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ARCHIVE 2021年09月

【横浜の不動産会社が解説】中古ンション購入時にあると嬉しい設備

投稿日時: 2021年9月30日

 

中古マンションを購入する方は、使いやすい間取りかどうか、共用部分や周辺の状況はどうかなどを考慮して、物件を選択すべきです。

また、設備に関しても、なるべく便利なものがある物件を選びましょう。

ここからは、中古マンション購入時に付いていると嬉しい設備を紹介したいと思います。

 

中古マンション購入時にあると嬉しい設備7選

 

中古マンションを購入する際は、以下のような便利な設備が付いている物件をおすすめします。

 

・サポートシンク

・タッチレス水栓

・タンクレストイレ

・電気錠

・採風ドア

・ディスポーザー

・スロップシンク

 

サポートシンク

 

中古マンション購入時に付いていると嬉しい便利な設備には、まず“サポートシンク”が挙げられます。

 

こちらは、高さの異なる2段のレーンが付いたシンクで、上段と下段を用途に合わせて使い分けることができるというものです。

例えば、調理の際には上段にマルチプレートを設置し、ワークトップの延長として調理スペースを広げられますし、後片付けの際には、すすぎ前の食器を下段の水切りプレートに置くなど、シンク内で汚れ別に分けられます。

 

また、サイドにはハンドソープや食器用洗剤、スポンジ等を収納できる、大容量のワイヤーポケットも付いています。

 

タッチレス水栓

 

中古マンション購入時に付いていると便利な設備には、“タッチレス水栓”も挙げられます。

 

こちらは、水栓に触れることなく、センサーに手をかざすだけで水を止めたり、出したりすることができるというものです。

調理の最中は、どうしても手が濡れたり汚れたりしがちですが、タッチレス水栓であれば、蛇口に水や油汚れ等を付着させることなく使用できます。

 

また、手をかざすだけですぐに水を出したり、止めたりすることができるため、流しっぱなしにして水道代が高くなる心配もありません。

 

タンクレストイレ

 

中古マンション購入時にあると嬉しい設備には、“タンクレストイレ”も挙げられます。

 

こちらは、その名の通り水を溜めておくタンクが存在しないトイレのことをいいます。

最大のメリットは、なんといってもトイレが広く感じるというところであり、タンクがない分、収納スペースが多めに完備されていることも多いです。

 

また、他のメリットとしては、連続で水を流せるという点も挙げられます。

タンクがあるトイレの場合、そこに水が溜まるまで流せる水の量は少なくなりますが、タンクレストイレは水道直結式になっているため、いつでも強い水圧で流すことができます。

 

つまり、水が溜まるまで待つ必要がないということです。

 

電気錠

 

中古マンション購入時に付いていると嬉しい設備には、“電気錠”も挙げられます。

 

こちらは、名前の通り電気で動作する錠前のことをいい、基本的には電気錠本体、制御部、操作部がセットになっています。

鍵を遠隔操作できる機構が組み込んであり、主にカードや暗証番号、指紋認証等で開閉することになります。

暗証番号や指紋認証の場合、鍵を持ち歩く必要がなく、紛失する心配もありません。

 

また、電気錠には基本的に自動オートロックが完備されているため、鍵の閉め忘れも防止できます。

 

採風ドア

 

中古マンション購入時に付いていると嬉しい便利な設備には、“採風ドア”も挙げられます。

 

こちらは、開閉が可能な窓が付いている玄関ドアをいい、ドアを閉めたままでも十分に風を採り入れることができるという優れものです。

窓部分は格子、網戸、ガラスで構成されているため、もちろん虫が室内に入る心配もありません。

 

また、ドア自体を開けずに換気できるため、従来のドアと比べてセキュリティ面でも勝っています。

もちろん、窓部分からは日の光も採り入れることができます。

 

ディスポーザー

 

“ディスポーザー”も、中古マンション購入時に付いていると便利な設備の1つです。

 

こちらは、シンクの下に設置されている生ゴミを粉砕する機械です。

シンク下のバスケットに生ゴミを入れてフタをし、水を流しながらスイッチを入れることで、中にある粉砕刃が生ゴミを粉砕処理してくれます。

 

また、粉砕された生ゴミは、水と一緒に流れていくため、わざわざ取り出して捨てる必要はありません。

もちろん、シンクに生ゴミが残らないため、悪臭や虫の発生も防止してくれます。

 

スロップシンク

 

中古マンション購入時に付いていると嬉しい便利な設備には、“スロップシンク”も挙げられます。

 

こちらは、バルコニーなどに設置されている、底の深い流しのことをいいます。

一般的に、掃除用具や靴など、キッチンや洗面台のシンクで洗うことに抵抗があるものを洗う場所として使用されます。

 

玄関の近くに設置されていることもあり、子どもが家に入る前に手足を洗ったり、散歩帰りのペットの足を洗ったりする際にはとても重宝します。

 

その他、底が深いため、単純にキッチンや洗面台では洗えないサイズのものを洗えるというメリットもあります。

 

まとめ

 

ここまで、中古マンション購入時に付いていると嬉しい、魅力的な設備を紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか?

今後中古マンションを購入する際は、間取りや周辺環境などのポイントとあわせて、前述の設備が付いているかどうかチェックしてみましょう。

数十年など、極端に築年数が経過しているマンションでなければ、中古であってもある程度設備が整っている物件は存在します。

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弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】物件タイプ別・中古マンション購入時のポイント

投稿日時: 2021年9月27日

 

中古マンションを購入する方は、まず家族構成や予算を考慮して、そこからさらに購入する物件を絞り込みます。

このとき、当然どのような中古マンションを購入するのかによって、チェックするポイントも変わってきます。

ここからは、中古マンション購入時のポイントを物件タイプ別に解説します。

 

中古マンションのタイプについて

 

中古マンションの物件タイプに関しては、大きく以下の3つに分けられます。

 

・単身者向け中古マンション

・DINKS向け中古マンション

・ファミリー向け中古マンション

 

ちなみに“DINKS”とは、子どもを持たない夫婦のことを指しています。

“Double Income(共働き)”と、“No Kids(子どもを持たない)”という言葉のスペルを組み合わせた言葉です。

 

つまり、DINKS向け中古マンションは、子を持たない共働き世帯向き中古マンションということになります。

 

中古マンション購入時のポイントをタイプ別に見てみよう

 

では、ここからいよいよ本題に入ります。

中古マンション購入時のポイントは、物件タイプによって千差万別であるため、しっかりと押さえておきましょう。

 

中古マンション全般における購入時のポイント

 

まずは、中古マンション全般における購入時のポイントです。

中古マンションを購入する際は、タイプを問わず以下の点を必ずチェックしましょう。

 

・構造に関すること

・管理状況

・修繕履歴、修繕計画

・安全性

・実際住んでいる住民の声 など

 

中でも入念にチェックしておきたいのは、やはり構造に関することでしょう。

具体的には、壁や床に傾きはないか、柱に歪みはないか、立て付けが悪いところはないかといったポイントのチェックです。

 

また、大きなシミがある場合は、配管から水漏れしている可能性もあるため、こちらのポイントも押さえておきましょう。

ちなみに、住民の声は直接聞くのではなく、口コミサイトなどでチェックすることをおすすめします。

 

単身者向け中古マンションにおける購入時のポイント

 

単身者向け中古マンションを購入する際は、以下のポイントをチェックします。

 

・帰宅から寝室で睡眠を取るまでの動線が動きやすいかどうか

・リビングや寝室だけでなく、洗面所などにも十分な収納スペースがあるかどうか

・オートロック付き、鍵付きエレベーター付きなど安全性に配慮されているか

・24時間ゴミ出し可能なゴミ捨て場など、暮らしをサポートしてくれるサービスがあるかどうか など

 

単身者向け中古マンションを購入する際は、本当に1人暮らしを充実させられるタイプの物件であるかどうかをチェックします。

例えば、単身者の方は普段家を空ける機会が多いため、セキュリティ性を重視すべきですし、仕事で夜中などに帰宅する場合でも、快適な生活が送れるようなサービスがあるかどうかもチェックしなければいけません。

 

DINKS向け中古マンションにおける購入時のポイント

 

次に、DINKS向け中古マンションを購入する際のチェックポイントを見てみましょう。

具体的には以下の通りです。

 

・夫婦が互いに1人になれる空間があるかどうか

・一緒に食事をするのに十分なダイニングスペースはあるかどうか

・効率的に家事ができる動線はあるかどうか

・浴室乾燥機や食器洗い乾燥機など、家事の手間や負担を減らす設備があるかどうか など

 

DIINKS向けの中古マンションを購入する際は、共働きをするお互いが生活しやすいように、1人になれるスペースを確保できるタイプの物件かどうか、チェックしなければいけません。

 

また、プライベートばかりを重視していると、夫婦でコミュニケーションを取る機会が減少するため、一緒に食事が摂れるスペースが十分かどうかも確認しておきましょう。

 

もちろん、DINKS世帯は双方で家事を分担して行うことも多いため、家事動線や家事の負担を減らす設備などに関しては、夫婦2人でチェックするべきです。

 

ファミリー向け中古マンションにおける購入時のポイント

 

では、ファミリー向け中古マンションを購入する際のチェックには、どのような点が挙げられるのかを見てみましょう。

 

・家族全員で食事ができる広さのリビングがあるかどうか

・キッチンからリビングダイニング全体を見渡せるかどうか

・子どもが音を立てても迷惑にならないような遮音性が確保されているかどうか

・子どもの自転車置き場、ハイルーフ車対応の駐車場があるかどうか など

 

ファミリー向けの中古マンションを購入する際は、やはり子どものことを中心に考え、適したタイプであるかどうかを確認する必要があります。

例えば、広々としたリビングダイニングキッチンであっても、キッチンからリビングダイニング全体を見渡せない構造の場合、料理をしながら子どもの状況を把握することができません。

 

また、ファミリー世帯に必要な設備が整っているかどうかも、重要なチェックポイントとなります。

特に、中古マンションの駐車場が、ファミリー世帯が所有していることの多いハイルーフ車に対応しているかどうかなど、忘れがちなポイントは必ず押さえておきましょう。

 

まとめ

 

ここまで、中古マンション購入時のポイントをタイプ別に解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

中古マンションを購入するのであれば、まず自身の世帯にとって何が必要なのか、前もって把握しておきましょう。

そうすることで、たとえどのような中古マンションを購入することになっても、後々後悔する可能性は低くなります。

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【横浜の不動産会社が解説】離婚時の不動産売却、譲渡に関する税金について

投稿日時: 2021年9月23日

 

離婚を決断した夫婦が不動産売却や不動産譲渡をする場合、切っても切れないのが税金です。

よって今回は、離婚時の不動産売却、譲渡に関する税金について、さまざまな角度から解説したいと思います。

円満な夫婦にとっては、あまり考えたくはないことかもしれませんが、念のため知識だけは持っておきましょう。

 

離婚時の不動産売却に関する税金はどれくらい課税されるのか?

 

離婚を決断した夫婦が不動産を売却し、利益が発生した場合は、その利益が譲渡所得税の対象になります。

このとき、発生した利益の金額が3,000万円を下回っている場合は控除を受けられるため、譲渡所得税を払う必要がありません。

 

ただし、発生した利益の金額が3,000万円以上の場合は控除を受けられないため、以下の式によって弾き出された金額に課税されることになります。

 

・不動産の売却価格-(取得費+譲渡費用)

 

上記の取得費には、売却する不動産の購入費用、購入手数料、改装費用、設備費用などが該当します。

また、譲渡費用には、仲介手数料や印紙代などが該当します。

つまり、取得費は“不動産を購入する際にかかった費用”、譲渡費用は“不動産を売却する際にかかった費用”だということです。

 

ちなみに、不動産の所有期間が5年を超える場合は、上記の式によって弾き出された金額に15%を乗じ、5年を下回る場合は30%を乗じます。

 

離婚時に不動産を譲渡し、名義を変えるだけで税金がかかるって本当?

 

次は、離婚時の不動産売却に関する税金ではなく、夫婦の間で行われる離婚時の不動産譲渡に関する税金について解説します。

 

離婚を決断した夫婦が行う財産分与においては、基本的に譲渡所得税の課税義務が発生しません。

ただし、分与する財産が不動産の場合、その限りではありませんので、注意しましょう。

 

例えば、夫の名義になっている不動産の名義を妻に変え、そこに妻が住むことになった場合、夫に譲渡所得税の課税義務が発生します。

このとき注意したいのは、税金を支払うのが妻ではなく、夫であるというところです。

 

そのため、夫からすれば、離婚によって不動産を手放さなければいけない上に、税金も負担しなければいけないということになります。

 

なぜ譲渡する側に譲渡所得税が課税されるのか?

 

離婚時の不動産譲渡における、譲渡する側が税金を負担しなければいけないというルールに対し、疑問を抱いた方も多いでしょう。

 

こちらの理由としては、財産分与を不動産で行う場合、財産分与の義務を譲渡によって消滅させたと考えられるからです。

例えば、財産分与として1,000万円が必要である場合に、1,000万円の価値があるマンションで譲渡すると、譲渡した側は1,000万円分の分与義務を免れたという扱いになります。

 

ただし、実際は現金1,000万円と同等の分与を行っているため、決して譲渡する側は分与義務を免れているわけではありません。

現金1,000万円を譲渡するのも、1,000万円の価値がある資産を譲渡するのも、実質的には同じことです。

よって、こちらは少し譲渡側にとって不利な法律だと言えます。

 

離婚時に不動産を譲渡して名義を変える場合、他の税金はかかるのか?

 

先ほど、離婚時に不動産を譲渡して、名義を変える場合、譲渡する側に譲渡所得税を支払う義務が生まれるという話をしました。

また、こちらのケースでは、夫婦間で“贈与”が行われているようにも見えますが、果たして贈与税はかかるのでしょうか?

 

結論を言うと、離婚時に不動産を譲渡し、名義を変える場合でも、贈与税の課税義務は発生しません。

ただし、分与された不動産の価値が高く、金額にするとあまりに大きい場合などは、贈与税がかかることもあります。

 

具体的には、分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額、その他すべての事情を考慮しても多すぎる場合、その多すぎる部分に贈与税がかかるとされています。

 

離婚時の不動産売却に関する税金についてはどこに相談すべき?

 

離婚時の不動産売却、または不動産譲渡に関する税金については、その道の専門家に相談しましょう。

中でも相談先としておすすめなのは税理士です。

 

離婚時の不動産売却または譲渡ということで、弁護士を相談先に選ぶ方も多いですが、税理士は税金のスペシャリストです。

よって、税理士に相談する方が、正しい知識を得られる可能性は高いと言えます。

 

逆に、弁護士は法律のスペシャリストではあるものの、税制についての知識が薄い担当者に当たることもあるため、あまりおすすめできません。

弁護士の力を借りるべきなのは、税金について相談したいときではなく、離婚協議全般に関する相談をしたいときです。

 

まとめ

 

ここまで、離婚時の不動産売却、譲渡に関する税金について、さまざまな角度から解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

離婚時の不動産売却や譲渡に関する税金はとても複雑であり、事前に知識を持っておかないと、想定外の経済的負担がかかる可能性は高くなります。

また、離婚という決断だけでも大きな精神的、身体的負担がかかるため、経済的な負担はなるべく軽減できるように努力することが大切です。

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【横浜の不動産会社が解説】住宅ローンは計画性を持って利用しよう

投稿日時: 2021年9月20日

 

住宅を購入する方のほとんどは、住宅ローンを利用して資金を調達します。

ただし、住宅ローンを利用する可能性が高いからこそ、失敗する可能性も高いことを理解しておきましょう。

今回は、住宅ローンを利用する際の失敗にはどんなケースがあるのかを中心に、住宅ローンに関するさまざまなことを解説します。

 

住宅ローンを利用する際の失敗にはどんなケースがある?

 

住宅ローンの利用には、さまざまな失敗のケースがあります。

主な失敗のケースは以下の通りです。

 

・頭金を高く設定しすぎる

・返済金額を多くしすぎる

・家族構成の変化を考慮せずに利用する

・収入の変化を考慮せずに利用する

・住宅の売却に失敗する

 

頭金を高く設定しすぎる

 

住宅ローンの利用において、頭金を高く設定しすぎるというケースはよくあります。

 

頭金を多く支払えば、毎月返済する金額を少なくできるという利点がありますが、その反面貯蓄が減ってしまい、経済状況を圧迫してしまう可能性が高くなります。

毎月の負担を減らすことだけに気が行ってしまい、頭金を高く設定しすぎないように注意しましょう。

 

返済金額を多くしすぎる

 

毎月の返済金額を多くしすぎるというのも、住宅ローンの利用においてよくある失敗のケースです。

 

早期に住宅ローンを完済し、生活に余裕を持たせたい気持ちはわかりますが、返済によって毎月経済状況が圧迫されていては意味がありません。

また、早めの返済ができる繰り上げ返済に関しても、生活に余裕がないのであれば、利用するべきではありません。

 

家族構成の変化を考慮せずに利用する

 

結婚している方が住宅ローンを利用する際、子どもができることを考えずに返済計画を立ててしまうケースは非常に多いです。

 

例えば、住宅ローンを利用し始めたときは、共働きで返済に余裕があったにも関わらず、家族が増えたことによって妻が退職し、収入が減って返済が厳しくなるというようなケースです。

また、家族が増えた場合、収入が減るだけでなく、教育費などの出費も増えることになります。

 

子どもの教育に充てる費用が足りないというケースを避けるために、必ず家族が増えることは計算して住宅ローンを利用しましょう。

 

収入の変化を考慮せずに利用する

 

収入の変動を考えずに住宅ローンを利用し、少しずつ返済が厳しくなっていくというケースもよく見られます。

 

住宅ローンを利用する際は、必ず今後収入が下がる可能性も考えて、無難な借入を行うように心掛けましょう。

そうしなければ、現在も収まる気配のないコロナショックのように、特殊な理由での収入源の影響もダイレクトに受けてしまいます。

 

住宅の売却に失敗する

 

住宅の売却に失敗することによって、住宅ローンの返済が大きな負担になるというケースもあります。

 

例えば、生活が苦しくなり、住宅ローンが残っている住居を売却しなければいけなくなったとき、高く売却できないとなると、売却後も住居ローンを返済し続けなければならず、苦しい生活からなかなか抜け出せなくなります。

 

住宅ローンの利用に失敗したらどうすれば良い?

 

上記のように、住居ローンの利用に失敗した場合は、一体どうすればいいのでしょうか?

考えられる対処法には、以下が挙げられます。

 

・金融機関への相談

・カウンセラーへの相談

・借り換え

 

金融機関への相談

 

少しでも住居ローンの返済が厳しいと感じたら、すぐに銀行などの金融機関に相談しましょう。

早期に相談をすれば、返済期間を延ばすなどの対処をしてもらえる可能性があります。

 

逆に、完全に返済できない状況になってからでは、なかなか対処するのが難しくなります。

 

カウンセラーへの相談

 

個人向けのローン利用者を対象にカウンセリングを行う、専門のカウンセラーに相談するのも1つの方法です。

 

こちらは、東京の“全国銀行協会相談室”、大阪の“大阪銀行協会銀行とりひき相談所”などが実施しているサービスであり、電話または面談で、専門のカウンセラーが相談に応じてくれるというものです。

 

また、相談に乗ってくれるだけでなく、希望がある場合や必要に応じて、銀行の窓口や法テラスなど他の機関を紹介してくれます。

 

借り換え

 

現在より少しでも返済金額が下がればなんとか返済できるという場合は、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。

 

ただし、借り換えには再び契約のためのコストが必要になるため、ある程度の資金は準備しておかなければいけません。

 

また、借り換えの場合でも、住宅ローンを新規に組むときと同じように審査が必要になります。

よって、住民票や所得証明書を取りに役所を訪れたり、住宅購入時の物件資料を探したりと、まとまった時間も確保しなければいけません。

 

まとめ

 

ここまで、住宅ローンの失敗に関することを中心に解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

前述の通り、住宅ローンを利用する方はさまざまな形で経済状況を圧迫してしまっています。

しかし、いずれも計画性を持って、できるだけ無理な借入をしないように心掛ければ、回避することができるケースだと言えます。

経済的負担を軽減してくれる住宅ローンで、逆に負担を増加させないように注意してください。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却時に必要な“境界線確定測量”とは?

投稿日時: 2021年9月16日

 

不動産売却をする際、売主は問題なく円滑に売却できるように、売却する不動産に関するさまざまな作業を行う必要があります。

その作業の1つが、“境界線確定測量”です。

ここからは、不動産売却時に必要な境界線確定測量の概要と、どのような段階を踏んで行われるのかを中心に解説します。

 

不動産売却時に必要な“境界線確定測量”の概要

 

境界線確定測量とは、名前の通り、異なる土地の境界線を確定するために実施される測量のことをいいます。

 

建物には、必ずその建物が建っている土地があり、その土地には必ず隣接する別の土地が存在します。

これらの土地との境界線を事前に明確しておくことで、後々隣地の持ち主とのトラブルなどに巻き込まれる可能性が低くなります。

 

また、境界線確定測量によって、不動産の売り出し価格を算出する際に必要な面積を確定させることができます。

「登記簿で面積を確認すればいいのでは?」と思う方もいるかもしれませんが、現在登記簿に記載されている情報が、最新のものであるとは限りません。

 

よって、登記簿の情報が間違っていないか確認するためにも、境界線確定測量は必ず実施するべきなのです。

 

不動産売却に必要な境界線確定測量における5ステップ

 

不動産売却時の境界線確定測量は、主に以下のような段階を踏んで行われます。

ちなみに、一般的には不動産仲介業者から紹介してもらった業者に依頼するケースが多いですが、売主が自身で土地家屋調査士を探し、依頼することも可能です。

 

・事前調査

・測量開始

・境界線の確定

・境界杭の設置

・書類の作成

 

事前調査

 

法務局または役場から、公図や登記簿、地積測量図などさまざまな情報を収集します。

 

また、このタイミングで、売却する物件において、過去隣地の持ち主とのトラブル発生した過去があるかどうか調べておくことをおすすめします。

その他、境界線の確定に関係する人物が誰なのかについても、あわせてチェックしておきましょう。

 

測量開始

 

依頼した土地家屋調査士によって、境界線確定測量が実施されます。

実際に境界線を明確にする際は、必ず売主が立ち会いをしなければいけないため、スケジュールはしっかり押さえておきましょう。

 

境界線の確定

 

測量されたデータを基に、境界線の確定が行われます。

 

境界線を確定する場合は、売主だけでなく、隣地の持ち主など境界線の確定に関係するすべての人物が立ち会う必要があります。

これらの人物全員が確定に合意しない限り、境界線は明らかにならないため、注意してください。

 

境界杭の設置

 

晴れて境界線が明確になった後は、隣地との境界を示すための“境界杭”が設置されます。

 

境界杭が示す境界点と境界点を結んだ線で囲まれた範囲が、隣地の所有者からの異議申し立てのない“売主の所有地”の範囲になります。

 

書類の作成

 

最後に、明確になった境界線の情報を基に測量図を作成したり、登記簿に反映させるための書類を作成したりします。

これで、境界線確定測量は完了です。

 

境界線確定測量にかかる期間はどれくらい?

 

境界線確定測量が完了するまでには、依頼からおよそ3~4ヶ月程度かかると言われています。

また、隣地の持ち主など、境界線の確定に関わる他の人物がなかなか合意してくれない場合は、さらに長期化することが考えられます。

 

そのため、不動産を売却することを決めた時点で、早めに依頼しておくことをおすすめします。

もちろん、日頃からコミュニケーションを取り、隣地の持ち主と良い人間関係を築いておくことも重要です。

 

境界線確定測量が必要ない土地ってどんな土地?

 

前述の通り、境界線確定測量は、売主が必ず実施すべきことの1つです。

ただし、これにはいくつかの例外があります。

 

まず、ここ最近分譲されたばかりの土地を売却する場合、法務局に分筆後の正確な地積測量図が保管されている可能性があります。

このような場合、地積測量図を基に境界をチェックすることができるため、基本的には境界線確定測量を行う必要がありません。

 

ちなみに、地価の低い広大な土地や、土地価格よりも測量費用の方が高くなりそうな土地、あるいは行政の承認まで時間がかかる土地を売却する場合、売主はついつい境界線確定測量をしようかどうか迷ってしまうでしょう。

 

しかし、このような場合でも、隣地が存在する以上は、トラブルを避けるために境界を確定しておくべきだと言えます。

双方の合意があったとしても、境界が確定していなければ、完全にトラブルから逃れることはできません。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却時に必要な“界線確定測量について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

境界線をめぐってトラブルが発生するというケースは、不動産売却において非常によく見られます。

もちろん、境界線確定測量を行うにはコストがかかりますが(35~80万円程度)、トラブルによって不動産売却が長期化するリスクを減らすためにも、必ず実施しておきましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却の確定申告をプロに依頼するメリットや流れ

投稿日時: 2021年9月13日

 

不動産売却において利益が発生した場合、売主には必ず確定申告をしなければいけません。

しかし、初めて不動産売却後の確定申告をする方の中には、「自分で行うのは難しい」などの悩みを抱えている方もいるでしょう。

今回はそのような方々に向けて、不動産売却の確定申告をプロに依頼するメリット、流れを解説します。

 

不動産売却の確定申告をプロに依頼するメリットについて

 

不動産売却の確定申告におけるプロとは、基本的には“税理士”のことを指しています。

また、税理士に確定申告を依頼することには、以下のようなメリットがあります。

 

・安心して確定申告ができる

・仕事への影響が少なくなる

・税務調査に対応してくれる

 

安心して確定申告ができる

 

不動産売却の確定申告を始めて行う場合、「問題なく申告できるのか?」という不安に駆られる方も多いでしょう。

専門家に依頼すれば、そのような不安は解消されます。

 

確定申告を当事者の代わりに行うという行為は、プロである税理士にしか認められていない行為です。

また、不動産売却の確定申告を代わりに行うことも多い税理士は、確定申告について熟知しています。

 

そのため、期限に遅れないことはもちろんのこと、必ず不備のない内容で申告してくれます。

 

仕事への影響が少なくなる

 

不動産売却の確定申告をプロに依頼することには、仕事への影響が少なくなるというメリットもあります。

 

普段仕事が忙しい方は、なかなか確定申告の準備や手続きに費やす時間がありません。

そのような方々が、無理に時間を削って確定申告の準備・手続きを行えば、仕事に影響が出てしまうことも考えられます。

 

不動産売却の確定申告におけるプロフェッショナルは、そのような影響も軽減してくれます。

 

税務調査に対応してくれる

 

もし、申告内容に対して税務調査が行われることになったとしても、不動産売却の確定申告におけるプロは、当事者とのやり取りをすることで、柔軟に対応してくれます。

 

また、仮に申告が難しい状況になった場合でも、迅速かつ適切なアドバイスをもらうことができます。

 

不動産売却の確定申告をプロに依頼する際の流れ

 

不動産売却後の確定申告をプロに依頼する場合、基本的には以下のような流れになります。

 

・依頼の連絡をする

・必要書類を送付する

・申告内容を確認する

・書類等の返却、依頼料の支払い

 

依頼の連絡をする

 

不動産売却の確定申告について、依頼したい旨を税理士に伝えます。

 

確定申告は2月からスタートしますが、前年の12月頃からすでにシーズンはスタートしているので、できれば1月頃までには依頼するようにしましょう。

 

必要書類を送付する

 

見積もりを出してもらい、その内容に問題がなければ、不動産売却の確定申告に必要な書類を送付しましょう。

書類以外でいうと、通帳のコピーや請求書なども送付する必要があります。

 

申告内容を確認する

 

不動産売却の確定申告に必要な準備が整ったら、一般的には税理士による書類の提出が行われます。

その前に、一度申告内容をチェックしましょう。

 

また、税金を支払う必要がある場合は、支払いの方法についてもチェックします。

 

書類等の返却、依頼料の支払い

 

不動産売却の確定申告が完了したら、税理士から書類等を返却してもらいます。

そして、このタイミングで、あらかじめ決められた依頼料を支払います。

これで、不動産売却の確定申告は完了です。

 

不動産売却の確定申告をプロに依頼する際の費用

 

不動産売却の確定申告には、“白色申告”と“青色申告”の2種類があります。

簡単に違いを解説すると、白色申告は比較的手間がかからないシンプルな申告方法で、青色申告は細かく複雑な申告方法です。

 

青色申告の方が手間はかかりますが、白色申告よりも控除が受けやすいというメリットがあります。

白色申告による不動産売却の確定申告を専門家に依頼する場合は、5~10万円程度の費用がかかるのが一般的です。

 

一方、青色申告の場合は、記帳のみ本人が行う場合と、記帳も代行してもらう場合、そして年間の利益によって費用に違いが出ます。

おおよその目安として、白色申告の2倍ほど費用がかかると考えておきましょう。

 

税理士選びのポイント

 

不動産売却の確定申告を依頼する税理士は、以下の特徴を満たしている方を選びましょう。

そうすることで、より理想の確定申告が実現できます。

 

・不動産の知識が豊富

・相場通りの依頼料を設定している

・柔軟な対応が可能

 

ちなみに、“柔軟な対応”とは、複数の税理士を抱えていることにより、すぐに要望に応えてくれるような対応を指しています。

逆に、どれほど実績のある税理士であっても、個人事務所の場合は対応が遅れる可能性があります。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却の確定申告をプロに依頼するケースについて、さまざまなことを解説してきました。

税理士は税理士ならではの安心感があり、依頼することで仕事における影響も減らすことが可能です。

ただし、プロへの依頼には費用がかかるため、初めて不動産売却後の確定申告を行う場合は、まずは無料相談から始めることをおすすめします。

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【横浜の不動産会社が解説】親が高齢者施設に入所したら住宅は売るべき?

投稿日時: 2021年9月9日

 

親が高齢者施設に入所し、その後住宅が利用されなくなるというケースがあります。

このような場合、子は親の住宅を売却すべきなのでしょうか?

また、もし売却するのであれば、どのようなことに注意すべきなのでしょうか?

詳しく解説しますので、今後このようなケースに遭遇する可能性がある方は参考にしてください。

 

住宅を売却すべきなのは親の高齢者施設への入所が“決まった”タイミング

 

親が高齢者施設に入所してから住宅を売却するのは、あまりおすすめできません。

 

どちらかと言うと、親の高齢者施設への入所が“決まった”段階で住宅を売却し、その後に入所するという流れの方が望ましいです。

なぜかと言うと、入所後に売却する場合、住宅が空き家と判断されてしまうことで、譲渡所得の控除などが受けにくくなるからです。

 

住宅の売却で利益が発生しても、3,000万円特別控除という優遇制度があるため、所得税や住民税は課税されないケースがほとんどです。

しかし、居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しない場合、こちらの特例を使うことはできません。

特例が利用できない場合、所得税や住民税の税率は所有期間が5年以内の場合約39%、5年超でも約20%と高額になります。

 

とはいえ、入居が決まったタイミングでの売却にも、注意点もあります。

では次は、どのような注意点があるのかを見ていきましょう。

 

親の高齢者施設への入所が決まったタイミングでの住宅売却の注意点

 

親が利用しなくなった住宅を子が売却する場合、必ずその住宅の所有者に許可を得なければいけません。

この場合、住宅の所有者は親だと考えるのが自然ですが、必ずしもそうとは限らないため、注意しましょう。

 

例えば、父親がすでに亡くなっており、母親が1人で生活している住宅などは、所有者が父親の名義になっている可能性があります。

この場合、父親に売却の許可を得ることはできないため、住宅の所有者を母親に変更し、その後母親に許可を取らなければいけません。

 

成年後見人制度を利用しなければいけないケースも

 

親の高齢者施設への入所が決まったタイミングで住宅を売却する場合は、親(所有者)の許可を取らなければいけないという話をしました。

 

ただし、場合によっては、認知症などが原因で親に意思決定能力がないこともあります。

親に意思決定能力がない場合、住宅売却の許可を得ることは困難であるため、子は“成年後見人制度”を利用することになります。

 

成年後見人制度とは、意思決定能力がない親の代わりに、後見人となる人物が法律行為を行うことができる制度です。

子が後見人を務めることもできますが、近年は弁護士や司法書士など、法律の専門家が後見人を務めることも多くなっています。

 

ちなみに、たとえ血の繋がった子であっても、以下に該当している方は後見人を務めることができませんので、注意してください。

 

・未成年

・過去に後見人を含む法定代理人を解任されたことがある方

・破産者で復権していない方

・被後見人に訴訟を起こした方とその配偶者および直系血族

・行方不明者 など

 

“復権”とは、破産宣告を受けて破産者に課された権利の制限を消滅させ、破産者の本来の法的地位を回復されることをいいます。

例えば、破産者は免責許可の決定が確定したときなどに復権します。

 

また、“直系血族”とは、父母や祖父母、子、孫などを指しています。

 

子が複数いる場合は特に早めに売却しよう

 

親が高齢者施設に入所したタイミングで住宅を売却するべきはない理由には、譲渡所得の控除などが受けにくくなる以外にも理由があります。

 

それは、子が複数いる場合に、トラブルが発生しやすくなるという理由です。

 

親の高齢者施設への入所が決まったタイミングであれば、まだ親から直接住宅の売却、売却益の分配について指示がもらえる可能性があります。

しかし、入所してしまうと、適切な指示を受けるのが難しくなり、親の意思決定能力がほとんどなくなってしまう可能性も高くなります。

 

また、子が複数いる場合、親の住宅を売却するには子全員の許可を得なければいけないため、意見がまとまらないことも考えられます。

つまり、子が複数いる場合は、親が高齢者施設に入所する前に子同士の意見をまとめ、早めに住宅売却や売却益の分配に関する指示をもらうべきだということです。

 

ただし、親の高齢者施設への入所が決まったタイミングで、すでに意思決定能力が乏しい場合、結局トラブルは起こりやすくなります。

よって、子が複数いる場合は、親の意思決定能力がしっかりしているうちに、高齢者施設への入所、住宅の売却について子全員を交えて話し合いをしておくべきです。

 

まとめ

 

ここまで、親の高齢者施設入所と住宅の売却について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

親が高齢者施設に入所した後に、住宅の売却手続きを開始していては遅いです。

子は入所が決まったタイミング、もしくは親が高齢になったタイミングで、いつでも住宅の売却ができるように準備しておかなければいけません。

その方が譲渡所得の控除も受けやすくなりますし、子同士で住宅の売却について揉める可能性も低くなります。

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弊社がお客様の希望に耳を傾け、それを実現させて頂きます。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却を代理人に任せるケースとポイント

投稿日時: 2021年9月6日

 

不動産売却は、基本的にその不動産の所有者が行うものですが、所有者本人が何かしらの理由で手続きできない場合、代理人に任せることが可能です。

今回は、不動産売却を代理人に任せるケース、そして代理人に任せるときのポイントを解説しますので、気になる方はぜひ参考にしてください。

 

不動産売却を代理人に任せるケース4選

 

不動産売却を代理人に任せるケースは、主に以下の通りです。

 

・不動産が離れた場所にある場合

・売却の時間を確保できない場合

・売却するのが面倒な場合

・離婚した配偶者と会いたくない場合

 

不動産が離れた場所にある場合

 

所有者が、売却したい不動産から離れた場所に住んでいる場合、代理人に任せることがあります。

こちらは、遠方で暮らす親が亡くなり、相続した家を売却したいときなどによくあるケースです。

 

また、不動産の所有者が高齢で、契約のために移動するのが難しい場合なども、こちらに該当します。

 

売却の時間を確保できない場合

 

仕事が忙しい、入院をしているなどの理由により、なかなか不動産売却の時間を確保できない場合も、代理人に任せることがあります。

 

売却するのが面倒な場合

 

不動産を売却するには、不動産仲介会社との打ち合わせや手続きなど、さまざまな段階を踏まなければいけません。

 

単純に、このような作業を面倒だと感じる場合も、代理人に任せることがあります。

 

離婚した配偶者と会いたくない場合

 

離婚に伴う不動産売却をする際、その不動産が共有不動産になっていると、離婚後もお互いが顔を合わせなければいけないことがあります。

 

このとき、離婚した配偶者と顔を合わせたくないという場合は、代理人に売却手続きを任せることで、顔を合わせずに済みます。

 

不動産売却を代理人に任せるときのポイント

 

代理人を立てれば、不動産の所有者は売却に関するすべて、あるいは一部の作業・手続きを代わりに行ってもらうことができます。

例えば、最終的な売買契約の手続きのみを代理人に任せ、そこに至るまでの作業・手続きは、すべて所有者が行うということも可能です。

 

ただし、不動産売却を代理人に任せるのであれば、以下のポイントは必ず押さえておきましょう。

 

・代理人の選出について

・委任状について

 

代理人の選出について

 

不動産売却における代理人は“任意代理人”に当たるため、基本的には誰でもOKです。

しかし、当然ながら信頼できる人物を選出する必要があるため、可能であれば両親、または兄弟などの親族に任せることをおすすめします。

 

また、代理人は司法書士や弁護士などの専門家からも選出できるため、必要に応じて検討しましょう。

 

ちなみに、代理人が付与された権限の範囲で、さらに代理人を立てる場合を“復代理人”といいます。

こちらも、代理人と同じ効力を持っています。

 

委任状について

 

不動産売却を代理人に任せるには、委任状を作成する必要があります。

口約束で代理人を立てることはできませんので、注意してください。

 

こちらの委任状には、不動産の情報や所有者、代理人のサイン・押印はもちろん、どの作業・手続きまでを任せるのかについても、詳しく記載しておきましょう。

 

また、委任状には権限の範囲とあわせて、代理人にしてほしくない禁止事項を明記することもできます。

ただし、あまりも権限を狭めると、取引がスムーズに進まないことも考えられるため、“記載された以外の内容は、所有者に都度相談する”と記載することをおすすめします。

 

その他、記載すべき内容には、主に以下のようなものが挙げられます。

 

・売却条件(売却価格、キャンセル料、引渡し日など)

・有効期限

・登記申請について

 

委任状に不備があると、本来任せるつもりだった業務を任せられなくなる可能性もあるため、隅々までチェックしながら作成しましょう。

 

ちなみに、見落としがちなポイントとしては、文末に“以上”と明記されているかどうかという点が挙げられます。

こちらは、“以上”で文末を締めくくることで、第三者による追記などを防ぐためのものであるため、必ず記載しておきましょう。

 

代理人が手続きを進めるために所持しておくべきものは?

 

代理人が不動産売却を進めていくにあたって、現場に訪れたり、不動産仲介業者などと手続きをしたりする場合、必ず先ほど解説した委任状を所持しておく必要があります。

そのほかには、印鑑証明、住民票なども必要になります。

 

また、近年は、不動産売却を代理人が行う場合でも、最終的に不動産仲介業者などが、所有者に意思確認を取るというケースが増えています。

よって、上記のような場に代理人が立ち会うときは、代理人と所有者がすぐに連絡を取れるような状況にしておくことも重要です。

 

まとめ

 

ここまで、不動産売却を代理人に任せるケース、そして代理人に任せるときのポイントを見ていただきましたが、いかがでしたでしょうか?

諸事情により、不動産売却の手続きをするのが困難な所有者にとって、代理人の存在はとても大きいです。

ただし、中途半端な任せ方をしてしまうと、トラブルが発生し、うまく不動産を売却できなかったり、かえって手間が増えたりする可能性もあるため、注意してください。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産の売り時はさまざまな角度から分析しよう

投稿日時: 2021年9月2日

 

不動産の売却を検討している方は、“売り時”について一度は考えたことがあるかと思います。

実は、不動産の売り時は、さまざまな角度から分析できることをご存じでしょうか?

今回は、少しでも不動産を高く売却したいという方に向けて、売り時の分析方法について解説したいと思います。

 

不動産の売り時を分析する方法4選

 

不動産の売り時は、以下のような角度から分析することが可能です。

 

・季節から分析する

・築年数から分析する

・所有期間から分析する

・路線価から分析する

 

季節から分析する

 

不動産の売り時を分析するにあたって、“季節”から分析するというのは非常にポピュラーな方法です。

転居が増える季節の前は、不動産のニーズが多くなることで売却価格も上がりやすくなるため、必然的に不動産の売り時ということになります。

 

また、転居が増える季節は、4月と9月下旬です。

4月は新生活がスタートする季節であり、特に子どもがいる世帯の多くが転居を考えます。

つまり4月の直前、2~3月は、非常に不動産を売却しやすい時期だということです。

 

ただし、4月に入ると多くの方は転居を済ませてしまい、一気にニーズは少なくなるため、注意しなければいけません。

 

一方、9月の下旬は、転勤に伴う転居が増える季節です。

よって、ファミリー世帯だけでなく、単身者における不動産のニーズも多い時期ということになります。

 

9月の前半に転勤が決まり、9月末に転居をするというケースが多いため、不動産の売り時は9月上旬~中旬だと言えます。

 

ちなみに、不動産の売却には、通常3~6ヶ月程度かかるとされています。

そのため、例えば2~3月頃の売却を目指すのであれば、前年の8~11月頃には売却活動を開始しなければいけません。

 

築年数から分析する

 

不動産の売り時は、“築年数”から分析することもできます。

 

戸建物件は、築年数が15年を超えると一気に売却価格が下がります。

そこから築年数30年くらいまで価格は下がり続け、それ以降売却価格にほとんど変化はありません。

 

また、築年数が15年を超えると一気に売却価格が下がる理由は、そのあたりから設備の不備が多く見られるようになるからです。

したがって戸建物件を売却するのであれば、築年数15年以内で売却することをおすすめします。

 

一方、マンションは新築物件の売却価格が極端に高く、そこから築年数20年前後まで売却価格は低下し続けます。

ただし、戸建物件と同じで、やはり築年数15年からの売却価格の下がり具合は大きくなります。

逆に、築年数6~15年あたりは緩やかに売却価格が下がるため、マンションを売却するのであればこの時期がおすすめです。

 

所有期間から分析する

 

不動産の売り時を分析する方法には、“所有期間”から分析するという方法もあります。

 

不動産売却をして利益を得た場合、売主はその利益の額に応じた所得税を納めなければいけません。

そして、課税される所得税の税率は、不動産の所有期間に応じて定められています。

 

基本的に、所有期間が短い不動産を売却したときの所得税の方が、税率は高くなります。

所有期間5年以下の場合、所得税と住民税を合わせた税率が約39%になるのに対し、5年以上の場合は、所得税と住民税を合わせても税率は約20%にしかなりません。

 

また、居住用の不動産(マイホーム)を売却する場合、所有期間が10年を超えていると、軽減税率の措置を受けることができます。

つまり、最低でも所有期間が5年以上のタイミングで、不動産を売却するべきだということです。

 

ちなみに、売却する不動産が居住用の場合、3,000万円の特別控除を受けられるため、そもそも所得税が発生することはほとんどありません。

事業用の不動産などの売却を考えている方は、所有期間から不動産の売り時を分析してみることをおすすめします。

 

路線価から分析する

 

不動産の売り時は、“路線価”から分析することも可能です。

 

路線価とは、土地につけられる公的価格の一種であり、道路に面している土地1㎡あたりの評価額を指しています。

路線価を0.8で割った額が、不動産におけるおおよその公示価格になるため、路線価は不動産相場を考える上で、とても重要な指標とされています。

 

また、路線価が上昇しているタイミングは、公示価格が上昇しているタイミング、つまり不動産を高く売れる時期であり、今後不動産売却をする方は、こちらの指標を逐一チェックしておかなければいけません。

 

ちなみに、路線価は国税庁のホームページに“路線価図・評価倍率表”として公開されているため、いつでも自由に閲覧できます。

もちろん、過去のデータと比較することで、どれくらい上がっているのか、下がっているのかを確認することも可能です。

 

まとめ

 

ここまで解説したように、不動産の売り時はさまざまな角度から分析することができます。

また、不動産の売り時には、売却価格が上がりやすくなるだけでなく、買い手も見つかりやすいため、スムーズな売買の成立が期待できます。

事前にどの時期を狙って売却するのかを決定し、しっかりその時期に売却できるような事前準備をしておきましょう。

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