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ARCHIVE 2021年10月

【横浜の不動産会社が解説】協議離婚後、ローン残債のある不動産を売却するまでの流れ

投稿日時: 2021年10月28日

 

協議離婚を行った夫婦が不動産売却をしようとする場合、売却する不動産にローン残債があるというケースは非常に多いです。

では、協議離婚後、ローン残債のある不動産を売却するには、一体どのようなステップを踏めば良いのでしょうか?

できる限り細かく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

 

協議離婚の概要

 

協議離婚とは、裁判所を利用せず、夫婦の話し合いで離婚条件を決定し、離婚届けを出すことをいいます。

離婚を成立させるための手続きには、協議離婚の他にも調停離婚、裁判離婚がありますが、離婚のほとんどはこちらの協議離婚によるものです。

 

他の離婚手続きと比べて、離婚後の生活や不動産の処理などについて、柔軟な解決の可能性がある点や、当事者の負担が少ないことがメリットです。

ただし、夫と妻のいずれかが応じないと合意できない点や、険悪な仲になっている場合には、冷静な話し合いが難しい点などはデメリットと言えます。

 

協議離婚は、さまざまなタイミング、理由で行われるものであるため、不動産のローンを完済する前に行われることも珍しくありません。

このような場合、基本的にはローン残債がある状態で、売却を進めていくことになります。

 

協議離婚後、ローン残債のある不動産を売却するまでの2つのステップ

 

協議離婚後にローンが残った不動産を売却する場合、以下の2つのステップを踏むことになります。

 

・売却する不動産の情報を確認する

・状況に応じて売却手続きを進める

 

売却する不動産の情報を確認する

 

協議離婚後、ローン残債のある不動産を売却する際は、まずその不動産における情報を確認しましょう。

具体的には、“どれくらいローン残債があるのか”、“どれくらいの価格で売れるのか”、そして“査定価格とローン残債、どちらの金額が大きいのか”を確認します。

 

どれくらいローン残債があるのかについては、借入先の金融機関に確認すればすぐにわかります。

また、どれくらいの価格で売れるのかに関しては、複数の不動産会社に査定を依頼し、各不動産会社の査定価格を平均することで、ある程度信頼できる価格を算出できます。

 

そしてローン残債、査定価格がわかったら、どちらの金額が大きいのかを比べてみましょう。

 

このとき、どちらの金額が大きいのかによって、今後の売却の流れは大きく変わってきます。

 

状況に応じて売却手続きを進める

 

売却する不動産における情報を確認したら、いよいよ売却に向けて動き出します。

 

まず、査定価格よりもローン残債の方が大きい金額の場合、いわゆる“オーバーローン”の場合の売却の流れについて解説します。

こちらの場合は、不動産を売却してもローンをすべて支払いきれません。

そのため、通常の売却方法では売却できず、“任意売却”の手続きを行うことになります。

 

任意売却とは、ローンが支払いきれない不動産が競売によって処分されるのを待つのではなく、専門業者に協力してもらい、自身の意思で不動産を売却することをいいます。

ちなみに、任意売却をしてもまだローン残債があるという場合は、金融機関と協議し、別途残りの金額を支払っていくという形になります。

 

一方、ローン残債よりも査定価格の方が大きい金額の場合、いわゆる“アンダーローン”の場合は、不動産会社に依頼して不動産を売却し、ローン残債をすべて支払えばOKです。

ただし、ローン残債を支払ってもまだ利益が残っている場合、その利益に関しては、話し合いで定められた配分に従い、夫婦で分けられることになります。

 

これで、協議離婚後に行うローン残債のある不動産売却は完了です。

それほど複雑なものではありませんが、通常の不動産売却とは流れが大きく異なります。

 

協議離婚後、利益の分け方はどのように決めれば良い?

 

先ほど、協議離婚後の不動産売却において、ローン残債を支払ってもまだ利益が残っている場合、その利益は話し合いで定められた配分に従い、夫婦で分けられるという話をしました。

では、利益の分け方については、一体どのように話し合い、決定するのが適切なのでしょうか?

 

このときにまず心掛けておきたいのは、利益の分け方を話し合いで決定する際、必ず内容を記録しておくということです。

協議離婚後、不動産を売却し、あとは利益を分けるだけにも関わらず、お互いの意見が食い違ってしまうと、財産分与までの期間が長引いてしまうおそれがあります。

 

また、内容を記録するだけでは不安だという方は、第三者に立会人となってもらうようにしましょう。

こちらはあくまで、夫婦における後々の“言った、言わない”を避けることが目的であるため、できれば夫、妻のどちらとも利害関係のない人物に同席してもらうのが望ましいです。

 

まとめ

 

ここまで、協議離婚後、ローン残債のある不動産を売却するまでの流れについて解説しました。

オーバーローンなのか、それともアンダーローンなのかによって、協議離婚後の不動産売却の流れには大きな違いが出ます。

また、ローンを完済しても売却益が残る場合は、さらに別の手続きをしなければいけないため、あらかじめ理解しておきましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却でありがちなミスとその対策について

投稿日時: 2021年10月25日

 

不動産売却には、誰しもがやってしまいがちなミスがいくつも存在します。

しかし、そのほとんどは売主の準備不足から発生するミスのため、事前に対策を知っておけば、理想とはかけ離れた不動産売却にはなりません。

ここからは、そんな不動産売却でありがちなミスと、ミスを起こさないための対策について解説します。

 

不動産売却でありがちなミス&対策5選

 

以下のようなミスは不動産売却において特にありがちなため、対策とあわせて頭に入れておきましょう。

 

・低い価格で売却してしまう

・リノベーション費用を回収できない

・すぐに買い取りを選択してしまう

・内見で不安を与えてしまう

・買主がローン審査に通らない

 

低い価格で売却してしまう

 

不動産売却において、焦って早く売ろうとしすぎたばっかりに、希望より低い価格で売却してしまうというのは、よくあるミスです。

このようなミスを起こさないためには、とにかく不動産を焦って売ろうとしないことが重要です。

 

不動産を焦って早く売ろうとしすぎる理由には、“すぐに現金が必要である”、“価格を高くすると売れ残ると考える”といったことが挙げられます。

また、このような理由で不動産売却を急ぐ方の中には、売却活動の段階を1つずつ踏んでいない方も多いです。

 

早く売却したい気持ちはわかりますが、とにかく売ることを考えるよりも、まずは売却に適したタイミングを調査したり、複数社で査定をしてもらって適切な売却価格を算出したりといった段階から始めましょう。

 

リノベーション費用を回収できない

 

不動産売却では、リノベーション費用を回収できないというミスもよく起こります。

 

近年、リノベーションの技術は着々と進化しており、たとえ古い不動産であっても、リノベーションをすることで売却価格を数百万円以上上げることができます。

また、フルリノベーションをすれば、見た目を新築同様にすることも不可能ではなく、このような物件は多くの買い手が集まることが予想されます。

 

これらの理由から、ここ最近は「リノベーションで売却価格を上げて、売却益でリノベーション費用を回収しよう」と考える売主も増加傾向にあります。

 

しかし、リノベーションの程度によっては、数千万円単位の費用がかかるケースもあり、さすがにそれだけ費用がかかると、売却によって回収するのは難しくなります。

どれだけリノベーションによって物件が綺麗になったり、買い手が集まったりしても、売却することでリノベーションにかかった費用を回収できなければ意味がありません。

 

そのため、不動産売却をする際は、“リノベーション=得をする”と安易に考えないようにしましょう。

 

すぐに買い取りを選択してしまう

 

不動産売却でありがちなミスには、すぐに買い取りを選択してしまうということも挙げられます。

 

買い取りは、不動産会社に直接不動産を売却するという方法のため、売主は売却の手間を省くことができ、スムーズな売却にも繋げられます。

しかし、買い取りにおける売却価格の相場は、仲介の相場よりも2~3割程度低くなるため、メリットばかりというわけではありません。

 

不動産売却では、なるべく仲介による不動産売却を第一に考え、買い取りは行き詰ったときの選択肢として考えておくことをおすすめします。

 

内見で不安を与えてしまう

 

内見で購入希望者に不安を与えてしまうというのも、不動産売却でありがちなミスの1つです。

 

こちらは内見の際、売主も把握していないようなマイナスポイントが見つかることによって、「他にも欠点があるのではないか」と購入希望者を不安にさせてしまうことを指します。

また、それだけでなく、売り手の身なりや態度が良くない場合も、購入希望者に不安を抱かせてしまうため、注意が必要です。

 

売主は、内見の前に不動産のマイナスポイントがないかをチェックするのはもちろんのこと、内見当日の服装や髪形などについても、良い印象を与えられるようなものにすることを心掛けなくてはいけません。

 

買主がローン審査に通らない

 

不動産売却は、買主がローン審査に通過しないことにより、失敗することもあります。

 

買主が住宅ローン審査に通らなかった場合に、違約金なしで契約解除ができる特約を“ローン特約”といいますが、こちらが行使されると、売主はせっかく決まっていた買い手を逃してしまうことになります。

 

そのため、あらかじめ不動産会社を通じ、買主の職業や勤務先等を確認し、なるべく与信が高い相手方を選ぶことをおすすめします。

例えば、年収が著しく高かったり、一部上場企業に勤務していたりする買主は、属性も与信も高く、住宅ローン審査に落ちる可能性が極めて低いです。

 

まとめ

 

不動産売却でありがちなミス、そしてミスを起こさないための対策について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

売主のほとんどは、初めて不動産売却をする方のため、1つもミスなく売却を完了させるというのは非常に困難だと言えます。

ただし、ポイントを押さえ、大きなミスをしないように心掛ければ、初めて不動産を売却する方であっても、十分理想に近い期間、価格で売却できます。

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【横浜の不動産会社が解説】兄弟で土地を相続し、売却する際の注意点

投稿日時: 2021年10月21日

 

被相続人が遺した土地を、兄弟で相続するというケースがあります。

また、このような土地は現況のまま兄弟同士で相続(共有)するのではなく、売却して現金に換え、それぞれの兄弟に分配する方法を取られることが多いです。

ここからは、兄弟で土地を相続し、売却する際の注意点を中心に解説しましょう。

 

換価分割について

 

兄弟で相続した土地の分け方は、共有を除くと以下の3つに分かれます。

 

・現物分割

・代償分割

・換価分割

 

現物分割は、文字通り現物のまま、不動産を特定の相続人が引き継ぐという方法です。

手続きとしては非常に手っ取り早いですが、こちらの方法は、相続人間で不公平になりやすいことが問題視されています。

 

また、代償分割は、不動産を1人の相続人が受け継いだ後、他の相続人に対し、法定相続割合に応じた代償金を支払い、解決するという方法です。

例えば、3,000万円の価値がある不動産を3人兄弟の長男が相続した場合は、次男と三男にそれぞれ現金1,000万円(法定相続分である1/3)を支払います。

 

現物分割と比べて相続人間のトラブルは発生しにくいですが、こちらの方法に関しては、不動産を受け継ぐ相続人に支払い能力があることが前提です。

代償金を支払えないのであれば、こちらの方法を選ぶことはできません。

 

そして、今回スポットを当てるのは、3つ目の分割方法である換価分割です。

 

こちらは、冒頭でも触れたように、相続した土地を売却して現金に換え、各相続人に分配する方法をいいます。

兄弟のうち、誰か1人が土地を持ち続けるわけではないため、公平で穏便な相続に繋がりやすいというメリットがあります。

 

なぜ売却してから分配するのが一般的なのか?

 

では、なぜ相続した土地は、共有ではなく売却してから分配するのが一般的なのでしょうか?

大きな理由としては、やはり共有のままだとトラブルが起こりやすいということが挙げられます。

 

具体的には、以下のような流れでトラブルに繋がりやすいとされています。

 

・個々の日常的な自由利用が制限される⇒共有者の兄弟同士が揉める

・権利関係が複雑になる⇒二次相続で揉める

 

一方、売却してから分配すれば、上記のようなトラブルが起こることはありません。

 

ただし、兄弟のうち1人でも相続する土地を必要とする方がいれば、換価分割はできないため、その点は理解しておきましょう。

 

兄弟で土地を相続し、売却する際の注意点

 

ここまで見る限り、兄弟で土地を相続し、売却してから分ける換価分割は、非常に良い方法のように見えますが、実際はいくつかの注意点もあります。

具体的には以下の通りです。

 

・最低売却価格を決定しておく

・窓口役を決定しておく

・税金が発生する場合がある

 

最低売却価格を決定しておく

換価分割は、あくまで土地を共有している状態で行うものです。

そのため、あらかじめ最低売却価格を決めておかないと、現金を分けるときにトラブルになる可能性があります。

 

例えば、兄弟のうちの1人は、「2,000万円で売却できれば十分だろう」と考えているとします。

しかし、他の兄弟も同じようにそう思っているとは限りません。

 

このとき、ある兄弟の独断により2,000万円で売却してしまうと、もっと高く売りたいと思っていた他の兄弟から反感を買う可能性があるため、注意しましょう。

 

窓口役を決定しておく

 

換価分割を行う場合、さまざまな業者や専門家に依頼したり、連絡を取り合ったりすることになります。

しかし、共有の土地には複数の名義人がいるため、不動産会社や司法書士等との連絡を取り合う窓口役が必要です。

 

窓口を1人に絞っておかなければ、各業者、専門家が「誰と話せば良いのかわからない」という状況に陥ってしまいます。

 

ちなみに、換価分割にはさまざまなステップがあるため、工程別に窓口役・担当者を決めるという方もいますが、こちらはあまりおすすめできません。

なぜなら、すべての兄弟が常に連絡を取り合えるとは限りませんし、もし意思疎通がうまくいかなかった場合、トラブルに発展しやすくなるからです。

 

税金が発生する場合がある

 

兄弟で相続した土地は、売却によって税金の課税対象になる可能性があります。

つまり、売却益が発生しても、そのすべてを分配できるとは限らないということです。

 

具体的には、以下の計算式で弾き出される譲渡所得がプラスになる場合に、税金がかかります。

 

・譲渡価額-取得費-譲渡費用

 

ちなみに、譲渡価額は売却金額のことをいい、譲渡費用は売却するためにかかったお金、例えば仲介手数料などを指しています。

 

まとめ

 

ここまで、兄弟で土地を相続し、売却するというケースについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

たとえ兄弟同士とはいえ、土地などの大きな財産を相続するとなると、どうしても意見がぶつかったり、大きなトラブルに発展したりしがちです。

このような争族を防ぐには、前もって相続後の流れについて、兄弟同士で話し合っておくことをおすすめします。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産売却をキャンセルする際、いつペナルティが発生する?

投稿日時: 2021年10月18日

 

自身が所有する不動産を売却する際は、不動産の引き渡しまでにさまざまな段階を踏む必要があります。

そんないくつもの段階を踏む中で、不動産売却をキャンセルする際のペナルティはどこから発生するのでしょうか?

これから不動産売却を検討している方は、必ず事前にペナルティ発生のタイミングを押さえておきましょう。

 

不動産売却をキャンセルする際のペナルティ発生は査定後から?

 

不動産を売却する際は、まず自身が所有する不動産を査定してもらうところからスタートします。

 

最初に不動産業者によって行われる査定は、不動産の立地や築年数、広さなどを加味して金額が弾き出される簡易的な査定です。

その後、気になる不動産業者があれば、実際に売却する不動産を現地まで査定しに来てもらいます。

 

では、査定後に不動産売却をキャンセルする場合、ペナルティは発生するのでしょうか?

答えはNOです。

 

わざわざ現地まで足を運んでもらっているとはいえ、まだ何も契約をしていない状態なので、ここで不動産売却をキャンセルしてもペナルティは発生しません。

 

不動産売却をキャンセルする際のペナルティ発生は媒介契約後から?

 

では、売却を依頼する業者を決定する契約である媒介契約の後に不動産売却をキャンセルする場合、ペナルティは発生するのでしょうか?

こちらのタイミングでも、基本的にはペナルティが発生することはありません。

 

ただし、この段階でキャンセルすることは、決して常識的とは言えないため、できるだけ避けるのが無難です。

不動産業者では、3ヶ月に1度、媒介契約を継続するかしないかといった見直しが行われるため、そのタイミングで伝えれば、心象を悪くすることなくキャンセルできます。

 

ちなみに、媒介契約の契約期間満了を待たずしてキャンセルする場合、それまでの売却活動にかかったチラシなどの広告宣伝費、営業費などは売主が負担しなければいけない可能性があります。

こちらをペナルティと捉えるかは微妙なところですが、契約期間中にキャンセルするのであれば、支払うことは覚悟してきましょう。

 

不動産売却をキャンセルする際のペナルティ発生は買い手の申し込み後から?

 

自身の不動産の買い手が見つかり、その買い手が購入の申し込みをした後に不動産売却をキャンセルする場合、ペナルティはかかるのでしょうか?

 

さすがに、ここまで来るとペナルティが発生しそうに思いがちですが、こちらの段階でのキャンセルではまだペナルティは発生しません。

なぜなら、宅建業法上、買い手の購入申し込みは不動産売買契約に該当しないからです。

 

つまり、まだ正式な売買契約をしていないため、この段階で不動産売却をキャンセルしてもペナルティが発生しないということです。

 

不動産売却をキャンセルする際のペナルティ発生は売買契約後から?

 

不動産の買い手が購入の申し込みをした後は、売主と買い手の正式な売買契約に移ります。

この後に不動産売却をキャンセルする場合は、ペナルティが発生します。

正式な売買契約の後であるため、さすがに売主の自己都合でキャンセルする場合は責任を負わなければいけません。

 

具体的には、買い手から受け取った手付金の2倍の金額を違約金という形で支払います。

例えば、売買契約の際に手付金を100万円受け取っている場合は、ペナルティとして200万円を支払うことになります。

 

また、売買契約後、買い手から不動産の購入費用を受け取る直前にキャンセルする場合、さらに支払う違約金の金額は大きくなります。

 

売買契約では、こちらの段階でのキャンセルについて、不動産の売買価格の2~3割を支払えば契約を解除できると定められている場合が多いです。

仮に1,000万円の不動産売却をキャンセルするのであれば、200~300万円を買い手に支払わなければいけないのです。

 

いずれにせよ、売買契約を結んだ後の不動産売却キャンセルは非常に経済的ダメージが大きくなるため、キャンセルするのであればもっと早い段階で伝えることを心掛けましょう。

 

【番外編】買い手側からのキャンセルについて

 

不動産売買では、売主だけでなく買い手からキャンセルの旨を伝えられることもあります。

もちろん、このような場合でも、正式な売買契約を結ぶ前であれば、売主のキャンセルと同様にペナルティは発生しません。

つまり、売主はただただ売却のチャンスを逃してしまうということです。

 

そのため、売主はキャンセルのリスクに備え、できれば2番手、3番手の購入希望者を確保しておいた方が良いでしょう。

その他、事前に手付金の金額を高めに設定しておき、買い手が手付放棄しづらいような状況を作っておくことも大切です。

 

まとめ

 

不動産売却をキャンセルする理由は、必ずしも売主の身勝手な理由だけとは限りません。

売却したい気持ちはあるにも関わらず、やむを得ない事情により、売主が不動産を売却できなくなってしまうということも考えられます。

しかし、そのような場合でも、売買契約まで進んでしまうと、必ずペナルティを科されることになるため、注意してください。

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【横浜の不動産会社が解説】あらゆる相場から判断する適切な不動産売却のタイミング

投稿日時: 2021年10月14日

 

不動産売却のタイミングは、さまざまな要素から判断することができます。

ここからは、あらゆる“相場”から、不動産売却がしやすいタイミングを探っていきたいと思います。

「少しでも多くの観点から不動産売却のタイミングを探りたい」という方は、ぜひ参考にしてください。

 

相場から判断する不動産売却のタイミングとは

 

不動産に関するさまざまな相場が変動したときは、売却のチャンスとなる可能性があります。

特に以下のような相場の動きには、必ず注目しておきましょう。

 

・建築費の相場が上昇したとき

・新築不動産の価格相場が上昇したとき

・中古不動産の価格相場が上昇したとき

・住宅ローンの金利相場が下落したとき

 

建築費の相場が上昇したとき

 

建築費の相場は、不動産の建築需要が増加すればするほど上昇します。

また、建築費の相場が上昇したタイミングは、比較的不動産売却がしやすいと言われています。

理由としては、建築費の相場が上昇することで、新築不動産、中古不動産の価格相場はともに上昇するためです。

 

ちなみに、こちらの現象は、不動産の需要が多い住宅街などのエリアほど顕著になるため、そのようなエリアに不動産を所有する方は、必ず覚えておきましょう。

 

新築不動産の価格相場が上昇したとき

 

先ほど解説したように、新築不動産の価格相場は、中古不動産の価格相場と連動しているため、新築不動産の価格相場が上がれば売却すべきだと言えます。

特に、新築不動産の販売が開始されるという場合は、その周辺エリアにある中古不動産が確実に比較対象となり、価格相場に大きな影響をもたらします。

 

中でも、自身が売却しようとする不動産と同じような規模、間取りの新築不動産、または同じ沿線の駅にある新築不動産などが与える影響は計り知れません。

 

中古不動産の価格相場が上昇したとき

 

中古不動産の価格相場が上昇すれば、それは当然不動産売却がしやすいタイミングだと言えます。

 

中でも、自身が不動産を所有するエリア周辺における価格相場が上昇した場合は、大きな売却のチャンスでしょう。

なぜなら、中古不動産の価格相場は、エリアによって差があるため、広範囲の相場はあまり判断基準にならないからです。

 

住宅ローンの金利相場が下落したとき

 

住宅ローンの金利相場が下落したときも、不動産売却のタイミングとしては良いと言えます。

なぜかと言うと、住宅ローンの金利相場が低ければ低いほど、買い手の購買意欲が高くなるからです。

つまり、金利相場が低いときに住宅ローンを利用すれば、返済総額が比較的少なくなるため、そのタイミングを狙って住宅ローンを利用し、不動産を購入しようとする方が多くなるということです。

 

こちらのタイミングで不動産を売却すれば、たとえ不動産の価格相場が高い状況であっても、比較的スムーズに売却できる可能性があります。

 

季節や築年数からも判断することが重要

 

不動産売却のタイミングは、相場だけでなく、築年数や季節などからも判断できます。

 

例えば、築10年の不動産であれば、買い手にとってコストパフォーマンスの良い物件となり、長期譲渡所得による売り手のメリットも最大化できます。

 

また、季節で言うと、多くの人が不動産購入に向けて動き出す2~3月、9月などを狙うべきです。

特に、子どもの進学先が変わるタイミングである4月直前の2月、3月は住み替え需要が大きくなるため、好条件での売却が期待できます。

 

そして、これらすべての観点から、所有する物件が売却しやすいと判断できるのであれば、すぐに不動産売却に向けて動き出すことをおすすめします。

 

例えば、築10年未満の不動産を所有しており、なおかつ2月に中古不動産の価格相場が上昇している場合などです。

 

売却のタイミングを逃さないためのコツ

 

前述のような売却しやすいタイミングを知っていても、売り時を逃してしまうというケースは多いです。

このような状況を防ぐためには、とにかく早めに動き出すようにしましょう。

 

売却することを決めてから買主を見つけ、売却を完了させるまでの間には、平均で6ヶ月程度かかるため、遅くても狙っているタイミングの6ヶ月前までには動き出しておかなければいけません。

例えば、3月に売却したい場合は、6ヶ月前の9月頃から不動産会社に査定依頼の連絡をしましょう。

 

ちなみに、不動産の買い取りであれば、売却のタイミングを逃したとしてもスピーディーに買い取ってもらえます。

なぜなら、買主が買い取り業者である分、売買成立までのステップが簡略化されるからです。

 

しかし、その分売買金額は下がってしまうため、注意が必要です。

 

まとめ

 

ここまで、あらゆる相場から適切な不動産売却のタイミングを探ってきましたが、いかがでしたでしょうか?

前述したさまざまな相場が、不動産売却のタイミングと関係していることについては、ご存知ではなかった方も多いのではないかと思います。

これらの相場をしっかりチェックし、他のさまざまな要素からもあわせて判断することができれば、思惑通りに売却できる可能性が高まります。

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【横浜の不動産会社が解説】不動産取得税の課税タイミングや金額、支払い方法

投稿日時: 2021年10月12日

 

不動産売買に関する税金には、さまざまな種類のものが存在します。

今回取り上げる“不動産取得税”は、印紙税や登録免許税などとともに、不動産売買にまつわる代表的な税金の1つに数えられます。

ここからは、不動産取得税がいつのタイミングで課税されるのか、金額や支払い方法などとあわせて解説したいと思います。

 

不動産取得税の概要

 

土地や建物の購入、贈与、建物の建築などにより、不動産を取得した際に、取得した方が納める税金を“不動産取得税”といいます。

有償、無償または登記の有無に関わらず課税されます。

 

ただし、相続によって取得した場合などには課税されません。

また、等価交換による不動産の取得も、不動産取得税の対象外となります。

 

不動産取得税はいつのタイミングで課税されるのか?

 

不動産を何らかの形で取得した方の中には、不動産取得税がいつ課税されるのかについて、気になっている方も多いかと思います。

 

課税のタイミングは、不動産の所有権移転を行ってから、大体5~7ヶ月後になります。

正確には、所有権移転の4~6ヶ月後、課税対象者の元に納税通知書が届き、納期はこちらが届いた時点の約1ヶ月後に設定されています。

不動産を取得したら、すぐに支払わなければいけないわけではありませんので、安心してください。

 

ただし、取得から納税までの期間が少し空くことになるため、通知書の存在に気付かなかったといったことがないよう注意しましょう。

 

不動産取得税の金額はいくら?

 

不動産取得税がいつ課税されるのか気になる方は、当然金額についても気になっているかと思います。

金額については、以下の計算式で算出された額となります。

 

・課税標準×税率

 

ここでいう“課税標準”とは、“固定資産税評価額”のことを指しています。

固定資産税評価額は、通常土地の取引価格、建物ならその再建築価格の7割程度とされていて、税率は本則4%です。

 

また、不動産取得税は、場合によっては高額になる税金ですが、いくつかの軽減措置が設けられています。

以下のように、土地と建物でそれぞれ軽減措置が利用できるため、気になる方は要件などについてチェックしてみましょう。

 

・土地の軽減措置

①課税標準を半分に減額

②税率を3%に軽減

③45,000円以上の税額控除

 

・建物の軽減措置

①固定資産税評価額から最大1,300万円を控除

②税率を3%に軽減

 

軽減措置の申告はどこに行うのか?

 

不動産取得税の軽減措置は、当然申告をしなければ受けることができません。

この際の申告先は、納税先でもある各都道府県の税事務所です。

 

原則として申告期限内に手続きしなければ、要件をクリアしていても軽減措置の対象とはならないため、注意してください。

また、申告期限は条例で定められているため、こちらも前もってチェックしておく必要があります。

 

ちなみに、申告を忘れた場合、軽減前の税額が記載された納税証明書が手元に届きますが、こちらが届いてからすぐ税事務所に連絡すれば、申告期限が過ぎていたとしても、軽減が受けられる可能性はあります。

ただし、期限後の手続きで100%軽減が受けられるとは言い切れないため、やはり申告手続きに関しては、不動産取得後すぐに行うのが賢明です。

 

不動産取得税の支払い方法は?

 

不動産取得税の支払い方法には、いくつかの種類があります。

具体的には以下の通りです。

 

・税事務所、金融機関、郵便局での支払い

・コンビニエンスストアでの支払い(納付書1枚あたりの合計金額が30万円までの納付書(バーコード付き)に限る)

・ペイジーでの支払い

・クレジットカードでの支払い(納付書1枚あたりの合計金額が100万円未満のものに限る)(別途手数料あり)

・スマートフォン決済アプリでの支払い(納付書1枚あたりの合計金額が30万円までの納付書(バーコード付き)に限る)(アプリによって利用限度額あり)

 

ただし、すべての自治体が上記の支払い方法に対応しているとは限りませんので、詳細については各自治体のホームページを参考にしましょう。

 

ちなみに、クレジットカードやスマホ決済アプリなどで支払うことができれば、納税した金額の一部がポイントで還元されます。

 

支払いが遅れた場合はどうなる?

 

もし、不動産取得税の支払いが遅れてしまったら、延滞税が課税されます。

こちらは、各種税金が期日までに納付されなかった場合に課される追加課税で、期日の翌日から2ヶ月以内は原則年7.3%、2ヶ月以降は原則年14.6%となります。

 

不動産取得税は、原則分割払いができませんが、もし納期までの支払い難しいのであれば、分割払いができないかどうか、早めに税事務所に相談しましょう。

分割払いも行わず、届いた督促状なども放置していると、差押などに発展することも考えられます。

 

まとめ

 

ここまで、不動産取得税がいつ課税されるのか、金額や支払い方法はどうなっているのかについて解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

初めて不動産を取得した方は、その後の税金処理や支払いに関するトラブルに巻き込まれやすいため、注意しましょう。

もちろん、納期が過ぎている状況を放置するようなことは、絶対にしてはいけません。

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【横浜の不動産会社が解説】リフォームをすれば不動産の売却価格は上がるのか?

投稿日時: 2021年10月7日

 

不動産を売却する場合、できる限り高い売却価格を実現したいと考える方がほとんどでしょう。

では、外装や内装、設備などのリフォームをしてから売却すれば、売却価格は上がりやすくなるのでしょうか?

リフォームをするかどうか悩んでいる方は、ぜひ本記事の内容を参考にしていただきたいと思います。

 

不動産を売却する際のリフォームで売却価格は上がる?

 

不動産売却前にリフォームし、物件の状態は良くすることで、「売却価格も上がるだろう」と考える方は多いです。

実際、それを見越して、リフォームに莫大なコストを費やす方も少なくありません。

 

確かに、不動産売却前にリフォームをすれば、単純に売却価格を上げることはできるかもしれません。

しかし、リフォームに莫大なコストを費やしてしまうと、たとえ高い売却価格を実現できても、リフォームにかかった費用を回収できない可能性が高くなってしまいます。

 

高い売却価格が実現できても、リフォームをする前より手元の資金が少なくなってしまうと意味がありません。

つまり、不動産を売却する際のリフォームは、莫大なコストを費やしてまで行うべきではないということです。

 

また、もし仮にリフォームにかかった費用を十分に回収できるほど売却価格が上がったとしても、あまりに高い場合は買い手が見つかりにくくなります。

そうなると、買い手が見つからない間に少しずつ売却価格が下がり、結局リフォームにかかった費用を回収できなくなることが予想されるため、注意してください。

 

ちなみに、浴室、キッチン、洗面台、壁、床などのフルリフォームをする場合、45㎡で400万円程度の費用がかかります。

 

買い手はリフォームされていない物件を購入したい場合が多い

 

不動産売却前にリフォームをすれば、売却価格を上げることは可能だという話をしました。

しかし、多くの買い手が求めているのは、リフォームされた高額な物件ではなく、リフォームされていないリーズナブルな物件です。

 

なぜかと言うと、中古物件を購入する方の多くは、購入した物件を自身でリノベーションした上で居住しようと考えているためです。

リフォームされた高額な物件を購入するよりも、リフォームされていない低価格の物件を購入し、その後リノベーションする方が、結果的にコストが安くなるケースも少なくありません。

 

不動産を高く売却したいという売主の気持ちは、痛いほど理解できます。

ただし、価格が高額になりすぎること、買い手のニーズと乖離してしまうことは、結果的に自身の不動産を高く売却するという目的から、もっとも遠ざかってしまうということを理解しましょう。

 

簡単なリフォームや清掃は行ってから売却すべき

 

先ほども解説したように、不動産売却前には、莫大なコストを費やしてリフォームを行うことはおすすめできません。

ただし、簡単なリフォームや清掃などは、きっちり行ってから売却しましょう。

 

買い手に清潔なイメージを与えることができれば、大規模なリフォームをしていない物件であっても、ある程度売却価格を上げられる可能性があります。

ポイントとしては、購入を希望する方が内見に訪れたときに備えて、水回りなどの汚れが目立つ部分は徹底的に清掃しておきましょう。

 

また、ふすまなどが破れている場合、壁や床などにキズ・汚れがある場合などは、たとえ築年数が短い物件であっても、購入を希望する方に古いイメージを与えやすくなってしまいます。

このような場合も簡単なリフォームを行い、マイナスなイメージを与えないように工夫するべきです。

 

特に、タバコやペットなどが原因で壁紙が汚れている場合、明らかに見た目の印象は悪くなってしまうため、修繕することをおすすめします。

壁紙の修繕であれば、1㎡あたり1,000円程度で行うことができるため、費用対効果は極めて高いと言えます。

 

ちなみに、清掃業者やリフォーム業者に依頼する場合でも、大規模なリフォームをする場合と比較すれば、コストはかなり抑えられます。

 

一戸建ての場合は庭の整備も忘れずに

 

一戸建ての不動産を売却する場合は、最低限の室内リフォーム、清掃だけでなく、庭の整備も忘れてはいけません。

 

戸建て物件を購入する方の多くはファミリー層です。

また、庭をチェックする際は、以下のような視点で見ていることが多いです。

 

・子どもが安全に遊べそうな庭か

・ガーデニングや家庭菜園を楽しめそうな庭か など

 

よって、庭を綺麗にしておくだけでも、内見時のイメージを良くすることができます。

具体的には、雑草や落ち葉の掃除をしたり、大きな木がある場合は剪定したりすることをおすすめします。

 

まとめ

 

不動産売却前にリフォームをすることで、ある程度売却価格の上昇が期待できます。

しかし、あまりにも大規模なリフォームをしてしまうと、高い価格で売却できたとしても、リフォーム費用を回収できない恐れがあります。

そのため、大がかりなリフォームはなるべく避け、簡単なリフォームと徹底した清掃で購入希望者にアピールし、費用対効果を意識しながら売却価格を上げることを心掛けましょう。

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【横浜の不動産会社が解説】更地での売却、建物を残した売却におけるそれぞれのメリット

投稿日時: 2021年10月4日

 

建物付きの土地を売却する際、売主には悩むポイントがあります。

それは、「更地で売却すべきなのか、建物が残ったまま売却すべきなのか」という点です。

どちらの方法を選択するかによって、不動産売却の流れや費用などは大きく変わってきます。

今回は、それぞれのメリットについて解説しましょう。

 

更地にしてから売却するメリット

 

まずは、建物の解体を不動産売却前に行い、更地の状態で売却するメリットから見ていきましょう。

 

・ターゲットの幅が広がる

・売却価格がアップする

・解体費用を経費にできる

 

ターゲットの幅が広がる

 

更地の状態にしてから土地を売りに出すことで、ターゲットの幅が広がります。

なぜなら、買い手は建物を解体する手間を省くことができ、購入後すぐに建物を建築できるからです。

 

また、更地であれば、収益物件を建築しようと考える投資家の方、その他の土地活用をしようとする方なども、ターゲットに含めることが可能です。

 

売却価格がアップする

 

更地の方が、建物が残っている状態よりも高く売却できる可能性があります。

 

特に、都心部あるいは都市部は残っている土地が少ないため、用途を選ばない更地はニーズが高く、好条件での売却が期待できます。

 

解体費用を経費にできる

 

不動産売却前に建物を解体してから売りに出す場合、どうしても高額な解体費用がかかってしまいます。

しかし、こちらは不動産売却時に発生した経費であるため、計上して譲渡費用にかかる税負担を減らすことができます。

 

ただし、マイホームの売却時に活用可能な“3,000万円特別控除”を受けた場合や、売却する更地が3,000万円を下回るときは、経費申告をする意味がないため、前もって理解しておきましょう。

 

建物が残ったまま売却するメリット

 

一方で、建物が残ったまま売却することのメリットとしては、主に以下のことが挙げられます。

 

・解体費用がかからない

・固定資産税の軽減を継続できる

・環境に優しい

 

解体費用がかからない

 

当たり前のことですが、建物が残った状態で売却すれば、解体費用は一切かかりません。

 

もちろん、コストを削減できるだけでなく、見積もり依頼や工事業者への発注など、売主の時間と手間も軽減できます。

 

固定資産税の軽減を継続できる

 

土地の上に建物が残っている場合、住宅用地であれば、1戸につき200㎡までの部分は固定資産税額が1/6、200㎡以上の部分は1/3となります。

 

建物が残ったまま売りに出せば、こちらの軽減措置を継続して受けられるため、仮に売却期間が長くなったとしても、それほどランニングコストは高額になりません。

 

環境に優しい

 

建物を解体すると、大量の廃棄物や粉塵などが発生します。

こちらは、決して環境に優しいものではありませんし、近隣住民の生活にも悪影響を及ぼす可能性があります。

 

一方、建物を残したまま売却する場合、廃棄物の削減や省資源などにつながり、地球や社会に貢献することができます。

 

更地にするか建物を残すか迷った場合は?

 

更地にしてから売却すべきなのか、建物を残したまま売却すべきなのか迷った場合は、以下の基準を参考にしてください。

 

更地にしてから売却した方が良い人

 

以下に該当する方は、売却前に建物を取り壊し、更地にしてから売却することをおすすめします。

 

・古すぎる建物を所有する人

・所有する建物の耐震性が低い人

・都心部や都市部に不動産を所有する人

・より多くの買い手に物件を見てもらいたい人 など

 

残存する建物があまりに古かったり、耐震性に不安があったりする場合、見た目だけで買い手に敬遠されてしまう可能性があるため、思い切って更地にすることを検討しましょう。

 

また、ニーズの高い都心部、都市部に不動産を所有する方、よりターゲットの幅を広げたいという方も、先に建物を解体してから売りに出すべきです。

 

建物を残したまま売却した方が良い人

 

以下に当てはまる方は、建物を解体せず、建物付きの土地として売却することをおすすめします。

 

・価値の高い建物を所有する人

・不動産売却の長期化に備えたい人

・再建築が難しい土地を所有する人

・土地査定価格よりも解体費用の方が高くなってしまう人 など

 

築年数が浅かったり、設備が充実していたりする建物を所有する方は、そのまま売却することで多くの売却益を獲得できる可能性があります。

 

また、更地は建物付きの土地と比べて、固定資産税が高額になってしまいます。

そのため、解体後なかなか買い手が見つからず、不動産売却が難航した場合、売主はその間ずっと高額な固定資産税を支払い続けなければいけません。

 

このような状況になることを回避したいという方も、建物を残したまま売却した方が良いです。

 

まとめ

 

ここまで、「不動産は更地にして売却すべきか、それとも建物を残して売却すべきか」というテーマについて解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

更地で売るべきか、建物付きで売るべきかについては、その物件の状況や売主の要望によって変わってきます。

ただ、一度取り壊すともう後戻りはできないため、安易に行動に移さず、一度じっくり考えましょう。

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