあまりないでしょう。

 

農地法

 

不動産売却時は、“農地法”の制限を受けることもあります。

 

農地の売却は、農業委員会の許可を前提として締結されます。

そして、農地として売却する場合は、農地法第3条による“売買(所有権移転)許可”、農地以外で売る場合は農地法第5条による“転用許可”を取らなければいけません。

中でも、転用は許可を取るのが非常に難しいです。

 

つまり、農地を農地以外として売却する際には、農地法という制限がネックになる可能性があるということです。

 

ちなみに、転用の許可を得るには、“立地基準”と“一般基準”という2つの項目をクリアしなければいけません。

 

立地基準は、農地の区分によって転用の許可・却下を決めるもので、市街地に近い農地ほど、基本的には許可を得やすくなります。

 

また、一般基準は、その農地の転用目的の必要性・確実性などにより、許可と却下が判断されるものです。

例えば、「とりあえず農地を更地にしておきたい」などの転用理由は、一般基準を満たしていないと判断されてしまいます。

 

まとめ

 

前述の通り、不動産売却時には、さまざまな制限の影響を受けることがあります。

具体的には、希望する層をターゲットにできなかったり、売却期間が長くなってしまったりするため、この機会にぜひ覚えておいてください。

もちろん、制限によって売却に苦戦している場合は、早い段階で不動産会社などに相談し、戦略を考える必要があります。

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【横浜の不動産会社が解説】定年後、住み替えを行うメリットと注意点

投稿日時: 2021年8月12日

 

定年を迎え、悠々自適な生活を送ろうと考える方にとって、マイホームを売却し、新居への住み替えを行うか否かは大きな選択の1つだと言えます。

では、定年後に行う住み替えには、果たしてどのようなメリットがあるのでしょうか?

今回は、住み替えの注意点とあわせて解説したいと思います。

 

定年後の住み替えにおける4つのメリット

 

現役を退き、ライフスタイルが変化した方は、住み替えによって以下のようなメリットを得ることができます。

 

・希望通りの間取りを選択できる

・バリアフリー対応の住まいを選択できる

・利便性の高いエリアに転居できる

・老後資金を得ることができる

 

希望通りの間取りを選択できる

 

定年を迎える方の中には、すでに子どもが独立し、夫婦で老後を過ごしていく方も多いでしょう。

 

このような場合、現在居住するマイホームにおいて、不要な部屋やスペースが多く生まれることが予想されます。

また、家が広すぎることにより、生活において不便さを感じることもあるかと思います。

 

一方、定年のタイミングで、広くなったマイホームを売却し、賃貸物件などへの住み替えを行えば、夫婦にピッタリの間取りを選択できるため、より快適な生活を送ることができます。

 

バリアフリー対応の住まいを選択できる

 

定年を迎える方は、今後生活していくにあたって、バリアフリー環境を整えることも考えなければいけません。

やはり、段差が多かったり、手すりが付いていなかったりする住居では、年齢を重ねるにつれて、徐々に体力的な辛さを感じるようになります。

 

もちろん、住み替え前の住居であっても、持ち家ならバリアフリーリフォームを行うことは可能です。

ただし、元々バリアフリー設計にすることを考慮されていない住居では、どうしても不便な点が出やすく、リフォーム費用もかかりやすくなる傾向にあります。

 

一方、定年後にすぐ住み替えを行う場合、最初からバリアフリー環境が整っている住居を選ぶことが可能です。

 

利便性の高いエリアに転居できる

 

現役で働いている方は、徒歩や自転車、自動車や電車など、さまざまな移動手段により、広範囲で行動することが可能です。

しかし、定年を迎えるような年齢に差し掛かると、移動手段は限定される上に、行動範囲も狭くなっていきます。

 

よって、近くにスーパーなどのショッピング施設、金融機関、病院などが揃っている環境でなければ、なかなか快適な生活を送るのは難しいと言えます。

 

現在車が手放せないようなエリアで生活しているという方は、定年を機に不動産を売却し、もっと利便性の高いエリアに住み替えることをおすすめします。

 

老後資金を得ることができる

 

老後資金といえば、年金をイメージされる方も多いかと思いますが、近年その受給年齢は上昇し続けています。

また、思いの外受給額が少ないというケースも珍しくありません。

よって、定年を迎えるまでの間に、ある程度貯蓄をしておく必要があります。

 

しかし、すべての方が定年、年金の受給年齢までに十分貯蓄ができるわけではありません。

このような場合に有効なのが、住み替えという選択肢です。

 

住み替えに伴い、現在のマイホームを売却すれば、当然売却益が手に入ります。

もちろん、金額は規模やエリア、築年数などによって変わってきますが、売却によって数千万円単位の利益を獲得できれば、大きな老後資金となるでしょう。

 

定年後の住み替えにおける注意点

 

定年後の住み替えにおいて、賃貸物件に転居する場合は、特に問題ありませんが、分譲住宅を購入する場合、話は変わってきます。

 

定年後、新居の購入⇒不動産売却という流れで住み替えをする場合、新居の購入費用をどのように調達するかが大きな課題となります。

このようなケースでは、先に新居の購入費用を用意しておかなければいけませんが、高齢の方は一般的な住宅ローンを組むのが難しいです。

なぜなら、若い方に比べて、退職による収入減や、死亡・高度障害のリスクが高まってしまうからです。

 

よって、買い先行の住み替えを行う場合は、自宅を売却し、その後も賃料を支払うことで住み続けられる“リースバック”などの利用も検討しましょう。

 

その他、定年後の住み替えにおいて、賃貸物件ではなく分譲住宅に移り住む場合は、相続についても意識しておくことをおすすめします。

 

相続に向いているのは、一般的に資産価値の高いマンションとされています。

つまり、マンションへの住み替えを行うことで、子どもなどの相続人における負担を減らせるということです。

 

一方で、戸建て物件はマンションと比べて流動性が低く、決して相続に向いている物件とは言えませんので、転居先は慎重に選んでください。

 

まとめ

 

ここまで、定年後の住み替えにおけるメリット、注意点について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

高齢の方が住み替えを行う場合、非常に大きな労力がかかる可能性がありますが、得られるメリットも多いため、ぜひ一度検討してみましょう。

また、転居先の住居選択に関しては、子どもなどの家族を交えて慎重に行うことをおすすめします。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産の売り時を逃してしまう方の特徴

投稿日時: 2021年8月9日

 

不動産売却を行う方は、好条件で売却できるタイミングを狙い、できる限り多くの売却益を得たいと考える方がほとんどだと思います。

しかし、タイミングを間違えてしまい、思いの外高値で売却できなかったというケースが多いのも事実です。

今回は、不動産の売り時を逃してしまう方の特徴について解説します。

 

不動産の売り時を逃す方の特徴5選

 

以下に該当する方は、不動産の売り時を逃し、想定より低い価格で売却しなければいけなくなる可能性が高いです。

 

・売却に時間をかけすぎる

・周辺の価格変化に気付かない

・急いで売却しようとしすぎる

・周囲の意見に流される

・知識が足りていない

 

売却に時間をかけすぎる

 

不動産売却に時間をかけすぎる方は、売り時を逃してしまいがちなため、注意しましょう。

より具体的に言うと、こちらは売却条件にこだわりすぎた結果、多くの買い手をスルーし、いつの間にか売り時が過ぎてしまったというケースです。

 

例えば、現在の売却相場が希望より低い場合、近隣エリアの開発により、土地相場が上昇するまで待とうと考える方もいますが、こちらのケースで相場が大きく上昇することはほとんどありません。

 

その他、引っ越しシーズンまで待ってから売却しようとする方もいますが、それまでにかかる維持費や税金の金額をシミュレーションしておかなければ、たとえ売却金額は上がったとしても、トータルでは収支がマイナスになることも考えられます。

 

周辺の価格変化に気付かない

 

不動産の価格は、あらゆる要因で変化します。

具体的には、経済状況やローン金利などの要因が挙げられますが、周辺エリアにおける不動産価格の変化が顕著な場合も、それに引っ張られるように、自身の所有エリアの不動産価格が上昇することがあります。

 

しかし、このような周辺の価格変化に気付かず、ピーク時での売却を逃してしまうというケースは多く見られます。

 

急いで売却しようとしすぎる

 

先ほど、不動産の売却期間が長くなると、売り時を逃しやすいという話をしました。

一方で、急いで売却しようとしすぎた場合も、売り時を逃してしまうことにつながりやすいため、注意してください。

 

不動産の価格は、基本的に時間が経過するほど下がっていきますが、他の要素が影響し、結果的に利益が生まれるというケースもあります、

例えば、円相場が変動した場合や、株価・税率の変動による駆け込み需要が増えた場合などは、その典型です。

 

よって、今後価格が上昇しそうな出来事が予想される場合は、売却まで少し様子を見るのも1つの手でしょう。

不動産会社などに相談すれば、売却に適したタイミングについて、アドバイスをもらえる可能性もあります。

 

周囲の意見に流される

 

良いタイミングで不動産を売却することに自身がない方は、不動産会社や売却経験のある知人・友人など、さまざまな方に意見を求めるでしょう。

もちろん、それ自体は決して悪いことではありませんが、全員の声を鵜呑みにし、自身の考えがぶれてしまうと、なかなか売却に踏み切れなくなってしまうため、注意してください。

 

もちろん、売却を躊躇していると、結果的に売却に時間がかかってしまい、売り時を逃してしまうことにつながりやすくなります。

 

知識が足りていない

 

そもそも、不動産売却における知識が足りていない場合、売り時を逃す可能性は非常に高いです。

もちろん、不動産売却は、不動産会社に仲介を依頼して行うのが一般的ですが、任せっきりで理想通りの売却ができるほど甘くありません。

 

よって、少しでも売却することが頭をよぎった方は、来たる時に備えて、自身でも不動産売却について勉強しておくことをおすすめします。

そうすれば、どのアドバイスの信憑性が高いのかなどについても、自身である程度判断できるようになります。

 

不動産会社選びも重要

 

売主が不動産の売り時について熟知していたとしても、不動産会社選びを間違えてしまうと、高値での売却を実現できない可能性があります。

 

不動産会社は、もちろん不動産売却仲介のプロフェッショナルですが、すべての担当者の能力が極めて高いというわけではありません。

 

また、一口に不動産会社といっても、得手不得手はあります。

例えば、中古マンションの売却が得意な不動産会社に対し、戸建て物件の売却仲介を依頼することは、決して得策とは言えません。

 

その他「大手だから」という理由で、評判などをしっかり確認せず、不動産会社を選ぶという方もいますが、事業規模と信頼性はイコールではありません。

大切なのは、どのような販売活動を行ってくれるのかであり、このような考えの方は、売り時を逃してしまう可能性が高くなります。

 

まとめ

 

ここまで、不動産の売り時を逃してしまう方の特徴について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

今回解説したことをまとめると、知識がなく、なおかつ視野が狭い方は、売り時を逃してしまいがちということになります。

また、不動産会社選びを真剣に行わない方も、痛い目を見る可能性は高くなるため、注意してください。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却に伴う転居のポイントについて

投稿日時: 2021年8月5日

 

現在所有するマイホームを売却した後は、当然新しい住まいに移ります。

では、不動産売却に伴う転居は、一体どのタイミングで行えば良いのでしょうか?

また、転居の際には、どのようなポイントを押さえておくべきなのでしょうか?

今回はこれらの点について、詳しく解説したいと思います。

 

不動産売却に伴う転居のタイミング

 

不動産売却に伴う転居は、売却物件の所有権が買主に移転する引き渡し日までに完了させる必要があります。

引き渡し日には、物件そのものや鍵を買主に引き渡すだけでなく、所有権移転登記や抵当権抹消登記なども同時に行わなければいけないからです。

 

つまり、引き渡し日が来た時点で、売主は当該物件に住む権利を失うため、それまでに転居を完了させなければいけないということです。

 

また、勘違いしてはいけないのが、引き渡し日までに転居しなければいけないということは、転居の準備を引き渡し日当日の1~2ヶ月前には始めておかなければいけないということです。

 

ちなみに、不動産の買い換えが買い先行の場合は、先に新居を見つけた状態で売主を探すため、転居の準備も比較的焦らずに行えます。

ただし、新居を購入したにもかかわらず、なかなか買主が見つからないという場合、維持費を二重払いしなければいけなくなります。

 

よって、多少転居を急ぐ必要はあるものの、買い換えを行うなら売り先行をおすすめします。

 

転居時に押さえておくべきポイント

 

不動産売却に伴う転居には、タイミング以外にも押さえておくべきポイントがいくつかあります。

具体的には、以下のようなポイントです。

 

・繁忙期の転居について

・転居の手続きについて

・転居費用について

 

繁忙期の転居について

 

マイホームの買主が決定し、いざ転居の手続きを開始しようとしても、その時期が引っ越し業者の繁忙期である場合、なかなか業者が見つからないことがあります。

 

具体的には、新生活を始める方が多く転居を行う2~3月に、上記のようなことが起こりやすいため、注意しましょう。

業者の決定に時間がかかっている間に引き渡し日が来てしまうと、買主に多大な迷惑をかけてしまうおそれがあります。

 

もし、繁忙期に不動産売却、転居を行う場合は、おおよその転居時期が判明した時点で、早めに引っ越し業者に問い合わせをしておき、スケジュールが合うかどうかを確認してください。

 

ちなみに、繁忙期は他の時期に比べて、引っ越し業者への依頼料も高くなっている可能性があるため、こちらも併せて把握しておいてください。

 

転居の手続きについて

 

不動産売却に伴う転居時には、以下のようにさまざまな手続きを行わなければいけません。

 

・子どもの転校手続き

・新居のネット開通手続き

・火災保険の住所変更手続き

・転出関連手続き

・住所変更手続き

・電気、ガス、水道など使用中止、開始手続き など

 

引っ越しの準備をすることばかり考えていると、これらの手続きを忘れてしまう可能性があるため、注意しましょう。

また、場合によっては、手続きを忘れることで不動産の買主に迷惑をかけてしまう可能性もあります。

 

転居費用について

 

不動産売却に伴う転居費用は、当然引っ越し業者に支払う依頼料だけではありません。

具体的には以下のような費用が必要なため、事前にどれくらいの金額になるのかをシミュレーションしておきましょう。

 

転居費用

 

詳細

 

転居作業にかかる費用 ・不用品の処分費用

・オプションサービス料金

・梱包資材の準備費用

・作業員への謝礼 など

 

不動産からの退去にかかる費用  

・修繕費

・ハウスクリーニング費用 など

 

その他 ・挨拶の手土産代

・新居のインテリア、電化製品等の購入費用

・住所変更手続きの手数料 など

 

 

戸建てへの転居の方が費用は高い?

 

一般的に、マンションよりも戸建て物件への転居の方が費用は高くなると考えられていますが、こちらは必ずしも正しいとは言えません。

なぜなら、不動産売却に伴う転居費用(引っ越し業者への依頼料)の原価計算は、作業時間を基に考えられているからです。

 

また、作業時間は、以下のような計算式で算出されます。

 

・部屋からトラックまで1往復の運搬時間×部屋とトラックの往復回数

 

マンションよりも戸建て物件への転居の方が、依頼料が高くなると考えられているのは、戸建ての方が荷物の量が多く、上記の作業時間が長くなる可能性が高いからです。

しかし、マンションでも同じくらい荷物が多くなることはあるため、一概に戸建て物件の方は費用が高くなるとは言えないというわけです。

 

むしろ、同じくらいの荷物の量であれば、エレベーターや階段を行き来しなければいけないマンションの方が、作業時間は長くなる可能性もあります。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却に伴う転居のタイミングやポイントについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

不動産の買主が決定するのは非常に喜ばしいことですが、いつまでのその余韻に浸っていてはいけません。

数ヶ月には、もう売主の所有物ではなくなるわけですから、スムーズに引き渡しができるように、期間に余裕を持って転居の準備を行いましょう。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却の悩みはどこに相談すれば良い?

投稿日時: 2021年8月2日

 

不動産売却を完了させるためには、さまざまな手続きを行わなければいけません。

また、初めて売主になる方は、売却までの過程において、わからないことがたくさん出てくることで、スムーズに手続きが進まないことも考えられます。

では、不動産売却における悩みは、一体どこに相談すれば良いのでしょうか?

 

悩みの種類によって相談先は異なる

 

不動産売却に関する相談をする際は、まず自身がどのような種類の悩みを抱えているのかを再確認しましょう。

その上で、もっとも適した相談先に相談するのがベストです。

 

ちなみに、不動産売却に関する悩みには、主に以下のような種類があります。

 

・売却時の税金に関する悩み

・不動産の価格に関する悩み

・境界、測量に関する悩み

・登記変更に関する悩み

・相続に関する悩み

 

では次に、これらの悩みを解決してくれる相談先を1つずつ解説しましょう。

 

売却時の税金に関する悩みの相談先

 

不動産売却時には、以下のような税金が発生します。

 

・印紙税

・登録免許税

・住民税

・譲渡所得税

・復興特別所得税

 

しかし、これらの税金を計算することは、初めて不動産売却をする方にとって、決して容易ではありません。

 

よって、売却時の税金について、少しでも悩みや不安がある方は“税理士”に相談しましょう。

税理士は、会計や税務のプロフェッショナルであり、不動産売却において欠かせないパートナーとも言えます。

 

税理士会は、各都道府県において、定期的に対面での無料相談などを実施しているため、まずはこちらを利用することをおすすめします。

 

不動産の価格に関する悩みの相談先

 

不動産売却を行う際には、必ず不動産会社に依頼し、査定価格を算出してもらいます。

こちらの手続きにより、売主はある程度どれくらいの価格帯で不動産を売却できるのかイメージすることができます。

 

しかし、複数の不動産会社に査定を依頼し、各社で価格のバラつきが出てしまった場合、どの価格を信頼すべきなのか、わからなくなってしまうことがあります。

このような場合は、信頼できる“不動産鑑定士”に相談しましょう。

 

不動産鑑定士は、名前の通り不動産の鑑定評価を行う専門家であり、法律に基づいた緻密な価格査定を実施してくれるため、前述のような悩みは解決できます。

ただし、査定には1ヶ月程度の期間を要することがあるため、依頼するのであれば、早めに相談しておくことをおすすめします。

 

境界、測量に関する悩みの相談先

 

初めて戸建ての不動産を売却する方の中には、境界や測量に関する悩みを抱えている方も多いです。

例えば「隣地との境界がわからない」「隣地の持ち主と境界の認識が違う」といった悩みです。

 

境界問題は、不動産売却の進捗を妨げる大きな原因となるため、少しでもわからないことがある場合は、早急に“土地家屋調査士”に相談しましょう。

土地家屋調査士は、不動産の“表示に関する登記”について、調査や測量、登記を行う有資格者です。

境界に関する知識は豊富に持っているため、とても頼りになります。

 

もちろん、境界の確定、測量図の作成に関しても、土地家屋調査士に依頼することが可能です。

 

登記変更に関する悩みの相談先

 

不動産売却に登記は付き物です。

例えば、住宅ローンで購入した不動産を売却する際は、抵当権抹消登記をしなければいけませんし、売却前には住所変更登記も実施する必要があります。

 

これら登記変更に関する悩みは、その道のプロである“司法書士”に相談してください。

また、登記変更の手続き自体も、司法書士に依頼するのが賢明です。

 

登記変更は、売主自身が実施することもできますが、手間と時間がかかることに加え、複雑なものが多く、間違いや記入漏れが発生するケースは非常に多いです。

もちろん、登記代行を依頼する費用はかかりますが、こちらは不動産売却において、必要な支出だと言えます。

 

相続に関する悩みの相談先

 

相続により、不動産の売却が実施されるケースは決して少なくありません。

しかし、相続問題はトラブルに発展しやすく、当事者だけで解決するのが難しいケースも多々あります。

 

特に、不動産は預貯金などの財産とは違い、現物のまま複数の相続人で分割するのが難しいため、トラブルの原因になる可能性は多いにあります。

 

このような相続に伴う不動産売却に悩んでいる方、あるいは相続トラブルに困っている方は、“弁護士”に相談しましょう。

弁護士は、相続トラブルを未然に防ぐ方法、トラブル発生時の適切な対応などに関するアドバイスをくれるスペシャリストです。

 

ちなみに、不動産売買の契約などについて、相手方とトラブルが発生したときも、弁護士は心強い味方となります。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却における悩みの相談先について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

少しでもわからないことがある場合は、1人で抱え込まず、すぐ有識者の声に耳を傾けましょう。

そうしなければ、問題やトラブルはますます大きくなっていく可能性があります。

もちろん、不動産売買全般の知識を有している不動産会社も、信頼できる相談先の1つです。

横浜で不動産売買、土地活用をご検討の方、是非、東宝ハウス横浜にご相談下さい!

弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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